LTV計算

LTV（ローン・トゥ・バリュー） = 借入額 ÷ 物件価格 × 100、持分 = 物件価格 − 借入額、持分比率 = 100 − LTV、目標比率での借入上限 = 物件価格 × 目標比率 ÷ 100

借入額

その物件を担保とするローン、または申し込み中の金額です。その価値に対する信用の全体なので、同じ物件に第二抵当やホームエクイティラインがあればそれも含めます。価値を支えているのは両方であり、第一抵当だけで作った比率はレバレッジを過小に表します。

物件価格

支払う価格か、査定額か。どちらの問いを立てているかで決まります。貸し手の査定士が決めた額は申し込みにとっての事実で、2つの物件を比べる買い手が使うのは価格で、それは取引にとっての事実です。同じローンでも価値が2つあれば比率も2つになり、貸し手が使うのはそのうちの片方だけです。

目標比率

下回っておきたいLTVです。貸し手が提示したものでも、自分で引いた線でもかまいません。計算の向きが反転します。すでにあるローンを測るのではなく、その価格が自分の条件でどれだけの借入を支えられるかを問う形になり、申し出をする前に必要なのはこちらの向きです。

LTV

価値に対する借入の割合で、小数第2位まで表示します。高いほど同じ物件に対して多く借りていることになり、ローンが物件より大きくなるまでに価格が下げられる余地が少ないということです。借入が賢明かどうかの判定ではありません。同じ比率がある物件では慎重で、別の物件では無謀になりますが、その違いを入れる欄はこのページにありません。

持分

価値のうち借りていない部分、つまり価値からローンを引いた額です。市場の評価ではなく引き算なので、ローンが価値を超えればマイナスになります。担保割れの物件をこの表の側から見るとそう見えるということで、隠さずそのまま出すほうが役に立ちます。

持分比率

同じ額を割合で表したもので、独立した割り算ではなく表示された比率の補数として意図的に作っています。2つは常に足すとちょうど100になるので、片方を持っていれば、丸めた2つの数のどちらをパネルが使ったかを考える必要がありません。

目標比率での借入上限

目標の比率にとどまるならその価値が支えられる最大の借入で、価値に目標比率を掛けたものです。目標を制約から、貸し手や申し出に持っていける数に変えます。借入額と並べれば、目の前の取引が自分で決めた線に収まるかどうかが1つの数で分かります。

住宅ローンの申し込みの前に、希望する条件でその物件がどれだけの借入を支えられるかを見るために使います。申し込みの後に、提示された比率が渡された数と合っているかの確認にも使います。価格とローンから導けない比率が提示されることは珍しくないので、一度計算しておく価値があります。価値が不確かなときの最初の選別にも向いています。比率は価値とともに動くので、ありそうな価格をいくつか入れて見れば、まだ受けていない査定に答えがどれだけ依存するかが分かります。このページで押さえるべき区別は、LTVが測定値であって合规の判定ではないということです。中に閾値はなく、その資金が初めての住まい向けなのか、賃貸向けなのか、借り換えなのかもこのページは知りません。ある額が一方のローンでは何でもないのに、別のローンでは即座に断られることがあります。知りたいのが手元に必要な現金の額なら、それは同じ比率の反対側で、頭金のページが直接答えます。ここにある4つの結果は2つの入力を共有しているので、どれも他から独立ではありません。価格を動かせば比率も持分も持分比率も借入上限も一緒に動きます。

1. 既定値：300,000の物件に240,000のローン

   1. LTV：240,000 ÷ 300,000 = 0.8なので80パーセント
   2. 持分：300,000 − 240,000 = 60,000
   3. 持分比率：100 − 80 = 20パーセント
   4. 80パーセントの目標での借入上限：300,000 × 0.8 = 240,000

   最後の行が借入額にちょうど一致するのがこの例の役に立つ偶然です。80パーセントの目標に対して80パーセントのローンは、下に収まっているのではなく線上にあり、余地がまったくありません。持分は本当の問いの答えとして読んでください。60,000とは、ローンが担保でなくなるまでに物件が現金で失わなければならない額です。

2. 90パーセントのローン：400,000に360,000

   1. LTV：360,000 ÷ 400,000 = 90パーセント
   2. 持分：400,000 − 360,000 = 40,000
   3. 持分比率：100 − 90 = 10パーセント
   4. 80パーセントの目標での借入上限：400,000 × 0.8 = 320,000

   ここではローンをその目標と比べてください。目標が許すのは320,000のところを360,000借りているので、取引は線より40,000上にあります。この比較のために2つの数が並んでいるのであり、売り手が代わりにやってくれる計算ではありません。90パーセントという比率は何かと比べて初めて気になるもので、その何かを与えるのが借入上限です。

3. 割り切れない比率：400,000に133,340

   1. LTV：133,340 ÷ 400,000 = 33.335パーセントで、33.34と表示
   2. 持分：400,000 − 133,340 = 266,660
   3. 持分比率：100 − 33.34 = 66.66パーセント
   4. 80パーセントの目標での借入上限：400,000 × 0.8 = 320,000

   持分比率は表示された比率の補数であって二度目の割り算ではなく、違いが出るのはこういう場合です。266,660を400,000で割ると66.665パーセントになり、それだけを見れば66.67と表示されて、パネルの66.66から0.01の半分ずれます。補数を選んだのは、パネルの2つの百分率が常に足してちょうど100になるようにするためです。

4. 物件より多く借りる：240,000に260,000

   1. LTV：260,000 ÷ 240,000 = 108.333パーセントで、108.33と表示
   2. 持分：240,000 − 260,000 = −20,000
   3. 持分比率：100 − 108.33 = −8.33パーセント
   4. 80パーセントの目標での借入上限：240,000 × 0.8 = 192,000

