HELOC計算
計算結果
利用可能な借入枠
- 認められる借入総額の上限
- 400,000.00
- 現在の持分
- 250,000.00
- 借入に使えない持分
- 100,000.00
- 現在の合算LTV（%）
- 50.00%
- 利息のみの支払額
- 1,062.50
- 返済期間中の支払額
- 1,301.73
- 返済額の増加額
- 239.23
- 引出期間に支払う利息
- 127,500.00
- 返済期間に支払う利息
- 162,418.14
- 利息の合計
- 289,918.14
HELOCの計算機が中心に置く数は、あなたが持っている担保余力ではありません。そのうち貸し手がいくら借りさせてくれるかです。そしてこの二つは大きく離れています。住宅価値500,000で250,000をまだ負っているなら、担保余力は250,000です。しかし合算LTVの上限が80%なら、この物件に対して許される債務の合計は400,000で、そのうち250,000はすでに使われています。借入可能額は150,000で、担保余力のうち100,000はこの上限ではまったく借りられません。この差が最初の3列の要点です。上限は住宅を担保とするすべてのローンを足し合わせたものに掛かるのであって、新しい一本だけに掛かるのではありません。だから既存の住宅ローンは、まだ一度も引き出していないのに枠を食べてしまいます。このページの残り半分は、枠ができたあとにそれがいくらかかるかです。そこには支払額がまったく違う二つの期間があります。ドロー期間のあいだ、このモデルは利息のみの返済を前提にします。150,000を満額引き出して年8.5%なら毎月1,062.50で、これは残高をまったく減らしません。ドロー期間が終わると同じ残高が返済期間で組み直され、返済額は1,301.73になります。239.23の増加で、決まった日にやって来て、借り手が何をしようと変わりません。この段差は罰則でも金利の変更でもありません。利息のみという構造が終わることであり、だから連邦の規則は、口座を開く前に書面でそう伝えること、そして一括返済が生じうることを貸し手に求めています。下の表は上限を70%から90%まで動かしていて、答えの最初の列——実際にいくら使えるか——が、物件の性質ではなく政策の選択であることを見せています。
住宅価値500,000・残高250,000を合算LTVの上限別に見た場合
| 上限（%） | 債務の上限 | 借入可能額 | 利息のみの返済額 | 組み直し後の返済額 |
|---|---|---|---|---|
| 70 | 350000 | 100000 | 708.33 | 867.82 |
| 80 | 400000 | 150000 | 1062.5 | 1301.73 |
| 90 | 450000 | 200000 | 1416.67 | 1735.65 |
住宅も債務も金利も3行で同じで、動くのは上限だけです。だから3列目は、物件の性質ではなく政策の決定として読めます。70%から90%にすると借入可能額は100,000から200,000へ倍になり、利息のみの返済額も708.33から1,416.67へ一緒に倍になります。4列目と5列目は並べて読む組です。どの上限でも組み直し後の返済額は利息のみの額より約22.5%高く、この比は借入額によらず、金利と返済期間の長さだけで決まります。表の中の数は計算結果をそのまま出しているので、4桁の数にも3桁ごとの区切りは入っていません。
公式
債務の上限 = 住宅価値 × 合算LTVの上限 ÷ 100。借入可能額 = 債務の上限 − 既存の住宅ローン残高。担保余力 = 住宅価値 − 既存の住宅ローン残高。利息のみの返済額 = 借入額 × 年利 ÷ 12。返済期間の返済額は、同じ残高を返済期間で元利均等に組み直した額です。
- 住宅価値
- 住宅の価値です。
- 既存の住宅ローン残高
- まだ返し終えていない住宅ローンの残高です。
- 合算LTVの上限
- 住宅価値に対する、すべてのローンを足した比率の上限です。
- 借入額
- この枠から引き出す額です。
- 年利
- この枠の年あたりの金利です。
- ドロー期間
- 引き出せる期間を月数で表したものです。
- 返済期間
- 組み直したあとの返済期間を月数で表したものです。
