利息のみ返済計算
計算結果
利息のみの支払額
- 再計算後の支払額
- 2,982.29
- 返済額の増加額
- 815.62
- 増加率（%）
- 37.6%
- 利息のみ期間の利息
- 260,000.40
- 利息のみ期間の後の利息
- 315,750.75
- 利息の合計
- 575,751.15
- 支払総額
- 975,751.15
- 元利均等返済の月数
- 240
- 全期間元利均等返済の場合の利息
- 510,179.81
- おまとめで節約できる利息
- 65,571.34
利息のみの住宅ローンは、署名した期間より長く続くローンではありません。先頭に、返済が利息だけを覆って元本には何も向かない期間が付き、そのあとに、残った残高を残った期間で償還する再計算が1回あるだけです。この1文から出てくることは、すべてこのページにあります。400,000を年6.5%・30年、最初の10年を利息のみとすると、その期間の返済額は毎月2,166.67で、10年たっても元本は1つも減っていないので残高は400,000のままです。再計算では同じ残高を残りの240か月で償還するので、返済額は2,982.29になります。上昇は815.62、率にして37.6%で、しかも最初から決まっている日にやってきます。大事なのは「残りの」という言葉です。再計算は30年の予定をやり直すのではなく、ローンはもともと終わるはずだった日に終わります。だから上昇がこれだけ大きいのですし、利息のみの期間を短くすることが返済期間を延ばすことと同じでない理由でもあります。120か月を36か月にすると、再計算後の返済額は2,622.22、上昇は21%になります。答えの最後の列が、いちばん議論の対象になる数です。このローンの利息の総額は575,751.15で、同じローンを初日から元利均等で返した場合の510,179.81より65,571.34多くなります。本来なら10年かけて減っていくはずの残高が動かないまま、その全体に利息が付くからです。下の表は利息のみの期間を3年から15年まで動かしてほかを固定してあり、再計算の大きさと据え置きの費用の両方が1つのつまみで読めます。
400,000を年6.5%・30年で組んだ場合の利息のみ期間別の内訳
| 利息のみの月数 | 利息のみの返済額 | 再計算後の返済額 | 元利均等の月数 | 余分な利息 |
|---|---|---|---|---|
| 36 | 2166.67 | 2622.22 | 324 | 17419.46 |
| 60 | 2166.67 | 2700.83 | 300 | 30068.15 |
| 84 | 2166.67 | 2796.26 | 276 | 43587.32 |
| 120 | 2166.67 | 2982.29 | 240 | 65571.34 |
| 180 | 2166.67 | 3484.43 | 180 | 107018.03 |
2列目は5行すべてで同じ数です。そこがこの表の要点で、ローンを売るときに見せられる返済額は、利息のみの期間が変わってもまったく動きません。ほかはすべて動きます。3列目は、期間が36か月から180か月へ伸びるにつれて2,622.22から3,484.43へ上がり、4列目がその理由を示します。利息のみの期間が長いほど、同じ元本を返す月数が少なくなるのです。最後の列が費用で、これは期間より速く増えます。長さが5倍になると、余分な利息は17,419.46から107,018.03へ、6倍を少し超えます。利息のみの返済額がどの行でも動かないので、再計算後の返済額との差は期間が短いほど小さくなります。表に0か月の行がないのは、そのとき利息のみの返済額の式が1か月分の利息を返してしまい、比べる基準として成り立たないからです。利息のみの期間がない場合の費用を知りたい読者に必要なのは、上の出力にある、初日から元利均等で返した場合の利息のほうです。金額に通貨記号は付いていません。表の中の数は計算結果をそのまま出しているので、4桁の数にも3桁ごとの区切りは入っていません。
公式
利息のみの返済額 = 借入額 × 年利 ÷ 12。再計算後の返済額は、同じ残高を残った月数で返すときの元利均等返済額です。ここで残った月数 = 返済期間の月数 − 利息のみ期間の月数で、月利は年利を12で割ったものです。上昇額 = 再計算後の返済額 − 利息のみの返済額で、利息のみの返済額に対する割合として表します。
- 借入額
- 借りる額そのものです。
- 年利
- 年率で表した金利です。
- 返済期間の月数
