NOI計算

空室による損失 = 年間総賃料収入 × 空室率 ÷ 100、実効総収入 = 年間総賃料収入 + その他の収入 − 空室による損失、純営業収益 = 実効総収入 − 運営費、運営費比率 = 運営費 ÷ 実効総収入 × 100、元利返済後のキャッシュフロー = 純営業収益 − 年間元利返済額

年間総賃料収入

契約上の賃料で1年分、何も差し引く前の額です。銀行にある額ではなく賃料台帳に載っている額で、だからこそ空室の見込み分を中に織り込まず、別に引くのです。

その他の収入

家賃以外に物件がもたらすものです。駐車場、コインランドリー、トランクルーム、ペットの追加料金、申込手数料、繰り返し発生する延滞手数料などです。建物の収入に属するもので、空室の見込み分では意図的に減らしません。部屋が空いても駐車場が貸せなくなるわけではなく、空室のない収入に空室率を当てるのは、物件を実際より悪く見せる静かな方法です。

空室率

1年のうち家賃が取れないと見込まれる割合で、家賃に対する百分率です。観測ではなく見込みです。今日満室の物件がそのままでいることはなく、使うべき数は今月たまたまどうかではなく数年間でどうかです。当てるのは家賃だけです。

運営費

建物を動かすのにかかる費用です。固定資産税、保険、管理、修繕と保守、オーナーが負担する光熱費、外構、害虫駆除、実際に積み立てている修繕積立金です。住宅ローン、所得税、価値を高める資本的支出は含みません。見積もりが最もよく狂う行で、屋根がいずれ必要とする積立を入れ忘れる側と、維持ではなく価値を上げる改修を入れてしまう側の両方があります。

年間元利返済額

その年のローンの支払いで、元本と利息を合わせたものです。最後に別に引くので、パネルは線の上に物件そのものの成績、下にオーナーの手元を示します。2つの数は別の問いに答えるもので、2つの物件を比べるオーナーが先に欲しいのは前者です。

純営業収益

空室と運営費を引いた後の、資金調達前の物件の収益です。キャップレートが価値で割る数であり、貸し手がローンの額を決める基準にする数でもあります。融資の基準でも同じように定義されているのはそのためで、売り手の表計算がたまたま何を含めたかには委ねられていません。

実効総収入

家賃にその他の収入を足し、空室による損失を引いたもの、つまりその年に現実に集められると見込まれる額です。運営費比率の分母であり、これを総賃料から切り分けることが比率を意味のあるものに保ちます。

運営費比率

運営費を実効総収入に対する百分率で見たもので、家賃に対するものでも価値に対するものでもありません。集めた1のうちどれだけが建物を動かすために出ていくかを示し、規模の違う2つの物件を比べる最も速い方法です。費用がうまく使われているかについては何も言いません。

元利返済後のキャッシュフロー

純営業収益から住宅ローンを払った後に残るもので、その年のオーナーの税引前の現金です。所得税と資本的支出の前の額になります。純営業収益がマイナスの物件でここがプラスになることはなく、借入は損を出す建物を儲かる建物に変えられない、誰が損を負うかが変わるだけだということを算術で言ったものです。

賃貸物件を買う前や売る前、2つの物件を比べるとき、あるいは出品の主張する収入と主張する費用を突き合わせるときに使います。この数はキャップレートとグロス・レント・マルチプライヤーの両方の入力であり、純営業収益を出してくる売り手は分解できる数を出していることになります。貸し手がローンの審査に使う数でもあるので、自分で出しておけば、どこで意見が割れるかが事前に分かります。注意が2つあります。1つ目は、答えは記録ではなく見込みだということです。空室も運営費も予測で、どちらかが少し動けばパネルの丸めより大きく結果が動きます。2つ目は、純営業収益は投資が良いかどうかの尺度ではないということです。価格についても、購入をどう資金調達したかについても、オーナーの税務上の立場についても何も言いません。健全な純営業収益があっても、提示された価格では買い物として良くないことがあり、それはキャップレートのページの問いです。最初の4つの入力がパネルの上半分を動かし、元利返済額だけが純営業収益にまったく触れないことにも注意してください。

