GRM計算

年間家賃 = 月額家賃 × 12、グロス・レント・マルチプライヤー = 物件価格 ÷ 年間家賃、表面利回り = 100 ÷ グロス・レント・マルチプライヤー、目標乗数での価値 = 目標乗数 × 年間家賃

物件価格

提示されている価格、または実際に支払われた価格です。分子であり比較の土台そのものなので、比べる両側で同じ種類の数でなければなりません。売出価格と成約価格、諸費用込みの価格とそうでない価格を突き合わせると、物件とは無関係な差が出ます。売出価格か手取り価格かは、一貫していることほど重要ではありません。

月額家賃

月ごとに受け取る家賃で、空室の損、税金、保険、管理、維持費、そして住宅ローンのすべてを引く前の額です。グロスという言葉が効いていて、このページは広告に出ている額をそのまま土台にしています。それが速さの理由であり、利益と取り違えると誤りを生む理由でもあります。とくに空室損は除外されているので、年2か月空く建物も、常に満室の建物も、ここでは同じに見えます。

年間家賃

月額を12倍したもので、表示しているのはパネルのほかのすべての数がここから作られるからであり、年換算の間違いが潜むのがこの掛け算だからです。12は測定値ではなく約束事です。家賃が変わること、月によっては空くこと、契約によって請求の形が違うことを無視しており、それらはどれもより詳しい分析に属します。

グロス・レント・マルチプライヤー

価格を年間家賃で割ったもので、小数第2位まで表示します。低いほど物件の値段が家賃の少ない年数で済むということで、買い手がふつう望む向きですが、乗数が低いことと良い投資であることは同じ主張ではありません。家賃が下がっている地区の安い建物は、安いのには理由があります。掲載情報で最もよく引用される数であり、絵を変えるはずの費用を抜いたまま最もよく引用される数でもあります。

表面利回り

乗数の逆数で、割合として表したもの、つまり価格のうち家賃が占める割合です。乗数とまったく同じ情報を持っており、表示しているのは両者が別の会話で使われるからです。利回りは利回りを求める買い手が債券と比べる数で、乗数は掲載情報が引用する数です。1つだけ一致する点に注意してください。乗数がちょうど10のとき両者は10パーセントで等しくなりますが、これは十進法の性質であって、頼るべき関係ではありません。

目標乗数での価値

自分が選んだ乗数なら同じ家賃がいくらの値段になるかで、価格がいくらを生むかという向きから、自分の基準がいくらの価格を正当化するかという向きに計算を反転させます。その市場の買い手がふつう払う乗数を入れると、家賃が支える価格が出ます。これは断定ではなく入力欄です。このページは正しい乗数についていかなる意見も持っておらず、既定の家賃に目標15を当てると、提示額300,000ではなく288,000が出ます。

掲載情報に価格と家賃しかないときの最初のふるいとして使います。まさにその状況のために作られた尺度です。速く、仮定を必要とせず、1回の割り算で、その物件が自分が探している範囲にあるのか桁が違うのかが分かります。本格的な分析に必要な費用の見積りに時間を使う前に、長い候補リストを短いリストに絞るのにも役立ちます。使ってはいけないのは判定としてです。屋根を替えたばかりの建物と替えなければならない建物、市場家賃を払う入居者と半額しか払わない入居者、家賃が上がっている市場と下がっている市場、入居者1人の物件と12人いて空室リスクを抱える物件を区別できません。資金調達についても何も言いません。同じ建物に同じ価格を払う2人の買い手が、片方は現金、片方は住宅ローンでも、グロス・レント・マルチプライヤーは同じで、リターンはまったく違います。グロス・レント・マルチプライヤーは賃貸経営を分析する出発点であり、それを終わりとして扱うことがこの尺度が招く誤りです。

1. 既定値：300,000の物件を月1,600で貸す場合

   1. 年間家賃：1,600 × 12 = 19,200
   2. グロス・レント・マルチプライヤー：300,000 ÷ 19,200 = 15.625で、15.63と表示
   3. 表面利回り：100 ÷ 15.63 = 6.40パーセント
   4. 目標乗数15での価値：15 × 19,200 = 288,000

   この物件は家賃15年と3分の2年分の値段で、表面利回りは6.40パーセントです。費用を1つも引く前の話です。判断を背負うのは4つ目の数です。家賃の15倍より高くは払わない買い手は、この建物を提示額300,000に対して288,000と評価するので、両者は4パーセント離れています。その差が交渉のすべてであり、2つの数以外は建物について何も知らずにたどり着いた額です。

