首付计算器

首付金额 ＝ 房价 × 首付比例。贷款金额 ＝ 房价 − 首付金额。贷款成数 ＝ 贷款金额 ÷ 房价。缺口 ＝ 首付金额 − 已存下的钱。需要攒的月数 ＝ 缺口 ÷ 每月存款，向上取整。取消线与终止线分别是房价的 80% 与 78%。

P

房价

d

首付比例，占房价的百分之几

D

首付金额，也就是要掏的现金

L

贷款金额：房价减去首付金额

V

贷款成数：贷款金额除以房价

S

目前已经存下的钱

g

缺口：首付金额减去已存下的钱

m

每个月能往这笔存款里加的钱

在你还能挑首付比例、而不是只能接受一个数的时候用它，因为这三件后果的可见度并不相同。现金那一项人人都在盯；贷款成数是放贷方用来定价的那一项，它同时动利率和月供；保险则是 20% 以下才会出现的一笔月费，到那两条线上才消失。把同一套房子按 20% 和按 10% 各跑一遍，然后去读后两列而不是第一列——第一列你本来就知道。存款那一侧是另一种用法，它的算术故意做得很钝：缺口 20,000、每月 1,500 是 14 个月，同样 20,000 改成每月 750 就是 27 个月。本页不会告诉你的是这笔钱还要干别的什么活——契税与手续费、应急金、搬家和入住前的修缮都出自同一个账户，而首付只是其中一个要钱的去处。

1. 400,000 的房子，首付 10%，已存 20,000，每月存 1,500

   1. 首付金额：400,000 × 10% ＝ 40,000
   2. 贷款金额：400,000 − 40,000 ＝ 360,000
   3. 贷款成数：360,000 ÷ 400,000 ＝ 90%
   4. 缺口：40,000 − 已存 20,000 ＝ 20,000
   5. 需要攒的月数：20,000 ÷ 1,500 ＝ 13.3，向上取整为 14
   6. 两条保险线：400,000 的 80% 是 320,000，78% 是 312,000

   默认算例，也是读那两条线的那一条。贷款成数 90% 意味着这笔贷款要交私人房贷保险，而它可以被申请取消、以及必须被终止的两个余额是 320,000 与 312,000。注意后一个——服务商不需要你开口就必须执行的那一个——是在按表走到原始房价的 78% 时到的。这两个数既不是今天的欠款的 80% 和 78%，也不会因为你多还了钱而提前。存款那一侧很直白：每月 1,500 要 14 个月，前提是契税手续费那些不从这个账户里出。

2. 同一套房子，首付 20%

   1. 首付金额：400,000 × 20% ＝ 80,000
   2. 贷款金额：400,000 − 80,000 ＝ 320,000
   3. 贷款成数：320,000 ÷ 400,000 ＝ 80%
   4. 已存的钱够覆盖目标，所以缺口与需要攒的月数都是 0
   5. 两条保险线不变，仍是 320,000 与 312,000

   这一条是让上一条变得可读的对照，也是保险值得单独两列的理由：现金要求翻倍，从 40,000 到 80,000，而贷款成数正好落在 80%——那正是通常根本不需要交这笔保险的分界。所以多掏的那 40,000 买到的是两样东西：少欠 40,000，以及往后好几年不用每个月交那笔钱。这就是 20% 被当成一个目标、而不是若干选项之一的原因。这里的存款字段被设成刚好够，所以缺口立刻为零；按每月 1,500 算，两个方案之间那 40,000 的差额要攒 27 个月。

3. 250,000 的房子，首付 3%，已存 3,000

   1. 首付金额：250,000 × 3% ＝ 7,500
   2. 贷款金额：250,000 − 7,500 ＝ 242,500
   3. 贷款成数：242,500 ÷ 250,000 ＝ 97%
   4. 缺口：7,500 − 3,000 ＝ 4,500
   5. 需要攒的月数：4,500 ÷ 750 ＝ 6
   6. 两条保险线：250,000 的 80% 是 200,000，78% 是 195,000