1. 既定値：家賃60,000に5パーセントの空室率

   1. 空室による損失：60,000 × 5 ÷ 100 = 3,000
   2. 実効総収入：60,000 + 3,000 − 3,000 = 60,000
   3. 純営業収益：60,000 − 21,000 = 39,000
   4. 運営費比率：21,000 ÷ 60,000 × 100 = 35パーセント
   5. 元利返済後のキャッシュフロー：39,000 − 18,000 = 21,000

   2行目で少し止まる価値があります。その他の収入3,000と空室3,000が打ち消し合って、実効総収入が家賃と等しくなっています。これはこの例の偶然であって規則ではありません。空室は家賃だけに掛かるので、その他の収入がなければ集めるのは57,000になり、その他の収入が大きければ家賃を上回ります。

2. 運営費42,000：同じ建物をより悪く運営した場合

   1. 空室による損失：60,000 × 5 ÷ 100 = 3,000
   2. 実効総収入：60,000 + 3,000 − 3,000 = 60,000
   3. 純営業収益：60,000 − 42,000 = 18,000
   4. 運営費比率：42,000 ÷ 60,000 × 100 = 70パーセント
   5. 元利返済後のキャッシュフロー：18,000 − 18,000 = 0

   既定値から運営費を2倍にすると、純営業収益は39,000から18,000へ下がります。収入側が何も動いていないので、下がり幅は運営費が増えた21,000そのままで、比率も35パーセントから70パーセントへ2倍になります。最後の行はちょうどゼロに着地します。この例で役に立つのはそのゼロです。物件は線の上では18,000を生み続けていて、オーナーの手元には何も残りません。住宅ローンがその全部を食べてしまうからです。2つの数は2つの問いであり、このページが両方を出すのはまさにそのためです。

3. 割り切れない数：家賃96,000、空室8パーセント、その他の収入なし

   1. 空室による損失：96,000 × 8 ÷ 100 = 7,680
   2. 実効総収入：96,000 + 0 − 7,680 = 88,320
   3. 純営業収益：88,320 − 30,000 = 58,320
   4. 運営費比率：30,000 ÷ 88,320 × 100 = 33.972パーセントで、33.97と表示
   5. 元利返済後のキャッシュフロー：58,320 − 24,000 = 34,320

   ここでの運営費比率が、分母を何にするかの意味です。家賃96,000に対してなら同じ30,000の運営費は31.25パーセントに見えますが、物件が実際に集める額に対しては33.97パーセントです。正直なのは2つ目の数です。運営費は受け取った金から払うもので、受け取らなかった金はそれを払うために使えないからです。

4. 小さな建物：家賃48,000に6.25パーセントの空室率

   1. 空室による損失：48,000 × 6.25 ÷ 100 = 3,000
   2. 実効総収入：48,000 + 6,000 − 3,000 = 51,000
   3. 純営業収益：51,000 − 30,000 = 21,000
   4. 運営費比率：30,000 ÷ 51,000 × 100 = 58.823パーセントで、58.82と表示
   5. 元利返済後のキャッシュフロー：21,000 − 12,000 = 9,000

   ここではその他の収入が家賃の12.5パーセントあり、駐車場とコインランドリーのある小さな建物としては現実的です。それによって実効総収入は家賃を下回るのではなく上回ります。3行目を1行目と並べて読んでください。家賃48,000に対して51,000を集めるというのは、空室の見込み分よりその他の収入が多くもたらす物件で、見出しの家賃が示すより良い位置にあります。

5. 収入より費用が多い：家賃60,000に対して75,000

   1. 空室による損失：60,000 × 5 ÷ 100 = 3,000
   2. 実効総収入：60,000 + 3,000 − 3,000 = 60,000
   3. 純営業収益：60,000 − 75,000 = −15,000
   4. 運営費比率：75,000 ÷ 60,000 × 100 = 125パーセント
   5. 元利返済後のキャッシュフロー：−15,000 − 0 = −15,000

   ここでは何も丸め込まず、損失は損失として表示します。純営業収益がマイナスになるのは、大きな修繕の年、重い税の賦課、長引く空室がある建物が実際に生み出す結果で、100パーセントを超える比率は同じことを反対の向きから言っています。元利返済がゼロなので2つのマイナスの数は等しく、資金調達がこの計算の後段であって中身ではないことがこれで最もはっきり見えます。

