実効賃料計算

実効賃料 = (毎月の賃料 × 賃貸期間の月数 − 毎月の賃料 × 無料の月数) ÷ 賃貸期間の月数。これは毎月の賃料 × (1 − 無料の月数 ÷ 賃貸期間の月数) に簡約できます。初年度の現金 = 毎月の賃料 × (min(12, 賃貸期間の月数) − 無料の月数) で、0を下回ることはありません。

monthlyRent

割引を当てる前の、募集賃料です。

leaseMonths

賃貸期間の月数です。

freeMonths

期間のうち無料になる月数です。

netEffectiveRent

払う賃料の合計を期間で割ったものです。その部屋を使う費用の毎月の平均にあたります。

cashFirstYear

最初の12か月に実際に払う額です。無料の月は前のほうから引かれます。

賃貸借に何かしら無料のものが付くときはいつでも使えます。そして2つの物件を比べる前に使ってください。片方に8.3%の割引があり、もう片方に割引がなければ、募集賃料2,750の部屋と3,000の部屋が同じ実効賃料になります。検討しているそれぞれの物件でこの数を出し、それから現金のほうも確かめてください。割引が契約の前半に寄っていれば、初日に要る現金は下がります。同じ割引を長い期間に薄く広げると、ほとんど動きません。無料の月数ではなく別のもの——施設使用料の免除、無料の駐車場、保証金の減額——を提示されたら、まず毎月分の現金に換算してから引いてください。このページは無料の月数しか数えません。そして賃貸借どうしではなく、借りるか買うかを比べているなら、その比較に持ち込む数は実効賃料です。

1. 3,000を12か月・1か月無料で借りる

   1. 提示賃料のままの賃料：3,000 × 12 = 36,000。
   2. 割引の金額：無料の1か月 × 3,000 = 3,000。
   3. 実際に払う賃料：36,000 − 3,000 = 33,000。
   4. 実効賃料：33,000 ÷ 12 = 毎月2,750。
   5. 提示賃料からの割引率：1 − 2,750 ÷ 3,000 = 8.3%。
   6. 初年度の現金：無料の月が前から入るので、払うのは11か月分で11 × 3,000 = 33,000。

   既定の条件です。持ち帰る価値があるのは2,750と33,000の2つです。1つ目はその部屋が期間を通じて毎月いくらかかるか、2つ目は1年目に口座から出ていく額です。12か月の契約で1か月無料だと、この2つは同じ数を12倍しただけの関係になります。だからこそ、この違いを学ぶ場所として12か月の契約は分かりにくいのです。

2. 同じ8.3%を2年の契約で

   1. 提示賃料のままの賃料：3,000 × 24 = 72,000。
   2. 割引の金額：無料の2か月 × 3,000 = 6,000。
   3. 実際に払う賃料：72,000 − 6,000 = 66,000。
   4. 実効賃料：66,000 ÷ 24 = 2,750で、12か月の場合とまったく同じです。
   5. 割引率：2 ÷ 24 = 8.3%で、1 ÷ 12と同じ比です。
   6. 初年度の現金：払うのは10か月分で10 × 3,000 = 30,000。

   実効賃料は上の例と同じで、初年度の現金は3,000少なく、払う賃料の合計は33,000多い。この2つを並べると論点が出ます。割引の比がその部屋の費用を決め、無料の月がどこにあるかが、最初にいくら要るかを決めます。同じ率を得るために長い契約に署名するのは、実際の交換条件です。全体では高くつき、最初に要るお金は少なくなります。

3. 4,500を3年・3か月無料で借りる

   1. 提示賃料のままの賃料：4,500 × 36 = 162,000。
   2. 割引の金額：無料の3か月 × 4,500 = 13,500。
   3. 実際に払う賃料：162,000 − 13,500 = 148,500。
   4. 実効賃料：148,500 ÷ 36 = 4,125。
   5. 割引率：3 ÷ 36 = 8.3%で、3回続けて同じ比です。
   6. 初年度の現金：払うのは9か月分で9 × 4,500 = 40,500。

   賃料が3倍、期間も3倍で、実効賃料はやはり提示賃料より8.3%低いままです。1 ÷ 12、2 ÷ 24、3 ÷ 36が同じ分数だからです。同じでないのはお金のほうで、初年度の現金は40,500と3つのうちで最も多く、3年で148,500を約束することになります。割引は月に対する割引ではなく、期間に対する割引です。

数えているのは無料の月数だけです。申込手数料の免除、無料の駐車場、保証金の減額、商品券、光熱費1か月分の無料は、いずれも本物の割引ですが、ここには入っていません。比較に入れたいときは、それぞれ現金の額に換算して、払う賃料から引いてください。無料の月は契約の前半に来る前提です。それが普通の形で、このページが出す現金の額もそれを前提にしています。大家が無料の月を期間の途中に散らす場合、実効賃料は変わりませんが、1年目は画面に出ている額より高くつきます。保証金はどちらの側にも入っていません。保証金は使うお金ではなく返ってくるお金なので、費用の比較ではなく家計の側に置くべきものですが、それでも用意しなければならないお金ではあります。賃貸借が普通に伴う継続的な費用——光熱費、賃貸者保険、駐車場、収納、ペットの追加賃料——も入っていませんし、途中の賃料改定、更新の条件、中途解約の条項も入っていません。期間の上限は60か月、割引の上限は24か月です。無料の月数が期間の月数より多い条件は意味を持たないので、このページは負の賃料を返す代わりにそう告げます。金額に通貨記号は付いていません。

実効賃料とは何か

賃貸期間の全体で払う賃料を、その月数で割ったものです。3,000を12か月・1か月無料なら33,000を払って12か月住むので、実効賃料は2,750です。契約の毎月の平均費用で、割引のある部屋と割引のない部屋を比べられる唯一の数です。

12か月に1か月無料と、24か月に2か月無料は同じなのか

費用としては同じで、現金は違います。どちらも期間の1 ÷ 12の譲歩なので、3,000の提示賃料に対して実効賃料はどちらも2,750です。ただ2年の契約は最初の12か月に30,000を払い、1年の契約は33,000です。合計では66,000と33,000で、同じ率のために多くを約束し、最初に要るお金は少なくなります。

初年度の額が実効賃料の12倍にならないのはなぜか

無料の月が前のほうから引かれるからです。36か月で3か月無料なら、実効賃料は4,125ですが初年度は49,500ではなく40,500、つまり4,500を9か月分です。期間が1年より長く、譲歩が最初の12か月に入るときは、初年度の額は実効賃料の12倍より大きくなります。

2つの物件を比べるにはどの数を使えばよいのか

実効賃料です。提示賃料と割引の両方をならしてしまうからです。2,750と3,000を掲げる2つの部屋も、後者が1か月無料を出せば同じ2,750になります。そのうえで現金の額を口座残高と突き合わせてください。平均では払えても1月に払えない契約は、署名できる契約ではありません。

無料の月数以外を提示された場合も使えるのか

現金に換算して引いてください。このページは無料の月数しか数えないので、施設使用料の免除や無料の駐車場、保証金の減額はまず数にする必要があります。提示されたものの1年分の価値を出し、払う賃料から引いて期間で割ります。毎月100の価値がある駐車場を12か月なら1,200で、36,000の賃貸借ではさらに3.3%の割引になります。

• Lease — 賃貸借が一定の期間について不動産の権利を移すものだと定義していること、つまり賃料の譲歩が価格の割引ではなく契約の条項である理由 — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
• Rent — 不動産の使用の対価として支払われるものとしての賃料の定義。譲歩が何と比べられるかの基準になる額 — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)