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资本化率计算器

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范围：0.01 – 100

结果

6.00%

资本化率（Cap Rate，%）

价格收入倍数
16.67
目标资本化率下的估值
750,000.00
与标价的差
-25.00%

资本化率是投资房产一年能产出几个点：把一年的净运营收入除以房产价值，用百分数表示，不算任何贷款。分子比分式看上去重要得多。它必须是净运营收入，也就是实际收到的租金先减掉空置、再减掉持有这套房要花的运营费用；用毛租金算出来的资本化率并不是同一件事估高或估低，它量的是另一件事。填入净运营收入、房产价值或标价、以及你想要的回报率，本页给出资本化率、它对应的价格倍数、你的目标资本化率所能支撑的估值，以及标价离那个估值有多远。

净收入 60000 在七档资本化率下值多少钱

资本化率价格收入倍数房产价值
4251500000
5201200000
616.671000000
714.29857142.86
812.5750000
911.11666666.67
1010600000

这张表的轴取资本化率，因为这是它要回答的问题：买家要某个回报的时候，这份收入值多少钱。净运营收入全程锁在 60000——正是本页的默认值，只改资本化率那一格的人可以逐行复现整张表。把第一列与最后一列对着读：4% 时同样这 60000 支撑 150 万的价，10% 时只支撑 60 万。这两行之间房子与租客什么都没变，变的只是市场要求的回报，而房产价格为什么会动，全部内容就在这里。中间那列是同一个关系的倒数，第六行值得多看一眼——8% 下的 12.50 年收入——因为挂牌信息最可能给一套「资本化率看上去贵」的房子报的就是这个倍数。两列都不是关于价钱公不公平的看法，两列都只是一份收入与一个要求回报之间的算术。

公式

资本化率 = 净运营收入 ÷ 房产价值 × 100； 价格收入倍数 = 100 ÷ 资本化率； 目标资本化率下的估值 = 净运营收入 ÷ （目标资本化率 ÷ 100）； 与标价的差 = （目标资本化率下的估值 − 房产价值） ÷ 房产价值 × 100

净运营收入
一年实际收到的租金，减去空置、减去这套房的运营费用——房产税、保险、管理费、维修、房东承担的水电。房贷月供不从这里面出，正是这一点让现金买家与贷款买家的资本化率可以直接比。把毛租金填进这一格是这一类数字里最常见的错，而页面没有办法发现它。
房产价值
对方开的价，或者你要检验的那个估值。它是分母，所以它决定「收入在跟什么比」——同一套房两个价钱就有两个资本化率，而其中只有一个是市场的看法。
目标资本化率
你要买到几个点才肯下手。它把算式翻了个方向：不问「这个价钱能产出几个点」，而问「你要的那个点数能支撑什么价钱」，而在你盘算该出多少的时候，后者才是好用的方向。
资本化率
净运营收入占房产价值的百分比，印两位小数。它是一个只看一年、不算贷款、不看到手的现金的横截面：不折现、不算租金增长、不算卖出价。这让它可以跨房子直接比，也让它对第二年以后的事一言不发。
价格收入倍数
资本化率的倒数，也就是价值除以收入：这个价钱相当于买下了多少年的当前净收入。两个数朝相反方向走，而 10% 恰好是它们相等的唯一一点——那是巧合，不是规律。
目标资本化率下的估值
同一份净收入在买家坚持你的目标回报时值多少。它是收入所能支撑的价钱，而不是对方开的价，而两者之间的距离就是谈判空间。
与标价的差
标价高出或低于那个估值多少，按百分比。负数意味着标价低于你的目标回报所支撑的价，也就是过得了你这一关；正数意味着对方要你接受比你想要的更低的回报。

