借り換え計算
計算結果
毎月減らせる返済額
- 現在の毎月の支払額
- 1,847.48
- 新しい毎月の返済額
- 1,610.75
- 損益分岐までの月数
- 26
- 全期間で節約できる利息
- 71,014.97
- 諸費用を差し引いた節約額
- 65,014.97
- 旧ローンの残りの利息
- 304,242.36
- 新期間の利息合計
- 233,227.39
借り換え計算は、金融機関がたいてい1つずつしか答えない3つの問いに答えます。新しい返済額はいくらになるのか、その差でローンを組む費用を回収するのに何か月かかるのか、そして期間全体の利息が実際に減るのかどうかです。残高、いま払っている金利、残りの月数、提示された金利、新しいローンの期間、諸費用を入れると、このページは両側の返済額、毎月の節約、元が取れる月、それぞれの期間の利息、そして諸費用を引いたあとの正味の節約を返します。既定——250,000を残り300か月・7.5%、6%・300か月に借り換えて諸費用6,000——では、返済額は1,847.48から1,610.75へ下がるので、毎月の節約は236.73、諸費用は26か月目に回収でき、期間の利息は304,242.36から233,227.39へ、71,014.97の節約になります。このページを使う値打ちを決めているのは、同じ6%を360か月で取ったときに何が起きるかです。毎月の節約は348.60に増え、期間全体の浮く利息は14,648.99に崩れます。新しい期間を延ばすほど、多くの人が読む列では良く見え、そしてたいていはより悪い取引になります。
250,000を残り300か月で借り換える場合の下げ幅別の内訳
| 金利の下がり幅（ポイント） | 新しい金利（%） | 毎月の節約 | 元が取れる月 | 期間全体で浮く利息 |
|---|---|---|---|---|
| 0.5 | 7 | 80.53 | 75 | 24158.86 |
| 1 | 6.5 | 159.46 | 38 | 47837.68 |
| 1.5 | 6 | 236.73 | 26 | 71014.97 |
| 2 | 5.5 | 312.26 | 20 | 93677.24 |
どの行も同じ借り換え——250,000を残り300か月・7.5%から、同じ300か月で組み直し、諸費用6,000——で、変わるのは新しい金利だけです。3列目と4列目を一緒に読んでください。0.5ポイント下げると毎月80.53が浮き、諸費用の回収に75か月かかります。2ポイントなら312.26で20か月です。5列目が、元が取れる月だけでは話が終わらない理由を示します。この表でいちばん小さい下げ幅でも、期間全体では24,158.86が浮き、諸費用の4倍になります。借り換えは、元を取るのに何年もかかるから悪いのではありません。取る前に手放すなら悪いのです。あなた自身の数は違うので、行を横に読むのではなく上の計算機を使ってください。表の中の数は計算結果をそのまま出しているので、4桁の数にも3桁ごとの区切りは入っていません。
公式
各ローンについて、返済額 = 残高 × 月利 ÷ (1 − (1 + 月利)^−返済回数)。毎月の節約 = いまの返済額 − 新しい返済額。元が取れる月 = 諸費用 ÷ 毎月の節約を切り上げたもの。正味の節約 = 旧ローンの期間の利息 − 新ローンの期間の利息 − 諸費用。
- 残高
- 借り換える残高です。旧ローンをこれで片づけることになります。
- いまの金利
- いま借りているローンの金利と、その残りの月数です。
- 新しい金利
- 新しいローンが提示されている金利と、その期間です。
- 諸費用
- 新しいローンを組むためにかかるものすべてです。申込、鑑定、権原、組成、登記。
- 元が取れる月
- 諸費用を返済の節約で取り戻すのに必要な月数です。
- 期間全体で浮く利息
- 旧ローンの残り期間の利息から、新ローンの期間の利息を引いたものです。
返済額だけを見て借り換えの話が魅力的に見えたときに、すぐ使ってください。たいていの提案はそういう見せ方をされます。元が取れる月を、そのローンをあと何年持つつもりかと並べて読んでください。3年で引っ越すか売るかもしれないなら、元が取れるのが112か月目——このページの0.5ポイントの場合はそうなります——という借り換えは損をします。諸費用は最初に払い、節約はあとから来るからです。次に毎月の節約と期間全体の利息を一緒に読み、この2つが逆向きを指すときは疑ってかかってください。低い金利を長い期間で取ると、毎月の節約は増え、実際に浮く額は減ります。既定のローンでは、360か月にすると71,014.97の節約が14,648.99になり、そのあいだ毎月の数は47%良く見えます。借り換えが答えるべき問いは、返済額が下がるかどうかではなく、借金の総額が、組む費用より大きく下がるかどうかです。
計算例
250,000を7.5%から6%へ、同じ300か月で借り換える
- 旧ローン：250,000を月0.625%（7.5 ÷ 12）で300か月なら、返済額は1,847.48。
- 新ローン：250,000を月0.5%（6 ÷ 12）で300か月なら、返済額は1,610.75。
- 毎月の節約：1,847.48 − 1,610.75 = 236.73。
- 元が取れる月：6,000 ÷ 236.73 = 25.35か月で、切り上げて26。
- 旧ローンの期間の利息：304,242.36。新ローンの期間の利息：233,227.39。浮く利息：71,014.97。
- 諸費用を引いた正味：71,014.97 − 6,000 = 65,014.97。
既定の条件で、判断のきれいな形です。同じ期間で1.5ポイント下がれば、返済額は下がり、諸費用は26か月以内に回収でき、利息が71,014.97消えます。期間を同じにするからこそ、これが正直な比較になります。新しいローンは古いローンと同じ日に終わるので、何も引き延ばされていません。
同じ借り換えを360か月でやる
- 旧ローンは変わりません。残り300か月で毎月1,847.48です。
- 新ローン：250,000を月0.5%で360か月なら、返済額は1,498.88。
- 毎月の節約：1,847.48 − 1,498.88 = 348.60で、300か月の場合より47%大きくなります。
