繰上返済計算
計算結果
完済までの月数
- 年数に換算したもの
- 21.2
- 短縮できる月数
- 106
- 短縮できる年数
- 8.8
- 節約できる利息
- 138,444.91
- 新しい毎月の返済額
- 2,322.62
- 追加返済をした場合の利息
- 269,695.73
- 追加返済をしない場合の利息
- 408,140.64
住宅ローンの計算機のほとんどは、署名する前に聞く問いに答えます。毎月いくら払うのか、です。このページは、そのあと毎月聞くことになる問いに答えます。まだ残っている残高、金利、残りの返済回数、そしてもう1つ——決まった返済額に毎月追加返済する額——を入れると、ローンが何か月早く終わり、利息がいくら消えるかを返します。既定は320,000を年6.5%、残り360回、毎月300の追加返済で、答えは完済が106か月早まり、利息が138,444.91減るというものです。この数字については2つ、手を止めて見る値打ちがあります。1つ目は、追加返済したお金は消えないということです。それは元本に充てられ、利息を運んでいたはずの返済が、残高を減らすほうに回ります。2つ目は、利息の節約が追加返済の合計よりずっと大きいということです。繰上返済で早く片づけた元本1単位は、残りの期間ずっと利息を生まない元本1単位だからです。このページは追加返済なしの同じローンも出します。節約は何かと比べて初めて意味を持つからです。追加返済の欄が0なら2つの数は一致し、それが、このページが追加返済だけを測っていることの確認になります。金利は固定金利のままで、期間も最後まで動きません。これは1つのローンを回す2つの方法の比較であって、金利がどこへ行くかの予測ではありません。まず完済の計算機として、次に節約額の見積もりとして使ってください。どちらの数も同じ2つの返済予定表から出ているので、月数と利息が食い違うことはありません。
320,000を年6.5%・残り360回で返す場合の上乗せ額別の内訳
| 毎月の上乗せ額 | 完済までの月数 | 短くなる月数 | 減る利息の額 |
|---|---|---|---|
| 0 | 360 | 0 | 0 |
| 100 | 314 | 46 | 61698.04 |
| 250 | 267 | 93 | 122992.85 |
| 500 | 216 | 144 | 185551.21 |
どの行も同じローン——320,000を年6.5%、残り360回、このページの既定——で、変わっているのは毎月の上乗せだけです。最初の行が上乗せ0で、ほかのすべての行はそれと比べられます。1列目と4列目を並べて読んでください。0から100で46か月と61,698.04、100から250では金額が2.5倍で47か月と61,294.81、250から500では金額が2倍で51か月と62,558.36です。上乗せを増やせば節約は増えますが、1単位あたりでは減っていきます。100から500へ5倍にすると、短くなるのは98か月、減る利息は123,853.17で、金額ほどには増えません。あなた自身のローンは別の位置に来るので、行を横に読むのではなく上の計算機に自分の数を入れてください。表の中の数は計算結果をそのまま出しているので、4桁の数にも3桁ごとの区切りは入っていません。
公式
固定返済のページと同じ償還の計算を2回走らせます。1回目は返済額（A）、2回目は返済額に毎月の上乗せを足した額（A + E）で回します。ここでAは決まった毎月の返済額、Eは毎月上乗せする額です。
- B
- 今日まだ残っている残高です。
- r
- 月利です。年利を12で割ったものです。
- A
- 決まった毎月の返済額です。標準的な償還の式で求まります。
- E
- 毎月の返済に上乗せする額です。
- m
- 毎月A + Eを払ったとき、残高が0になるまでの月数です。
- s
- 短くなる月数です。決められた期間からmを引いたものです。
毎月余るお金があって、それを住宅ローンに充てるほうが手元に置くより得かどうかを知りたいときに使います。まず追加返済を0にして、何もしない場合の基準になる費用を見てから、少しずつ上げて、2つの数のどちらが速く動くかを見てください。完済までの月数は追加返済の額におおよそ比例して減りますが、利息の節約はそれより速く減ります。早く入れた元本ほど、そのあと長く利息を生まないからです。同じ額なら、ローンを組んだ直後にまとめて入れる1回が、最後の数年で薄く広げるより効くのも同じ理由です。そのうえで下の参考表を見て、自分が続けられる額を決める前に曲線の形を確かめてください。金融機関が繰上返済に手数料を取る、あるいは額を制限しているなら、そちらを先に読んでください。このページはどちらもモデルに入れていません。
計算例
320,000を年6.5%・残り360回で、毎月300を上乗せする
- 月利：6.5 ÷ 12 = 月0.541667%で、小数では0.00541667。
- 決まった返済額：320,000を0.541667%で360回なら毎月2,022.62。
- 300を上乗せすると毎月2,322.62になり、残高は254回で0になります。
- 短くなる月数：360 − 254 = 106で、8.8年にあたります。
- 上乗せなしで払う利息：408,140.64（最終回を残高に合わせて調整したもの）。
- 毎月2,322.62を払う場合の利息：269,695.73。
- 減る利息：408,140.64 − 269,695.73 = 138,444.91。