要在一把尺子上比几套价钱不同的投资房产，或者要检验某个标价在你要求的回报面前站不站得住的时候用它。它是初筛而不是估值：它把一年的收入当成给定的，问这一年值多少钱，所以它属于流程的前段，在那些要预测租金增长、空置与卖出价的多期模型之前。有两条算式给不了你的提醒。分子必须已经扣掉运营费用，把毛租金填进去会得到一个偏高的数，而且看上去完全合理，页面不会替你标出来。以及资本化率高不等于划算：它通常意味着市场对这套房的预期更低，可能是房况、地段或者租客的关系，而这个数的全部意义正在于它把那份预期装在里面了。

算例

  1. 默认：100 万的房子、6 万的净收入

    1. 资本化率：60000 ÷ 1000000 = 6%
    2. 价格收入倍数：100 ÷ 6 = 16.67
    3. 目标 8% 下的估值：60000 ÷ 0.08 = 750000
    4. 与标价的差：（750000 − 1000000） ÷ 1000000 = −25%

    最后两行要连起来读，因为那才是决策。这套房在标价上产出 6 个点；需要 8 个点的买家对同一份收入只肯出 75 万，所以标价比这条线高了 25%。倍数是同一件事的另一面——十六年又三分之二的收入——而卖家更可能报的是这个数。

  2. 同一个价钱，收入翻倍

    1. 资本化率：120000 ÷ 1000000 = 12%
    2. 价格收入倍数：100 ÷ 12 = 8.33
    3. 目标 8% 下的估值：120000 ÷ 0.08 = 1500000
    4. 与标价的差：（1500000 − 1000000） ÷ 1000000 = 50%

    收入翻倍让资本化率翻倍、倍数减半，并且把差值从 −25% 翻成 +50%：同一个标价现在远低于一个要 8 个点的买家愿意付的价。房子本身什么都没变，这就是这一条要说的——资本化率是收入与价钱合起来的性质，从来不是房子自己的性质。

  3. 带零头的三个数：120 万的房子、85000 的净收入、目标 7.5%

    1. 资本化率：85000 ÷ 1200000 = 7.0833%，印成 7.08
    2. 价格收入倍数：100 ÷ 7.08 = 14.12
    3. 目标 7.5% 下的估值：85000 ÷ 0.075 = 1133333.33
    4. 与标价的差：（1133333.33 − 1200000） ÷ 1200000 = −5.56%

    倍数是拿舍过的 7.08 倒出来的，不是拿 7.0833 倒的，所以用面板上印的资本化率去除 100，得到的正好是面板上印的那个倍数。这是有意的，也是本页的通则：面板上的每一个数都能靠另外几个数手算出来，不会差最后一位。

  4. 一套小房子：30 万、净收入 24000

    1. 资本化率：24000 ÷ 300000 = 8%
    2. 价格收入倍数：100 ÷ 8 = 12.5
    3. 目标 9% 下的估值：24000 ÷ 0.09 = 266666.67
    4. 与标价的差：（266666.67 − 300000） ÷ 300000 = −11.11%

    30 万的房子上 8% 与 300 万的房子上 8% 是同一个数，却不是同一笔投资——小房子把同样的回报压在少得多的本金上，也把风险同样地压紧了。资本化率本来就是为了让不同大小的房子可比而存在的，这一点它做到了；它不是用来告诉你「这个比较该不该做」的。

  5. 千分之一：100 万的房子、100 块的净收入

    1. 资本化率：100 ÷ 1000000 = 0.01%
    2. 价格收入倍数：100 ÷ 0.01 = 10000
    3. 目标 8% 下的估值：100 ÷ 0.08 = 1250
    4. 与标价的差：（1250 − 1000000） ÷ 1000000 = −99.88%

    这是本页还能印出来的最小的资本化率，而它标记的是一条真实的边界：收入再小一个数量级就会舍成 0.00%，它的倒数没有有限值，所以页面会报出那件事而不是印一个倍数。它也说明了倍数那一列为什么值得看：0.01% 与一万年的收入是同一句话，而只有后一句一眼看上去才吓人。

