只还息房贷计算器
结果
只还息月供
- 重算后的月供
- 2,982.29
- 月供上升的幅度
- 815.62
- 涨幅（%）
- 37.6%
- 只还息期内的利息
- 260,000.40
- 重算之后的利息
- 315,750.75
- 利息合计
- 575,751.15
- 还款总额
- 975,751.15
- 摊还月数
- 240
- 全程摊还的利息
- 510,179.81
- 合并省下的利息
- 65,571.34
只还息房贷计算器要回答的第一件事，是重算那一刻月供会跳升多少。这种贷款不会给你一笔比签下的期限更长的贷款。它给你的是一段前置的期间，在这段期间里月供只覆盖利息、不还本金，然后是一次重算：剩下的余额被摊到剩下的期限上。这一页上的所有东西都是从这一句话推出来的。40 万、6.5%、30 年，前 10 年只还息：提取期内的月供是 2,166.67，十年之后余额还是 40 万，因为一分本金都没还。重算时同一笔余额被摊到剩余的 240 期上，月供于是变成 2,982.29——多出 815.62，也就是涨 37.6%，而这一切发生在一个开户时就定死的日期上。这句话里最要紧的词是「剩余」：重算不是重新开始一个三十年的还款表，因为这笔贷款仍然在它本来就会结束的那一天结束。这就是涨幅为什么这么大，也是为什么把只还息期缩短并不等于把贷款拉长——从 120 期缩到 36 期，重算月供降到 2,622.22，涨幅降到 21%。答案里最后一列是最值得争一争的。与整整 30 年都按普通摊还算相比，只还息结构在默认算例里要多付 65,571.34 的利息，因为那笔本来会在这十年里一路下降的余额停住了，而利息是按全额在计。下面那张表把只还息期从 3 年走到 15 年、其余全都不动，于是重算的幅度与这段延期的代价就变成同一个旋钮上的两个读数。
40 万、6.5%、30 年，按只还息期分档
| 只还息月数 | 只还息月供 | 重算后月供 | 摊还月数 | 额外利息 |
|---|---|---|---|---|
| 36 | 2166.67 | 2622.22 | 324 | 17419.46 |
| 60 | 2166.67 | 2700.83 | 300 | 30068.15 |
| 84 | 2166.67 | 2796.26 | 276 | 43587.32 |
| 120 | 2166.67 | 2982.29 | 240 | 65571.34 |
| 180 | 2166.67 | 3484.43 | 180 | 107018.03 |
第二列在五行里完全相同，这就是这张表的意义：贷款推销时给你看的那个月供，在只还息期变化时一点都不动。其余每一列都在动。第三列随只还息期从 36 期拉到 180 期，由 2,622.22 涨到 3,484.43，而第四列说明了原因——只还息期越长，留给同一笔本金的月数越少。最后一列是代价，而且它比期限涨得更快：长度变成五倍，额外利息从 17,419.46 涨到 107,018.03，是六倍多一点。另外注意，只还息月供与重算月供随着只还息期缩短而靠拢，在 0 个月处会相遇——那一点上这笔贷款就是一笔普通的等额本息房贷。
公式
只还息月供 = 贷款金额 × 年利率 ÷ 12。重算月供 = 同一笔余额在剩余月数上的等额本息月供，剩余月数 = n − k，n 是期限、k 是只还息期。月供增加额 = 重算月供 − 只还息月供，涨幅 = 增加额 ÷ 只还息月供。
- P
- 贷款金额
- a
- 年利率，按百分比计
- n
- 贷款期限，按月计——这笔贷款仍然在这里结束
- k
- 只还息期的长度，按月计
- r
- 月利率：年利率先除以 12、再除以 100
当一笔贷款是靠月供在卖的时候用它——只还息结构本来就是干这个的。先填期限，再填只还息期，然后先读第三个数再读第二个：重算之后的月供才是要真正塞进预算的那一个，而它到点就来，不管别的事情有没有变化。接着把涨幅与这段时间里这笔钱在做什么放在一起比。只还息期是本金的一次延期，所以只有当它放出来的现金能跑赢年化 6.5% 时，它才值这个价，而最后一列正好把这件事的价码标了出来。如果是在挑期限长度，那张表是最该读的：只还息期每多一年，重算月供就更高、利息差额也更大，而两者涨的速度并不一样。
算例
40 万、6.5%、30 年，前 10 年只还息
- 月利率：6.5 ÷ 12 ÷ 100 = 0.00541667
- 只还息月供：400,000 × 6.5% ÷ 12 = 2,166.67，而 120 期之后余额仍然是 400,000
- 剩余月数：360 − 120 = 240，所以重算摊的是 240 期，不是 360 期
- 重算月供：400,000、6.5%、240 期，月供 2,982.29
- 增加额：2,982.29 − 2,166.67 = 815.62，是 2,166.67 的 37.6%
- 只还息期内的利息：2,166.67 × 120 = 260,000.40，全部是利息
- 重算之后的利息：2,982.29 × 240 − 400,000 = 315,750.75
- 同一笔贷款若从第一天起就摊还，利息是 510,179.81，所以这段延期多付 65,571.34
默认算例，也是「期限没有变」这件事最清楚的展示：重算摊的是 240 期，因为 360 期里的 120 期已经被用来付利息了。月供在一个签约时就定死的日期上涨 37.6%，而整个安排的代价是 65,571.34 的额外利息——这就是那笔被放出来的现金必须跑赢的数。
