住宅ローン計算

毎月の総額 = A + 固定資産税の年額 ÷ 12 + 火災保険料の年額 ÷ 12。ここでA = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1) です。

P

借入額です。住宅価格から頭金を引いたものです。

r

月利です。年利を12で割ったものです。

n

返済回数です。住宅ローンの期間を月数で数えたものです。

A

返済額のうち元利金の部分で、セント未満を四捨五入したものです。

T

固定資産税の年額を12で割り、セント未満を四捨五入したものです。

I

火災保険料の年額を12で割り、セント未満を四捨五入したものです。

家を見に行く前に使ってください。気に入ってしまったあとでは遅いのです。毎月の総額がどの価格帯まで見られるかを決め、それはたいてい金融機関が認める借入額より強い制約になります。次に、自分で決められる2つの判断の値段を出すために使います。頭金は、今日の現金と全期間の費用を交換します。同じ家で5パーセントから20パーセントへ動かすと、返済額も利息も下がり、どれだけ下がるかは下の参考表に出ています。期間は、返済額を思っているより少ししか動かさず、利息の総額はずっと大きく動かします。固定資産税と火災保険は、多くの人が0のままにして、決済のときに驚く2つの欄です。額がいくらであれ毎月集められ、ローンが変わらなくても少しずつ上がっていきます。

1. 40万の住宅を頭金20%・年6.5%で30年

   1. 頭金：400,000 × 20% = 80,000なので、借入額は400,000 − 80,000 = 320,000。
   2. 月利：6.5 ÷ 12 = 月0.541667%で、小数では0.00541667。
   3. 元利金：320,000 × 0.00541667 × 1.00541667^360 ÷ (1.00541667^360 − 1) = 2,022.62。
   4. 固定資産税：4,800 ÷ 12 = 毎月400.00。
   5. 火災保険：1,800 ÷ 12 = 毎月150.00。
   6. 毎月の総額：2,022.62 + 400.00 + 150.00 = 2,572.62。
   7. 全期間の利息：支払った728,140.64 − 借りた320,000 = 408,140.64。

   これがこのページの既定値です。返済額は2,022.62ですが口座から出ていくのは2,572.62で、その差550は任意ではありません。返済額と一緒に集められます。30年の利息408,140.64が借入額そのものより大きいことも見ておいてください。

2. 25万の住宅を頭金10%・年6%で15年

   1. 頭金：250,000 × 10% = 25,000なので、借入額は225,000。
   2. 月利：6 ÷ 12 = 月0.5%で、小数では0.005。
   3. 元利金：225,000 × 0.005 × 1.005^180 ÷ (1.005^180 − 1) = 1,898.68。
   4. 固定資産税と火災保険：3,600 ÷ 12 = 300.00、1,200 ÷ 12 = 100.00。
   5. 毎月の総額：1,898.68 + 300.00 + 100.00 = 2,298.68。
   6. 利息の総額：341,761.75 − 225,000 = 116,761.75。

   上の例と並べて読んでください。借入額は小さいのに返済額はほとんど同じです。期間が半分だからです。一方で利息は408,140.64から116,761.75へ落ちます。この差のほとんどは金利でも価格でもなく期間が働いた結果です。

3. 同じ40万の住宅を頭金5%で

   1. 頭金：400,000 × 5% = 20,000なので、借入額は380,000。
   2. 元利金：380,000 × 0.00541667 × 1.00541667^360 ÷ (1.00541667^360 − 1) = 2,401.86。
   3. 毎月の総額：2,401.86 + 400.00 + 150.00 = 2,951.86。
   4. 頭金20%の場合との利息の差：484,667.97 − 408,140.64 = 76,527.33。

   同じ家、同じ金利、同じ期間で、頭金を15,000減らすと毎月379.24高くつき、ローンの全期間で利息が76,527.33増えます。これが頭金の欄が値段を付けるためにある取引で、下の参考表はそのまわりに組み立てられています。