局限

这是一张只看一年的快照，它看不见这一年之后的任何东西。租金增长、会变的空置率、要换的屋顶、会搬走的租客、以及这套房最终卖出的价钱——一样都不在这里，而对于十年的持有期，这些通常比入场时的收益率更要紧。融资是被有意排除在外的，这让两套房可比，也意味着这个数完全不说明你实际投进去的那笔钱能赚多少：当资本化率高于借款成本时杠杆抬高权益回报，低于时它压低回报，而本页没有办法告诉你你在哪一种情形里。收入被当成一个确定的数，而它其实是一份预测；价值被当成给定的，而它才是正在被争论的东西。最重要的一条：资本化率是市场用数字表达的一个看法，把它当成判决而不是比较，正是这个数最容易招来的误读；脱离同一市场上同类房子的成交区间，单独一个资本化率什么也说明不了。

常见问题

分子该填毛租金还是净运营收入？
一律填净运营收入。收到的租金不是这套房产出的收入——空置、房产税、保险、管理费、维修、以及房东承担的水电都要先扣掉，用毛数算出来的资本化率会被这些成本垫高。这正是页面替你抓不到的那个错，因为一个看上去合理的收入会给出一个看上去合理的答案。手上还没有净数就先把它算出来，不要先填租金再回头去调结果。
房贷月供要不要从净运营收入里扣？
不要。资本化率有意无视买房是怎么融资的，好让现金买家与贷款买家看同一套房的同一个数。扣掉月供之后你得到的是现金回报率，那是另一个也有用的指标——但它取决于你的贷款条件而不是房子本身，所以两个买家之间不能比，而且你一重新贷款它就变了。
资本化率越高就越值得买吗？
单看它不行，而这正是这个数最常被读错的地方。资本化率高意味着收入相对价钱便宜，这可能是一笔真正划算的买卖，也可能是市场在预期麻烦——旧屋顶、弱的租赁地段、快要搬走的租客。这个数是市场对它知道的关于这套房的一切的总结，所以一个异常高的数，多半是一个要去查清楚的问题，而不是一个可以照着行动的答案。拿它跟附近同类房子的成交区间比，不要跟你事先定下的某个「好数字」比。
价格收入倍数多告诉了我什么？
同一件事反过来说。资本化率是收益率，倍数是「多少年的收入」，两者互为精确的倒数，所以谁都不包含对方没有的信息。两个都印是因为人们在不同场合引用它们——挂牌信息里更常见倍数，评估里更常见资本化率——面板两个都给，你跟进哪一种对话都不必在脑子里换算。留意那一个巧合：恰好 10% 时两者相等，那是十进制的偶然，不是可以依赖的关系。
资本化率算出来是 0 怎么办？
那是收入相对价钱小到可以忽略时才会出现的——100 万的房子上 100 块的收入会舍成 0.01%，再小一个数量级就是 0。页面不会印一个 0 和一个无穷大的倍数，而是说明这份收入相对这个价值太小、倍数没有有限值。实务上低到这种程度意味着两个数里有一个是错的：要么收入漏掉了大部分租金，要么这个价值根本不是一处能产出收入的房产的价钱。
这一页与毛租金倍数有什么区别？
只差分子，而这也就是全部的区别。毛租金倍数用毛租金去除价钱，资本化率用净运营收入去除。因为费用总是正的，净数总是更小，所以同一套房的资本化率永远比毛口径的收益率低——而两者之间那个差，正好就是持有这套房要花掉的钱。两个数手上都有的时候，这个差是「这套房好不好养」的一个快速读数。

参考资料

相关计算器

毛租金乘数计算器由房产价格与租金算毛租金乘数。净营运收入计算器由租金减营运费用算净营运收入。投资回报率计算器用百分比与倍数表示投资回报率。IRR 计算器算一串现金流的内部收益率（IRR）。