頭金計算
計算結果
頭金の額
- 借入額
- 360,000.00
- LTV（%）
- 90.00%
- あと必要な貯蓄額
- 20,000.00
- 貯まるまでの月数
- 14
- 貯まるまでの年数
- 1.2
- PMI解除時点の残高（価値の80%）
- 320,000.00
- PMI終了時点の残高（価値の78%）
- 312,000.00
頭金の割合は一つの数で、同時に三つのことを決めます。このページが三つとも出すのは、それらが互いに引っ張り合うからです。住宅価格400,000で頭金10%なら、現金40,000と借入額360,000、つまりLTVは90%です。20%にすると現金は80,000になり、借入額は320,000に下がり、LTVは80%に届きます。最初の一つは自明で、二つ目はそこから決まり、三つ目が忘れられるものです。その40,000の目標に対して20,000をすでに貯めていて、毎月1,500を足せるなら、不足額は14か月で埋まります。貯蓄の問いはこれで終わりです。このページの残り半分は、そのあとに何が起きるかです。ここは丁寧に書く必要があります。規則が広く勘違いされているからです。PMIと呼ばれる民間住宅ローン保険は、頭金が小さいときに貸し手が上乗せする毎月の保険料です。これは残高が「支払った価格」の80%まで下がったときに終わるのではありません。下に挙げた連邦法では、80%というのは、延滞がなく直前の期間の支払い履歴がきれいなことを条件に、書面で解除を申し出てよい残高です。そして78%というのは、申し出がなくてもサービサーが終了させなければならない残高です。どちらも物件の当初の価値に対して測られ、どちらも当初の返済予定表で決まります。実際にいくら返したかではありません。この帰結は二度読む価値があります。繰上返済をしてもどちらの時期も早まりません。時期は契約した日に、署名した予定表で固定されているからです。つまりPMIを避ける、あるいは払う期間を短くする確実な方法は頭金を増やすことで、繰上返済ではありません。住宅価格400,000では二つの基準が320,000と312,000にあり、頭金が10%でも20%でもこの二つの数は同じです。変わるのは、そもそも保険を払っているかどうかです。
住宅価格400,000を頭金の割合別に見た場合
| 頭金（%） | 頭金の額 | 借入額 | LTV（%） |
|---|---|---|---|
| 3 | 12000 | 388000 | 97 |
| 5 | 20000 | 380000 | 95 |
| 10 | 40000 | 360000 | 90 |
| 20 | 80000 | 320000 | 80 |
1列目は今払う額で、最後の列はローンの寿命を通じて払う額です。同じ理由で同じ方向に動くので、1列目だけでなく真ん中の2行を比べる価値があります。3%では必要な現金が12,000しかない代わりにLTVが97%で、表の中で最も高く、PMIが付く範囲にしっかり入っています。20%では現金が80,000で、LTVはちょうど80%に着地します。これは通常PMIがまったく要らなくなる残高です。この2行の間で借入額は68,000減り、LTVは17ポイント下がり、その1ポイントごとに貸し手が値付けします。この表は諸費用も生活防衛資金も、それぞれのLTVに付く金利も示しません。表の中の数は計算結果をそのまま出しているので、4桁の数にも3桁ごとの区切りは入っていません。
公式
頭金の額 = 住宅価格 × 頭金の割合。借入額 = 住宅価格 − 頭金の額。LTV = 借入額 ÷ 住宅価格。不足額 = 頭金の額 − 現在の貯蓄額。貯まるまでの月数 = 不足額 ÷ 毎月の貯蓄額を切り上げた値。PMIの解除と終了の残高は、住宅価格の80%と78%です。
- 住宅価格
- 購入する住宅の価格です。
- 頭金の割合
- 価格に対する頭金の割合です。
- 頭金の額
- 現金で用意する頭金の額です。
- 借入額
- 価格から頭金を引いた、借りる額です。
- LTV
- 借入額を住宅価格で割った比率です。
- 現在の貯蓄額
- 今までに貯めた額です。
- 不足額
- 頭金の額から貯蓄額を引いた、あと必要な額です。
- 毎月の貯蓄額
- 毎月貯蓄に足せる額です。