- ローンの期間を月数で数えたものです。ローンは変わらずここで終わります。
- 利息のみ期間の月数
- 利息だけを払う期間の長さを月数で数えたものです。
- 月利
- 年利を12で割り、さらに100で割ったものです。
返済額を売り文句にしているローンを検討するときに使ってください。利息のみの仕組みはそのためにあります。まず返済期間を入れ、次に利息のみの期間を入れ、2番目の数より3番目の数を先に読んでください。再計算後の返済額こそが家計に収まるべき数で、ほかに何が変わっていようといなくていようと、その日は来ます。次に、上昇分を、そのあいだお金が何をしているかと比べてください。利息のみの期間は元本の据え置きなので、解放された現金が年6.5%より価値のあることをしているときにだけ、その費用に見合います。最後の列は、それがちょうどいくらかを数にしたものです。期間を選んでいるなら表を読んでください。利息のみを1年延ばすごとに再計算後の返済額は上がり、利息の総額も上がりますが、2つは同じ速さでは動きません。
計算例
400,000を年6.5%・30年、最初の10年を利息のみで
- 月利：6.5 ÷ 12 ÷ 100 = 0.00541667。
- 利息のみの返済額：400,000 × 6.5% ÷ 12 = 2,166.67で、120か月後も残高は400,000のままです。
- 残りの月数：360 − 120 = 240なので、再計算は360か月ではなく240か月で走ります。
- 再計算後の返済額：400,000を年6.5%で240回なら2,982.29。
- 上昇：2,982.29 − 2,166.67 = 815.62で、2,166.67の37.6%です。
- 利息のみの期間の利息：2,166.67 × 120 = 260,000.40で、全額が利息です。
- 再計算後の利息：2,982.29 × 240 − 400,000 = 315,750.75。
- 同じローンを初日から元利均等で返した場合の利息：510,179.81なので、据え置きの費用は65,571.34。
既定の条件で、期間が変わらないことがいちばんはっきり出ています。再計算が240か月なのは、360のうち120か月を利息の支払いに使い切ったからです。返済額は署名の時に決まった日に37.6%上がり、この組み方の費用は余分な利息65,571.34です。解放された現金は、これを上回らないと元が取れません。
同じローンで、利息のみを3年だけにする
- 利息のみの返済額は2,166.67のままです。残高と金利だけで決まるからです。
- 残りの月数：360 − 36 = 324。
- 再計算後の返済額：400,000を年6.5%で324回なら2,622.22。
- 上昇：455.55で、2,166.67の21%です。10年の場合よりずっと小さい段差です。
- 利息のみの期間の利息：78,000.12。
- 利息の総額：527,599.27で、初日から元利均等で返す場合の510,179.81に対してです。
- 据え置きの費用：17,419.46。
利息のみを10年ではなく3年にすると、再計算の上昇は37.6%から21%へ、費用は65,571.34から17,419.46へ下がります。どちらもおよそ3分の2になり、期間の長さに見合っています。利息のみの返済額そのものはまったく動きません。そこが罠で、ローンを売るときに見せられる数は表のどの行でも同じなのに、そのあとを決める数は大きく変わるのです。
250,000を年7.5%・20年、最初の5年を利息のみで
- 利息のみの返済額：250,000 × 7.5% ÷ 12 = 1,562.50。
- 残りの月数：240 − 60 = 180。
- 再計算後の返済額：250,000を年7.5%で180回なら2,317.53。
- 上昇：755.03で、1,562.50の48.3%です。この3つの例でいちばん大きい割合です。
- 利息のみの期間の利息：93,750。
- 利息の総額：260,905.67で、普通の予定表なら233,356.89です。
- 据え置きの費用：27,548.78。
返済期間が短いと、同じ仕組みがずっと攻撃的になります。20年のローンで5年を利息のみに使うと期間の4分の1を消費するので、再計算は元本全体を180か月に押し込むことになり、返済額は3分の1ではなく半分近く上がります。上昇の割合は、借りた額ではなく、利息のみの期間が返済期間のどれだけを食うかで決まります。
適用限界
