キャップレート計算

キャップレート = 純営業収益 ÷ 物件価格 × 100、年収倍率 = 100 ÷ キャップレート、目標キャップレートでの価値 = 純営業収益 ÷ (目標キャップレート ÷ 100)、売出価格との乖離率 = (目標キャップレートでの価値 − 物件価格) ÷ 物件価格 × 100

純営業収益

1年間に実際に受け取った賃料から、空室損を引き、建物の運営費用を引いた額です。税金、保険、管理、修繕、オーナーが負担する光熱費などが運営費用にあたります。住宅ローンの返済はここから出しません。だからこそ、現金で買う買い手と借入で買う買い手のあいだでキャップレートを比べられるのです。ここに毛賃料を入れてしまうのは、この指標で最もよくある間違いで、ページ側では検出できません。

物件価格

提示されている価格、または検討している評価額です。分母なので、収益を何と比べるかがここで決まります。同じ建物でも価格が2つあればキャップレートも2つになり、市場の意見であるのはそのうち片方だけです。

目標キャップレート

買うために自分が必要とする利回りです。計算の向きを逆にします。ある価格がいくら生むかを問う代わりに、自分が要求する利回りがどの価格を正当化するかを問います。いくらで申し込むかを決める場面では、こちらの向きのほうが役に立ちます。

キャップレート

純営業収益を価格に対するパーセントで表したもので、小数第2位まで印字されます。1年間の、現金も借入も介さないスナップショットです。割引も賃料の伸びも売却も入っていません。建物どうしを比べられるのはそのおかげであり、1年目より先について何も語らないのもそのせいです。

年収倍率

キャップレートの逆数、つまり価格を収益で割った値で、価格が現在の純収益の何年分にあたるかを示します。2つは逆の方向に動き、10パーセントのときだけ両者が等しくなります。これは規則ではなく偶然の一致です。

目標キャップレートでの価値

買い手が自分の目標利回りを譲らない場合に、同じ純収益がいくらの価値になるかを示します。提示価格ではなく、その収益が正当化する価格であり、2つの隔たりが交渉そのものです。

売出価格との乖離率

売出価格がその正当化された価値からどれだけ上または下にあるかをパーセントで示します。負の乖離は売出価格が目標利回りの正当化する額を下回っている、つまり自分の基準を満たしているという意味です。正の乖離は、望んだより低い利回りを受け入れさせられているという意味です。

価格の異なる賃貸物件を同じ物差しで比べるとき、あるいは特定の売出価格が自分に必要な利回りに対して妥当かを試すときに使います。これは評価額の算定ではなく一次スクリーニングです。1年分の収益を与えられたものとして扱い、その1年がいくらの価値かだけを問うので、賃料の伸びや空室率、売却まで予測しようとする複数年のモデルより前に置くべきものです。算術では与えられない警告が2つあります。分子は運営費用を引いたあとの額でなければなりません。毛賃料を入れると高すぎる数が出ますが、見た目はまったくもっともらしく、ページはそれを指摘しません。そしてキャップレートが高いことは良い案件であることと同じではありません。通常それは、その物件に市場が期待しているものが少ないという意味です。状態のせいかもしれず、立地のせいかもしれず、入居者のせいかもしれません。この数が市場のその期待を内側に抱えていることこそが、この指標の要点です。

1. 既定値：純収益60,000、価格1,000,000の物件

   1. キャップレート：60,000 ÷ 1,000,000 = 6パーセント
   2. 年収倍率：100 ÷ 6 = 16.67
   3. 8パーセントの目標での価値：60,000 ÷ 0.08 = 750,000
   4. 売出価格との乖離率：(750,000 − 1,000,000) ÷ 1,000,000 = −25パーセント

   最後の2行は並べて読んでください。そこが判断だからです。この物件は売出価格で6パーセントを生みます。8パーセント必要とする買い手は同じ収益に750,000しか払いませんから、売出価格はその基準より25パーセント高いことになります。年収倍率は同じ事実を裏から見たもので、16と3分の2年分にあたり、売り手のほうが好んで口にする数字でもあります。

