返済負担率計算
計算結果
総返済負担率
- 住宅返済負担率
- 25.7%
- 毎月の返済額の合計
- 2,450.00
- 36%までの余裕
- 70.00
- 45%までの余裕
- 700.00
- 50%までの余裕
- 1,050.00
このページの計算は三つの割り算で、紙でもできます。紙でできないのは、その線がどこにあるかを知ることです。だからこのページがあります。比率は二つ使います。住宅ローン返済比率は住宅費を税前の毎月の所得で割ったもので、所得7,000に対して住宅費1,800なら25.7%です。総返済負担率は、自動車ローンや奨学金、カードの最低支払額、養育費を含めたすべてを同じ所得で割ります。その他に650を足すと、総返済負担率は35%になります。両方を出すのは、貸し手が両方を口にするからであり、二つが別の問いに答えるからです。一つ目は住宅費そのものが無理なく払えるか、二つ目は債務全体が無理なく払えるかです。次が基準で、ここが丁寧に読む価値のある部分です。所得7,000では三つの線が毎月の債務の合計で2,520、3,150、3,500にあり、今の2,450は最初の線まで70、二番目まで700、三番目まで1,050の余裕があります。この三つの数は法律ではなく一つの機関の審査ガイドから来ていて、しかも同じ借り手にとって同じ線ですらないこともあります。最も低い線は人が手で審査する場合、真ん中の線は手作業の審査で追加の信用スコアと準備金の条件を満たす場合、最も高い線は自動審査システムを通す場合に当てはまります。商品と貸し手とローンの種類が変われば、また動きます。このページが言うのは、貸し手が承認するかどうかではありません。それは信用スコアや準備金、頭金にもよるからです。言うのは、みんなが議論する基準点から、その議論が使う単位でどれだけ離れているかです。この二つはまとめて返済負担率と呼ばれ、住宅ローンの審査を決めるうえで、申請書に書けるどの一つの数よりも大きく働きます。ほかのどの細部よりも多くの人をつまずかせる点が一つあります。分母は税を引く前の所得で、手取りを使うとどの比率もおよそ3割高く出ます。思ったより悪い数が出たら、まずそこを疑ってください。
税前の毎月の所得7,000に、三つの基準を当てはめた結果
| 基準（%） | 債務の上限 | 余裕 |
|---|---|---|
| 36 | 2520 | 70 |
| 45 | 3150 | 700 |
| 50 | 3500 | 1050 |
現在の毎月の債務の合計は2,450なので、3列目はそれぞれの線の残りです。同じ問いへの三つの答えとして読んでください。そういうものだからです。36%の線に対する70の余裕は、どんな大きさであれ新しい毎月の債務が一つ増えればそこを超えるという意味で、50%の線に対する1,050は本当の余裕です。この基準は、あなたが登っていく一つの階段の段ではありません。同じローンを審査する別のやり方に属するので、どの線が当てはまるかは、いくら稼ぐかではなく、そのローンがどう審査されるかで決まります。この表が3行なのはそのためで、このページが合否を告げないのもそのためです。表の中の数は計算結果をそのまま出しているので、4桁の数にも3桁ごとの区切りは入っていません。
公式
住宅ローン返済比率 = 住宅費 ÷ 所得。総返済負担率は、住宅費と毎月の債務返済額と申請中の債務の返済額を足して所得で割った値です。各基準での余裕は、基準 × 所得から債務の合計を引いた値です。
- 所得
- 税を引く前の毎月の所得です。
- 住宅費
- 家賃、または現在の住宅ローンの毎月の返済額です。
- 毎月の債務返済額
- 分割払い、奨学金、カードの最低支払額、養育費などです。
- 申請中の返済額
- これから借りる債務の毎月の返済額で、総返済負担率にだけ入ります。
- 総返済負担率
- 毎月の債務の合計を、税を引く前の毎月の所得で割ったものです。
- 余裕
- ある基準に対して、所得と同じ単位で表した残りの額です。
