房贷计算器

每月总支出 = A + 每年房产税 ÷ 12 + 每年房屋保险 ÷ 12，其中 A = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

P

贷款金额：房屋价格减去首付

r

月利率：年利率除以 12

n

还款期数：房贷期限按月数算

A

月供里本金与利息那一部分，舍到分

T

每年房产税除以 12，舍到分

I

每年房屋保险除以 12，舍到分

在去看房之前用它，而不是在你看中一套之后用它：每月总支出决定了你能在哪个价位段里挑，而且它通常比银行愿意批给你的贷款额度更紧。然后再用它给两个你能决定的选择定价。首付是用今天的现金换整个期限内的成本——同一套房从五成首付走到两成首付，月供和总利息都会降下来，下面那张参考表就是按这个做的。期限对月供的影响比多数人以为的小得多，对总利息的影响则大得多。房产税和保险是两栏最常被人留成 0、然后在交房时被吓一跳的数字：它们无论多少都是按月收走的，而且会涨——即使贷款不涨。在中国大陆，自住房不缴按年计征的房产税，也没有按月代收这一层，所以这两栏通常留 0；物业管理费、取暖费是另一个性质的开销，不在这两栏里。

1. 房价 40 万、首付 20%、年利率 6.5%、30 年，房产税每年 4,800、保险每年 1,800

   1. 首付：400,000 × 20% = 80,000，所以贷款金额是 400,000 − 80,000 = 320,000
   2. 月利率：6.5 ÷ 12 = 0.541667%/月，化成小数是 0.00541667
   3. 本金与利息：320,000 × 0.00541667 × 1.00541667^360 ÷ (1.00541667^360 − 1) = 2,022.62
   4. 房产税：4,800 ÷ 12 = 400.00/月
   5. 保险：1,800 ÷ 12 = 150.00/月
   6. 每月总支出：2,022.62 + 400.00 + 150.00 = 2,572.62
   7. 整笔贷款的总利息：728,140.64 − 320,000 = 408,140.64

   这是本页的默认输入。月供是 2,022.62，但离开账户的是 2,572.62，差的 550 不是可选项——它跟着月供一起被收走。另外注意 30 年的利息 408,140.64 比借的本金还多。在中国大陆自住房的情形下，后两栏一般留 0，此时每月总支出就等于 2,022.62。

2. 房价 25 万、首付 10%、年利率 6%、15 年，房产税每年 3,600、保险每年 1,200

   1. 首付：250,000 × 10% = 25,000，所以贷款金额是 225,000
   2. 月利率：6 ÷ 12 = 0.5%/月，化成小数是 0.005
   3. 本金与利息：225,000 × 0.005 × 1.005^180 ÷ (1.005^180 − 1) = 1,898.68
   4. 房产税与保险：3,600 ÷ 12 = 300.00、1,200 ÷ 12 = 100.00
   5. 每月总支出：1,898.68 + 300.00 + 100.00 = 2,298.68
   6. 总利息：341,761.75 − 225,000 = 116,761.75

   和上面那条比一比：借的钱更少，月供却差不多，因为期限只有一半。但总利息从 408,140.64 掉到 116,761.75——干这件事的是期限，不是利率，也不是房价。

3. 同一套 40 万的房子，首付改成 5%

   1. 首付：400,000 × 5% = 20,000，所以贷款金额是 380,000
   2. 本金与利息：380,000 × 0.00541667 × 1.00541667^360 ÷ (1.00541667^360 − 1) = 2,401.86
   3. 每月总支出：2,401.86 + 400.00 + 150.00 = 2,951.86
   4. 与两成首付那条相比多付的利息：484,667.97 − 408,140.64 = 76,527.33

   同一套房、同一个年利率、同一个期限——少拿 15,000 现金出来，代价是每月多 379.24，整笔贷款多付 76,527.33 利息。这就是首付这一栏在定价的东西，也是下面那张参考表的主线。

贷款那部分的算术是准的；每月总支出有多完整，取决于你填了哪几栏。先说制度差异：在美国，首付低于两成的贷款通常还要按月交一笔按揭保险，本页没有这一栏，那笔钱可能让每月总支出再涨一百多；业主协会费（HOA）、物业费、地租和各种专项摊派也都不在里面。中国大陆的情况相反：自住的房子按《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条免纳按年计征的房产税，也没有 escrow 代收这一层，所以『每年房产税』与『每年房屋保险』这两栏通常应当留 0；如果你的房子是出租或营业用的，那才需要按当地规定填。物业管理费、取暖费、车位费是另一类持有成本，不属于这两栏。两栏的金额由你自己填、本页完全采信：房产税因地区而异、按各自的周期重新评估，而且常常在房屋成交后的下一年变化；保险则取决于房子本身和保额。契税、中介费、评估费、贷款手续费这类一次性支出也不在这里——它们不进月供，也不进总利息，但同样是真金白银，值得在两份报价之间比一比。从 30 年换成 15 年通常会抬高月供、也一定会减少总利息；浮动利率、提前还款、一次性还清都不在本页辖区内。金额不带币种，所以它们在你输入的那个货币里是对的，换成别的货币就没有意义。

每月的房贷都由哪几部分组成？

本金、利息、房产税和房屋保险，英文里常缩写成 PITI。本金与利息是贷款本身；房产税和保险是两笔年度账单，放款方按十二分之一收走、放进 escrow 账户，到期替你缴。本页把这三块分开列出来，再给出真正离开你账户的那个总数。

首付差多少，最后差多少？

在一套 40 万、年利率 6.5%、30 年的房子上，从首付 5% 走到 20%：你多拿出 60,000 现金，每月少还 379.24，整笔贷款少付 76,527.33 利息。这是多数买房人手里最大的一个杠杆，它也决定了要不要交按揭保险——而那一笔本页没有算进去。

为什么房产税和保险会跟着月供一起收？

因为放款方在这两笔钱上有利益：房产税欠缴会变成一项优先于房贷的留置权。与其每年指望借款人自己凑出这笔钱，放款方宁愿每月收十二分之一放进 escrow 账户、由它去缴。这也意味着即使贷款不变，每月总支出也可能变——重新评估房产税或者续保，收走的金额就跟着变。

在中国大陆买房，这两栏该怎么填？

自住的房子通常两栏都留 0：《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条把『个人所有非营业用的房产』列为免纳，所以没有按年计征的房产税；也没有放款方代收这一层。留 0 之后本页给出的就是纯粹的本金与利息。出租或营业用的房产另说，按当地规定填。物业管理费、取暖费是持有成本，但不是这两栏要填的东西。

期限是不是越短越好？

总利息一定更少，每月的压力一定更大。32 万、年利率 6.5%，30 年的总利息是 408,140.64；同样利率下 15 年的利息少得多，但月供大约要涨三分之一。好不好取决于你能不能在不吃紧的前提下扛住那个月供，以及这笔钱放到别处会不会挣得更多。

这个计算器算不算契税和中介费？

不算。契税、中介费、评估费、担保费、贷款手续费都是一次性支出，不进月供也不进总利息。它们是真金白银，值得在两份报价之间比一比，但它们属于另一张表——用点数买低利率的那种，只有持有足够多年才划算。

• 中华人民共和国房产税暂行条例 — 中国政府网（国务院公报）
• 利率政策 — 中国人民银行