FHA 贷款计算器

基础贷款额 = 房价 − 首付。预付保险费 = 基础贷款额 × 预付费率。贷款总额 = 基础贷款额 + 预付保险费。某一期的年度保险费 = 上一期余额 × 年费率 ÷ 12。收取月数 = 成数低于 90% 时取「期限与 11 年中的较小者」，否则取「期限与 30 年中的较小者」。

P

房价

d

首付占房价的比例

L

贷款成数：基础贷款额除以房价，且是加上预付保险费之前的那个值

u

预付保险费费率，按基础贷款额的百分比算

a

年度保险费费率，按每年剩余余额的百分比算

m

年度保险费收取的月数：成数低于 90% 时取 132 与期限的较小者，否则取 360 与期限的较小者

N

期限，按月计

手上摆着一个 FHA 报价、想知道整笔成本而不只是月供时用它。只看利率是看不出来的：两笔利率相同、期限相同的贷款，光保险费一项就能差两万多，原因只是首付落在 95% 或 90% 这条线的哪一边。先填房价与首付，再把成数与「实际适用的费率」对着读——如果实际适用的费率比你填进去的低，说明成数把它压到法定上限以下了，这件事值得在放贷方告诉你之前自己先知道。然后看收取月数那一列：这个长度的可能答案只有 132 与 360 两个，它们之间的差距是本页最大的一根杠杆。最后记住，预付保险费是贷进贷款里的，所以它整个期限也在被计息；任何一行上的总利息里已经含了这部分。

1. 40 万、首付 3.5%、6.5%、30 年

   1. 首付：400,000 × 3.5% = 14,000，所以基础贷款额是 386,000
   2. 贷款成数：386,000 ÷ 400,000 = 96.5%，高于 95%，所以年费率保持在高一档的法定上限 0.55%，收取月数也是整 360 期
   3. 预付保险费：386,000 × 1.75% = 6,755，贷进贷款后总额变成 392,755
   4. 第一个月的年度保险费：392,755 × 0.55% ÷ 12 = 180.01
   5. 本金与利息：392,755、6.5%、360 期，月供 2,482.48
   6. 每月总额：2,482.48 + 180.01 = 2,662.49
   7. 整笔贷款的保险费：对逐期下降的余额收 360 期，共 49,141.98

   FHA 借款人里最常见的一档，也是两处跳档都落在贵的那一边的一档。成数 96.5% 高于 95%，所以费率高；同时达到 90% 以上，所以保险费收满三十年而不是十一年。结果是这笔保险花掉 49,141.98，相当于利息账单的 9.8%，而这件事在利率里完全看不出来。

2. 同一套房子，首付 20%

   1. 首付：400,000 × 20% = 80,000，所以基础贷款额是 320,000
   2. 贷款成数：320,000 ÷ 400,000 = 80%，低于 90%，所以保险费只收前 11 年，也就是 132 期
   3. 成数也低于 95%，所以年费率走低一档的法定上限：填进去的是 0.55%，实际适用的是 0.50%
   4. 预付保险费：320,000 × 1.75% = 5,600，贷进贷款后总额是 325,600
   5. 第一个月的年度保险费：325,600 × 0.50% ÷ 12 = 135.67
   6. 本金与利息：325,600、6.5%、360 期，月供 2,058.01
   7. 整笔贷款的保险费：132 期，共 22,148.49——不到首付 3.5% 那一档 49,141.98 的一半

   这里两处跳档同时翻转，而看得见的那一处并不是重要的那一处。月度保险费从 180.01 降到 135.67，差 44.34——能感觉到，但不算剧烈。真正起作用的是那个 132：保险费收十一年而不是三十年，这才是把整笔成本从 49,141.98 拉到 22,148.49 的原因。另外注意，填进去的 0.55% 并不是实际适用的费率——页面上报回来的实际适用费率是 0.50%，因为成数把贷款压到了法定上限以下。

3. 首付 5%，成数正好落在 95% 上

   1. 首付：400,000 × 5% = 20,000，所以基础贷款额是 380,000
   2. 贷款成数：380,000 ÷ 400,000 = 95%，正好压在那条线上
   3. 高一档费率只在成数高于 95% 时适用，所以正好 95% 适用的是低一档的 0.50%，不是 0.55%
   4. 90% 那条线判的是另一件事：达到或超过 90% 就收满期限，所以是 360 期
   5. 预付保险费：380,000 × 1.75% = 6,650，贷进贷款后总额是 386,650
   6. 第一个月的年度保险费：386,650 × 0.50% ÷ 12 = 161.10
   7. 整笔贷款的保险费：360 期，共 44,584.71