申し込む前に使い、それから数を動かす変化があったたびにもう一度使ってください。比率もその周りの余裕も、意図して変えられるものだからです。総返済負担率を下げる手は三つあり、難しさは同じではありません。分割払いの債務を返し切ると、その返済額が分子から丸ごと消えます。これが取れる中で最大の効果です。収入を増やせば分母が動きます。そして新たな返済を負うと、分子が悪い方向に動きます。実用的な出力は余裕のほうです。最も低い線に対する70という余裕は警告です。どんな大きさであれ新しい毎月の債務が一つ増えれば超えてしまうからです。一方、最も高い線に対する1,050は、自動審査を通すなら本当に効く余裕です。逆方向にも使えます。債務を負うかどうかを決めるのに使うのです。所得7,000で毎月400の自動車ローンを負うと、比率は35%から40.7%へ動き、70の余裕は330の不足に変わります。ここまでのどれも、承認されるかどうかは言いませんし、あなたの貸し手の実際のモデルでもありません。効くのは貸し手のモデルのほうです。
計算例
所得7,000、住宅費1,800、その他の債務650の場合
- 毎月の債務の合計：1,800 + 650 = 2,450。
- 住宅ローン返済比率：1,800 ÷ 7,000 = 25.7%。
- 総返済負担率：2,450 ÷ 7,000 = 35%。
- 7,000に当てはまる最も低い基準は36%で、これは2,520の債務にあたる。
- そこまでの余裕：2,520 − 2,450 = 70。
- 残り二つの基準は45%と50%で、3,150と3,500にあたり、余裕は700と1,050。
既定の場合で、比率を一つではなく二つ出す理由が分かる例です。住宅費は25.7%で余裕があるように見え、債務全体は35%で最も低い基準のすぐ近くにあります。どちらの読みも正しく、別のことを言っています。ここで腰を落ち着けて見るべき数は70の余裕です。この所得では、どんな大きさであれ毎月の債務がもう一つ増えれば総返済負担率は最も低い線を超え、真ん中と上の線はまだ遠くにあります。
同じ世帯が毎月400の返済を新たに負う場合
- 申請中の返済額は総返済負担率にだけ入り、ほかには入らない。
- 毎月の債務の合計：1,800 + 650 + 400 = 2,850。
- 住宅費は変わらないので、住宅ローン返済比率は25.7%のまま。
- 総返済負担率：2,850 ÷ 7,000 = 40.7%。
- 36%の基準に対する余裕：2,520 − 2,850 = −330で、この線はすでに越えている。
- 45%と50%の基準に対する余裕：300と650。
ここでは二つのことが起きていて、自明なのは片方だけです。一つ目は、総返済負担率が35%から40.7%へ動くのに住宅ローン返済比率がまったく動かないことです。二つを別々に報告する理由がまるごとここにあります。住宅費は自動車ローンでは動かないからです。二つ目は最初の余裕の符号で、−330は誤りでもゼロでもありません。最も低い線はもう後ろにあるという意味です。追加の信用スコアと準備金の条件なしに人が手で承認するローンなら、この時点で外れます。同じローンを自動審査に通せば、650の余裕が残ります。同じ世帯、同じ債務で答えが二つあるのは、線が一本ではないからです。
所得6,000で住宅費2,400、ほかの債務がない場合
- 毎月の債務の合計：2,400で、そのすべてが住宅費。
- 住宅ローン返済比率：2,400 ÷ 6,000 = 40%。
- 総返済負担率：同じ2,400なので、こちらも40%。
- ほかの債務がなければ、二つの比率は等しくなる。
- 36%の基準に対する余裕：2,160 − 2,400 = −240。
- 45%と50%の基準に対する余裕：300と600。
二つの比率を同一にして分ける例です。ほかに債務がなければ総返済負担率は住宅ローン返済比率そのもので、これは一度見ておく価値があります。二つ目の比率は別の測定ではなく、同じ測定の分子に多くを足したものだということが分かります。住宅費だけがどれだけを食い尽くせるかも、ここで切り出されます。税前所得の40%が住宅費に向かうと、最も低い線は通り、上の二つの内側に余裕を持って収まります。この所得では制約は住宅費そのもので、ほかの債務をどれだけ返しても1ポイントも変わりません。
適用限界
