再融资计算器

月供 = B × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)，两笔贷款各算一次，其中 B 是剩余本金、r 是月利率、n 是期数。月供节省 = 旧月供 − 新月供。回本月数 = 贷款手续费 ÷ 月供节省，向上取整。净省 = 旧贷款整段利息 − 新贷款整段利息 − 贷款手续费。

B

要再融资的剩余本金，也就是旧贷款需要被结清掉的那个数

currentRate

你现在这笔贷款的利率，以及它还剩多少期

newRate

新贷款给的利率，以及它给的期限

closingCosts

办这笔新贷款要花的全部钱：申请费、评估费、产权调查与保险、放款手续费、登记费

breakEvenMonths

要把贷款手续费省回来，需要多少个月的月供节省

lifetimeInterestSaved

旧贷款剩余期限的整段利息减去新贷款期限的整段利息

当一个再融资报价单看月供就已经很诱人时用它——而绝大多数报价就是这么递到你面前的。先把回本月数拿去对着你打算持有这笔贷款的时间读：如果你三年内可能搬家或卖房，而回本月数是第 112 个月——也就是这一页那个只降半个点的算例——那么这笔再融资是亏的，因为手续费在开头就付掉了，省下的钱在后面才到。然后一定要把月供节省与整段省下的利息放在一起读，两者指向相反方向时应当警觉：用更低的利率换更长的期限，月供节省更高而真正省下的钱更少——默认那笔贷款拉成 360 期后，71,014.97 变成 14,648.99，而月供那一栏看着好了 47%。利率降幅越小的报价越要这样算，因为回本越慢，你能等到回本就越取决于你会不会搬走。再融资要回答的问题不是月供降没降，而是这笔债的全部成本降下来的部分，有没有超过办这笔贷款的成本。

1. 25 万、7.5%，再融资到 6%，仍是 300 期

   1. 旧贷款：25 万按 7.5 ÷ 12 = 0.625% 的月利率摊 300 期，月供 1,847.48
   2. 新贷款：25 万按 6 ÷ 12 = 0.5% 的月利率摊 300 期，月供 1,610.75
   3. 月供节省：1,847.48 − 1,610.75 = 236.73
   4. 回本月数：6,000 ÷ 236.73 = 25.35 个月，向上取整为 26
   5. 整段利息：旧贷款 304,242.36，新贷款 233,227.39，省下 71,014.97
   6. 扣掉贷款手续费：71,014.97 − 6,000 = 65,014.97

   默认算例，也是这道题最干净的版本：降 1.5 个点、期限不动，月供降下来，26 个月内把手续费赚回来，整段利息少收 71,014.97。期限保持不变是这次比较诚实的原因——新贷款和旧贷款在同一个月结束，没有任何东西被拉长。

2. 同一笔再融资，新期限拉成 360 期

   1. 旧贷款没变：还是 1,847.48 一个月，还剩 300 期
   2. 新贷款：25 万按 0.5% 的月利率摊 360 期，月供 1,498.88
   3. 月供节省：1,847.48 − 1,498.88 = 348.60，比 300 期那一版多 47%
   4. 回本月数：6,000 ÷ 348.60 = 17.21 个月，向上取整为 18，比 300 期那一版还早三个月
   5. 新贷款整段利息 289,593.37，所以省下 304,242.36 − 289,593.37 = 14,648.99
   6. 扣掉贷款手续费：14,648.99 − 6,000 = 8,648.99

   放贷方会引用的两栏在这里都更好看：月供降得更多，手续费还早三个月回本。而整段省下的利息少了 79%——14,648.99 对 71,014.97——因为债务的尾巴上又加了五年利息。扣掉手续费之后，这一整套操作买到的是 8,648.99。这两个数并排放在一起，就是这一页存在的理由。

