净营运收入计算器

空置损失 = 毛租金收入 × 空置率 ÷ 100； 有效毛收入 = 毛租金收入 + 其他收入 − 空置损失； 净营运收入 = 有效毛收入 − 运营费用； 运营费用率 = 运营费用 ÷ 有效毛收入 × 100； 还本付息后的现金流 = 净营运收入 − 全年还本付息额

毛租金收入

按租约上的租金算满一整年的租金，什么都不扣。它是租金表上的数，不是银行账户里的数——正因如此，空置的预留要单独从它里面扣，而不是在里面估一个数了事。

其他收入

除了租金之外这套房产带来的收入：车位、洗衣房、储藏间、宠物费、申请费、会反复发生的滞纳金。它属于这栋楼的收入，而且有意不让空置率去减它——一间房空着并不会让车位租不出去，而把空置率套到没有空置的收入上，是让一套房产显得比实际更差的那种安静做法。

空置率

一年里预计收不到租金的那一部分，按租金的比例算。它是预留而不是观测：今天满租的房子不会一直满租，该填的数是这栋楼几年的平均表现，而不是它这个月恰好表现成什么样。它只作用于租金。

运营费用

维持这栋楼运转要花的钱：房产税、保险、管理费、维修养护、房东承担的水电、绿化、除虫、你真正提留出来的那笔储备。它不含房贷、不含所得税、也不含改良性资本支出。这一格是估算最容易出错的地方，两种错都常见：漏掉屋顶迟早需要的那笔储备，以及把「让房子增值」而不是「让房子维持运转」的翻新算进来。

全年还本付息额

这一年要还的房贷，本金加利息。它排在最后、单独减，所以面板上那条线以上的数说的是这套房产自己的表现，线以下说的是房东手上的现金——两个数回答两个问题，而比较两套房产的房东要先看前一个。

净营运收入

这套房产扣掉空置与运营费用之后、还没有融资之前的收入。它就是资本化率拿来除以价值的那个数，也是放贷方据以定贷款额度的那个数——正因如此，它在放贷规则里有统一定义，而不是由卖家表格里恰好包了什么来决定。

有效毛收入

租金加其他收入再减空置损失：这套房产一年里现实上能收上来的钱。它是费用率的分母，而把它与毛租金分开，正是让这个比率有意义的原因。

运营费用率

运营费用占有效毛收入的百分比，不是占租金的、也不是占价值的。它说的是每收上来一块钱有多少要花在维持这栋楼上，也是比较两套规模不同的房产最快的办法——同时它对「这些钱花得好不好」一言不发。

还本付息后的现金流

净营运收入还完房贷之后剩下的部分：房东这一年的税前现金，所得税之前、资本支出之前。净营运收入为负的房产上这一格不可能是正的，这也是「借钱不能把一栋亏钱的楼变成赚钱的楼」的算术说法——它改变的只是由谁来承担这个亏损。

在买卖出租房产之前、在两套之间比较的时候、或者在核对一份挂牌信息自称的收入与自称的费用对不对得上时用它——这个数同时是资本化率与毛租金乘数的输入，而一个卖家给出净营运收入，就是给出了一个可以被拆开检查的数。它也是放贷方据以放款的那个数，所以自己先算一遍，才知道分歧会出在哪里。有两条提醒要跟它放在一起。第一条是这个答案是预留不是记录：空置与费用都是预测，其中任何一项的小幅变化都会让结果移动得比面板上的舍入更多。第二条是净营运收入不衡量这笔投资好不好。它不说价钱，不说这套房是怎么融资买下的，也不说房东的税务处境——一套房产可以有一个很健康的净营运收入，而在对方开的价钱上仍然是一笔糟糕的买入，那是资本化率那一页的问题。还要注意前四个输入喂的是面板的上半截，而还本付息额是唯一一个完全碰不到净营运收入的输入。

