债务收入比计算器

前端比 ＝ 住房支出 ÷ 税前月收入。后端比 ＝（住房支出 ＋ 其他每月债务还款额 ＋ 正在申请的那笔债务的月供）÷ 税前月收入。各条上限的余量 ＝ 该上限 × 税前月收入 − 每月债务合计。

I

税前月收入

H

住房支出：房租，或现有的房贷月供

D

其他每月债务：分期贷款、学贷、信用卡最低还款额、抚养费

P

正在申请的那笔债务的月供，它只进后端比

R

后端比：每月债务合计 ÷ 税前月收入

G

某条上限下的余量，与收入同一个单位

申请之前用它，之后任何一次让这几个数变化的改动之后再用一次——因为比和它周围的余量都是可以主动去动的。让后端比下降的三个动作，难度并不相同：还清一笔分期贷款，是把它整笔月供从分子里拿掉，这是能拿到的最大的一块；收入涨了，动的是分母；而新增一笔月供，动的是分子的反方向。真正有用的是余量那几个数：离最低那条线只剩 70 是一个提醒，因为任何一笔新增的月供都会越过去；而离最高那条还剩 1,050，才是走自动审批时真正算数的空间。反过来用也成立，用来判断一笔债该不该背：月入 7,000 再添一笔 400 的车贷，后端比从 35% 走到 40.7%，那 70 的余量变成 330 的缺口。这一切都不说明你能不能被批，也都不是你这家放贷方实际用的模型——算数的是它那个。

1. 月入 7,000，住房 1,800，其他债务 650

   1. 每月债务合计：1,800 ＋ 650 ＝ 2,450
   2. 前端比：1,800 ÷ 7,000 ＝ 25.7%
   3. 后端比：2,450 ÷ 7,000 ＝ 35%
   4. 7,000 上最低那条线是 36%，也就是每月 2,520
   5. 离它的余量：2,520 − 2,450 ＝ 70
   6. 另两条线是 45% 与 50%，即 3,150 与 3,500，余量分别是 700 与 1,050

   默认算例，也是说明「为什么印两个比而不是一个」最清楚的一组数：住房那 25.7% 看着轻松，把整套债务算进来的 35% 却已经贴到最低那条线上。两个读法都对，说的是两件事。真正值得坐下来看的是那个 70——在这个收入上，任何一笔新增月供都会把后端比推过最低那条线，而中间和最高那两条还远。

2. 同一个家庭再背一笔每月 400 的还款

   1. 拟新增的月供只进后端比，不进别处
   2. 每月债务合计：1,800 ＋ 650 ＋ 400 ＝ 2,850
   3. 前端比不变，仍是 25.7%，因为住房支出没变
   4. 后端比：2,850 ÷ 7,000 ＝ 40.7%
   5. 离 36% 那条线的余量：2,520 − 2,850 ＝ −330，也就是已经越过去了
   6. 离 45% 与 50% 两条线的余量：300 与 650

   这里发生了两件事，只有一件是显眼的。第一件是后端比从 35% 走到 40.7%，而前端比一点没动——这正是两个比要分开报的全部理由，因为一笔车贷碰不到住房支出。第二件是第一个余量前面的那个负号：−330 不是出错，也不是 0，它说的是最低那条线已经被落在身后了。走人工审批、又不满足额外信用分与储备金要求的贷款到这里就过不去；同一笔贷款走自动审批，还剩 650 的空间。同一个家庭、同样的债，两个答案，因为那三条线本来就不是一条线。

3. 月入 6,000、住房 2,400，没有其他债务

   1. 每月债务合计：2,400，全部是住房
   2. 前端比：2,400 ÷ 6,000 ＝ 40%
   3. 后端比也是同一个 2,400，所以同样是 40%
   4. 没有其他债务时，两个比必然相等
   5. 离 36% 那条线的余量：2,160 − 2,400 ＝ −240
   6. 离 45% 与 50% 两条线的余量：300 与 600

