不動産投資計算
計算結果
キャップレート（%）
- キャッシュ・オン・キャッシュ収益率（%）
- 3.67%
- 1か月あたりのキャッシュフロー
- 183.27
- 1年あたりのキャッシュフロー
- 2,199.24
- 住宅ローンの毎月返済額
- 1,596.73
- 表面利回り（%）
- 9.60%
- 純営業収益
- 21,360.00
- 頭金の額
- 60,000.00
- 価格に占める月額家賃の割合（%）
- 0.80%
賃貸物件には2つの投資が同居しています。建物そのもの——家賃を稼ぎ、動かすのにお金がかかるほう——と、それを買うために組んだ取引——自分の現金とローン——です。このページはその両方に値段を付けます。最初に出す2つの数は、いちばん混同されやすいものです。キャップレート（還元利回り）は、純営業収益を購入価格で割ったもので、誰の資金で買ったかを一切考えずに、その建物が稼ぐ力だけを見ます。現金回収率は、年間キャッシュフローを実際に投入した自分の現金で割ったもので、あなたのお金が働いているかを見ます。既定の条件——300,000を月額賃料2,400、空室率5%、年間運営費6,000、頭金20%・30年・年7%——では、キャップレートは7.12%、現金回収率は3.67%です。この2つは、同じものを測ったのに食い違っているのではありません。別のものを測っていて、その差がローンの費用です。このページはほかに、純営業収益、グロス利回り、頭金の額、毎月の返済額、そして賃料と価格の比も返します。最後のものを出しているのは、1%ルールがこの業界でいちばん速い粗略な点検だからです。判定ではなく形として読んでください。同じ物件が、現金で買う人には優秀に見え、価格の5分の4を借りる人には凡庸に見えます。同じ建物を2回走らせられる作りになっているのはそのためで、1回は頭金で、もう1回は全額で走らせれば、自分の状況が2つの数のどちらにさらされているかが見えます。
300,000を頭金20%・年7%で買った場合の月額賃料別の内訳
| 月額賃料 | グロス利回り | キャップレート | 年間キャッシュフロー | 現金回収率 |
|---|---|---|---|---|
| 1800 | 7.2 | 4.84 | -4640.76 | -7.73 |
| 2100 | 8.4 | 5.98 | -1220.76 | -2.03 |
| 2400 | 9.6 | 7.12 | 2199.24 | 3.67 |
| 2700 | 10.8 | 8.26 | 5619.24 | 9.37 |
| 3000 | 12 | 9.4 | 9039.24 | 15.07 |
どの行も同じ物件で、変わるのは賃料だけです。価格、空室率、運営費、頭金、金利はすべてこのページの既定値です。2つ見ておく値打ちがあります。キャップレートは賃料と足並みをそろえて動くのに対し、現金回収率はずっと速く動きます。1つ目は300,000で割り、2つ目は60,000で割るからです。そしてこの範囲は、賃料が不当に見えることなく、余裕のある利益から毎月の赤字までを覆っています。3,000は300,000に対してちょうど1%で、1%ルールの線上の行です。1,800は0.6%にあたり、多くの都市ではありふれた水準ですが、この資金条件では毎月の持ち出しになります。あなた自身の数は違うので、行を横に読むのではなく上の計算機を使ってください。表の中の数は計算結果をそのまま出しているので、4桁の数にも3桁ごとの区切りは入っていません。
公式
キャップレート = 純営業収益 ÷ 購入価格。現金回収率 = 年間キャッシュフロー ÷ 頭金。
- 購入価格
- 物件の価格そのものです。
- 月額賃料
- 空室を引く前の、毎月の賃料です。
- 空室率
- 賃料のうち、入居者がいない期間に消える割合です。パーセントで入れます。
- 年間運営費
- 1年間に物件にかかる費用で、ローンの返済は含みません。
- 純営業収益
- 実効年間賃料から年間運営費を引いたものです。
- 頭金の割合
- 購入価格のうち、自分の現金で払う割合です。パーセントで入れます。
- 年間キャッシュフロー
- 純営業収益から、12か月分の返済額を引いたものです。
まずキャップレートを、物件と物件を比べるときに使ってください。資金の出どころに左右されない2つのうちの一方なので、まったく違うローンを組む2人の買い手が、同じ物件で同じキャップレートを出します。だからこそ、募集情報に載るのはこの数です。次に現金回収率を、物件を自分のお金の別の使い道と比べるときに使ってください。この取引が預金より良いかを答える数で、キャップレートが十分に正の物件でも負になり得ます。下の参考表に、まさにその行があります。頭金を減らすと2つがどちらへ動くかにも注目してください。キャップレートはまったく動きません。建物について何も変わっていないからです。現金回収率は、もともと向かっていた方向へさらに振れます。どちらの数にも、値上がり益、税、そして返している元本は入っていません。どれも現実のもので、どれもここにはありません。
計算例
300,000を月額2,400・頭金20%で買う
- 実効年間賃料：2,400 × 12 = 28,800で、空室率5%を引いて27,360。
- 純営業収益：27,360 − 6,000 = 21,360。
- キャップレート：21,360 ÷ 300,000 = 7.12%。
- 頭金：300,000の20% = 60,000なので、ローンは240,000。
- 毎月の返済額：240,000を年7%・360回で1,596.73、年額では19,160.76。
- 年間キャッシュフロー：21,360 − 19,160.76 = 2,199.24で、毎月では183.27。
- 現金回収率：2,199.24 ÷ 60,000 = 3.67%。
このページ全体が1つの例に凝縮されています。建物は価格に対して7.12%を生み、あなたのお金は頭金に対して3.67%を生み、その差がローンの費用です。どちらも間違いではなく、どちらかが本当の数でもありません。別の問いに答えているだけです。
