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贷款成数 = 贷款金额 ÷ 房产价值 × 100； 自有权益金额 = 房产价值 − 贷款金额； 权益占比 = 100 − 贷款成数； 目标成数下的最高贷款额 = 房产价值 × 目标成数 ÷ 100

贷款金额

押在这套房上的房贷，或者正在申请的额度。它是这套价值所承担的全部信用敞口，所以同一套房上的二押或者房屋净值授信都要算进来——价值扛的是两笔贷款的合计，只按一押算出来的成数会低估杠杆。

房产价值

看你在问哪个问题：成交价，还是评估价。申请贷款时由放贷方的评估师定，那个答案是这份档案的事实；买家在两份报价之间比较时用成交价，那个答案是这笔交易的事实。同一笔贷款对着两个价值就是两个成数，而其中只有一个才是放贷方会用的那个。

目标成数

你要守住的那条线，可能是放贷方给的，也可能是你自己定的。它把算式翻了个方向：不量一笔已经存在的贷款，而问这份价值在你这条线之下能支撑多大的贷款——在你出价之前，这才是你要的方向。

贷款成数

贷款占价值的百分比，印两位小数。越高说明同一套房里借得越多，房价下跌的缓冲也越薄。它不是「这笔借款明不明智」的判词：同一个成数在这套房上是稳健的，在另一套上可能是冒进，而本页没有可以用来分辨这个的字段。

自有权益金额

价值里没有被借走的那一部分：价值减贷款。它是一次减法而不是市场估值，所以贷款超过价值时它就是负数——而一套「贷款比房子贵」的房产从这一侧看过去正好长这个样子，印成负数比藏起来有用。

权益占比

同一个数的百分比形式，而且故意取印出来的成数的补数，不是另做一次除法：两者永远正好加起来是 100，所以读者手上有一个的时候不必去猜面板用的是两个舍过的数里的哪一个。

目标成数下的最高贷款额

守住你的成数时这份价值能支撑的最大贷款：价值乘以目标成数。它把目标从一个约束变成一个能拿去跟放贷方或者卖家谈的数，而拿它跟贷款金额一比，就用一个数回答了你面前这笔交易合不合你自己定的规矩。

在申请房贷之前，用来看一套房在你想要的条件之下能扛住多少贷款；申请之后，用来核对对方报的成数与给你的价钱、贷款额对不对得上——报出一个跟价格和贷款额对不上的成数是常事，所以这道算术值得自己做一遍。估值不确定时它也是该做的第一道筛：成数跟着价值走，把几个可能的估值各看一遍，就知道答案有多依赖那份你还没拿到的评估报告。本页要分清的一件事是：贷款成数是一个测量，不是一道合规检验。它里面没有阈值，本页也不知道这笔钱是买首套房、买出租房还是做再融资；同一个数在一笔贷款上平平无奇，在另一笔上会被直接拒掉。如果你真正要问的是成交时要掏多少现金，那是同一个成数的另一面，首付那一页直接回答它。这里的四个结果共用两个输入，所以没有一个是独立的：动一下价值，成数、权益、权益占比与最高贷款额会一起动。

1. 默认：30 万的房子贷 24 万

   1. 贷款成数：240000 ÷ 300000 = 0.8，也就是 80%
   2. 自有权益：300000 − 240000 = 60000
   3. 权益占比：100 − 80 = 20%
   4. 80% 目标下的最高贷款额：300000 × 0.8 = 240000

   最后一行正好落在贷款金额上，是这组数里那个有用的巧合：八成目标配八成贷款是踩在线上而不是在线下，一点余地都没有。把权益读成真正那个问题的答案——60000 就是这套房在贷款失去覆盖之前，按现金算能跌掉的数。

2. 九成贷款：40 万的房子贷 36 万

   1. 贷款成数：360000 ÷ 400000 = 90%
   2. 自有权益：400000 − 360000 = 40000
   3. 权益占比：100 − 90 = 10%
   4. 80% 目标下的最高贷款额：400000 × 0.8 = 320000

   这里要拿贷款跟它自己的目标比：目标只让贷 32 万，实际借了 36 万，所以这笔交易在线之上 4 万。这个比较正是两个数都印在面板上的理由，而它也是卖家永远不会替你做的那一步——90% 这个成数只是相对某个东西才显得扎眼，最高贷款额提供的正是那个东西。

3. 带零头的成数：40 万的房子贷 133340

   1. 贷款成数：133340 ÷ 400000 = 33.335%，印成 33.34
   2. 自有权益：400000 − 133340 = 266660
   3. 权益占比：100 − 33.34 = 66.66%
   4. 80% 目标下的最高贷款额：400000 × 0.8 = 320000

   权益占比是印出来的成数的补数，不是第二次除法，而这一组数正好是差别露头的地方：拿 266660 除以 400000 得到 66.665%，单独印出来会是 66.67，与面板上的 66.66 差半个百分之一。取补数就是为了让面板上这两个百分数永远正好加起来是 100。

4. 贷得比房子还贵：24 万的房子贷 26 万

   1. 贷款成数：260000 ÷ 240000 = 108.333%，印成 108.33
   2. 自有权益：240000 − 260000 = −20000
   3. 权益占比：100 − 108.33 = −8.33%
   4. 80% 目标下的最高贷款额：240000 × 0.8 = 192000