   100パーセントを超える比率は誤りではなく、このページもそう扱いません。頭金なしで買った物件が値下がりしたときに見える形そのもので、マイナスの持分は正直な算術です。ここでは何も丸め込んでいません。表している状態は実在し、それを出さないページは数が最も効く場面を隠すことになります。

5. 低い比率と、さらに低い目標：450,000に180,000、目標75パーセント

   1. LTV：180,000 ÷ 450,000 = 40パーセント
   2. 持分：450,000 − 180,000 = 270,000
   3. 持分比率：100 − 40 = 60パーセント
   4. 75パーセントの目標での借入上限：450,000 × 0.75 = 337,500

   ここでは目標のほうが実際の取引より緩くなっています。価値は337,500を支えられますが借りているのは180,000だけなので、余地は157,500です。この位置にいる借り手は持分が足りないのではなく、同じ数字が住宅ローンの借り増しで見られるもので、問いはどれだけ借りたかから、あとどれだけ借りられるかに変わります。

この計算で使う価値は、幅のあるものを1つの数で代表させたものです。査定は日付の付いた意見であり、売買価格は動き、改修や地域市場の不調は、融資の区分が1つ変わる差より大きく額を動かすことがあります。比率は、入れた価値の分だけしか正しくありません。借入額は与えられたものとして扱うので、実際に負っている額を変えるものはここでは見えません。利息だけの期間、まだ全額を引き出していない建設融資、後から組む第二抵当などです。借り手についても何も入っていません。実際の貸し手は所得、信用履歴、手元資金、物件種別を比率と並べて見て、この尺度だけでは通るローンを断ることがあります。規制上の扱いは意図的に外しています。監督上の上限はローン区分と金融機関によって異なり、借り手の権利ではなく貸し手の下限であり、同じ比率がある商品では普通で別の商品では指針から外れることがあります。何より、比率はその価格が妥当かどうかについては何も言いません。それは別のページの別の問いです。

80パーセントは規則なのか、それとも慣行なのか

規則ではなく慣行で、ローンが組めないと言われたときにはこの違いが効きます。銀行の融資基準に出てくる監督上の上限は不動産ローンの区分ごとに決まっており、改良済みの物件と1〜4世帯住宅の建設では80パーセントではなく85パーセントです。1〜4世帯の自己居住住宅に対する長期の住宅ローンとホームエクイティローンには、同じ基準は上限を設けておらず、代わりに組成時に比率が90パーセントに達する場合の抵当保険のような信用補完を求めています。借り手が80パーセントとして出会うのは、貸し手、保険会社、ローンを買い取る機関が重ねた市場の慣行で、商品と物件と借り手によって変わります。

価格と査定額のどちらを使えばよいのか

貸し手の判断のためなら査定額です。分析がその数で行われ、書類に書かれるのもその数だからです。2つの物件や2つの申し出を自分で比べるなら価格です。実際に支払う額であり、実際の持分になる額だからです。両者は食い違うことがあり、そのとき借入できる額を決めるのは小さいほうです。合意した価格より査定が低ければ、同じローンでも比率は高くなり、差はどこかから出さなければなりません。現金を増やすか、価格を下げるか、取引をやめるかです。

2本目のローンは比率に含まれるのか

含まれます。2つのローンが同じ物件を担保としており、価値が両方を支えているからです。融資基準が、上位の抵当権の合計を含めて比率を計算すべきだとしているのはそのためです。その指示を各貸し手がどう扱うかは幅があり、購入時に第一抵当だけの比率が示され、ホームエクイティラインを足したときに合算の比率が示されるのは普通のことです。このページの算術は合算の側です。信用の全体を借入残高の欄に入れてください。そうしなければ、物件が実際に支えている額より小さく測ることになります。

借入上限という数は何を足してくれるのか

目標を制約から金額に変えてくれます。比率は取引が収まるかどうかを教え、借入上限は収まる最大の取引を教えます。自分で価格や頭金を選ぶ立場なら必要なのは後者です。借入額と比べるのがこの計算全体の最も速い形で、上回っていれば目標に届かず、下回っていれば余地があり、等しければちょうど線上です。

ローンを組んだ後で比率は変わるのか

組成時に書かれた比率は変わりません。その時点のローンと価値は固定された事実だからです。変わるのは物件の価値で、現在の価値に対して計算し直した比率は別の名前を持つ別の尺度、時価評価の版です。借り換えを考えている場合や物件を売らなければならない場合に効くのはそちらの数で、このページが表示する数ではないのは意図的です。2つを混ぜると、どの時点のものでもない数ができてしまいます。

ローンが安全だと言えるにはどれだけの持分が必要か

それだけでローンが安全になる持分の水準はありません。正直な答えであり、このページに閾値がない理由でもあります。持分は価値の下落に対する緩衝なので、多いほどその1つのリスクへの備えにはなりますが、借り手が返済を続けられるか、5年後にその物件がいくらになるか、売るのにいくらかかるかについては何も言いません。比率は格付けではなくいくつかの測定のうちの1つとして読み、高い比率は結論ではなく問いとして扱ってください。

• 12 CFR Part 34, Real Estate Lending and Appraisals, Appendix A to Subpart D — LTVの定義を示し、ローン組成時点で固定し、上位の抵当権をすべて含めることを求め、不動産ローンの区分ごとに監督上のLTV上限を定める — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — 組成時の価値ではなく現在の価値で同じローンを測り直す、時価評価の扱い — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 936 (2025), Home Mortgage Interest Deduction — 住まいを担保とする借入が取得債務とホームエクイティ債務にどう分かれるか。同じ物件に対する2本目のローンの扱いを決める区別 — Internal Revenue Service (United States)