頭金の割合を提示されて受け入れるのではなく、自分で選ぶときに使ってください。三つの帰結は同じようには見えません。現金の額は誰もが見ます。LTVは貸し手が値付けに使うもので、返済額だけでなく金利も動かします。そして保険は、頭金が20%を下回ると現れて上の基準で消える毎月の費用です。同じ住宅を20%と10%で走らせ、1列目ではなく最後の2列を読んでください。1列目はもう知っている数だからです。もう一つの使い方は貯蓄側で、その算術はわざとそっけなくしてあります。20,000の不足に対して毎月1,500なら14か月、同じ20,000を毎月750で貯めると27か月です。このページが教えないのは、そのお金がほかに何をしなければならないかです。諸費用も生活防衛資金も引っ越し費用も同じ口座から出ていて、頭金はその取り分の一つにすぎません。
計算例
住宅価格400,000、頭金10%、貯蓄20,000、毎月1,500の場合
- 頭金：400,000 × 10% = 40,000。
- 借入額：400,000 − 40,000 = 360,000。
- LTV：360,000 ÷ 400,000 = 90%。
- 不足額：40,000 − すでに貯めた20,000 = 20,000。
- 貯まるまでの月数：20,000 ÷ 1,500 = 13.3で、切り上げて14か月。
- 保険の二つの基準：400,000の80%が320,000、78%が312,000。
既定の場合で、二つの基準を読むための例です。LTVが90%なのでこのローンにはPMIが付き、解除を申し出られる残高と必ず終了する残高は320,000と312,000です。二つ目のほう——申し出がなくてもサービサーが動かなければならないほう——は、予定表上の残高が当初価格の78%に達したときに来ることに注意してください。どちらも、今日いくら負っているかの80%や78%ではありませんし、繰上返済でどちらも動きません。貯蓄側は単純で、毎月1,500で14か月です。ただし諸費用が同じ口座から出ていくことは添えておきます。
同じ住宅で頭金20%の場合
- 頭金：400,000 × 20% = 80,000。
- 借入額：400,000 − 80,000 = 320,000。
- LTV：320,000 ÷ 400,000 = 80%。
- 貯蓄がすでに目標を満たしているので、不足額も貯蓄期間もゼロ。
- 保険の二つの残高は320,000と312,000のまま変わらない。
1番目の例を読めるようにする比較であり、保険が独自の列に値する理由でもあります。必要な現金は40,000から80,000へ倍になり、その一方でLTVはちょうど80%に着地します。これは通常PMIが要らなくなる境界です。つまり追加の40,000は二つの別のものを買っています。40,000の借金の減少と、何年分もの毎月の保険料の消滅です。20%という頭金が、いくつかの選択肢の一つではなく目標として扱われるのはそのためです。ここでは貯蓄欄を目標に合わせてあるので不足額はすぐ埋まりますが、毎月1,500では二つの場合の差である40,000を貯めるのに27か月かかります。
住宅価格250,000、頭金3%、貯蓄3,000の場合
- 頭金：250,000 × 3% = 7,500。
- 借入額：250,000 − 7,500 = 242,500。
- LTV：242,500 ÷ 250,000 = 97%。
- 不足額：7,500 − 3,000 = 4,500。
- 貯まるまでの月数：4,500 ÷ 750 = 6。
- 保険の基準：250,000の80%が200,000、78%が195,000。
安い住宅に小さな頭金を載せた例で、LTVが金額ではなく比率であることを示す行でもあります。必要な現金は7,500だけで、1番目の例の5分の1にも届きません。それでもLTVは97%で、ここにあるどの場合より高いままです。貸し手は金額ではなくこの比率で値付けするので、最も小さな現金で最も高いローンと、最も長い保険料の支払いが生まれます。二つの基準も価格に比例して200,000と195,000に下がります。ここは気に留める価値があります。基準は住宅に対する割合であって固定額ではないので、安い住宅だから早く抜けられるわけではありません。
適用限界
