毛租金乘数计算器

年毛租金 ＝ 月租金 × 12； 毛租金乘数 ＝ 房价 ÷ 年毛租金； 毛收益率 ＝ 100 ÷ 毛租金乘数； 按目标倍数对应的房价 ＝ 目标倍数 × 年毛租金

房价

挂牌的要价，或者已经成交的价钱。它是分子，也是整个比较的基础，所以一次比较的两边必须是同一种数——拿一个挂牌价去对一个成交价，或者一边含了过户费用一边没含，得到的差距与房子本身无关。它是要价还是成交价，倒不如两边口径一致来得要紧。

月毛租金

每个月收进来的租金，在空置、房产税、保险、管理与维修之前，也在月供之前。毛这个字是关键：本页建立在挂牌或租约上写的那个数上，而正是这一点让它快，也正是这一点会被误读成利润。空置这一项尤其没有算进去，所以一年空两个月的房子在这里看起来和一直满租的一模一样。

年毛租金

月租金乘以十二，单独印出来，既因为面板上每一个数都是从它搭起来的，也因为那个乘法正是年化算错会藏身的地方。十二是一个约定而不是一次测量：它忽略了租金会变、某个月可能空着、有些租约的计费方式不一样，而这些都属于更完整的分析。

毛租金乘数

房价除以年租金，印到两位小数。它越低，说明这套房值越少年份的租金，通常也是买家想要的，但低乘数与好投资不是同一句话——一个租金正在下跌的片区里的便宜房子，便宜是有原因的。它是房源信息里被引用最多的那个数，也是被脱离费用引用最多的那个数。

毛收益率

乘数的倒数，写成百分数：租金占房价的比例。它携带的信息与乘数完全相同，之所以两个都印，是因为它们用在不同的对话里——找回报的人拿收益率去跟债券比，房源信息报的是乘数。留意一处巧合：乘数恰好为 10 时两者都是 10%，那是十进制的性质，不是一条可以依赖的对应关系。租金回报这件事，最常用的表达形式就是它。

按目标倍数对应的房价

同一笔租金，在你自己选定的倍数下能买下多少钱，于是计算从「这个要价对应多少回报」翻成了「按我的标准它该值多少」。填上那个市场里买家通常肯付的倍数，本页给出这笔租金撑得起的价钱。它是一个字段而不是一句断言：本页对「多少倍才合适」没有任何看法，而拿 15 去乘默认租金得到 288,000，低于那 300,000 的要价。

当一条房源信息只有一个价钱和一笔租金、别的什么都没有时，拿它做第一道筛子——它本来就是为这个场景发明的。它快，不需要任何假设，一次除法就能告诉你这套房是在你逛的那个区间里，还是差着一个数量级。它也适合把一长串候选缩到几个，再把时间花在正经分析需要的那些费用估算上。不能用它下结论的地方是：它分不出一栋刚换过屋顶的房子和一栋马上要换屋顶的房子，分不出一个按市场价付租的租客和一个只付一半的租客，分不出租金在涨的市场和租金在跌的市场，也分不出只有一个租客的房产和带着空置风险的十二个租客的房产。它同样不谈融资：两个买家为同一栋楼付同样的价钱，一个全款一个贷款，毛租金乘数一模一样，而回报完全不同。毛租金乘数是不动产分析的开始，把它当成结束，正是它招来的那个错误。

1. 默认值：三十万的房子，月租一千六

   1. 年毛租金：1,600 × 12 ＝ 19,200
   2. 毛租金乘数：300,000 ÷ 19,200 ＝ 15.625，印成 15.63
   3. 毛收益率：100 ÷ 15.63 ＝ 6.40%
   4. 目标倍数为 15 时对应的房价：15 × 19,200 ＝ 288,000

   这套房值十五年又三分之二的租金，也就是 6.40% 的毛收益率——一个费用都还没扣。第四个格才是带决定的那一个：一个不肯付超过十五倍租金的买家，给这栋楼估 288,000，而要价是 300,000，两者相差 4%。那 4% 就是整场谈判，而它是在对这套房一无所知、只知道两个数的情况下算出来的。