同一笔贷款，只还息期只有 3 年
- 只还息月供不变，仍是 2,166.67，因为它只取决于余额与利率
- 剩余月数：360 − 36 = 324
- 重算月供：400,000、6.5%、324 期，月供 2,622.22
- 增加额：455.55，是 2,166.67 的 21%——比十年那一档小得多的一级台阶
- 只还息期内的利息：78,000.12
- 总利息：527,599.27，而从头摊还是 510,179.81
- 延期的代价：17,419.46
只还息期从十年缩到三年，重算的涨幅从 37.6% 降到 21%，代价从 65,571.34 降到 17,419.46——两者都掉到原来的三分之一左右，与期限的长度同比例。只还息月供本身一点没动，这正是陷阱所在：贷款推销时给你看的那个数，在表的每一行上都一样，而决定后面会发生什么的是另一个数。
25 万、7.5%、20 年，前 5 年只还息
- 只还息月供：250,000 × 7.5% ÷ 12 = 1,562.50
- 剩余月数：240 − 60 = 180
- 重算月供：250,000、7.5%、180 期，月供 2,317.53
- 增加额：755.03，是 1,562.50 的 48.3%——这几个算例里涨幅最大的一个
- 只还息期内的利息：93,750
- 总利息：260,905.67，而普通摊还是 233,356.89
- 延期的代价：27,548.78
期限越短，同样的结构越凶。20 年期的贷款上前五年只还息，用掉了整个期限的四分之一，于是重算必须把全部本金压进 180 期里——月供涨近一半，而不是三分之一。这个比例取决于只还息期吃掉了期限的多大一块，与借了多少钱无关。
局限
利率在整个期限内固定，所以浮动利率的只还息贷款不在模型里，而这种组合相当常见。模型假设只还息期内的月供正好是利息、一分本金都不还；若某种结构要求部分还本，重算时的余额会更小，也就不会出现这里算出来的那种涨幅。与全程摊还那一笔的对比用的是相同金额、相同利率、相同期限，这隔离出了只还息期本身的影响，但它不是两个借款人真会拿到的报价之间的对比——只还息贷款往往配一个不同的利率，而本页不建模这一点。在利率与期限区间的两端，利息差额可以变成负数，也就是只还息结构在整笔贷款上比从头摊还更便宜；这是对比本身的一个真实结果而不是舍入误差，它出现的原因是利率极高时普通摊还表同样几乎减不动本金，而它不该被读成支持用那种输入的论据。手续费、契税、房产税与保险都不在模型里。零利率是被拒绝的而不是被回答的，因为只还息月供为 0 时涨幅没有分母。最后，本页不挂任何币种。
常见问题
- 只还息期会把贷款拉长吗？
- 不会，而这是最容易被记反的一点。贷款仍然在原定那一天结束；重算是把剩余余额摊到剩下的月数上，不是重新给一个期限。30 年期贷款前 10 年只还息，重算月供是按 240 期算的，这正是它高那么多的原因。
- 月供会涨多少？
- 40 万、6.5%、30 年、前 10 年只还息，是从 2,166.67 涨到 2,982.29——多 815.62，也就是 37.6%。这个比例取决于只还息期吃掉了期限的多大一块：缩到 3 年，涨幅降到 21%；20 年期只还息 5 年，是 48.3%。
- 只还息期到底要花多少钱？
- 就整笔贷款的额外利息而言，默认算例里是 65,571.34——575,751.15 对从头摊还的 510,179.81。那笔本来会在这十年里一路下降的余额停住了，利息按全额在计，这就是全部的成本。
- 为什么改只还息期，只还息月供不变？
- 因为它只取决于余额与利率——400,000 × 6.5% ÷ 12 就是 2,166.67，这段期间是三年还是十五年都一样。这正是这类贷款在推销时的陷阱：给你看的那个数在表的每一行上都一样，而决定后面会发生什么的是另一个数，它变得很多。
- 利息差额真的会变成负数吗？
- 会，在利率与期限区间的两端。利率极高时普通摊还表同样几乎减不动本金，于是这段延期是省而不是费。这是对比本身的一个真实结果而不是舍入误差，它也不构成用那种利率借钱的论据。
- 为什么零利率被拒绝？
- 因为涨幅没有分母：只还息月供是 0 时，没有任何东西可以拿来当涨幅的百分比基数；而 0% 的只还息期本身也自相矛盾。利率字段的下限因此是 0.01%。
- 还有哪些没算进去？
- 手续费、契税、房产税、保险，以及只还息贷款与全程摊还贷款之间可能存在的利率差。这里的对比把利率固定住了，这隔离出了结构本身的影响，但真实的两份报价不会这样差。最后，本页不挂任何币种。
参考资料
- 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling：(b)(11)(ii) 把只还息贷款的 recast 定义为「允许只还息还款的那段期间到期」，(c)(5)(ii)(B) 要求放贷方按「贷款的剩余期限」来考虑重算之后的月供 — Electronic Code of Federal Regulations（美国）
- What is an interest-only payment?：监管机构对只还息期内月供覆盖什么、以及这段期间结束时会发生什么的解释 — Consumer Financial Protection Bureau（美国）
- What is a mortgage recast?：监管机构对「把余额重新摊还」的解释，以及利率与期限都没变、月供为什么会变 — Consumer Financial Protection Bureau（美国）