2. 同じ価格で収益が2倍の場合

   1. キャップレート：120,000 ÷ 1,000,000 = 12パーセント
   2. 年収倍率：100 ÷ 12 = 8.33
   3. 8パーセントの目標での価値：120,000 ÷ 0.08 = 1,500,000
   4. 売出価格との乖離率：(1,500,000 − 1,000,000) ÷ 1,000,000 = 50パーセント

   収益が2倍になればキャップレートも2倍になり、年収倍率は半分になり、売出価格との乖離率は−25パーセントから+50パーセントへ反転します。同じ売出価格が、8パーセントを求める買い手の払う額をはるかに下回ったのです。建物については何も変わっていません。ここが教訓です。キャップレートは収益と価格を合わせたものの性質であって、建物だけの性質では決してありません。

3. 端数の多い数：1,200,000の物件に85,000、目標7.5パーセント

   1. キャップレート：85,000 ÷ 1,200,000 = 7.0833パーセントで、7.08として表示
   2. 年収倍率：100 ÷ 7.08 = 14.12
   3. 7.5パーセントの目標での価値：85,000 ÷ 0.075 = 1,133,333.33
   4. 売出価格との乖離率：(1,133,333.33 − 1,200,000) ÷ 1,200,000 = −5.56パーセント

   年収倍率は7.0833からではなく、丸めた7.08から導かれています。印字されたキャップレートで100を割れば、印字された年収倍率がちょうど出ます。これは意図的なもので、このページ全体の規則でもあります。パネル上のどの数も、他の数と手で突き合わせて確認できます。説明を要する最終桁のずれはありません。

4. 小さな1棟：300,000の物件に24,000

   1. キャップレート：24,000 ÷ 300,000 = 8パーセント
   2. 年収倍率：100 ÷ 8 = 12.5
   3. 9パーセントの目標での価値：24,000 ÷ 0.09 = 266,666.67
   4. 売出価格との乖離率：(266,666.67 − 300,000) ÷ 300,000 = −11.11パーセント

   300,000の物件の8パーセントと、300万の物件の8パーセントは同じ数ですが、同じ投資ではありません。小さいほうは同じ利回りをはるかに少ない資本に凝縮しており、同じようにリスクも凝縮しています。キャップレートは大きさの違う物件を比べるために作られたもので、それは果たします。その比較をすることが正しいかどうかまでは、教えてくれません。

5. 0.1パーセント：1,000,000の物件に収益100

   1. キャップレート：100 ÷ 1,000,000 = 0.01パーセント
   2. 年収倍率：100 ÷ 0.01 = 10,000
   3. 8パーセントの目標での価値：100 ÷ 0.08 = 1,250
   4. 売出価格との乖離率：(1,250 − 1,000,000) ÷ 1,000,000 = −99.88パーセント

   これはこのページが印字する最小のキャップレートで、実際の境界でもあります。収益がその10分の1なら0.00パーセントに丸められ、その逆数は有限の値を持ちません。だからページは年収倍率の代わりにその問題を報告します。年収倍率の列を読む価値がある理由もここにあります。0.01パーセントと10,000年分は同じ主張であり、一目で異常に見えるのは後者だけです。

これは1年間のスナップショットで、その先は何も見えません。賃料の伸び、動く空室率、替え時が来た屋根、退去する入居者、最終的に売れる価格、そのどれもここにはなく、10年保有するならこれらは入口の利回りより重い意味を持つことが多いのです。資金調達を意図的に外しているので、2つの物件を比べられる反面、実際に投じる自己資金のリターンについては何も言いません。借入コストをキャップレートが上回るときはレバレッジが自己資本利益率を押し上げ、下回るときは押し下げますが、このページはどちらの場合かを教えてくれません。収益は1つの確定した数として扱われていますが、実際には予測ですし、価格は議論の対象であるのに与えられたものとして扱われています。何より、キャップレートは市場の意見を数で表したものです。それを比較ではなく判定として読むのが、この指標が招く誤りです。1つの物件のレートは、同じ市場で似た建物がいくらで取引されているかという幅を知らなければ、ほとんど何も意味しません。