2. 乘数与收益率碰头的那一点

   1. 年毛租金：2,000 × 12 ＝ 24,000
   2. 毛租金乘数：240,000 ÷ 24,000 ＝ 10.00
   3. 毛收益率：100 ÷ 10.00 ＝ 10.00%
   4. 目标倍数为 10 时对应的房价：10 × 24,000 ＝ 240,000

   乘数恰好 10、收益率恰好 10%——两个数相等的唯一一点，因为 100 除以 10 就是 10。这是按十进制的产物，不是一条规律：乘数为 8 时收益率是 12.5%，为 12 时是 8.33%。值得看一次，免得把这个巧合当成一条对应关系。这里目标倍数也恰好等于实际倍数，所以对应的房价就是要价，没有什么可谈的。

3. 舍入的接缝：144,120 对两万四的租金

   1. 年毛租金：2,000 × 12 ＝ 24,000
   2. 毛租金乘数：144,120 ÷ 24,000 ＝ 6.005，印成 6.01
   3. 毛收益率：100 ÷ 6.01 ＝ 16.639，印成 16.64%

   这一档恰好落在舍入的边界上，而它展示了本页一个有意做出的选择：收益率是从印出来的那个乘数倒出来的，不是从房价与租金直接算的。直接算会得到 16.65%，高出一个百分点，因为把 6.005 舍下去才是那次除法更自然的读法。从印出来的 6.01 倒，意味着面板上每一格都能拿旁边那格手算核对——把 100 除以看到的乘数，得到的正是看到的收益率。代价是恰好压在边界上的一套房产，报出来的收益率会比它自己的房价与租金所隐含的那个差一个百分点，而这是两个错误里较轻的那一个。

4. 把印出来的倍数填回去

   1. 年毛租金：1,600 × 12 ＝ 19,200
   2. 毛租金乘数：300,000 ÷ 19,200 ＝ 15.625，印成 15.63
   3. 毛收益率：100 ÷ 15.63 ＝ 6.40%
   4. 目标倍数为 15.63 时对应的房价：15.63 × 19,200 ＝ 300,096

   目标倍数那一格是输入而不是断言，这一档就是它在实践里的意思：把本页刚印出来的那个乘数填进去，得到的不是它出发时的那个价钱，而是 300,096——比 300,000 的要价多出九十六。差别来自印 15.63 时被丢掉的那两位小数，把舍过的数乘回去，误差在 19,200 上被放大了。这不是错误，本页也不打算把它藏起来，但它提醒了一件事：这些数是用来比较房产的方便说法，不是对它们的精确描述。

5. 一个被舍得一点不剩的收益率

   1. 年毛租金：0.01 × 12 ＝ 0.12
   2. 毛租金乘数：1,000,000,000 ÷ 0.12 ＝ 8,333,333,333.33
   3. 毛收益率：100 ÷ 8,333,333,333.33 ＝ 0.000000012，印成 0.00%
   4. 目标倍数为 15 时对应的房价：15 × 0.12 ＝ 1.8

   十亿的房价对一个月一分钱的租金，乘数超过八十三亿，而毛收益率舍到 0.00%。收益率不是没算出来，它是比百分之一还小：100 除以那个乘数大约是 0.000000012。这个极端值值得留意的是这对倒数关系——乘数是本页能印出的最大数，收益率是最小的，而它们是同一个数的两种看法，不是两个各自独立的结果。

乘数是毛的，而毛是一个真实的局限，不是技术细节。房产税、保险、管理费、维修、房东承担的水电，以及空置，都要从租金里出，房东才见得到钱，而这些一个都不在本页的分子里。两个乘数相同的楼，实际回报可能差一半，而本页没有办法把它显示出来。租金被当成一个月度数字，所以一栋有空置单元的楼、一个租约低于市场价的租客、以及明年要涨租的租约，在这里都被描述成这些都不存在的样子。融资是有意排除在外的，所以这个数在全款买家和贷款买家之间是可比的，同时对他们各自能赚到多少完全沉默。房价被当成给定的，而多数交易里房价恰恰是正在被谈的那件事。最要紧的是，乘数没有绝对含义：多少算高、多少算低，完全取决于市场、取决于当下的借贷成本、取决于对租金的预期，以及本地房源里有多大比例握在根本不追求回报的人手里。拿它去对一个你事先就认定「好」的数字，是这把尺最常被误用的方式，而本页把目标倍数印成一个字段而不是一条建议，正是为了这个。