このページに欠けている最大のものは、同じ現金が負わなければならないほかのすべてです。諸費用、生活防衛資金、引っ越し費用、すぐに要る修繕は、頭金と同じ口座から出ます。購入時にはそれだけで価格の数パーセントに達することが普通なので、頭金だけを数えた目標は、実際に到達する前に紙の上で到達してしまいます。金利が入っていないので、ここに出る借入額は毎月の返済額や利息の総額とはつながっていません。それらは住宅ローンのページにあります。保険の数は法律上の解除と終了の残高で、それ以上ではありません。この法律は住宅ローン取引における民間住宅ローン保険に適用されるので、独自の保険や保証の仕組みと独自の規則を持つ政府保証のローン制度は対象外ですし、費用を金利に織り込む貸し手負担の仕組みも対象外です。このページは保険が実際に終わる日付も告げられません。まだ組んでいないローンの返済予定表によるからで、分かるのは終わる残高だけです。二つの基準について間違えやすい点が二つあり、繰り返す価値があります。80%の残高は、延滞がなく支払い履歴が良好な状態で、書面によって解除を申し出なければならない残高であり、自動ではありません。そしてどちらの基準も、繰上返済によって早まることはありません。両方とも当初の予定表で固定されているからです。LTVが90%のローンと80%のローンの金利差もここには入っていません。これは保険とは別に乗ってくる実際の費用です。そして、どの数にも通貨が付きません。
よくある質問
- 頭金はいくら必要か
- 制度と貸し手によります。下限は幅があるので、このページはあえて引きません。知っておく価値があるのは割合が何を買うかです。住宅価格400,000で10%なら現金40,000とLTV90%、20%なら80,000で、通常PMIが要らなくなるLTV80%にちょうど着地します。
- PMIはいつ終わるのか
- 二つの残高で、どちらも連邦法が定め、どちらも物件の当初の価値に対して測ります。80%では、延滞がなく支払い履歴が良好であれば、書面で解除を申し出られます。78%では、申し出がなくてもサービサーが終了させなければなりません。住宅価格400,000なら320,000と312,000です。
- 住宅ローンを繰上返済するとPMIは早く終わるのか
- 終わりません。ここが最も確認されずに思い込まれている部分です。どちらの基準も当初の返済予定表で決まり、実際の残高からは明確に独立しています。繰上返済は残高を変えますが、どちらの時期も変えません。頭金を増やすことが基準を越えさせる方法で、それは予定表そのものを変えるからです。
- LTVとは何で、なぜ金額より大事なのか
- 借入額を価格で割ったものです。400,000の住宅で360,000なら90%、250,000の住宅で242,500なら97%です。大事なのは、貸し手が金額ではなく比率で値付けするからです。小さな頭金で買った安い住宅のほうが、大きな頭金で買った高い住宅より高い金利と長い保険期間を負うことがあります。
- 頭金を貯めるのにどれくらいかかるのか
- 不足額を毎月貯められる額で割り、切り上げた値です。20,000の不足に対して毎月1,500なら14か月、同じ不足を毎月750なら27か月です。ここに入っていないのは、諸費用と生活防衛資金が同じ口座から出ることです。住宅購入の実際の目標は頭金だけより高くなります。
- 頭金は多いほどいつもよいのか
- 借入額とLTVと金利を下げ、保険を丸ごとなくせることもあるので、ローンの上でははい。取引の内容は、その現金がほかの何にも使えなくなることです。生活防衛資金も含めて。金利が非常に低いときは、同じお金が別のところでより働くこともあります。その比較は住宅ローンではなくあなたの状況の話です。
参考文献
- 12 U.S.C. § 4901 — Definitions (Homeowners Protection Act): 当初価値の80%という解除の基準と78%という終了の基準で、どちらも当初の返済予定表で決まり、実際の残高には左右されません — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
- 12 U.S.C. § 4902 — Termination of private mortgage insurance: 解除には書面による申し出と良好な支払い履歴、延滞がないことが必要で、78%の時点での終了は自動です — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)