FHAローン計算

基本の借入額 = 住宅価格 − 頭金の額。前払い保険料 = 基本の借入額 × 前払い保険料率。借入総額 = 基本の借入額 + 前払い保険料。ある期の年間保険料 = その前の残高 × 年間保険料率 ÷ 12。保険料を払う月数は、LTVが90%未満なら返済期間と11年の小さいほう、そうでなければ返済期間と30年の小さいほうです。

住宅価格

購入する住宅の価格です。

頭金の割合

価格に対する頭金の割合です。

LTV

基本の借入額を住宅価格で割った比率で、前払い保険料を足す前の値です。

前払い保険料率

基本の借入額に対する前払い保険料の割合です。

年間保険料率

毎年の残高に対する年間保険料の割合です。

保険料の月数

年間保険料を課す月数で、LTVが90%未満なら132か月か返済期間の小さいほう、そうでなければ360か月か返済期間の小さいほうです。

返済期間

返済期間を月数で表したものです。

FHAローンの見積もりが目の前にあり、毎月の支払額ではなく全体のコストを知りたいときに使ってください。金利だけでは分かりません。同じ金利と同じ返済期間の二つのローンが、頭金が95%か90%の線のどちら側に落ちたかだけで、保険料で2万以上違うことがあります。まず価格と頭金を入れ、それからLTVと適用された保険料率を一緒に読んでください。適用された率が入力した率より低ければ、LTVがその率を法定の上限の下に置いたということで、貸し手に言われる前に知っておく価値があります。次に月数の列を見てください。期間の答えは132か月と360か月の二通りしかなく、その差がこのページで最大のてこです。最後に、前払い保険料はローンの中に入っているので、全期間ぶんの利息も付いていることを覚えておいてください。どの行でも利息の合計にはそれがすでに含まれています。

1. 住宅価格400,000、頭金3.5%、年6.5%、30年の場合

   1. 頭金：400,000 × 3.5% = 14,000で、基本の借入額は386,000。
   2. LTV：386,000 ÷ 400,000 = 96.5%で95%を上回るので、年間保険料率は高いほうの法定上限0.55%のまま、保険料は360か月ずっと続く。
   3. 前払い保険料：386,000 × 1.75% = 6,755で、これは借入に組み込まれ、借入総額は392,755になる。
   4. 初月の保険料：392,755 × 0.55% ÷ 12 = 180.01。
   5. 元利金：392,755を年6.5%で360か月なら毎月2,482.48。
   6. 毎月の支払額の合計：2,482.48 + 180.01 = 2,662.49。
   7. ローン全体の保険料：減っていく残高に対する360回で49,141.98。

   FHAの借り手が実際に置かれている場合で、二つのスイッチがどちらも高い側にある例です。LTVの96.5%は95%の線を上回るので高いほうの保険料率が当てはまり、さらに90%の線以上なので、保険料は11年ではなく30年ぶん全体にわたって課されます。その結果、保険料は49,141.98になります。これは利息の支払総額の9.8%にあたり、金利のどこにも現れません。

2. 同じ住宅で頭金20%の場合

   1. 頭金：400,000 × 20% = 80,000で、基本の借入額は320,000。
   2. LTV：320,000 ÷ 400,000 = 80%で90%未満なので、保険料は11年——132か月——で止まる。
   3. 95%も下回るので、年間保険料率は低いほうの法定上限になる。入力したのは0.55%だが、適用されるのは0.50%。
   4. 前払い保険料：320,000 × 1.75% = 5,600で、借入総額は325,600。
   5. 初月の保険料：325,600 × 0.50% ÷ 12 = 135.67。
   6. 元利金：325,600を年6.5%で360か月なら2,058.01。
   7. ローン全体の保険料：132回で22,148.49。頭金3.5%の場合の49,141.98の半分以下。

   ここでは二つのスイッチが同時に切り替わり、目に見えるほうが重要なほうではありません。毎月の保険料は180.01から135.67へ下がりますが、差は44.34で、気づくが劇的ではない程度です。大事なのは132という数です。保険料が30年ではなく11年で止まり、それがあの49,141.98を22,148.49に変えます。入力した0.55%が使われていないことにも注意してください。適用された保険料率として0.50%が返ってきます。低いほうのLTVが、このローンを法定の上限の下に置いたからです。

3. 頭金5%で、LTVがちょうど95%に乗る場合

   1. 頭金：400,000 × 5% = 20,000で、基本の借入額は380,000。
   2. LTV：380,000 ÷ 400,000 = 95%で、ちょうど線上。
   3. 高いほうの保険料率は95%を上回るときだけなので、ちょうど95%では低いほうの法定上限0.50%が適用され、0.55%ではない。
   4. 90%の線は別の判定です。90%以上なら保険料は全期間続くので、360か月。
   5. 前払い保険料：380,000 × 1.75% = 6,650で、借入総額は386,650。
   6. 初月の保険料：386,650 × 0.50% ÷ 12 = 161.10。
   7. ローン全体の保険料：360回で44,584.71。

