房屋净值信用额度计算器

欠款总额上限 = 房价 × 合计贷款成数上限 ÷ 100。可借额度 = 欠款总额上限 − 现有房贷余额。净值 = 房价 − 现有房贷余额。只还息月供 = 提取金额 × 年利率 ÷ 12。重算月供 = 同一笔余额在还款期上的等额本息月供。

V

房价

B

还没有还清的现有房贷余额

c

合计贷款成数上限，按房价的百分比计

D

额度上实际提取的金额

r

额度上的年利率，按百分比计

n

提取期的长度，按月计

m

还款期的长度，按月计

在申请之前用，而不是之后，因为决定这条额度值不值得开的是第三个数，而它恰恰是大家估不准的那一个。先填房价与还欠多少，然后去动上限：同一套房子上，70% 与 90% 两条上限在默认算例里差 100,000 的可借额度，而哪一条适用是放贷方与项目的政策问题，与这套房子本身无关。然后把两个付款数放在一起看，而不是只看第一个。只还息那个数是要在提取期内塞进预算的，重算后那个数是要在之后塞进去的——一条在 1,062.50 上负担得起、在 1,301.73 上负担不起的额度，就是一条会在这个已经看得见的日期上出问题的额度。最后去动提取期，看总利息怎么变：提取期拉长不是免费的，它只是把成本往后推。

1. 50 万的房子、还欠 25 万、上限 80%

   1. 欠款总额上限：500,000 × 80% = 400,000
   2. 可借额度：400,000 − 250,000 = 150,000
   3. 净值：500,000 − 250,000 = 250,000，其中 100,000 在这个上限下借不出来
   4. 当前合计成数：250,000 ÷ 500,000 = 50%
   5. 提满时的只还息月供：150,000 × 8.5% ÷ 12 = 1,062.50，收 120 期共 127,500 的利息
   6. 重算月供：150,000、8.5%、240 期，月供 1,301.73，含 162,418.14 的利息
   7. 两个阶段加起来的利息：289,918.14

   默认算例，也是把「净值」与「借款能力」分开的那一个：25 万的净值只换来 15 万的额度。这个缺口既不是费用也不是折扣，它是上限作用在整摞债务上的结果——现有房贷已经占掉了 400,000 里的 250,000，额度只能拿剩下的。另外注意两个阶段加起来要付 289,918.14 的利息，是借出来那笔钱的 1.9 倍。

2. 同一套房子，房贷已经还清

   1. 欠款总额上限：500,000 × 80% = 400,000，房贷有没有都不影响这个数
   2. 可借额度：400,000 − 0 = 400,000
   3. 净值：500,000，其中仍然有 100,000 借不出来
   4. 提满时的只还息月供：400,000 × 8.5% ÷ 12 = 2,833.33
   5. 重算月供：400,000、8.5%、240 期，月供 3,471.29
   6. 总利息：提取期 339,999.60，还款期 433,111.49

   房贷消失了，上限不动，那 100,000 也照样借不出来——80% 是房价的 80%，不是净值的 80%。变的是整整 400,000 都可以用，月供也随之等比放大：只还息从 1,062.50 变成 2,833.33。这是看清「上限是一条关于房子的规则，而可借额度是一条关于这套房子已经抵押了多少的规则」最干净的一个算例。

3. 同一套房子、上限 70%

   1. 欠款总额上限：500,000 × 70% = 350,000
   2. 可借额度：350,000 − 250,000 = 100,000
   3. 在这个上限下借不出来的净值：250,000 − 100,000 = 150,000
   4. 只还息月供：100,000 × 8.5% ÷ 12 = 708.33
   5. 重算月供：100,000、8.5%、240 期，月供 867.82
   6. 总利息：两个阶段 193,278.65

   上限少十个百分点，可借额度少 50,000，而房子和借款人什么都没变。只还息降到 708.33、重算降到 867.82，所以从绝对数看这条额度也变便宜了——但读这个算例的理由是第三步：有 150,000 的净值被锁住了，那是业主在这套房子上全部权益的 60%。

合计贷款成数上限是输入而不是规则，因为它由放贷方与项目定、不由法条定，默认的 80% 只是常见值而不是你会被给到的那个值；在正常使用的区间里，答案的第一列会随上限变动几万。模型假设额度在第一天就被全额提满并一直保持，这对利息是最坏情况、因此是一个上界——逐渐提取、或者干脆不提的借款人付得更少。它假设提取期内只还息，而这是额度可以有的若干种结构之一；提取期内就要求还本金的额度行为不同，留到重算时的余额也更小，本页会把重算月供与总利息都算高。它假设利率固定，而房屋净值信用额度通常是浮动的，这让第二个阶段成为整个答案里最不可预测的部分。它不建模某些放贷方对未动用额度收的年度费、开户手续费，也不建模只还息期被续期。额度上的利息能不能抵扣是税务问题，本页不涉及。最后，本页不挂任何币种。

我能拿房子借出多少？

通常远少于你的净值。50 万的房子还欠 25 万时，净值是 25 万，但在 80% 的合计成数上限下可借额度只有 15 万。上限管的是这套房子上所有担保贷款加在一起的总数，所以现有房贷在额度拿走任何东西之前就先占掉了一部分。

为什么有 10 万净值借不出来？

因为上限是房价的一个比例，不是净值的比例，而现有房贷是被算在里面的。80% 的 50 万等于 40 万的欠款总额上限，其中 25 万已经借出去了，留给额度的是 15 万，剩下的 10 万净值在这个上限下没有任何放贷方会拿它当担保。

提取期结束会发生什么？

余额会按还款期重算，月供上升，因为它现在既要还息也要还本。15 万全部提满、8.5%，只还息月供是 1,062.50，重算后是 1,301.73——多出的 239.23 会在一个确定的日期到来。它不是罚息也不是利率变动，就是只还息结构到期。

这条额度一共要付多少利息？

默认算例里两个阶段合计 289,918.14——提取期十年 127,500，还款期二十年 162,418.14。大约是借出来那笔钱的 1.9 倍，这也是为什么只还息那一段更应该理解成「延期」而不是「省钱」。

提取期内真的只还息吗？

这是本模型的假设，而额度可以有的结构不止一种。后果是提取期内余额不下降，所以整笔钱都要留到后面还。若某个额度在提取期内就要求还本金，留到重算时的余额会更小，本页就会把重算月供与总利息都算高。

为什么上限是一个输入而不是一个固定数？

因为它由放贷方与项目定、不由法条定，而且各家不同。默认的 80% 常见但不普遍，而同一套房子上 70% 与 90% 两条上限在默认算例里差 100,000 的可借额度——这就是表里放三条上限而不是断言一条的原因。

利率涨了怎么办？

本模型把它固定住了，这是一个真实的局限，因为房屋净值信用额度通常是浮动的。利率上升会同时推高两个阶段的月供，而对重算后那个数推得更多，因为那笔月供要在固定的剩余期限里还本。最后，本页不挂任何币种。

• 12 CFR 1026.40 — Requirements for home equity plans：以住宅担保的循环信用额度的披露规则，其中 (d)(5)(ii) 要求放贷方写明：如果只还最低还款额不足以在某个确定日期前摊还完余额，就可能产生一次气球还款 — Electronic Code of Federal Regulations（美国）
• What is a home equity line of credit (HELOC)?：监管机构对提取期与还款期的解释，以及两者为什么不同 — Consumer Financial Protection Bureau（美国）
• What is a loan-to-value ratio?：监管机构对贷款成数的定义，以及加上第二顺位抵押之后的合计成数 — Consumer Financial Protection Bureau（美国）