2. 乗数と利回りが一致する点

   1. 年間家賃：2,000 × 12 = 24,000
   2. グロス・レント・マルチプライヤー：240,000 ÷ 24,000 = 10.00
   3. 表面利回り：100 ÷ 10.00 = 10.00パーセント
   4. 目標乗数10での価値：10 × 24,000 = 240,000

   乗数がちょうど10で利回りもちょうど10パーセント。2つの数が等しくなる唯一の点で、100を10で割ると10になるからです。十進法の産物であって規則ではありません。乗数8なら利回りは12.5パーセント、12なら8.33です。この偶然を関係だと取り違えないよう、一度見ておく価値があります。ここでは目標乗数が実際の乗数と一致するので、導かれる価値は価格と等しく、交渉する余地はありません。

3. 丸めの継ぎ目：144,120対家賃24,000

   1. 年間家賃：2,000 × 12 = 24,000
   2. グロス・レント・マルチプライヤー：144,120 ÷ 24,000 = 6.005で、6.01と表示
   3. 表面利回り：100 ÷ 6.01 = 16.639で、16.64パーセントと表示

   この例はちょうど丸めの境界に座っており、このページが意図的にしている選択が現れます。利回りは、表示された乗数から計算しており、価格と家賃から直接計算していません。直接計算すると、より自然な読みである6.005の切り下げではなく16.65パーセントになり、0.01ポイント高くなります。表示された6.01から導くことで、パネルのどの数も手でほかの数と突き合わせて確かめられます。表示された乗数で100を割れば、表示された利回りがちょうど出ます。代償は、境界にちょうど座った物件が、自分の価格と家賃が示す値から0.01ポイント離れた利回りを報告することですが、それは2つの誤りのうち小さいほうです。

4. 表示された乗数をそのまま入れ直すと

   1. 年間家賃：1,600 × 12 = 19,200
   2. グロス・レント・マルチプライヤー：300,000 ÷ 19,200 = 15.625で、15.63と表示
   3. 表面利回り：100 ÷ 15.63 = 6.40パーセント
   4. 目標乗数15.63での価値：15.63 × 19,200 = 300,096

   目標の欄が断定ではなく入力であるとは、実際にはこういうことです。このページがたった今表示した乗数を入れても、出発点の価格は返らず、300,096が返ります。提示額300,000より96多い額です。差は15.625を15.63と表示したときに捨てた2桁の小数で、丸めた数を掛け戻すと19,200の上で丸めが増幅されます。誤りではなく、このページも隠そうとはしていませんが、これらの数が物件を比べるための便宜であって、物件の正確な記述ではないという念押しにはなります。

5. 利回りが完全に丸め消える場合

   1. 年間家賃：0.01 × 12 = 0.12
   2. グロス・レント・マルチプライヤー：1,000,000,000 ÷ 0.12 = 8,333,333,333.33
   3. 表面利回り：100 ÷ 8,333,333,333.33 = 0.000000012で、0.00パーセントと表示
   4. 目標乗数15での価値：15 × 0.12 = 1.8

   10億に対して月0.01の家賃だと、乗数は80億を超え、表面利回りは0.00パーセントに丸まります。利回りが欠けているのではなく、0.01パーセントより小さいのです。100を乗数で割るとおよそ0.000000012になります。この極端な例では逆数の関係に気づく価値があります。乗数はこのページが表示する最大の数で利回りは最小の数であり、2つの独立した結果ではなく1つの数の2つの見方です。

この乗数はグロスであり、グロスであることは技術論ではなく実際の限界です。固定資産税、保険、管理費、維持費、オーナーが負担する光熱費、そして空室は、オーナーの手元に何かが残る前に家賃から出ていきますが、そのどれもここでは分子に入っていません。同じ乗数の2つの建物が、実際に生む額では2倍違うことがあり、このページにそれを示す手段はありません。家賃は月額1つとして扱われるので、空室のある建物も、市場より安い契約の入居者がいる建物も、来年家賃が上がる建物も、どれもそうでないかのように記述されます。資金調達は意図的に除外されているので、現金の買い手と借り手の間で比較でき、同時にどちらが自分のお金でいくら稼ぐかについては何も言いません。価格は所与として扱われますが、ほとんどの取引では価格こそ交渉されるものです。そして何より、乗数には絶対的な意味がありません。高いか低いかは、その市場、借入コストの水準、家賃への期待、そして地元の物件のどれだけが利回りを求めない人に持たれているかで決まります。乗数を、自分が良いと前もって決めた数と比べることが、この尺度が最もよく誤用される形であり、このページが目標を推奨ではなく入力欄として表示しているのはまさにそのためです。