   頭金が1ポイント動くとLTVは96.5%からちょうど95%になり、二つの法定の判定はそれについて違うことを言います。高いほうの保険料率は95%を上回るときだけなので率は低いほうの上限に落ち、一方で期間の判定は90%以上なので全期間のままです。どちらの基準も書かれたとおりに読むまでは、このページは自分と矛盾しているように見えます。ここは階段の上で頭金1あたり最も安い一点でもあります。頭金を1.5ポイント増やすと、保険料が4,557.27消えます。

二つの保険料率は定数ではなく入力で、これは意図的です。法律は上限を定め、実際の数は改定する委員に委ねているので、ここに定数を書き込むと、何も失敗しないまま古くなります。既定値は30年・LTV95%超のローンに対する法定の上限と、それを下回る場合の標準的な率ですが、見積もりでもなく、今日どの貸し手がいくら取るかという主張でもありません。このモデルは保険料が法律の定義どおり減っていく残高に掛かる前提で、それは正しいのですが、正しくない二つの単純化をしています。保険料が止まる月の端数の調整をモデル化していませんし、繰上で早く返し切る場合もモデル化していません。その場合も保険料は止まるので、ここに出る生涯の額は実際より多く見積もっています。諸費用、税金と保険のために貸し手が集めるエスクロー、貸し手の手数料はすべて入っていません。前払い保険料が借入に組み込まれることはこのモデルも表していますが、特定の借り手がそれを組み込めるかどうか、そのうえで借入総額が郡の上限に収まるかどうかは、このページでは答えられません。そして、どの数にも通貨が付きません。

前払い保険料と年間保険料は何が違うのか

前払いのほうは契約時に一度だけかかり、たいてい借入に組み込まれるので利息も付きます。基本の借入額の1.75%で、386,000の借入なら6,755、借入総額は392,755に上がります。年間のほうは毎月かかり、そのローンでは初月が180.01で、残っている残高に対して計算されるので少しずつ縮みます。

年間保険料はいつまで課されるのか

LTVによります。90%未満なら最初の11年、つまり132か月です。90%以上なら返済期間と30年の小さいほうで、30年ローンなら全期間になります。二つの答えの差がこのページで最大のてこです。同じ住宅で49,141.98と22,148.49になります。

入力したより低い保険料率が使われたのはなぜか

高いほうの年間保険料率はLTVが95%を上回る場合にだけ当てはまり、法律が上限を定めているからです。ちょうど95%のローンに標準の0.55%を入力すると、適用される率は0.50%として返ってきます。適用された値は黙って差し替えられるのではなく独立した出力として印刷されるので、違いはページ上で見えます。

毎月の保険料はどの残高に掛かるのか

保険の対象として残っている元本残高で、規則はこれを未払額の12か月平均と定義しています。返済が進むほど減っていきます。ここでは減っていく残高に毎月率を掛けています。基準には借入に組み込まれた前払い保険料が含まれるので、初月の保険料は386,000ではなく392,755に対して計算されることに注意してください。

このページの二つの率は実際に請求されるものか

入力で、既定値は法定の上限です。規則は上限を定め、実際の率は改定する委員に委ねているので、定数として書き込んだ数は、何も失敗しないまま古くなります。既定値は上限の場合として扱い、貸し手が提示する率を入れてください。

繰上で早く返すと保険料は減るのか

減りますし、このページはそれをモデル化していません。これは分かったうえでの過大な見積もりです。早く返し切れば保険料も止まるので、ここに出る生涯の額は、返済期間の最後まで借り続けた場合のコストです。毎月の数はその影響を受けません。その時点の残高で計算されるからです。

入っていないものは何か

諸費用、貸し手が固定資産税と保険のために集めるエスクロー、貸し手の手数料です。返済期間と金利はローンの全期間固定という前提でもあります。そして、どの数にも通貨が付きません。

• 24 CFR 203.284 — Amount of monthly premiums: 前払い保険料は当初の償却額の2.25%が上限、年間保険料は保険の対象として残っている元本残高の0.50%、LTVが95%を超える場合は0.55%が上限、LTVが90%未満の場合は11年で終了、残高の定義は12か月平均 — Electronic Code of Federal Regulations (United States)
• 24 CFR 203.18c — One-time or up-front mortgage insurance premium excluded from limitations on maximum mortgage amounts: 前払い保険料を、上限保険額に算入せずその上に組み込めるようにする規則です — Electronic Code of Federal Regulations (United States)
• Federal Housing Administration: annual mortgage insurance premium — 年間保険料の体系を定めた連邦官報の告示で、このページがモデル化しているLTVと期間の区分を含みます — Federal Register (United States)