申し込んだあとではなく、申し込む前に使ってください。この枠を開く価値があるかを決めるのは3番目の数で、それは人が見積もる数ではありません。住宅価値と残高を入れて、それから上限を動かしてください。同じ住宅で上限70%と90%の差は、既定の場合で借入可能額100,000です。そしてどちらが当てはまるかは、物件についてではなく貸し手と制度の政策です。次に、最初の返済額だけでなく二つを並べて見てください。利息のみの額はドロー期間の予算に収まる額で、組み直し後の額はそのあと収まらなければならない額です。1,062.50なら払えるが1,301.73なら払えない枠は、もう日付が見えているのに問題になる枠です。最後にドロー期間を変えて利息の合計がどう動くかを見てください。長いドロー期間は無料ではなく、先送りにすぎません。
計算例
住宅価値500,000、残高250,000、上限80%の場合
- 債務の上限：500,000 × 80% = 400,000。
- 借入可能額：400,000 − 250,000 = 150,000。
- 担保余力：500,000 − 250,000 = 250,000で、このうち100,000はこの上限では借りられない。
- 現在の合算LTV：250,000 ÷ 500,000 = 50%。
- 満額を引き出した場合の利息のみの返済額：150,000 × 8.5% ÷ 12 = 1,062.50で、120か月で利息は127,500。
- 組み直し後の返済額：150,000を年8.5%で240か月なら1,301.73で、利息は162,418.14。
- 両方の期間を通じた利息の合計：289,918.14。
既定の場合で、担保余力と借入力を分ける例です。250,000の担保余力から借りられるのは150,000です。この差は手数料でも掛け目の話でもなく、上限が債務全体に掛かることから来ています。既存の住宅ローンがすでに許される400,000のうち250,000を使っていて、枠は残りしか持てません。二つの期間を合わせた利息が289,918.14で、借入額の1.9倍にあたることにも注意してください。
同じ借入枠を、住宅を完済している場合で見る
- 債務の上限：500,000 × 80% = 400,000で、住宅ローンがあってもなくても変わらない。
- 借入可能額：400,000 − 0 = 400,000。
- 担保余力は500,000で、そのうち100,000は依然として借りられない。
- 満額を引き出した場合の利息のみの返済額：400,000 × 8.5% ÷ 12 = 2,833.33。
- 組み直し後の返済額：400,000を年8.5%で240か月なら3,471.29。
- 利息の合計：ドロー期間中が339,999.60で、その後が433,111.49。
住宅ローンが消えても上限は動かず、決して借りられない100,000も動きません。80%は価値の80%であって、担保余力の80%ではないからです。変わるのは400,000の全額が使えることで、返済額もそれに比例します。利息のみの返済額は1,062.50から2,833.33になります。上限は物件についての規則で、借入可能額はその物件がすでにどれだけ担保に入っているかについての規則だということが、これがいちばんきれいに見える例です。
同じ住宅を上限70%で見た場合
- 債務の上限：500,000 × 70% = 350,000。
- 借入可能額：350,000 − 250,000 = 100,000。
- この上限で借りられない担保余力：250,000 − 100,000 = 150,000。
- 利息のみの返済額：100,000 × 8.5% ÷ 12 = 708.33。
- 組み直し後の返済額：100,000を年8.5%で240か月なら867.82。
- 利息の合計：両方の期間で193,278.65。
上限が10ポイント下がると借入可能額が50,000消えます。住宅についても借り手についても何も変わっていないのに、です。利息のみの返済額は708.33に、組み直し後は867.82に下がるので、絶対額ではこの枠も安くなります。それでもこの場合を読む理由は3番目の段です。150,000の担保余力が閉じ込められ、これは持ち主がこの物件に持っているものの60%にあたります。
適用限界