このページの三つの基準は一つの機関の審査ガイドから来ています。その機関はアメリカの政府支援企業であるファニーメイで、自らが買い取る住宅ローンの規則を定めています。これはどこかの法律上の上限ではなく、使われている唯一の基準でもなく、あなたの貸し手が適用する基準でもありません。自動審査システムには独自の基準があり、FHAやVA、USDAといった政府保証のローン制度にも独自の基準があり、自社で抱え続けるポートフォリオ型の貸し手にもまた独自の基準があります。規則ではなく参照点として扱ってください。ここにあるものは承認されるかどうかを言いません。承認は信用スコア、現金の準備金、頭金、物件の種類、貸し手自身のリスク許容度にもよるからです。そのどれも比率には現れません。住宅費の欄は一つの数を受け取りますが、新しい住宅ローンが家賃に足されるのではなく家賃を置き換える場合が、この欄では表せません。持つことになる住宅費を入れてください。両方を足さないでください。その他の債務は本当に債務であるものだけを数えます。家賃、光熱費、通信費、保険は債務ではなく、分子に入れると比率が膨らみます。養育費や慰謝料はここでは債務として扱いますが、貸し手は所得から差し引くことがあり、同じ事実から別の答えが出ます。申請中の返済額の欄が扱うのは新しい債務一つなので、同時に複数ある場合は自分で足してください。そして分母は税を引く前の所得です。この比率が高く出る最も一般的な原因は、手取りを入れてしまうことです。
よくある質問
- 返済負担率はどのくらいならよいのか
- 一つの答えはありません。線は法律ではなく貸し手と制度が決めるものだからです。このページが使う参照点は毎月の債務の合計で税前所得の36%・45%・50%で、一つの機関の審査ガイドから来ています。最も低い線より下が最も安全な位置で、最も高い線を超えると自動承認は難しくなります。
- 住宅ローン返済比率と総返済負担率は何が違うのか
- 住宅ローン返済比率は住宅費を所得で割ったもので、総返済負担率はすべてを所得で割ったものです。所得7,000で住宅費1,800、その他の債務650なら、25.7%と35%になります。二つを出すのは、新しい自動車ローンが二つ目だけを動かして一つ目を動かさないからで、貸し手が引いている線はまさにそこです。
- ここに43%の基準がないのはなぜか
- 出どころが示せないからです。広く引用される43%という数は返済能力規則には現れず、発した主体までたどれない基準はページに載せません。ここに示した三つの線は、下に挙げた審査ガイドから、それぞれに付く条件ごとそのまま引用したものです。
- 税前の所得と手取りのどちらを使うべきか
- 税を引く前の所得です。貸し手が割るのがそれだからです。手取りを使うと、このページのどの比率も貸し手が同じ債務から計算する数よりおよそ3割高くなります。自分の見積もりが提示された数より悪く出る最も一般的な理由がこれです。
- カードを返し切ると比率はよくなるのか
- よくなりますが、残高が減るからではなく、毎月の返済額が分子から消えるからです。分割払いの債務を返し切ると返済額が丸ごと消え、これが取れる中で最大の効果です。カードを返し切って消えるのは数えられていた最低支払額の分だけで、ずっと小さくなります。口座を閉じること自体は何も変えません。
- 余裕がマイナスになるのは誤りなのか
- いいえ、その基準はすでに越えているという意味です。2番目の例では最も低い線に対して余裕が−330で、真ん中の線に対しては300あります。マイナスは不合格の予測でもありません。同じ世帯が別の制度の基準には余裕を持って収まることもありますし、線は一本ではないからです。
参考文献
- Selling Guide B3-6-02, Debt-to-Income Ratios: このページが引用する36%・45%・50%の基準と、それぞれに付く条件を定めている審査ガイドです — Fannie Mae Selling Guide, Fannie Mae (United States)
- 12 CFR 1026.43(c)(7) — Minimum standards for transactions secured by a dwelling (Regulation Z): 毎月の債務の合計を定義し、比率を考慮する貸し手に考慮を求めますが、上限はどこにも定めていません — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)