净有效租金计算器
结果
净有效租金
- 按名义租金计的总额
- 36,000.00
- 优惠折让金额
- 3,000.00
- 实际应付租金总额
- 33,000.00
- 相对名义租金的折扣
- 8.3%
- 第一年实付租金
- 33,000.00
净有效租金计算器把「名义租金 + 免租期」折算成一个可以横向比较的数。房东报出来的是名义租金，真正在抢客的是优惠，于是两个写着同样月租的房源，住满一年花的钱可以差出不少——有时报得高的那个反而是便宜的那个。输入名义租金、租期月数与免租月数，这一页给出净有效租金：整段租期实际要付的租金总额除以租期月数。以默认的 3,000 元、12 个月、免租 1 个月为例，实际应付 33,000 而不是 36,000，净有效租金是 2,750，比名义租金低 8.3%。这里真正值得记住的一条是：这个折扣只取决于一个比值，别的不看——12 个月免 1 个月、24 个月免 2 个月、36 个月免 3 个月都是同一个 8.3%，在 3,000 的名义租金下都是 2,750 的净有效租金。变的是第一年要掏出去的现金，而且变得很明显：12 个月的租约第一年付 33,000，24 个月付 30,000，36 个月付 40,500。这一页两个数都给，因为签租约时两个都要看：前者告诉你这套房到底多少钱，后者告诉你卡里得有多少钱。
月租 3,000、租 12 个月，按免租月数算
| 免租月数 | 优惠折让金额 | 净有效租金 | 相对名义租金的折扣 |
|---|---|---|---|
| 0 | 0 | 3000 | 0 |
| 1 | 3000 | 2750 | 8.3 |
| 2 | 6000 | 2500 | 16.7 |
| 3 | 9000 | 2250 | 25 |
每一行都是同一套房——月租 3,000、租 12 个月，按名义租金算总额 36,000——变的只有优惠。免 1 个月减 3,000，净有效租金 2,750，即 8.3%；免 2 个月减 6,000，净有效租金 2,500，即 16.7%；免 3 个月减 9,000，净有效租金 2,250，即 25%。折扣就是免租月数除以十二，所以它按这么粗的台阶走而不是平滑变化——也正因为这样，房东给两个月免租是给了一个月免租的两倍，而不是「略好一点」。你的租金和租期不一样，请用上面的计算器算，不要照着一行读过去。
公式
净有效租金 = (名义租金 × 租期月数 − 名义租金 × 免租月数) ÷ 租期月数，化简后等于名义租金 × (1 − 免租月数 ÷ 租期月数)。第一年现金 = 名义租金 × (min(12, 租期月数) − 免租月数)，最小为 0。
- monthlyRent
- 名义租金，即优惠之前房东报的月租
- leaseMonths
- 租期月数
- freeMonths
- 租期里有几个月免租
- netEffectiveRent
- 实际应付租金总额除以租期：摊到每个月的居住成本
- cashFirstYear
- 第一年实际付出的现金，免租月按从租期开头算
只要租约带任何优惠，就该在比较两套房之前先用它。一个打 8.3% 折的房源和一个一分不让的房源，会把「名义租金 2,750」与「名义租金 3,000」拉平成同一个净有效租金。把每套房的净有效租金都算出来再比，然后再看一眼现金那个数：优惠越靠前，第一年要准备的钱越少；同样的优惠摊在一段更长的租期上，几乎不影响第一年的支出。如果房东给的不是免租而是别的东西——减免物业费、送车位、少收押金——先把它折成金额再减掉，因为这一页只认免租月数。如果你要比较的是「租还是买」而不是「这套还是那套」，净有效租金就是带进那个比较里的数字。
算例
月租 3,000、租 12 个月、免租 1 个月
- 按名义租金计的总额：3,000 × 12 = 36,000
- 优惠折让金额：免租 1 个月 × 3,000 = 3,000
- 实际应付租金：36,000 − 3,000 = 33,000
- 净有效租金：33,000 ÷ 12 = 每月 2,750
- 相对名义租金的折扣：1 − 2,750 ÷ 3,000 = 8.3%
- 第一年现金：11 个付费月 × 3,000 = 33,000，因为免租的那个月从开头算
默认算例。要记住的是两个数：2,750 和 33,000。前者是这套房摊到每个月的成本，后者是第一年真正从账上出去的钱。在「12 个月免 1 个月」这个组合下，两者正好是十二倍的关系——所以十二个月的租约恰恰是最看不出这两个口径区别的地方。
同样的 8.3%，换成两年期
