现金回报率计算器

现金回报率 =（净营运收入 − 年度还本付息额）÷（首付 + 手续费）× 100

净营运收入

扣掉空置之后真正收到的租金，减去营运支出——默认这套是 21,360，注意它是在月供之前算的，不是之后

年度还本付息额

一年的全部月供，本金加利息合成一个年额

年税前现金流

净营运收入扣掉月供之后剩下的部分——也就是分子，它可以是负数

首付

买房时交割当场付出去的现金

手续费

买房过程中付掉的各项费用与交割支出——它属于你投入的现金，虽然其中没有一分钱变成了权益

在决定要不要买一套出租房、或者在两套之间比较时用它，而你真正想问的是「租金能不能覆盖月供、还能剩下点」。对这个问题它是对的工具，因为它的上下两半都是现金：上面是收到的现金，下面是掏出的现金。但如果问题是「这套房子整体上是不是一笔好投资」，它就不合适，因为它完全不含增值、也不含贷款本金的偿还——一套现金回报率 3%、当地房价每年涨 5% 的房子，可能远比一套在市场横盘时回报 8% 的房子好，而这一页看不出这件事。把它读作流动性与供养能力的检查，而不是结论：偏低但为正，说明房子自己养得起自己，你的收益以后以权益的形式到账；为负，说明你每个月都要往里贴钱，而贴多少才是该争论的数字。第一年要特别小心用——手续费全落在第一年，会把回报压低；同一套房子到第二年这个数会好看一些。

1. 月租 2,400、空置 5%、投入 63,000 现金——回报率 3.49%

   1. 实收租金：2,400 × 12 = 28,800，扣掉 5% 空置后实际到手 27,360
   2. 净营运收入：27,360 − 6,000 营运支出 = 21,360
   3. 税前现金流：21,360 − 19,160.76 月供 = 2,199.24
   4. 投入现金：60,000 首付 + 3,000 手续费 = 63,000
   5. 现金回报率：2,199.24 ÷ 63,000 = 3.49%

   这个分数的上下两半各有一件值得看的事。上面那一半薄但为正：一个月 183.27 的现金流，而为了它你压了 63,000 进去——这就是加杠杆的出租房在这些数字下的真实样子。下面那一半解释了为什么是 3.49% 而不是 3.67%：去掉手续费，分母变回 60,000，回报率能抬将近五分之一个百分点。这些费用每套房都有，而在草稿纸上算账时最容易漏掉。

2. 同一套房子，不算手续费——3.67%

   1. 现金流一点没变——手续费是买入时的一次性支出，不是每年都发生的营运费用
   2. 动的只有分母：投入现金从 63,000 变成 60,000
   3. 现金回报率：2,199.24 ÷ 60,000 = 3.67%

   把两次都跑一遍，那 0.18 个百分点就是 3,000 收购成本在第一年对这个指标的影响。这同时也是「只算到首付为止」的出租房产计算器会给出的版本，而它是两个计算器对同一套房子给出不同答案最常见的原因。两个都不算错，它们用的分母不同；含手续费的那个才和你银行流水对得上。

3. 同一套房子空置 50%——回报率转负

   1. 半年空着：28,800 × 50% = 14,400 实际到手
   2. 净营运收入：14,400 − 6,000 = 8,400，已经覆盖不了月供
   3. 税前现金流：8,400 − 19,160.76 = −10,760.76
   4. 现金回报率：−10,760.76 ÷ 63,000 = −17.08%

   月供不管你收了多少租金，这正是加杠杆的出租房脆弱的地方：空置率动 45 个百分点，3.49% 的回报就变成 −17.08%，还要你每个月再掏 896.73。这个敏感度就是空置率必须按当地市场填、而不是留着计算器默认值的原因——下面那张表按五个百分点一档把它扫了一遍。