该用毛租金还是净运营收入？

两者回答的是不同问题，选哪个取决于你手上有什么。毛租金是房源信息直接给你的，不需要任何估算，所以毛租金乘数是拿一长串候选做第一遍筛子的正确工具。净运营收入需要先知道费用，建在它上面的资本化率才是拿到费用之后该用的工具。会出错的地方是把两者混起来：用净收入算出来的乘数会远低于市场水平，而用毛租金算出来的资本化率会远高于市场水平。如果一条信息同时给了价钱和倍数，先看清它用的是哪个租金。

毛租金乘数多少算好？

没有通用数字，任何被当成规则端出来的具体数值都值得怀疑。多少算低、多少算高，取决于市场、取决于利率、取决于租金的预期涨幅，也取决于本地房源里有多大比例是被自住买家而不是投资人买走的。在一个投资人能接受 4% 毛收益率的市场里，25 倍是正常的；在一个他们要 10% 的市场里，那就是荒唐的。唯一有用的比较对象是同一个市场里同类房产的真实成交倍数，而那个信息本页提供不了。

为什么全款买家和贷款买家的毛租金乘数一样？

因为月供在计算里根本不出现。房价除以租金，两个数都不会因为有没有贷款而变——这正是这个指标让两个条件不同的买家可以直接比较的原因。代价是它对两个人各自能赚到多少一无所知。一笔高杠杆的买入，按利率不同，可能带来很高的现金回报，也可能一分不剩，而这笔账在乘数里完全看不到。

空置要不要先从租金里扣掉？

不用，这里的租金是毛的，也就是房源信息或租约上写的那个数，没有为可能空着的月份留出任何扣减。所以一年空两个月的房子，在这里看起来和一直满租的一模一样。想把这个因素算进去，老实做法是把预估一年实际能收到的租金除以十二填进去——本页的算术一点不用改动，而那个输入说的是实话。

为什么收益率不总是等于租金除以房价？

因为它是从印出来的那个乘数倒算的，不是从房价与租金直接算的。乘数先被舍到两位小数，再拿 100 去除，结果可能与直接用租金比房价差最后一个百分点。本页是有意做这个取舍的：这样面板上的收益率就能用旁边那个乘数手算复现，否则会变成面板上每一格都能从别的格复现，偏偏这一对不行。

它和资本化率差在哪里？

只差在分子上，而那就是全部差别。毛租金乘数用毛租金；资本化率用净运营收入，也就是扣掉空置与运营费用之后的租金。费用是正数，所以净收入总是更小，于是同一处房产的资本化率看起来永远比毛收益率低——而这两个数之间的差距，恰好就是经营这栋楼要花的钱。如果两个数都拿得到，这个差距的大小就是一处房产运营成本高不高的快速读数。

能用它给一套房估值吗？

只在一种循环的意义上可以：它告诉你一笔租金在你选定的倍数下能买下多少钱。乘数并不告诉你一栋楼值多少，它只告诉你相对于租金它要价多少，而把这个变成价值需要知道市场肯付的倍数——那恰恰是你在找的那个数。它能正经做的事，是让你把一个市场倍数套到一笔租金上，或者拿卖家要的倍数去和你别处观察到的区间比，只要那个市场数字有真实出处，这两个操作就是有用的。

• Glossary: Net Income（净收入）——扣掉费用之后的收入是怎么定义的，而这正是毛租金不是的东西，也是本站两个不动产指标的分界所在 — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission（美国）
• Glossary: Operating Expenses（运营费用）——经营一处房产的成本，从税与保险到管理与维修，也就是毛租金乘数留在分子里的那些东西 — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission（美国）
• Publication 527 (2024), Residential Rental Property——出租房产的租金收入与费用在税务上怎么算，包括把毛租金与房东实际留下的钱分开的那些扣除项 — Internal Revenue Service（美国国税局）