- 按名义租金计的总额：3,000 × 24 = 72,000
- 优惠折让金额：免租 2 个月 × 3,000 = 6,000
- 实际应付租金：72,000 − 6,000 = 66,000
- 净有效租金：66,000 ÷ 24 = 2,750，与一年期完全相同
- 折扣：2 ÷ 24 = 8.3%，与 1 ÷ 12 是同一个比值
- 第一年现金：10 个付费月 × 3,000 = 30,000
净有效租金与上一条一模一样，第一年现金少 3,000，而整段租期要多付 33,000。这一对就是本页要说的事：优惠的比值决定这套房贵不贵，免租月摆在哪儿决定你手头要准备多少。为了拿到同样的单价去签更长的租约是一笔真实的交换——总额更高，起步更轻。
月租 4,500、租 36 个月、免租 3 个月
- 按名义租金计的总额：4,500 × 36 = 162,000
- 优惠折让金额：免租 3 个月 × 4,500 = 13,500
- 实际应付租金：162,000 − 13,500 = 148,500
- 净有效租金：148,500 ÷ 36 = 4,125
- 折扣：3 ÷ 36 = 8.3%，第三次出现同一个比值
- 第一年现金：9 个付费月 × 4,500 = 40,500
租金三倍、租期三倍，净有效租金仍然比名义租金低 8.3%——因为 1 ÷ 12、2 ÷ 24、3 ÷ 36 是同一个分数。不一样的只有钱：第一年要掏 40,500，是三条里最高的，而三年一共承诺 148,500。优惠是打在一段租期上的折，不是打在某一个月上的。
局限
这一页只认免租。免除申请费、送车位、少收押金、送购物卡、免一个月水电，都是真实的优惠，而它们一个都没有被建模——要用就把每一项折成金额，从实际应付租金里减掉。免租月一律按落在租期开头计算，这是常见做法，也是这一页给出第一年现金口径的前提；如果房东把免租月摊到整段租期里，净有效租金不变，但第一年实际支出会比屏幕上的数高。押金完全不参与计算：押金是退回来的而不是花掉的，所以它属于预算表而不是成本比较，但它仍然是你必须拿得出来的钱。租约通常还附带的开销——水电燃气、租客保险、车位、储物间、宠物租金——都不在内，租期内约定的涨租、续租条款与提前解约条款也不在内。租期上限 60 个月、免租上限 24 个月；免租月数超过租期月数没有意义，这一页会明说而不是返回一个负数租金。金额不带币种。
常见问题
- 净有效租金是什么？
- 整段租期实际付出的租金总额，除以租期的月数。3,000 元一个月、租 12 个月、免租 1 个月，实际付 33,000 却住了 12 个月，净有效租金就是 2,750。它就是这段租约的月均租金，也是唯一能把「有优惠的房源」和「没优惠的房源」放在一起比的数。
- 12 个月免 1 个月和 24 个月免 2 个月是一回事吗？
- 成本上完全相同，现金上不同。两者都是免掉租期的 1 ÷ 12，所以 3,000 的名义租金下净有效租金都是 2,750。但两年期第一年只付 30,000，一年期要付 33,000；两年一共付 66,000，一年一共付 33,000。单价一样，承诺的钱更多，起步要的钱更少。
- 为什么第一年的支出不等于净有效租金乘以十二？
- 因为免租月从开头算。租 36 个月、免 3 个月，净有效租金是 4,125，但第一年实际支出是 40,500——9 个付费月 × 4,500——而不是 49,500。只要租期超过一年、而免租月落在第一年之内，第一年的实际支出就会高于净有效租金乘十二。
- 比较两套房应该看哪个数？
- 先看净有效租金，因为它把名义租金和优惠一起归一化了：一套报 2,750、一套报 3,000，只要后者免一个月，两者的净有效租金都是 2,750。然后再拿第一年现金对着自己的账户看一眼——平均下来付得起、但头几个月付不起的租约，是签不下去的。
- 房东给的优惠不是免租，这一页还能用吗？
- 先折成金额再减掉。这一页的优惠折让只统计免租月数，所以减免的物业费、送的车位、少收的押金都要先变成一个数：把优惠的年度价值从实际应付租金里减掉，再除以租期月数。一个每月值 100 元的车位、送满 12 个月就是 1,200；在 36,000 的租金上等于又便宜了 3.3%。
参考资料
- Lease（租赁）——法律上的定义：租赁是在一段期限内转让不动产上的权益，所以租金优惠是合同条款，而不是对某个价格的折扣 — 康奈尔大学法学院法律信息研究所（美国）
- Rent（租金）——租金被定义为占用不动产所支付的对价，也就是衡量优惠幅度的那个基准 — 康奈尔大学法学院法律信息研究所（美国）