   成数超过 100% 不是错误，本页也不把它当错误：零首付买下、之后房价又跌了，从这一侧看就是这个样子，负的权益是诚实的算术。这里什么都不夹逼，因为它描述的状态是真实的，而一个拒绝印出来的页面恰好藏掉了这个数最有用的那一种情形。

5. 低成数配更松的目标：45 万的房子贷 18 万、目标 75%

   1. 贷款成数：180000 ÷ 450000 = 40%
   2. 自有权益：450000 − 180000 = 270000
   3. 权益占比：100 − 40 = 60%
   4. 75% 目标下的最高贷款额：450000 × 0.75 = 337500

   这里的成数比目标还低：这份价值能支撑 337500，实际只借了 180000，所以还有 157500 的余地。处在这个位置的借款人不是缺权益——同一组数正是放贷方看房屋净值授信时看的东西，那时问题就不再是「借了多少」，而是「还能再借多少」。

这里那个价值是一个数，代替的却是一个区间。评估报告是一份带日期的意见，成交价会动，一次装修或者本地市场糟糕的一年带来的偏移，可能比相邻两档放贷口径之间的距离还大；成数的好坏只到它用的那个价值为止。贷款金额也是当作给定值用的，所以任何改变实际欠款的事在这里都看不见——只还息的一段期限、还没提完的建造贷款、或者将来才开的二押。借款人本身也不在页面里，而实务上放贷方会把收入、信用记录、储备金与房产类型跟成数放在一起权衡，有时候会拒掉一笔单看这个指标过关的贷款。监管口径也是有意留白的：监督性上限按贷款类别与机构而不同，它们是给放贷方的下限而不是给借款人的权利，同一个成数在一种产品里平平无奇，在另一种里已经出了指引。最重要的是，成数对「这个价钱好不好」一言不发，那是另一个问题，也有另一页。

八成是一条规则，还是只是惯例？

是惯例，不是规则，而这个区别在有人告诉你「这笔贷款做不了」的时候很要紧。银行放贷标准里那些监督性上限是按不动产贷款的类别定的，而对已改良房产与一到四户住宅建造，那个数是 85%，不是 80%。对自住的一到四户住宅的长期抵押贷款与房屋净值贷款，同一套标准根本不设上限，而是在成数达到发放时的 90% 时要求抵押保险之类的信用增级。借款人遇到的「八成」是放贷方、保险方与买贷机构一层层加上去的市场惯例，它随产品、房产与借款人而变。

价值该填成交价还是评估价？

给放贷方做决定用评估价，因为分析跑在那个数上、写进档案的也是它。自己比较两套房或者两份报价时用成交价，因为那才是你真正要付的钱、你的权益真正会是多少。两者可能不一样，而一旦不一样，起作用的是更小的那个——评估价低于谈好的价格，意味着同一笔贷款会算出更高的成数，而那个缺口得从别处补上：多掏现金、把价格谈下来，或者这笔交易不做。

第二笔房贷要不要算进成数里？

要算，理由是两笔贷款都押在同一套房上，价值扛的是它们的合计——放贷标准因此写着计算成数时应当把全部优先留置权的金额都计进来。具体怎么执行各家不同，所以买入时单报一个一押成数、加房屋净值授信时改报合计成数，都是常见的。本页的算术是合计口径：把全部信用敞口都填进贷款那一格，否则你量的就比房子实际扛着的少。

最高贷款额那一格多给了什么？

它把目标从一个约束变成一个金额。成数告诉你一笔交易合不合规，最高贷款额告诉你多大的交易才合——而当挑价钱、定首付的人是你自己时，你要的正是后面这个数。拿它跟贷款金额比是整套算式最快的用法：贷款高于它就没达到你的目标，低于它还有余地，正好相等就是踩在线上。

贷款发出去之后成数还会变吗？

发放时写下的那个成数不会变，因为当时的贷款与价值都是固定的事实。会变的是房产价值，而拿当前价值重算出来的成数是另一个指标、另一个名字：盯市口径。如果你在考虑再融资，或者这套房不得不卖掉，起作用的是重算出来的那个数，而本页故意不印它——把两者混在一起会得到一个不属于任何时点的数。

多少权益才算安全？

没有哪一个权益水平能让一笔贷款本身变安全，这是诚实的答案，也正是本页里没有阈值的原因。权益是房价下跌的缓冲，所以它越多，对这一个风险的防护越好；但借款人的还款能力、这套房五年后值多少、卖掉要花多少钱，它一样都没说。把成数读成若干个指标里的一个，而不是一个评级，看到一个很高的数就当它是一个要问的问题，而不是一个结论。

• 12 CFR Part 34, Real Estate Lending and Appraisals, Appendix A to Subpart D（不动产放贷与评估，D 子部分附录 A）——给出贷款成数的定义、把它锚在贷款发放时、要求把优先留置权一并计入，并按不动产贷款类别列出监督性成数上限 — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office（美国联邦公报办公室）
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures（多户住宅抵押敞口）——盯市口径，同一笔贷款按房产的当前价值重新计量，而不是按发放时的价值 — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office（美国联邦公报办公室）
• Publication 936 (2025), Home Mortgage Interest Deduction（住房抵押贷款利息扣除）——以住房担保的贷款怎么分成购置债务与住房权益债务，而这条分界正是「同一套房上的第二笔贷款算什么」的答案 — Internal Revenue Service（美国国税局）