房贷还清计算器
结果
还清需要的期数
- 折合成年数
- 21.2
- 提前还清的月数
- 106
- 提前还清的年数
- 8.8
- 省下的利息
- 138,444.91
- 加速之后的月供
- 2,322.62
- 多还之后的利息合计
- 269,695.73
- 不额外还款的利息合计
- 408,140.64
房贷计算器大多回答签字之前的问题：月供多少。这一页回答的是签字之后、每个月都会再问一次的问题——多还一点到底值不值。输入还欠多少、年利率、还剩多少期，再加上一个数：每个月在月供之外额外还款多少。它会给出两件事：贷款提前多少个月结束，以及省下的利息是多少。默认值是 32 万、6.5%、还剩 360 期、每月额外还款 300，结果是提前 106 个月还清，少付 138,444.91 的利息。这个数比很多人直觉里的要大，原因有两条。第一，多还的那笔钱不是花掉了，它直接减的是本金，于是后面每一期里本该付利息的那部分改成了减本金。第二，省下来的利息远多于额外还款的总额：106 期 × 300 元只有 31,800，而它换掉的是 138,444.91 的利息——因为每提前还掉一元本金，这一元在剩下的全部期限里都不会再产生利息。这一页同时把「一分钱不多还」的那份账摆在旁边，因为没有对照的「省了多少」是看不出来的：把额外还款填成 0，两个数会完全重合，那正是这一页只在衡量额外还款这一件事的自我检验。还有一件中文读者比英文读者更需要留意的事：国内的房贷利率是「每年重定价一次」的，这一页把利率钉死在整个剩余期限上，所以它给的是一个切片，不是一个预测。
32 万、6.5%、还剩 360 期，按每月额外还款分档
| 每月额外还款 | 还清所需期数 | 缩短的期数 | 省下的利息 |
|---|---|---|---|
| 0 | 360 | 0 | 0 |
| 100 | 314 | 46 | 61698.04 |
| 250 | 267 | 93 | 122992.85 |
| 500 | 216 | 144 | 185551.21 |
每一行都是同一笔贷款——32 万、6.5%、还剩 360 期，也就是这一页的默认值——只有额外还款在变。把第一列与第四列对着读：从每月 100 加到 500，期限再缩短 98 期，利息再多省 123,853.17 元。这条曲线不是直线：从 0 到 100 省 46 期，从 100 到 250 省 47 期，从 250 到 500 付出两倍半的钱只多省 51 期。你自己的余额会落在完全不同的位置上，所以请用上面的计算器，而不是照这几行横向读数。
公式
同一个等额本息摊还表算两遍：一遍按月供 A，一遍按 A + E。两遍的总利息之差就是省下的利息，两遍的期数之差就是缩短的年限。
- B
- 今天还欠的本金余额
- r
- 月利率：年利率除以 12
- A
- 原本的月供，由等额本息公式算出
- E
- 每月额外还款的金额
- m
- 每月还 A + E 时，余额降到 0 所需的总期数
- s
- 缩短的期数：原定期数减去 m
手里每个月有结余、正在犹豫这笔钱是提前还贷还是留作他用的时候，就用它。先把额外还款填成 0，看清「什么都不做」的成本；然后一点一点往上加，留意两个数里哪一个动得更快。缩短年限这一栏大致与额外还款成比例，而省下的利息比它涨得更快，原因是复利在反向起作用：越早还掉的一元本金，抵消掉的未来利息越多，所以一次性的大额提前还款放在贷款前期，效果远好于把同样的总额摊在最后几年。接着看下面的参考表，它把同一笔贷款在四档额外还款下的结果并排摆出来，让你在决定自己能承诺多少之前先看清这条曲线的形状。最后一件必须先确认的事：你的合同里有没有提前还款的限制或违约金。这一页不模拟任何一项。
算例
32 万、6.5%、还剩 360 期，每月多还 300
- 月利率：6.5 ÷ 12 = 0.541667%，写成小数是 0.00541667
- 原月供：32 万、0.541667%、360 期 = 2,022.62 元
- 加上 300 之后每期还 2,322.62 元，余额在第 254 期降到 0
- 缩短的期数：360 − 254 = 106 期，也就是 8.8 年
- 只还月供时的总利息：408,140.64（末期找平后）
- 每期还 2,322.62 元时的总利息：269,695.73
- 省下的利息：408,140.64 − 269,695.73 = 138,444.91
