出租房产计算器

毛租金收益率 ＝ 年租金 ÷ 房价；资本化率 ＝ 净运营收入 ÷ 房价；现金回报率 ＝ 年现金流 ÷ 首付。

P

买入价（房价）

R

月租金，按满租计

v

空置率，按百分比

E

每年的运营支出

NOI

净运营收入：有效年租金减去运营支出

D

首付比例

C

年现金流：净运营收入减去十二个月的月供

要拿两套房互相比，先看资本化率。三个比率里只有它跟你怎么付钱无关，所以两个首付完全不同的买家算同一栋楼会得到同一个资本化率——这也正是挂牌信息愿意报它的原因。要拿房产和你自己的钱的其他去处相比，再看现金回报率：它回答的是这笔买卖比存款强不强，而且它完全可能在一栋资本化率稳稳为正的房子上是个负数，下面参考表里就有一行是这种。留意首付减少时两个比率往哪个方向走：资本化率一点不动，因为房子没变；现金回报率则会顺着它原本的方向走得更远。还要注意这一页「不包含」升值、税费和你还掉的那部分本金，它们都真实存在，但都不在这里。

1. 30 万、月租 2,400、两成首付

   1. 有效年租金：2,400 × 12 = 28,800，扣掉 5% 空置 = 27,360
   2. 净运营收入：27,360 − 6,000 = 21,360
   3. 资本化率：21,360 ÷ 300,000 = 7.12%
   4. 毛租金收益率：28,800 ÷ 300,000 = 9.6%
   5. 首付：300,000 × 20% = 60,000，于是贷款是 240,000
   6. 月供：240,000、7%、360 期 = 1,596.73 元，一年是 19,160.76
   7. 年现金流：21,360 − 19,160.76 = 2,199.24，也就是每月 183.27
   8. 现金回报率：2,199.24 ÷ 60,000 = 3.67%

   一个例子把整页说完：房子按它的价格产出 7.12%，你的钱按你掏出去的首付产出 3.67%，中间那一段是贷款的成本。三个比率没有哪一个更「真」——它们回答的是不同的问题，而 9.6% 那个数只有在你把空置和维护都算成 0 的时候才成立。

2. 同一套房全款买下

   1. 首付：300,000 × 100% = 300,000，于是贷款为 0、月供为 0
   2. 净运营收入不变，仍是 21,360，资本化率也仍是 7.12%
   3. 年现金流：21,360 − 0 = 21,360，也就是每月 1,780
   4. 现金回报率：21,360 ÷ 300,000 = 7.12%

   没有贷款时两个比率会重合，这不是巧合：两个分数都变成了「净运营收入 ÷ 房价」。所以如果你在有贷款的情况下看到它们相等，先去检查首付那一栏——它多半停在 100。

3. 一套租金盖不住月供的房子

   1. 有效年租金：1,200 × 12 = 14,400，扣掉 5% 空置 = 13,680
   2. 净运营收入：13,680 − 6,000 = 7,680，于是资本化率是 7,680 ÷ 300,000 = 2.56%
   3. 月供不变，仍是 1,596.73，一年 19,160.76
   4. 年现金流：7,680 − 19,160.76 = −11,480.76，也就是每月 −956.73
   5. 现金回报率：−11,480.76 ÷ 60,000 = −19.13%

   最值得看的一条，因为两个比率指向了相反的方向：资本化率仍是正的 2.56%，而现金回报率是负的 −19.13%。全款买家买到的是一个薄利但确实赚钱的房子；用这笔贷款买的人，每个月要为持有它再掏 956.73 元。

这里的一切都来自你填进去的七个数，而决定一套出租房成不成的几件事并不在其中。升值与折旧不在：这是一笔当期收入的账，不是总回报的账，一套在上涨市场里的房子可以连着几年现金流难看却仍然让业主赚到钱。税费不在，而且它两头都咬人——在很多国家房贷利息和运营支出可以税前扣除，租金收入则要纳税，净效果取决于你的税率档和所在辖区。交易成本不在：契税、中介费、权属登记和可能的增值税加起来可以是房价的好几个百分点，而那笔钱本来可以留在首付里。运营支出那一栏必须是你自己诚实估出来的数，而它恰恰是最常被低估的一项：换屋顶、换锅炉、两任租客之间的空置期、以及托管费都是运营支出，没有一项在房价里。空置在这里是一个按租金比例计的平滑百分比，不是整月的空置，这个简化会系统性地高估一个每年只租出去十一个月的房子。还掉的本金在这里不算回报，虽然它确实在积累你的权益。最后，所有数字都不带币种：30 万就是你输入的那个货币单位的 30 万，租金、支出和房价必须是同一种。

资本化率和现金回报率有什么区别？

资本化率是净运营收入除以全部房价，完全不看贷款，描述的是这栋楼。现金回报率是年现金流除以你实际掏出去的钱，描述的是扣掉月供之后你的钱。这一页的默认条件下它们分别是 7.12% 和 3.67%，差额就是借钱的成本。

为什么我改首付，资本化率一点都不变？

因为房子没有变。净运营收入是租金减运营支出，房价就是房价，两个数都不知道你是怎么凑的钱。改了首付之后，月供、现金流和现金回报率都会动，只有资本化率纹丝不动——这正说明它衡量的是资产而不是交易。

1% 法则靠得住吗？

它是经验法则而不是法则，是初筛而不是结论：月租金大约是房价的 1%，说明这房子在它诞生的那些市场里大概能自己养自己。下面参考表最上面那一行——30 万的房子月租 3,000——正好落在这条线上。它完全不涉及税费、升值和房子的状况。

为什么资本化率是正的，现金流却是负的？

因为资本化率里没有月供，现金流里有。一套房子完全可以按它的价格产出一份不错的回报，却仍然每个月让你倒贴钱——只要压在它上面的贷款足够大。上面第三个例子就是这种，也是很多第一次当房东的人在过户之后才发现的情形。

还掉的本金要不要算进回报里？

不要算进现金回报率，因为那笔钱并没有进你的口袋，它从你的银行账户搬到了你对这栋楼的权益里。它是实实在在的收益，只是另一种收益，要等到卖出或者拿它再融资时才兑现。把它当成现金流会让一套房子看起来比实际更好变现。

运营支出那一栏该填多少？

填这套房子除了月供之外的全部持有成本：房产税、保险、托管费、维修、日常养护，再加上为若干年一次的大修留出的准备金。用一个真实的年度数字，而不是去年恰好没换锅炉的那份账单——一年没换不等于这笔成本不存在。低估这一栏是出租房测算过于乐观的最常见原因。

• 中华人民共和国房产税暂行条例：第三条规定房产出租的以租金收入为计税依据，第四条规定依租金收入计征的税率为 12%，第五条规定个人所有非营业用的房产免纳，第七条明确按年征收、分期缴纳 — 中华人民共和国国务院（中国）
• 国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知（国发〔2018〕41号）：住房租金支出按城市规模分档定额扣除，与住房贷款利息扣除不可同时享受——决定同一套房「自住」还是「出租」时，这两条要一起看 — 中华人民共和国国务院（中国）