- 元が取れる月：6,000 ÷ 348.60 = 17.21か月で、切り上げて18。300か月の場合より早くなります。
- 新ローンの期間の利息：289,593.37なので、浮く利息は304,242.36 − 289,593.37 = 14,648.99。
- 諸費用を引いた正味：14,648.99 − 6,000 = 8,648.99。
金融機関が示す2つの列はどちらもこちらのほうが良く見えます。返済額はさらに下がり、諸費用は3か月早く戻ってきます。期間全体で浮く利息は79%少なくなっています。14,648.99対71,014.97です。借金の終わりに5年分の利息が足されたからです。諸費用を引いて残るのは8,648.99で、これがこの作業全部の成果です。このページは、この2つの数を並べるために存在しています。
0.5ポイントの下げ幅で諸費用9,000
- 新ローン：250,000を月0.5833333%（7 ÷ 12）で300か月なら、返済額は1,766.95。
- 毎月の節約：1,847.48 − 1,766.95 = 80.53。
- 元が取れる月：9,000 ÷ 80.53 = 111.76か月で、切り上げて112。
- 112か月は9.3年で、残りの期間の37%にあたります。
- 浮く利息：304,242.36 − 280,083.50 = 24,158.86で、それでも持つ値打ちがあります。
- 諸費用を引いた正味：24,158.86 − 9,000 = 15,158.86。
小さい下げ幅がいつも悪い取引というわけではありませんが、遅い取引ではあります。それでも期間全体で24,158.86が浮き、諸費用を大きく上回ります。お金は本物で、ただ届くまでに9年かかるだけです。ここで借り換えて5年目に売る人は、4,831.80を浮かせるために9,000を払ったことになります。下げ幅が小さいほど、答えは住み続けるかどうかにかかってきます。
適用限界
諸費用は入力であって、このページの見積もりではありません。鑑定、権原調査、組成手数料、登記の費用があなたの場所でいくらかかるかは分かりませんし、そのどれを金融機関が免除するかも分かりません。この計算機を使う前に、融資見積書から合計してください。元が取れる月は、その数だけの価値しかないからです。残高は旧ローンを片づけるのに要る額として扱うので、旧ローンの一括返済の手数料、経過した利息、未払いのエスクローは、先に諸費用へ足す必要があります。残高より多く借りる形の借り換えはモデルに入っていませんし、残りの月数より短い期間に縮めることも入っていません。それは返済額を上げるので、このページが報告する毎月の節約は出てきません。貨幣の時間価値も入っていません。元が取れる月は、26か月目に浮く1単位と、0か月目に払った諸費用の1単位を同じものとして扱っていますが、同じではありません。それゆえ長い元が取れる月は、見た目より少しだけ悪いものになります。エスクローの項目、税金、保険は変わらない前提で、金融機関が毎月集める額が変われば返済額は動きますが、このページが測っているものは何も動きません。金利はどちらのローンも固定で、新しいローンは返し終えるまで持ち続ける前提です。金額に通貨記号は付いていません。
よくある質問
- 借り換えは何か月で元が取れるのか
- 諸費用を毎月の節約で割って、切り上げます。250,000を7.5%から6%へ同じ300か月で組み直し、諸費用が6,000なら、節約は毎月236.73なので元が取れるのは26か月目です。0.5ポイントの下げ幅で諸費用9,000なら112か月目、9年を超えます。その月より前に売るかまた借り換えるつもりなら、元は取れません。
- 新しい期間を延ばすと毎月は浮くのに総額で損になるのはなぜか
- 期間を延ばすと返済額は下がりますが、終わりに足される利息は、金利の下げが取り除く分より速く増えるからです。既定のローンで300か月を360か月にすると、同じ6%でも毎月の節約は236.73から348.60へ増え、期間全体で浮く利息は71,014.97から14,648.99へ79%減ります。毎月の数が良くなるのは、借金が5年長く続くようになったからです。
- 何が諸費用に数えられるのか
- 新しいローンを組むために請求されるものすべてです。申込と審査の手数料、鑑定、権原調査と権原保険、組成手数料、登記と移転の費用、そして金利を買い下げるために払うポイントです。全部足して合計を入れてください。このページは見積もりを出しません。金融機関と場所によって差が大きすぎて、見積もりに意味がないからです。
- 少ししか金利が下がらないときも借り換える値打ちはあるのか
- 長く住むならあります。0.5ポイントで諸費用9,000でも、300か月の期間で24,158.86が浮きます。問題は、その9,000を取り戻すのに112か月かかることで、5年目に引っ越す人は4,831.80を浮かせるために9,000を払ったことになります。小さい下げ幅は算術が悪いのではありません。住み続けることを要求する算術なのです。
- 返済額が下がればいつも良い取引なのか
- いいえ、それこそこのページが防ごうとしている誤りです。上の360か月の借り換えは3つのうちで返済額がいちばん低く、期間全体で浮く利息はいちばん少ないのです。返済額が低いと現金の流れは楽になり、いまの返済額が厳しいならそれは本物の利点です。ただし、支払いが少なくなることとは別の話で、2つの答えはここでは別の列から出てきます。
参考文献
- 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling — 住宅を担保とするローンの借り換えが満たさなければならない、返済能力についての定め — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)
- 12 CFR 1026.20 — Disclosure requirements regarding post-consummation events — 借り換えが旧ローンを片づけて新しいローンを始めるときに、何を開示しなければならないかの定め — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)