これがこのページの既定値です。節約額と、追加返済が実際に払わせたものを比べてください。300を106回で31,800、その31,800で138,444.91の利息が消えます。この比率が繰上返済を正当化する全部で、しかもローンの前半ほど強く働きます。
同じローンを追加返済なしで返す
- 追加返済が0なので、毎月の返済額は決まった額の2,022.62のままです。
- 残高は360回を通り切ります。
- 短くなる月数：360 − 360 = 0。
- 追加返済ありの利息と追加返済なしの利息は、どちらも408,140.64です。
ほかのどの行の基準でもあります。もしこの例と上の例で月数が一致したのに利息が食い違ったら、ローンのほうではなくこのページのほうが壊れています。どちらも同じローンに対する同じ算術です。
36,000を年0%・36回で、毎月200を上乗せする
- 月利が0なので、決まった返済額は36,000 ÷ 36 = 1,000です。
- 200を上乗せすると毎月1,200になり、36,000 ÷ 1,200 = 30回で終わります。
- 短くなる月数：36 − 30 = 6で、半年にあたります。
- 減る利息：ありません。0%では消す利息そのものがないからです。
役に立つ端の例です。金利がゼロでも追加返済は時間を買いますが、それ以外は何も買いません。利息を取るローンでは時間とお金が一緒に動くのに対し、ここでは片方だけが動きます。
適用限界
算術は比べている2つの場合については正確で、入力はあなたのものです。見えていないのはローンの残り全体です。金利は残りの全期間を通じて固定なので、変動金利のローンではこれは未来も過去も説明しません。見直し後に予想される金利でもう一度走らせて、2つの答えを幅として扱ってください。モデルに入っているのは毎月の返済だけです。一括の繰上返済、年に一度のボーナス払い、途中からの返済額の変更は入っておらず、どれも答えを違う向きに動かします。金融機関が何を許すかも分かりません。多くの住宅ローンは上乗せに上限を設けたり手数料を取ったりします。国によってはその手数料が数か月分の利息という決まった額で、上の節約の大きな部分を食べてしまいます。税務の助言でもありません。消している利息が控除の対象だったか、その控除を失うことがいくらになるかは、住んでいる場所とあなたの状況によります。返済予定表は月次で利息も月次で複利するので、日割りで利息を取る金融機関とは少しずれます。最後に、金額には通貨記号も物価調整も付いていません。138,444.91は入力した通貨での138,444.91で、ローンがあと20年続くなら、それは今の価値の138,444.91ではありません。
よくある質問
- 毎月少し多めに返すと実際どれくらい節約になるのか
- 追加返済した額そのものより大きく、しかも始めるのが早いほど大きくなります。320,000を年6.5%で残り360回、毎月300を上乗せすると、完済までの月数は106か月短くなり、利息が138,444.91減ります。追加返済の合計は31,800です。同じ300を最後の5年に入れても、節約はそのごく一部にしかなりません。
- 繰上返済と貯金のどちらを優先すべきか
- このページの算術が答えるのはその半分だけで、しかも易しいほうです。繰上返済は住宅ローンの金利と同じ利回りを、多くの国では税も手数料もなしで返します。それがほかで運用するより良いかは、このページには比べられません。預金の金利と税の状況と、そのお金をいつまで寝かせるかが要るからです。
- 利息の節約が上乗せした額より大きいのはなぜか
- 追加返済の1回が同時に2つのことをするからです。元本を減らし、その元本がこれから生んだはずの毎月の利息を消します。2年目に片づけた元本1単位は、そのあと28年分の利息を生まなくなります。28年目に片づけた同じ1単位が止めるのは3年分です。
- 繰上返済の手数料は入っているのか
- 入っていません。多くの金融機関は年に上乗せできる額に上限を設け、それを超えると手数料を取ります。残高を全部消すときは数か月分の利息という決まった額を取るところもあります。そうした手数料があるなら、上の節約額から引いてから判断してください。残りが数年あるローンでは、目に見える大きさになります。
- ローンが終わる前に金利が変わったらどうなるのか
- 2回走らせてください。今日の金利で1回、見直し後に予想される金利で1回です。2つの答えが、選んでいる幅になります。節約は金利が高いほど大きいので、悲観的なほうの答えが繰上返済を良く見せます。このページ自身は、残りの全期間を通じて金利を動かしません。
- 自動車ローンやフリーローンにも使えるのか
- 使えます。毎月一定額を返し、金利が固定であれば算術は同じです。残高、金利、残りの回数を入れてください。違うのは手数料の体系と税の扱いで、どちらもここには入っていません。自動車ローンやフリーローンには、繰上返済の手数料がほとんどありません。
参考文献
- Publication 936 — Home Mortgage Interest Deduction — 住宅ローンの利息が税務上どう扱われるか、そして取得債務の上限についてのIRSの説明 — Internal Revenue Service (United States)
- H.15 Selected Interest Rates — 住宅ローンの金利がどれだけ動くかを示す月次の系列で、このページが金利を固定して扱うことで無視しているリスク — Board of Governors of the Federal Reserve System (United States)