   便宜房子上的小首付，也是把「贷款成数是比率不是金额」这件事说透的一行。要掏的现金只有 7,500——不到第一条的五分之一——而贷款成数仍是 97%，比这里任何一个方案都高。放贷方是按这个比率定价的，所以现金要求最小的那个方案，贷款最贵、交保险的时间也最长。两条线同样随房价缩小到 200,000 与 195,000，这一点值得留意：它们是房子的比例而不是固定金额，房子便宜并不意味着能更早脱身。

本页漏掉的最大一块，是这笔现金还要覆盖的别的东西。契税与各种手续费、应急金、搬家费用、入住前立刻要做的修缮，都出自和首付同一个账户，而在一次买房里光手续费一项通常就是房价的几个百分点——所以一个只算首付的目标，在纸面上会比在现实里更早达成。利率不在模型里，所以这里的贷款金额没有连到月供、也没有连到总利息，那两样在房贷那一页。保险那两个数就是法定的取消余额与终止余额，仅此而已：那条法律管的是住宅按揭交易上的私人房贷保险，所以政府担保的贷款项目（它们有自己的保险或担保安排、自己的规则）不在其中，由放贷方代付、把成本打进利率的那一类安排也不在。本页也给不出保险实际结束的日期，因为那取决于一笔还没办下来的贷款的摊还表——它只给得出结束时的那个余额。关于这两条线，有两件事特别容易被记反，值得再说一遍：80% 那个余额是要你书面申请取消的，而且要求当前不逾期、此前还款记录良好，它不是自动的；而两条线都不会因为你多还款而提前，因为两个日期都由初始摊还表钉死了。本页也不涉及 90% 与 80% 两档贷款之间的利率差，那是保险之外的又一笔真实成本。最后，本页不挂任何币种。

首付到底要准备多少？

看贷款项目和放贷方，本页故意不报一个下限，因为它们各不相同。值得知道的是比例买到了什么：400,000 的房子，10% 是 40,000 现金加 90% 的贷款成数，20% 是 80,000，正好落在通常不需要交私人房贷保险的 80% 上。

私人房贷保险什么时候能停？

在两个余额上，两个都由联邦法律规定，而且都按房子的原始价值计算。到 80% 时你可以书面申请取消，前提是当前不逾期、此前还款记录良好；到 78% 时服务商不需要你申请就必须终止。400,000 的房子上这两个数是 320,000 与 312,000。

多还房贷能让保险更早停吗？

不能，而这正是最常被想当然、而不是被查证的一处。两个阈值都由初始摊还表决定，法律原文明确说与届时的实际未偿余额无关，所以多还款只改变你的余额，不改变那两个日期。能让你越过它们的是首付多掏，因为它改的是那张表本身。

贷款成数是什么，为什么它比金额更要紧？

就是贷款金额除以房价——400,000 的房子贷 360,000 是 90%，250,000 的房子贷 242,500 是 97%。它要紧是因为放贷方按这个比率定价而不是按金额定价，所以一套便宜房子配上小首付，利率可能比一套贵房子配上大首付更高，交保险的时间也更长。

首付要攒多久？

缺口除以每月能存下的钱，向上取整。缺口 20,000、每月存 1,500 是 14 个月；同样的缺口每月存 750 是 27 个月。这里没有算进去的是契税手续费和应急金也出自同一个账户，所以真实目标比首付本身更高。

首付越多越好吗？

就贷款本身而言是的：贷款更少、贷款成数更低、利率更低，还可能把保险整个去掉。代价是这笔现金不能再用于别处，包括应急金；而在利率很低的时候，同一笔钱放在别的地方可能更划算。所以在买房这件事上，那是关于你自身处境的比较，不是关于房贷的比较。

• 12 U.S.C. § 4901 — Definitions（Homeowners Protection Act）：取消线为原始房价的 80%、终止线为 78%，两者都由初始摊还表决定，与实际未偿余额无关 — Legal Information Institute, Cornell Law School（美国）
• 12 U.S.C. § 4902 — Termination of private mortgage insurance：取消需借款人书面申请、良好还款记录且当前不逾期，而 78% 那一天的终止是自动的 — Legal Information Institute, Cornell Law School（美国）