ローンの算術は正確ですが、毎月の総額は入力した欄の分しか完全になりません。住宅ローン保険はここに入っていません。頭金が小さいときの最大の抜けで、アメリカでは頭金が2割未満だとたいてい毎月の保険料が上乗せされ、上の額に100以上加わることがあります。管理費や自治会費、地代、臨時の賦課金も入っていません。場所によっては固定資産税に匹敵します。諸費用は毎月ではなく一度だけ払うものなので外してあります。2つの年額はあなたが入れた値をそのまま信じます。固定資産税は州や郡や市で違い、見直しの時期も独自で、売買の翌年に変わることがよくあります。火災保険は物件と補償内容で決まります。30年から15年に期間を縮めると、返済額はたいてい上がり、利息は必ず下がります。変動金利やオフセット口座、繰上返済はモデルに入っていません。アメリカ以外にお住まいなら、金融機関が返済額と一緒に実際に集めている年額を入れてください。固定資産税を購入時に一度払うだけ、保険を毎月は集めないという場所では、両方とも0のままにしてください。金額に通貨記号は付いていないので、入力した通貨のまま正しく、別の通貨では意味を持ちません。

毎月の住宅ローンの支払には何が含まれるのか

元利金、固定資産税、火災保険です。英語の頭文字を取ってPITIと呼ばれます。元利金の部分がローンそのもので、税と保険の部分は金融機関が12分の1ずつ集めて、支払期日までエスクロー口座に保管する年額の請求書です。このページは返済額、エスクローの2つ、そして合計を出します。合計が実際に口座から出ていく額です。

頭金でどれくらい変わるのか

40万の住宅を年6.5%で30年なら、頭金を5パーセントから20パーセントにすると、必要な現金は60,000増え、毎月の返済額は379.24下がり、利息の総額は76,527.33減ります。多くの買い手にとって最大のレバーで、住宅ローン保険が付くかどうかもここで決まりますが、その保険はこのページに入っていません。

固定資産税と保険がなぜ支払に含まれるのか

金融機関がそれらの支払いに利害を持っているからです。未納の税は住宅ローンより優先順位の高い先取特権になって物件に付きます。毎年借り手がお金を用意することを当てにする代わりに、金融機関は毎月12分の1をエスクロー口座に集めて自分で納めます。そのためローンが変わらなくても毎月の額は変わり得ます。税が再評価され、保険を更新すれば、集める額もそれに従います。

期間は短いほど必ず良いのか

利息の総額では必ず安く、毎月の家計には必ず厳しくなります。320,000を年6.5%で30年なら利息は408,140.64です。同じ金利の15年はずっと安い代わりに返済額がおよそ3分の1上がります。どちらが良いかは、その返済額を無理なく背負えるかと、そのお金がほかでもっと稼げるかで決まります。

頭金の割合は何パーセントにすればよいのか

実際に出す額を価格に対する割合で入れてください。2割なら20、20分の1なら5です。金額のほうが分かっているときは価格で割ってください。40万の住宅で60,000なら15パーセントです。100パーセントは入れないでください。現金で払って一切借りないという意味になり、それは住宅ローンではないのでこのページは計算しません。

諸費用や手数料は含まれるのか

含まれません。申込手数料、鑑定料、権原保険、法務費用、金利を下げるために払うポイントは、決済時に一度だけ払うもので、毎月の支払にも利息の総額にも入りません。実際のお金ですし提示を比べる値打ちもありますが、別の紙に書くべきものです。ポイントで買った低い金利は、何年か経って初めて安くなります。

• Property taxes — エスクローで集める年額の裏にある固定資産税が、どう課税されどう徴収されるか — New York State Department of Taxation and Finance (United States)
• Home buying assistance — 住宅の購入がローン以外に何を含むかの概観 — USAGov, U.S. General Services Administration (United States)
• Mortgage Debt Outstanding — この返済額が測られる対象である住宅ローン市場の規模 — Board of Governors of the Federal Reserve System (United States)