   这一条把两个比变成了同一个数，而这正值得看一眼：它说明后端比不是另一种测量，只是往分子里多加了东西。它同时也把「光住房一项能吃掉多少」单独隔离了出来。税前收入的 40% 交给住房，越过了最低那条线、却舒服地待在另两条线以内——在这个收入上，卡住你的是住房支出本身，而把其他债还得再干净，也动不了它一分。

本页那三条线来自一家机构的审批指引，这家机构是 Fannie Mae（美国的一家政府支持企业），它定的是它自己收购的那些贷款的规矩。它们在任何地方都不是法定上限，不是唯一在用的阈值，也不是你这家放贷方实际执行的那三条：自动审批系统有自己的一套，FHA / VA / USDA 这类政府担保项目各有各的一套，把贷款留在自己资产负债表上的放贷方又是另一套。请把它们当参照点，不要当规则。本页也不说你能不能被批——批准还取决于信用分、现金储备、首付比例、房产类型和放贷方自己的风险偏好，这些都不在一个比里。住房支出一栏只收一个数，而「正在申请的新房贷替代的是现在的房租、不是叠加在上面」这种情形，恰恰是这一栏表达不了的：要填的是你将来实际会付的那个住房支出，不是两个都填。其他债务只算真的是债的那些：房租、水电、话费、保险不是，把它们塞进分子会把比推高。抚养费在这里按债务处理，而放贷方也可能选择把它从收入里扣掉，同样的事实在两种口径下会得出不同的数。拟新增一栏只收一笔，同时申请几笔要自己先加好。最后，分母是税前收入——这一族算出来偏高的最常见原因，就是有人填了到手收入。

债务收入比多少算好？

没有单一答案，因为这几条线是放贷方和贷款项目定的，不是法律定的。本页用的参照点是每月债务合计占税前月收入的 36%、45%、50%，出自一家机构的审批指引。低于最低那条是最稳的位置；高于最高那条，自动审批基本就没戏了。

前端比和后端比有什么区别？

前端比是住房支出除以收入，后端比是全部债务除以收入。月入 7,000、住房 1,800、其他债务 650 时，两个分别是 25.7% 和 35%。之所以两个都报，是因为一笔新车贷只会动第二个、不会动第一个——而那正是放贷方要区分的东西。

为什么这里没有 43% 这条线？

因为查不到出处。那个被到处引用的 43% 并不出现在还款能力规则里，而一个追溯不到发布机构的阈值不会放上页面。本页列出的三条是从下面那份审批指引里逐字引出来的，连同各自的适用条件一起。

该用税前收入还是到手收入？

税前收入，因为放贷方除的就是它。用到手收入去算，本页每一个比都会比放贷方用同样的债务算出来的高大约三分之一——这是同一个家庭自己估的数比被报出来的数更难看的最常见原因。

还清一张信用卡对提高这个比有帮助吗？

有帮助，起作用的不是余额变小，而是那笔月供从分子里消失了。还清一笔分期贷款会把整笔月供拿掉，这是能拿到的最大一块；还清一张卡只拿掉原本被计入的最低还款额，小得多。而把账户销掉本身不影响这个比。

余量是负数是不是算错了？

不是——它表示那条线已经被越过去了。第二条算例里离最低那条线的余量是 −330、离中间那条是 300。负值也不是「一定会被拒」：同一个家庭在另一个贷款项目的线以内可能还挺宽裕，因为那三条线本来就不是一条线。

• Selling Guide B3-6-02, Debt-to-Income Ratios：本页引用的 36%、45%、50% 三条线就出自这份审批指引，连同每一条各自附带的适用条件 — Fannie Mae Selling Guide, Fannie Mae（美国）
• 12 CFR 1026.43(c)(7) — 以住房作担保的交易的最低标准（Regulation Z）：定义了「每月债务合计」并要求考虑这个比的债权人必须去考虑它——全文没有任何一处给出上限数字 — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register（美国）