自分で入力した数以外はすべて見込みで、結果はその不確かさを一度に引き受けます。空室は未来についての推測であり、運営費は記録ではなく予算であり、どちらも1年分は両方向に代表性を欠くことがあります。屋根のふき替えは毎年は来ませんし、5年住む入居者は平均ではありません。このページは挙げられた費用が完全かどうかも判定できません。建物が積み立てるべき修繕積立金、自分で管理するオーナーが払わない管理委託費、いずれ必要になる資本的支出はどれも抜けやすく、抜ければ痕跡を残さずに純営業収益を押し上げます。税務の計算はここにはありません。減価償却、利子の損金算入、損失の扱いはすべて外にあり、表示されるキャッシュフローは所得税の前の額です。出力は1年分なので、この先どうなるかについても何も言いません。家賃の上昇、借り換え、売却、そしていずれがどの価格で起きるかです。この数はそうした問いへの答えではなく出発点です。

住宅ローンの返済は純営業収益の前に引くのか

引きません。外に出しておくことがこの数を役に立つものにします。純営業収益は資金調達の前に物件が生み出す額なので、現金で買う人も借りて買う人も同じ建物に対して同じ数を見ることになります。ローンの返済は後から引き、残ったものが元利返済後のキャッシュフローです。融資の基準も同じ場所に線を引いており、純キャッシュフローを住宅ローンではなく資本的支出のための積立を引いたものと定義しています。返済を収益の数に畳み込むと、2つの物件を比べられなくなり、悪い結果が建物から来たのか借入から来たのかも分からなくなります。

空室率はすべての収入に掛かるのか

家賃だけです。空いた部屋はその家賃を失いますが、別に貸している駐車場やコインランドリーやトランクルームは失いません。それらにも空室率を掛けると、それを持つ建物の収入を過小に表すことになります。このページは空室分を総賃料収入だけに掛け、その他の収入はその上に足します。その他の収入が空室による損失より大きいとき、実効総収入が家賃を上回ることがあるのはそのためです。

何が運営費に入るのか

物件を動かし家賃を生み続けるための費用です。固定資産税、保険、管理、修繕と保守、オーナーが払う光熱費、必ず来る入れ替えのために積み立てている修繕積立金です。入らないものは住宅ローン、所得税、そして維持ではなく価値を高める改修です。新しいキッチンは資本的支出で、直した蛇口は費用です。この区別は細かすぎる話ではありません。資本的支出を費用に数えると物件は実際より悪く見え、積立をまったく数えないと実際より良く見え、どちらもよく起きます。

運営費比率は100パーセントを超えることがあるのか

ありますし、このページはそのまま表示します。建物を動かす費用が建物の集めるすべてを上回るときに起き、大きな修繕の年や長い空室がそう見えます。比率を100パーセントで止めないのは、表している状況が実在するからで、100パーセントで止めるページは数が最も見る価値のある場面を隠すことになります。純営業収益そのものも同じで、線の上で損をしている物件ではマイナスの数として表示します。

純営業収益が高いほど良い投資なのか

それだけでは言えません。この数に価格が入っていないからです。60,000を生む建物はある価格では、80,000を生む別の建物は別の価格では、どちらが良い買い物かは価格次第で、その比較をするのがキャップレートです。純営業収益をその比較の前半、価格を後半として読み、片方だけを出されたら疑ってください。物件の収益だけでは、妥当な価格を求められているかどうかは何も分かりません。

グロス・レント・マルチプライヤーやキャップレートとは何が違うのか

グロス・レント・マルチプライヤーは価格を家賃と比べ、キャップレートは価格をこのページが生み出す純営業収益と比べます。つまり3つのページは分子だけが違います。同じ物件をグロス・レント・マルチプライヤーとキャップレートに通すと2つの違う数が出て、その開きが建物を動かすのにかかる費用です。純営業収益を出すことが2つを比べられるようにする手順で、ほかの2つより先にやっておく価値があるのはそのためです。

• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — 純営業収益を賃料収入から空室と物件運営費を引いたものと定義し、純キャッシュフローを純営業収益から資本的支出のための積立を引いたものと定義する。2つの数の線引きがここにある — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — 賃貸収入と賃貸物件の費用を税務上どう計算するか。家賃から差し引ける費用がどれかを含む — Internal Revenue Service (United States)
• Net Income — 費用のあとの収入についての用語集の定義。物件の収益を何かと比べる前に運営費を差し引いておく必要があるという意味のnet — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)