3. 只降半个点，贷款手续费 9,000

   1. 新贷款：25 万按 7 ÷ 12 = 0.5833333% 的月利率摊 300 期，月供 1,766.95
   2. 月供节省：1,847.48 − 1,766.95 = 80.53
   3. 回本月数：9,000 ÷ 80.53 = 111.76 个月，向上取整为 112
   4. 112 个月是 9.3 年，占剩余期限的 37%
   5. 整段省下的利息：304,242.36 − 280,083.50 = 24,158.86，仍然值得要
   6. 扣掉贷款手续费：24,158.86 − 9,000 = 15,158.86

   降得少不等于不划算，但等于慢。这个利率整段仍然省下 24,158.86，比手续费多出一大截——钱是真的，只是要九年才到账。在这里办完再融资、第五年就卖房的人，是花了 9,000 换回 4,831.80。降幅越小，答案越取决于你会不会一直住下去。

贷款手续费是输入，不是估算。这一页不知道评估费、产权调查、放款手续费、登记费在你那里各要多少钱，也不知道其中哪几项放贷方给你免了；请在点这个计算器之前，照着 Loan Estimate 把数字加起来填进去，因为回本月数的可信度就等于这个数的可信度。剩余本金被当作结清旧贷款所需的金额，所以旧贷款上的提前还款违约金、应计未付利息、未结清的代管账户余额，都要先加进手续费里。套现式再融资（借得比旧贷款余额更多）没有建模；把新期限缩短到比剩余期数还短也没有建模——那会让月供上升，因而这一页没有月供节省可以报。这里也不考虑资金的时间价值：回本月数把一个在第 26 个月省下的钱和在月初付出的手续费当作等值，而它们并不等值，这让一个很长的回本月数比看上去还要再差一点。税费与保险假定不变，而放贷方每月代收的金额一变，月供就会动，而这一页量的事情一件都不会动。两笔贷款都假定是固定利率，并且假定你会把这笔新贷款持有到还清。金额不带币种。

再融资要多久才能回本？

用贷款手续费除以月供节省，向上取整。25 万从 7.5% 再融资到 6%、期限不变、手续费 6,000 的话，月供节省 236.73，第 26 个月回本。只降半个点、手续费 9,000 的话，是第 112 个月——九年多。如果你预计在那个月之前就卖掉或者再融一次，这笔再融资就没有回本。

为什么新期限拉长之后每月省得更多、整段反而省得更少？

因为期限一长月供就降，而尾巴上多出来的利息比降利率省下的利息更多。默认那笔贷款，同样 6% 的利率从 300 期拉到 360 期，月供节省从 236.73 涨到 348.60，整段省下的利息却从 71,014.97 掉到 14,648.99，少了 79%。月供那一栏变好看，是因为这笔债又多背了五年。

贷款手续费包括哪些？

所有为了办成这笔新贷款而收的钱：申请费与审核费、评估费、产权调查与产权保险、放款手续费、登记与过户费，以及为了把利率买低而付的折扣点。全部加起来填一个总数。这一页不替你估，因为各家放贷方、各个地区的差别大到估算没有意义。

只降一点点，值得再融资吗？

只要你留得够久，就可能值得。降半个点、手续费 9,000，在 300 期里仍然省下 24,158.86——问题是那 9,000 要 112 个月才赚回来，而第五年就搬家的人，是花了 9,000 换回 4,831.80。小降幅不是算术不好，而是这个算术要求你别走。

月供降了就一定是笔好交易吗？

不是，而这正是这一页要拦住的错。上面那个 360 期的再融资是三个算例里月供最低的，也是整段省得最少的。月供低买来的是现金流，如果现在的月供压得紧，那是实实在在的好处——但它和「花得更少」不是一回事，这两个答案在这一页里来自不同的列。

• 12 CFR 1026.43（美国《Z 条例》）——以住宅作担保的交易的最低标准：房屋贷款再融资必须满足的还款能力规则 — 美国联邦法规电子版（eCFR），联邦公报办公室
• 12 CFR 1026.20（美国《Z 条例》）——成交后事项的披露要求：再融资结清旧贷款、另起一笔新贷款时必须披露的内容 — 美国联邦法规电子版（eCFR），联邦公报办公室