1. 默认：租金 60000、空置预留 5%

   1. 空置损失：60000 × 5 ÷ 100 = 3000
   2. 有效毛收入：60000 + 3000 − 3000 = 60000
   3. 净营运收入：60000 − 21000 = 39000
   4. 运营费用率：21000 ÷ 60000 × 100 = 35%
   5. 还本付息后的现金流：39000 − 18000 = 21000

   第二行值得停一下：3000 的其他收入与 3000 的空置正好抵消，于是有效毛收入等于租金。这是这组数的巧合而不是规律——空置只按租金算，所以一栋没有其他收入的楼会收上来 57000，而其他收入很大的一栋会收得比租金还多。

2. 费用翻到 42000：同一栋楼，运营变差

   1. 空置损失：60000 × 5 ÷ 100 = 3000
   2. 有效毛收入：60000 + 3000 − 3000 = 60000
   3. 净营运收入：60000 − 42000 = 18000
   4. 运营费用率：42000 ÷ 60000 × 100 = 70%
   5. 还本付息后的现金流：18000 − 18000 = 0

   费用从默认值翻一倍，净营运收入就从 39000 掉到 18000——掉的正好是费用多出来的那 21000，因为收入那一侧一分没动——费用率也从 35% 翻到 70%，而最后一行正好落在零上。那个零是这组数里有用的部分：这套房产在线之上仍然产出 18000，房东一分钱也拿不到，因为房贷把它整笔吃掉了。两个数、两个问题，这正是本页两个都印的理由。

3. 带零头：租金 96000、空置 8%、没有其他收入

   1. 空置损失：96000 × 8 ÷ 100 = 7680
   2. 有效毛收入：96000 + 0 − 7680 = 88320
   3. 净营运收入：88320 − 30000 = 58320
   4. 运营费用率：30000 ÷ 88320 × 100 = 33.972%，印成 33.97
   5. 还本付息后的现金流：58320 − 24000 = 34320

   这一组里的费用率说明了分母是干什么用的。同样这 30000 的费用，对着 96000 的租金看是 31.25%，对着这套房产实际能收上来的钱看是 33.97%。后一个数才是老实的那个，因为费用是从收到的钱里付出去的，而没收到的钱付不了费用。

4. 一栋小楼：租金 48000、空置预留 6.25%

   1. 空置损失：48000 × 6.25 ÷ 100 = 3000
   2. 有效毛收入：48000 + 6000 − 3000 = 51000
   3. 净营运收入：51000 − 30000 = 21000
   4. 运营费用率：30000 ÷ 51000 × 100 = 58.823%，印成 58.82
   5. 还本付息后的现金流：21000 − 12000 = 9000

   这里的其他收入是租金的 12.5%，对一栋有车位和洗衣房的小楼来说是现实的，而它把有效毛收入抬到了租金之上而不是之下。把第三行对着第一行读：48000 的租金收上来 51000，说明这栋楼空置预留的成本比它其他收入带来的还少，这比它那个漂亮的租金数字所暗示的处境更好。

5. 费用高过收入：租金 60000、费用 75000

   1. 空置损失：60000 × 5 ÷ 100 = 3000
   2. 有效毛收入：60000 + 3000 − 3000 = 60000
   3. 净营运收入：60000 − 75000 = −15000
   4. 运营费用率：75000 ÷ 60000 × 100 = 125%
   5. 还本付息后的现金流：−15000 − 0 = −15000

   这里什么都不夹逼，页面把亏损印成亏损：净营运收入为负，正是一栋遇上大修之年、税负突然加重或者长期空置的楼实际产出的东西，而超过 100% 的费用率从另一个方向说了同一件事。没有还本付息时两个负数相等，这是看清「融资在这道算式的下游而不是它的一部分」最直接的方式。