同じ物件を現金で買う
- 頭金：300,000の100% = 300,000なので、ローンはゼロで返済額もゼロ。
- 純営業収益は21,360のままで、キャップレートも7.12%のままです。
- 年間キャッシュフロー：21,360 − 0 = 21,360で、毎月では1,780。
- 現金回収率：21,360 ÷ 300,000 = 7.12%。
ローンがなければ2つの比率は同じ数に着地しますが、それは偶然ではありません。どちらの分数も、純営業収益を購入価格で割ったものになるからです。ローンがあるのに2つが一致していたら、頭金の欄を確かめてください。100になっているはずです。
家賃でローンの返済をまかなえない物件
- 実効年間賃料：1,200 × 12 = 14,400で、空室率5%を引いて13,680。
- 純営業収益：13,680 − 6,000 = 7,680で、キャップレートは7,680 ÷ 300,000 = 2.56%。
- 返済額は変わらず毎月1,596.73、年額では19,160.76。
- 年間キャッシュフロー：7,680 − 19,160.76 = −11,480.76で、毎月では−956.73。
- 現金回収率：−11,480.76 ÷ 60,000 = −19.13%。
2つの比率が逆向きを指すので、いちばん勉強になる例です。キャップレートはまだ正の2.56%ですが、現金回収率は負の−19.13%です。現金で買う人にとってはそこそこ儲かる建物で、このローンを組む買い手は毎月956.73を払ってその権利を得ることになります。
適用限界
ここに出る数はすべて、入力した7つの数から来ています。そして賃貸が成り立つかを決める要素のいくつかは、その7つの中にありません。値上がり益と減価償却が入っていません。これは現在の収入の計算であってトータルリターンの計算ではなく、上がっている市場の物件が何年も現金収支では振るわないまま、それでも持ち主にお金をもたらすことはあります。税も入っていません。そして税は両方向に効きます。多くの国でローンの利息と運営費は概して控除でき、賃料収入は概して課税対象です。正味の効果は税率区分と国の制度によります。売買の費用も入っていません。取得税、司法書士費用、鑑定、仲介手数料は価格の数パーセントになることがあり、そのお金は本来なら頭金に入って、ここに出ている現金回収率を下げたはずのものです。運営費は自分で正直に見積もるしかなく、ここをいちばんよく間違えます。屋根、ボイラー、入居者の入れ替わりの空き、管理費はどれも運営費で、どれも購入価格には入っていません。空室は、まるまる空いた月数ではなく賃料に対する一定の割合としてモデルに入っています。年に11か月しか貸せていない物件を良く見せる単純化です。元本の返済はここでは利回りに数えていません。持分は確かに増えますが、それは売るとき、あるいは担保に取るときに実現する別の種類の利得です。最後に、どの数にも通貨は付いていません。300,000は入力した通貨での300,000で、賃料、運営費、価格はすべて同じ通貨でなければなりません。
よくある質問
- キャップレートと現金回収率の違い
- キャップレートは純営業収益を購入価格で割ったもので、ローンを完全に無視して建物を語ります。現金回収率は年間キャッシュフローを投入した現金で割ったもので、ローンを払ったあとのあなたのお金を語ります。既定の条件では7.12%と3.67%で、その差が借入の費用です。
- 頭金を変えてもキャップレートが動かないのはなぜか
- 物件について何も変わっていないからです。純営業収益は賃料から運営費を引いたもので、購入価格は購入価格です。どちらも、どうやって買ったかを知りません。頭金を変えると返済額、キャッシュフロー、現金回収率は動きますが、キャップレートはまったく動きません。
- 1%ルールは本当にルールなのか
- ルールではなく目安で、答えではなく入口のふるいです。月額賃料が購入価格のおよそ1%なら、それが生まれた市場では費用をまかなえるかもしれないというおおまかな印です。下の表のいちばん上の行、300,000の物件に3,000がちょうどその線です。税や値上がりや建物の状態については何も教えてくれません。
- キャップレートが正なのにキャッシュフローが負なのはなぜか
- キャップレートにローンが入っておらず、キャッシュフローには入っているからです。価格に対して十分な利回りを稼ぐ物件でも、そのローンが大きければ毎月請求書が届きます。上の3番目の例がそれで、初めて大家になる人が引き渡しのあとに気づくのはたいていこの状況です。
- 返済した元本は利回りに数えるのか
- 現金回収率には数えません。そのお金は手元にあるのではなく、銀行口座から建物の持分へ移っただけだからです。本物の利得ですが別の種類の利得で、売るときや担保に取るときに実現します。キャッシュフローとして数えると、その物件が実際より現金を生むように見えてしまいます。
- 運営費には何を入れるのか
- ローンの返済を除いて、その物件を持ち運営するのにかかるものすべてです。固定資産税、保険、管理費、修繕、維持、そして大きな入れ替えに備える積み立てです。去年の実績ではなく、現実的な年間の額を入れてください。ボイラーを替えなかった年は、その費用がなかった年ではないからです。この行を小さく見積もることが、賃貸の分析が楽観的になりすぎるいちばんよくある道です。
参考文献
- Publication 527 — Residential Rental Property — 何が賃料収入で何が運営費にあたるか、そして減価償却がどう扱われるかについてのIRSの説明 — Internal Revenue Service (United States)
- Publication 936 — Home Mortgage Interest Deduction — 自分の住まいのローンと、人に貸す物件のローンを分ける規則についてのIRSの説明 — Internal Revenue Service (United States)