这一页的默认值。把省下的利息与额外还款的总额放在一起看：106 期 × 300 = 31,800 元，换来的是 138,444.91 元的利息被消掉。这个比例就是提前还款的全部理由，而且它在贷款前期最强——同样是 300 元，放在最后五年里省下的只是这个数的一个零头。
同一笔贷款，一分钱不多还
- 额外还款为 0，每期就是原本的月供 2,022.62 元
- 余额要走满 360 期
- 缩短的期数：360 − 360 = 0
- 有额外还款与没有额外还款时的总利息是同一个数：408,140.64
其余每一行的基准。如果有一天这一条与上一条算出来的期数不同、总利息却相同，那说明页面坏了而不是贷款变了——两遍跑的是同一笔账、同一套舍入。
36,000 元、零利率、每月多还 200
- 月利率为 0，所以原本的月供是 36,000 ÷ 36 = 1,000 元
- 加上 200 之后每期还 1,200 元，36,000 ÷ 1,200 = 30 期
- 缩短的期数：36 − 30 = 6 期，也就是半年
- 省下的利息：0——利率是 0，本来就没有利息可省
一个有用的边界：利率为 0 时提前还款仍然买得到时间，但买不到别的。要收利息的贷款上，时间和钱是一起动的；在这里只有时间在动。
局限
这一页算的是它比较的那两种情形，输入由你提供；它看不见的是你这份合同的其他条款。利率被钉死在整个剩余期限上，所以对浮动利率的贷款来说，它描述的既不是未来也不是过去——按重定价之后你预期的利率再跑一遍，把两个答案当作一个区间来读。这里只模拟月供：一次性的大额提前还款、年终奖、中途改变还款额都不在里面，而它们各自会把答案推向不同的方向。它也不知道你的放款方允许什么。很多合同对每年的提前还款额有上限，超过部分要收违约金，有些地方按「几个月的利息」计收，那笔费用可以吃掉上面这个数里相当大的一块。中文读者还要多考虑一件事：首套住房贷款利息在个税里有专项附加扣除（按每月 1000 元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过 240 个月），而「这笔扣除一生只能享受一次」——提前还清会让它提前终止，那部分损失这一页完全不涉及。摊销按月计、利息按月复利，按日计息的放款方会有小额出入。最后，所有金额都不带币种也不做通胀调整：138,444.91 是你输入的那个货币单位的 138,444.91，如果这笔贷款还要走二十年，它不是二十年后的 138,444.91。
常见问题
- 每月多还一点点，到底能省多少？
- 比多还的那笔钱本身多得多，而且开始得越早省得越多。32 万、6.5%、还剩 360 期，每月多还 300 元可以让贷款提前 106 个月结束、少付 138,444.91 元利息，而额外还款的总额只有 31,800 元。同样这 300 元如果放在最后五年里还，省下的只是这个数的一个零头。
- 提前还房贷和把钱存起来，哪个划算？
- 这一页只能回答其中一半，而且是更容易的那一半：提前还款的收益就是你这份合同的利率，没有风险、在多数情况下也不用交税。这笔钱放在别处能不能赚得更多，需要你的存款利率、你的税务情况和你能放多久，这一页没有这些输入。
- 为什么省下的利息比我还进去的钱还多？
- 因为每一笔额外还款同时做了两件事：减掉本金，以及减掉这笔本金在以后每一期里本来会产生的利息。第二年开始就还掉的一元本金，接下来二十八年都不再计息；等到第二十八年才还掉的一元，只影响最后三年。
- 这个房贷还清计算器算不算提前还款的违约金？
- 不算。很多合同对每年提前还款的额度有上限，超过的部分要收费；也有合同在一次性结清时按若干个月的利息计收。如果你的合同里有这一类条款，先把它从省下的利息里减掉再决定——对于还剩好几年的贷款，那笔费用可以吃掉上面那个数字里看得见的一块。
- 利率在贷款结束前会变，怎么办？
- 跑两遍：一遍用今天的利率，一遍用你预计重定价之后的利率，把两个答案当成你要在其中选一个的区间。利率越高，省下的利息越多，所以偏悲观的那个答案反而让提前还款显得更划算。这一页本身在整个剩余期限里把利率当作不变的。
- 车贷、消费贷能用这一页吗？
- 可以，只要它是每月等额还款、利率固定的，算式完全一样：填余额、填利率、填还剩多少期。不一样的是违约条款和税务处理，这一页两者都不涉及；而多数车贷和消费贷本来也没有提前还款的费用。