金利は返済期間を通じて固定なので、変動金利の利息のみローンは表せていません。この組み合わせは無視できないほどよくあります。モデルは、利息のみの期間の返済がちょうど利息で、元本には1つも向かない前提です。一部の元本を払う形の組み方なら、再計算の時点の残高はもっと小さく、ここに出る上昇は現れません。元利均等のローンとの比較は、同じ額、同じ金利、同じ期間で行っており、利息のみの期間の効果を取り出せますが、借り手が実際に提示される2つのローンの条件をそろえた比較ではありません。利息のみのローンは金利が違うことが多く、このページはそこをモデルに入れていません。金利と期間の範囲の両端では、利息の差額が負に転じることがあります。つまり利息のみの組み方のほうが、初日から元利均等で返すより期間全体で安くなる場合です。丸めの誤差ではなく比較の本当の結果で、非常に高い金利では元利均等でも元本がほとんど減らないために起きますが、その入力が正当だという話ではありません。手数料、諸費用、税、保険はどれもモデルの外側です。0%は答えを出さずに拒否します。利息のみの返済額が0のとき、上昇率には分母がないからです。そして金額には通貨が付いていません。
よくある質問
- 利息のみの期間があるとローンは長くなるのか
- いいえ、ここがいちばんよく覚え違いをされる部分です。ローンはもとの日に終わります。再計算は残った残高を、残っている月数に広げるのであって、新しい期間に広げるのではありません。30年で最初の10年が利息のみなら、再計算後の返済額は240か月で計算され、だからこれだけ高いのです。
- 返済額はどれだけ上がるのか
- 400,000を年6.5%・30年で最初の10年が利息のみなら、2,166.67から2,982.29へ、815.62の上昇で37.6%です。割合は利息のみの期間が返済期間のどれだけを占めるかで決まり、3年に縮めれば21%、20年で最初の5年なら48.3%です。
- 利息のみの期間は実際いくらかかるのか
- 期間全体の余分な利息として、既定の条件では65,571.34です。575,751.15対、同じローンを初日から元利均等で返した場合の510,179.81です。本来なら10年かけて減るはずの残高が動かないまま、その全体に利息が付き、それが費用の全部です。
- 期間を変えても利息のみの返済額が変わらないのはなぜか
- 残高と金利だけで決まるからです。400,000 × 6.5% ÷ 12は、期間が3年でも15年でも2,166.67です。これがこの種のローンの売り方の罠で、示される数は表のどの行でも同じなのに、そのあとを決める数は大きく変わります。
- 利息の差額が負になることはあるのか
- あります。金利と期間の範囲の両端で起きます。非常に高い金利では普通の元利均等でも元本がほとんど減らないので、据え置きは費用ではなく得になります。丸め誤差ではなく比較の本当の結果ですが、その金利で借りる理由にはなりません。
- 0%が拒否されるのはなぜか
- 上昇率に分母がないからです。利息のみの返済額が0なら、上昇を何に対する割合として表すかがなく、0%の利息のみ期間はそれ自体が矛盾しています。金利の欄が0.01%から始まるのはそのためです。
- 何が含まれていないのか
- 手数料、諸費用、固定資産税、保険、そして利息のみのローンと元利均等ローンの金利差です。ここでの比較は金利を一定にしてあり、仕組みの効果を取り出せますが、実際の2つの見積もりがそう違うわけではありません。金額に通貨記号は付いていません。
参考文献
- 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling — (b)(11)(ii) は、利息のみのローンの再計算を、利息のみの返済が認められる期間が満了した時点と定義し、(c)(5)(ii)(B) は、債権者にローンに残された期間での再計算後の返済額を検討することを求めています — Electronic Code of Federal Regulations, United States
- What is an interest-only payment? — 利息のみの期間に返済が何を覆い、それが終わると何が起きるかについての規制当局の説明 — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
- What is a mortgage recast? — 残高を組み直すことについての規制当局の説明と、金利も期間も変わらないのに返済額が変わる理由 — Consumer Financial Protection Bureau (United States)