毛賃料と純営業収益のどちらを使うべきか

必ず純営業収益です。受け取った賃料はその物件が生む収益ではありません。空室損、固定資産税、保険、管理、修繕、オーナーが負担する光熱費がまず差し引かれ、毛額で作ったキャップレートはその費用の分だけ水増しされます。これはページ側では防げない間違いです。もっともらしい収益の数からは、もっともらしい答えしか出てこないからです。まだ純額を持っていないなら、賃料を入れて結果を後から調整するのではなく、先に純額を計算してください。

純営業収益から住宅ローンの返済を引くのか

引きません。キャップレートは購入をどう資金調達したかを意図的に無視しており、それによって現金買いの買い手とレバレッジを効かせた買い手が同じ建物に対して同じ数を見ます。返済額を引いたものはキャッシュオンキャッシュのリターンで、これも別の有用な指標ですが、物件ではなく自分のローン条件に依存するため、2人の買い手のあいだで比べられませんし、借り換えをした瞬間に変わります。

キャップレートが高いほど良い投資なのか

それだけでは決まりません。そしてこれが、この数をいちばんよく誤って読む仕方です。キャップレートが高いのは、価格に対して収益が安いという意味で、本物の掘り出し物であることも、市場が問題を予想していることもあります。古い屋根、弱い賃貸エリア、退去しそうな入居者などです。このレートは、市場がその物件について知っていること全部を要約したものです。だから異常に高い値は、行動すべき答えというより、調べるべき問いであることのほうが多いのです。あらかじめ良いと決めた数ではなく、近隣の似た建物がいくらで取引されているかと比べてください。

年収倍率は何を付け加えるのか

同じ事実を逆から見たものです。キャップレートは利回りで、年収倍率は収益の年数であり、両者は正確に逆数なので、片方だけが持つ情報はありません。両方を表示するのは、人が違う文脈で使い分けるからです。売却資料では年収倍率が多く、鑑定ではキャップレートが多く使われます。パネルが両方を出すのであれば、頭の中で換算せずにどちらの会話にもついていけます。1つだけ偶然に注意してください。ちょうど10パーセントで両者は等しくなりますが、それは十進法の偶然であって、頼るべき関係ではありません。

キャップレートがゼロになった場合はどうなるのか

価格に対して収益がごく小さいときに起きます。100万の価値に対して収益100なら0.01パーセントに丸められ、その10分の1ならゼロに丸められます。ゼロと無限大の倍率を印字する代わりに、このページは、価格に対して収益が小さすぎて年収倍率が有限の値にならないと告げます。実際には、これだけ低い値は2つの数のどちらかが間違っていることを意味します。収益が賃料の大半を取りこぼしているか、価格が収益を生む物件の価格ではないか、そのどちらかです。

GRM（賃料倍率）とはどう違うのか

分子だけが違い、それですべてです。GRMは価格を毛賃料で割り、キャップレートは価格を純営業収益で割ります。費用は必ず正なので純額は必ず小さくなり、同じ物件でもキャップレートのほうが常に低い数になります。そして両者の隔たりは、その建物を運営するのにいくらかかるか、そのものです。両方を持っていれば、その差は物件の運営費がどれだけ高いかを素早く読む手段になります。

• Net Income — 費用を引いたあとの収益の定義で、キャップレートの分子が毛賃料ではなく純額でなければならないという意味。ただしこの用語集の純利益は税金も引くのに対し、キャップレートは運営費用で止まり、元利払いと税金の前で止まる — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — 純営業収益を、賃料収入から空室損と物件の運営費用を引いたものと定義している。賃料が純営業収益になる前に差し引かれる費用であって、購入価格そのものとは区別される — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — 賃貸収入と賃貸物件の費用を税務上どう求めるか。毛賃料を純収益に近い額まで減らす控除を含む — Internal Revenue Service (United States)