合算LTVの上限は規則ではなく入力です。法律ではなく貸し手と制度が決めるもので、既定の80%はよくある数であって、あなたが提示される数ではありません。答えの最初の列は、通常使われる上限の範囲で数万単位に動きます。このモデルは枠を初日に満額引き出してそのままにしておく前提で、これは利息にとって最悪の場合、つまり上界です。少しずつ引き出す借り手、まったく引き出さない借り手はもっと少なく払います。ドロー期間中は利息のみの返済という前提で、これは枠が取りうるいくつかの構造の一つです。ドロー期間中に元本の返済を求める枠は挙動が違い、組み直す残高も同じにはなりません。金利は固定という前提ですが、住宅担保ローンの枠はふつう変動なので、答えのいちばん読めない部分は第2段階になります。使わなかった枠に貸し手が課す年会費、諸費用、利息のみの期間が更新される場合はモデル化していません。この枠の利息が所得から差し引けるかどうかは税の話で、このページは触れません。そして、どの数にも通貨が付きません。
よくある質問
- 住宅を担保にいくら借りられるのか
- 担保余力より少なく、たいていはずっと少ないです。住宅価値500,000で250,000を負っているなら、担保余力は250,000ですが、合算LTVの上限が80%なら借入可能額は150,000です。住宅担保ローンの枠は、住宅を担保とするすべてのローンを足し合わせたものに対して測られるので、既存の住宅ローンが枠より先に取り分を食べます。
- 担保余力のうち100,000が借りられないのはなぜか
- 上限が住宅の価値に対する割合で、担保余力に対する割合ではないからです。そしてその中に既存の住宅ローンが数えられています。500,000の80%で許される合計は400,000、そのうち250,000はすでに貸されていて、枠に残るのは150,000です。残りの担保余力100,000は、その上限ではどの貸し手も担保に取らない部分として外に残ります。
- ドロー期間が終わると何が起きるのか
- 残高が返済期間で組み直され、返済額が上がります。利息だけでなく元本も返すことになるからです。150,000を満額引き出して年8.5%なら、利息のみの返済額は1,062.50、組み直し後は1,301.73で、239.23の増加が決まった日にやって来ます。罰則でも金利の変更でもなく、利息のみという構造の終わりです。
- この枠は利息を合計でいくらかかるのか
- 既定の場合で両方の期間を合わせて289,918.14です。10年のドロー期間中が127,500、20年の返済期間が162,418.14です。借入額のおよそ1.9倍にあたり、利息のみの期間が節約ではなく先送りだと考えるべき理由がここにあります。
- ドロー期間中の返済額は本当に利息だけなのか
- このモデルが置いている前提で、枠が取りうるいくつかの構造の一つです。帰結として、ドロー期間中は残高が減らないので、全額をそのあとに返すことになります。ドロー期間中に元本の返済を求める枠なら組み直す残高はもっと小さく、このページは組み直し後の返済額も利息の合計も多く見積もりすぎることになります。
- 上限が固定の数ではなく入力なのはなぜか
- 法律ではなく貸し手と制度が決めるもので、しかも動くからです。既定の80%はよくありますが万能ではなく、同じ住宅で上限70%と90%の差は既定の場合で借入可能額100,000です。だからこの表は一つの上限を主張する代わりに三つ並べています。
- 金利が上がったらどうなるのか
- このモデルは固定で置いていて、これは実際の制約です。住宅担保ローンの枠はふつう変動だからです。上昇は両方の期間を動かし、組み直し後の返済額をより大きく動かします。その返済額は決まった残りの期間で元本を返しているからです。そして、どの数にも通貨が付きません。
参考文献
- 12 CFR 1026.40 — Requirements for home equity plans: 住宅を担保とする開放型信用の開示規則で、(d)(5)(ii) は、最低額だけを払い続けると特定の期日までに残高を返し切れない場合に一括返済が生じうることを示すよう求めています — Electronic Code of Federal Regulations (United States)
- What is a home equity line of credit (HELOC)? — ドロー期間と返済期間、そして両者がどう違うかについての規制当局自身による説明です — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
- What is a loan-to-value ratio? — この比率の定義と、第二の担保が加わったときの合算値についての規制当局の説明です — Consumer Financial Protection Bureau (United States)