这是一年的现金回报率，仅此而已。它不含增值、也不含贷款本金的偿还，所以它不是整套房子的总回报，也绝不能拿去和总回报直接比：贷款第一年每个月还款里绝大部分是利息，租客替你还出来的那部分权益是真的，但在这里看不见。它是税前口径——没有折旧、没有房贷利息抵扣、也没有租金收入所得税——所以你留下的不是这个数。它假定全年的月供是你直接给的一个年额，而不是从贷款推出来的，所以它不知道浮动利率、不知道气球贷、也不知道代管账户的补缴，更不会发现年中变动的还款计划。营运支出只有一个数：真实的房子有屋顶、有热水器、有物业托管、有换租客，空置率在这里更像是换租成本的替身，而不是它的度量。它也假定完全没有资本性支出。手续费被当作第一天投入且永不收回的现金，对这个指标是对的，对内部收益率就错了——在那里它要拿去抵出售所得。这里也没有出售环节，所以不涉及资本利得和退出成本。所有金额都不带币种，于是回报率是无量纲的，而组成它的现金流是你输入的那种货币。

现金回报率是什么？

它是一套房产一年产生的税前现金流，除以你为买下它投入的现金。上下两半都是现金：上面是扣掉营运支出和月供之后的实收租金，下面是首付加手续费。默认那套房子——月租 2,400、空置 5%、营运支出 6,000、全年月供 19,160.76、首付 60,000、手续费 3,000——实收 27,360，净营运收入 21,360，现金流剩 2,199.24，对应 63,000 的投入是 3.49%。

出租房的现金回报率怎么算？

四步。月租乘十二再扣掉空置率，得到实收租金；减去营运支出，得到净营运收入；减去全年月供，得到税前现金流；再除以首付加手续费。按默认的数字：28,800 扣 5% 是 27,360；减 6,000 是 21,360；减 19,160.76 是 2,199.24；2,199.24 ÷ 63,000 = 3.49%。

现金回报率要不要算手续费？

要，这一页就算。手续费是你为取得这套房产付出去的现金，它属于分母，不算进去会高估回报。默认那套房子，把 3,000 算进来，投入现金从 60,000 变成 63,000，回报率从 3.67% 降到 3.49%。只算到首付为止的计算器不算错，它只是回答了一个略微不同的问题——但含手续费的那个版本才和你银行账户里实际少的钱对得上。

现金回报率多少算好？

取决于这笔钱还有别的什么去处，也取决于你在哪个市场买房，所以没有通用门槛。有用的对照是你的融资成本和一个被动选择：低于你在付的房贷利率，说明杠杆在现金层面上是反向的；接近债券的收益率，说明你拿着房东的风险去换债券的回报。偏低但为正时，把它当作供养能力的检查而不是结论——房子自己养得起自己，其余的收益以后以权益和增值的形式到账。为负就说明你在按月往里贴钱。

现金回报率和投资回报率是一回事吗？

不是，而且差别在分数的上下两半都占了。投资回报率通常用一个总收益——现金流加增值加已还本金——除以这套房子的总成本（含融资）。现金回报率只用今年的现金流，除以你实际投入的现金。所以现金回报率的分子更小、分母也更小，两者可以指向相反的方向：一套房子可以因为增值而有很高的投资回报率，同时现金回报率只有 2%、每个月还要你贴钱才能持有。

租金明明还覆盖得住月供，回报率为什么是负的？

因为空置率是在月供之前扣的，而月供不会因为你少收了租金而变小。默认那套房子净营运收入 21,360，全年月供 19,160.76，中间只有 2,199.24 的余量——空置率到 42% 左右就把这点余量吃光，再往上每一点都直接从你口袋里出。空置 50% 时现金流是 −10,760.76，回报率 −17.08%。杠杆会把这个效应往两头放大，这也是这一页里空置率比其他任何输入都更重要的原因。

现金回报率每年都一样吗？

不一样，而且两边都会动。分子随租金、空置和支出变化，通常随着租金上涨而月供不变会逐年走高。分母只在你追加投入时才变，但它的构成会变：手续费全部落在第一年，所以对一套其他条件不变的房子来说，第一年是这个指标最难看的一年。带 3,000 手续费时第一年是 3.49%，此后如果别的都不变就是 3.67%——要拿它去和别的房子比，前提是那些房子也已经过了第一年。

• Publication 527, Residential Rental Property：哪些算租金收入、哪些支出可以抵扣，含空置期的处理 — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 946, How To Depreciate Property（2025 年版）——折旧是税前扣除而不是现金支出，这正是现金回报率把它排除在分子之外的原因 — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 551, Basis of Assets：交割费用与点数属于取得该资产所付出的代价 — Internal Revenue Service (United States)