除了你亲手敲进去的那几个数，这里每一个数都是预留，而结果一次继承了它们全部的不确定性。空置是对未来的猜测，费用是预算而不是记录，而这两者单独一年都可能两个方向都不具代表性——换屋顶不是每年都发生，一住五年的租客也不是平均水平。本页也看不出列出来的费用是不是齐全：一栋楼本该提留的储备、自己管理的房东不必付的那笔管理费、以及迟早要做的改良性资本支出，都很容易漏掉，而漏掉它们会在不留痕迹的情况下抬高净营运收入。这里也不做任何税务计算，所以折旧、利息的可扣除性、亏损怎么处理都在外面，而印出来的现金流是所得税之前的。而且因为输出只有一年，它对下一年会发生什么一言不发：租金增长、再融资、卖出，以及其中任何一件事会在什么价位上发生。这个数是那些问题的起点，不是它们的答案。

房贷月供要不要在净营运收入之前扣掉？

不要，把它留在外面正是这个数有用的原因。净营运收入是这套房产在融资之前的产出，所以现金买家与贷款买家看同一栋楼看的是同一个数；贷款还款在它之后才减，剩下的叫还本付息后的现金流。放贷规则也是在这里划线的：净现金流被定义为净营运收入减资本改良储备，而不是减房贷。把月供折进收入里，你就再也比不了两套房产，也再分不清一个糟糕的结果是来自这栋楼还是来自这笔借款。

空置率要不要套到全部收入上？

只套租金。空着一间损失的是它的租金，而不会损失单独出租的车位、洗衣房或储藏间；把这些也乘上空置率，会低估一栋有这些收入的楼的收入。本页只在毛租金收入上取空置预留，然后把其他收入加在上面，所以当其他收入大于空置损失时，有效毛收入会高于租金。

什么算运营费用？

让这套房产维持运转、继续产出租金要花的钱：房产税、保险、管理费、维修养护、房东付的水电，以及为迟早要换的东西提留的那笔储备。不该算进来的：房贷、所得税、以及让房产增值而不是维持它的改良——新厨房是资本，修好的水龙头是费用。这条分界不是咬文嚼字，因为把资本支出算成费用会让这套房产显得更差，而从不提留储备会让它显得更好，两种做法都很常见。

运营费用率可以超过 100% 吗？

可以，页面也会照印。它出现在维持这栋楼的成本超过这栋楼收上来的一切的时候，也就是一个大修之年或者一次长期空置的样子。这个比率不夹逼到 100%，因为它描述的情形是真实的，而一个在 100% 停住的页面会藏掉这个数最值得看的那种情况。净营运收入自己也是一样，这套房产在线之上亏钱时它就是负数。

净营运收入越高，投资就越好吗？

单看它不行，因为这个数里没有价钱。一栋产出 60000 的楼在某个价钱上比另一栋产出 80000 的楼在另一个价钱上更值得买，而它们之间的比较正是资本化率要做的事。把净营运收入读成那个比较的前一半、价钱读成后一半，而对一个不给后一半的数保持怀疑——一套房产的收入本身并不说明对方开的价公不公平。

这一页与毛租金乘数、资本化率有什么区别？

毛租金乘数拿价钱跟租金比，资本化率拿价钱跟本页产出的净营运收入比。所以三页的差别只在分子上：同一套房产走一遍毛租金乘数、再走一遍资本化率，会得到两个不同的数，而两者之间的差距就是维持这栋楼要花的钱。把净营运收入算出来，正是让这两个数可比的那一步，所以它值得在另外两个之前先做。

• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures（多户住宅抵押敞口）——把净营运收入定义为租金收入减空置与房产运营费用，并把净现金流定义为净营运收入减资本改良储备，两个数之间的那条线就画在这里 — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office（美国联邦公报办公室）
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property（出租住宅）——美国国税局对出租房产的租金收入与相关费用怎么计算，含哪些持有成本可以在租金里扣除 — Internal Revenue Service（美国国税局）
• Net Income（净收入）——术语表对「扣掉费用之后剩下的收入」的定义，也就是一套房产的收入要在跟任何东西比较之前先扣掉运营成本的那个意义 — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission（美国）