   首付多一个百分点，成数从 96.5% 走到正好 95%，而两条法定判据对这件事的解释并不一致：费率掉到低一档，因为高一档只在高于 95% 时适用；收取年限仍然是整期，因为那一条判的是达到或超过 90%。于是这一页看起来自相矛盾，直到把两条阈值按字面分开读。它也是整条首付阶梯上「每一块钱首付最划算」的一格——首付多出 1.5 个百分点，保险费少掉 4,557.27。

两个费率是输入而不是常量，这是有意的：条文只定上限，具体数字留给委员会定，而后者会调整，所以在这里写死一个数会在没有任何东西报错的情况下过期。默认值是 30 年期、成数高于 95% 那一档的法定上限，以及 95% 以下的标准档，但它们不是报价，也不构成对今天任何一家放贷方收多少的陈述。模型还假设保险费按条文定义的逐期下降余额计提，这一点是对的，同时简化了两件事：它不建模保险费停收当月那一段不完整周期的处理，也不建模提前还清——真提前还清时保险费也停，所以这里给出的整笔数字在那种情况下是偏高的。契税与手续费、放贷方为房产税和保险代收的托管账户、以及任何放贷方费用，都不在模型里。预付保险费被贷进贷款这一点本页是算了的，但某位借款人是否被允许这样贷、贷完是否还在当地的贷款上限之内，是这一页回答不了的问题。最后，本页不挂任何币种。

预付保险费与年度保险费有什么区别？

预付那笔在成交时收一次，通常直接贷进贷款里，所以它也在被计息：基础贷款额的 1.75%，386,000 上就是 6,755，贷款因此变成 392,755。年度那笔按月收，这笔贷款第一个月是 180.01，而且它是按剩余余额算的，所以会越来越小。

年度保险费要收多久？

看贷款成数。低于 90% 时只收前 11 年，也就是 132 期；达到或超过 90% 时收「期限与 30 年中的较小者」，30 年期贷款就是整期。这两个答案之间的差距是本页最大的一根杠杆：同一套房子上是 49,141.98 对 22,148.49。

为什么算出来的费率比我填的低？

因为高一档的年度费率只在贷款成数高于 95% 时适用，条文给它封了顶。成数正好 95% 时填 0.55%，实际适用的是 0.50%。页面把实际适用的费率单独作为一个输出打出来，而不是悄悄替换掉你填的数，所以这个差别在页面上一眼能看见。

月度保险费是按哪个余额算的？

剩余承保本金，条文把它定义成一个 12 个月的平均值，所以它随着贷款被还掉而下降。本页的模型按月把这个费率乘到逐期下降的余额上。注意这个基数里含着已经贷进去的预付保险费——所以第一个月的保险费是按 392,755 算的，不是按 386,000。

页面上的两个费率就是我实际会被收的吗？

它们是输入，默认值取的是法定上限。条文只定上限，具体数字留给委员会定并且会调整，所以写死成常量会在没有任何东西报错的情况下过期。把默认值当成封顶的那一档，把你放贷方报的费率填进去。

提前还清会少交保险费吗？

会，而本页没有建模这一点，这是一个已知的偏高。贷款提前还清时保险费也停，所以这里给出的整笔数字是「一直还到期限结束」的成本。月度数字不受影响，因为它是按当时的余额算的。

还有哪些没算进去？

契税与手续费、放贷方为房产税和保险代收的托管账户、以及任何放贷方费用。模型还假设利率与期限在整个贷款期内固定。最后，本页不挂任何币种。

• 24 CFR 203.284 — Amount of monthly premiums：预付保险费上限为原始摊还金额的 2.25%；年度保险费上限为剩余承保本金的 0.50%，成数高于 95% 时为 0.55%；成数低于 90% 时只收前 11 年；并把剩余承保本金定义为 12 个月的平均值 — Electronic Code of Federal Regulations（美国）
• 24 CFR 203.18c — One-time or up-front mortgage insurance premium excluded from limitations on maximum mortgage amounts：允许把预付保险费加在最高可保金额之上贷出去、而不占这个额度的那条规则 — Electronic Code of Federal Regulations（美国）
• Federal Housing Administration: annual mortgage insurance premium：确定年度保险费结构的联邦公报通知，本页建模的成数档与期限档就出自这里 — Federal Register（美国）