グロスの家賃と純営業収益のどちらを使うべきか

両者は別の問いに答え、どちらを使うかは手元に何があるかで決まります。グロスの家賃は掲載情報が与えてくれるもので見積りが要らないので、長いリストを最初にざっと見るにはグロス・レント・マルチプライヤーが適しています。純営業収益は費用を知る必要があり、それを使って作るキャップレートは、費用が分かってから使う道具です。失敗の形は2つの混用です。純収益で計算した乗数は市場よりずっと低く出て、グロスの家賃で計算したキャップレートは市場よりずっと高く出ます。掲載情報が価格と乗数の両方を出しているなら、どちらの家賃を使ったのかを確かめてください。

グロス・レント・マルチプライヤーはいくつが良いのか

普遍的な数はありませんし、規則として提示される具体的な数値は疑ってかかるべきです。低いか高いかは、その市場、金利、家賃がどれだけ伸びると期待されているか、そして地元の物件のどれだけが投資家ではなく自己居住者に買われているかで決まります。投資家が表面利回り4パーセントを受け入れる市場では乗数25がふつうで、10パーセントを求める市場では非常識です。役に立つ比較は、同じ市場の似た建物が実際にいくらで取引されているかとの比較だけで、それはこのページが与えられない情報です。

現金の買い手と借り手でグロス・レント・マルチプライヤーが同じなのはなぜか

住宅ローンが計算のどこにも出てこないからです。価格を家賃で割るので、借入が絡んでもどちらの数も変わりません。まさにそれが、同じ建物を違う条件で見ている2人の買い手の間で比較できる理由です。代償は、どちらの買い手がいくら稼ぐかについて何も言わないことです。借入を大きくした購入は、金利次第で投下した現金に対して大きなリターンにもゼロにもなりますが、乗数はどちらでも同じです。

空室損は家賃から引かれるのか

引かれません。ここでの家賃はグロス、つまり掲載情報や契約書に現れる額そのもので、空室の月に対する手当はありません。ですから年2か月空く建物も、常に入っている建物とここではまったく同じ魅力に見えます。それを反映させたいなら、正直な方法は、1年間で実際に受け取ると見込む家賃を12で割った額を入力することです。このページの算術はそのままに、入力が本当のことを言うようになります。

利回りが価格を家賃で割った値と一致しないことがあるのはなぜか

表示された乗数から計算しており、価格と家賃から直接計算していないからです。乗数はまず小数第2位に丸められ、その丸めた数で100を割ると、家賃を価格で割る場合と最後の0.01ポイントで違いが出ることがあります。このページは意図的にこの取引を選んでいます。おかげでパネルの利回りは、隣に出ている乗数から手で再現できます。そうしなければ、パネルのどの数もほかのどの数から再現できるのに、その組み合わせだけができないことになります。

キャップレートとは何が違うのか

分子だけが違い、それで全部です。グロス・レント・マルチプライヤーはグロスの家賃を使い、キャップレートは空室と運営費用を引いた後の純営業収益を使います。費用は正の値なので純収益は必ず小さく、同じ物件でもキャップレートは表面利回りより低い数に見えます。そして2つの差は、その建物を回すのにいくらかかるかそのものです。両方の数が手元にあれば、その差の大きさが、その物件の運営がどれだけ高くつくかの手っ取り早い読みになります。

この乗数で物件の価値を評価できるのか

自分で選んだ乗数に対して家賃がいくらの値段を支えるか、という循環的な意味でだけです。乗数は建物がいくらの値打ちかを教えるのではなく、家賃に対して値段がいくらかを教えるだけです。それを価値に変えるには市場が払う乗数を知る必要があり、それはまさにあなたが探していた数です。正当にできるのは、市場の乗数を家賃に当てはめること、あるいは売り手が求めている乗数を他所で観察した範囲と比べることです。市場の数が実際のどこかから来ている限り、どちらも有用な操作です。

• Glossary: Net Income — 費用を引いた後の収入の定義。グロスの家賃がそうではないもの、そしてこのサイトの2つの不動産尺度が違う理由 — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Glossary: Operating Expenses — グロス・レント・マルチプライヤーが分子に残してしまう、物件を回すための費用。税金や保険から管理費や維持費まで — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Publication 527 (2024), Residential Rental Property — 賃貸収入と賃貸物件の費用が税務上どう計算されるか。グロスの家賃とオーナーの手元に残る額を分ける控除を含む — Internal Revenue Service (United States)