Perché il tasso di capitalizzazione resta uguale quando cambio l'anticipo?

Perché dell'immobile non è cambiato nulla. Il reddito operativo netto è affitto meno spese operative e il prezzo d'acquisto è il prezzo d'acquisto; nessuno dei due sa come hai finanziato la compravendita. Cambia l'anticipo e si muovono la rata del mutuo, il flusso di cassa e il rendimento cash-on-cash, mentre il tasso di capitalizzazione resta esattamente dov'era.

La regola dell'1% è una vera regola?

È una regola pratica più che una regola, ed è un filtro di partenza più che una risposta: un affitto mensile di circa l'1% del prezzo d'acquisto è un segno approssimativo che un immobile possa coprire i propri costi nei mercati in cui è nata. Nella riga in alto della tabella di riferimento di questa pagina, 3000 su un immobile da 300.000, sta esattamente su quella linea. Non ti dice nulla sulle imposte, sulla rivalutazione o sulle condizioni dell'edificio.

Perché il mio flusso di cassa è negativo mentre il tasso di capitalizzazione è positivo?

Perché il tasso di capitalizzazione non include il mutuo e il flusso di cassa sì. Un immobile può rendere un ritorno perfettamente rispettabile sul suo prezzo e presentarti comunque un conto ogni mese, se il prestito che lo grava è abbastanza grande. È il terzo esempio qui sopra, ed è la situazione che molti proprietari alle prime armi scoprono solo dopo il rogito.

Devo includere il capitale del mutuo nel mio rendimento?

Non nella cifra cash-on-cash, perché quel denaro non è nelle tue tasche: si è spostato dal tuo conto al tuo capitale proprio nell'immobile. È un guadagno reale ed è semplicemente un guadagno di altro tipo, incassato quando vendi o quando ci accendi un altro prestito. Contarlo come flusso di cassa farebbe sembrare un immobile più liquido di quanto sia.

Che cosa ci metto nelle spese operative?

Tutto quello che l'immobile costa possedere e mandare avanti tranne il mutuo: imposte sulla proprietà, assicurazione, commissioni di gestione, riparazioni, manutenzione e un accantonamento per la sostituzione importante ogni tanto. Usa una cifra annuale realistica invece delle ricevute dell'anno scorso, perché un anno senza caldaia nuova non è un anno senza il costo di una caldaia. Sottostimare questa voce è il modo più comune in cui un'analisi di un affitto esce troppo ottimista.

Calcolatrice di rendimento da affitto

Risultato

7,12%

Tasso di capitalizzazione (%)

Rendimento cash-on-cash (%): 3,67%
Flusso di cassa mensile: 183,27
Flusso di cassa annuale: 2199,24
Rata del mutuo al mese: 1596,73
Rendimento lordo da locazione (%): 9,60%
Reddito operativo netto: 21.360,00
Importo dell'anticipo: 60.000,00
Affitto mensile in percentuale del prezzo (%): 0,80%

Un immobile in affitto sono due investimenti dentro un solo abito. C'è l'edificio, che incassa l'affitto e costa denaro da mandare avanti, e c'è l'operazione con cui l'hai comprato, che è una somma di denaro tuo più un mutuo. Questa pagina prezza entrambi, e i due numeri con cui apre sono quelli che vengono confusi più spesso. Il tasso di capitalizzazione (cap rate) è il reddito operativo netto dell'immobile diviso per il suo prezzo d'acquisto intero: chiede quanto rende l'edificio prima di tenere conto del finanziamento di chiunque. Il rendimento cash-on-cash è il flusso di cassa annuale diviso per il denaro che hai messo davvero, e chiede che cosa sta facendo il tuo denaro. Sui valori predefiniti — 300.000 con un affitto mensile di 2400, 5% di sfitto, 6000 all'anno di spese operative, 20% di anticipo su un mutuo trentennale al 7% — il tasso di capitalizzazione è 7,12% e il rendimento cash-on-cash è 3,67%. Non sono due misurazioni della stessa cosa che non vanno d'accordo. Sono misurazioni di due cose diverse, e lo scarto fra loro è il costo del mutuo. La pagina restituisce anche il reddito operativo netto, il rendimento lordo, l'importo dell'anticipo, la rata mensile del mutuo e il rapporto fra affitto e prezzo, che c'è perché la regola dell'1% è il controllo rapido più veloce del mestiere. Leggilo come una forma, non come un verdetto: lo stesso immobile può sembrare eccellente a chi compra in contanti e mediocre a chi ne prende in prestito quattro quinti del prezzo. La calcolatrice è fatta per essere eseguita due volte sullo stesso edificio esattamente per questo — una con il tuo anticipo, una con il prezzo intero — così vedi a quale dei due numeri ti espongono le tue circostanze.

300.000 con il 20% di anticipo al 7%, per affitto mensile

Affitto mensile	Rendimento lordo	Tasso di capitalizzazione	Flusso di cassa annuale	Rendimento cash-on-cash
1800	7.2	4.84	-4640.76	-7.73
2100	8.4	5.98	-1220.76	-2.03
2400	9.6	7.12	2199.24	3.67
2700	10.8	8.26	5619.24	9.37
3000	12	9.4	9039.24	15.07

In queste cinque righe cambia solo l'affitto; il prezzo, lo sfitto, le spese, l'anticipo e il tasso sono tutti i valori predefiniti di questa pagina. Due cose valgono la pena. Il tasso di capitalizzazione si muove di pari passo con l'affitto mentre il rendimento cash-on-cash si muove molto più in fretta, perché il primo è diviso per 300.000 e il secondo per 60.000. E l'intervallo va da un profitto comodo a una perdita mensile senza che l'affitto sembri mai irragionevole: 1800 contro 300.000 è un rapporto fra affitto e prezzo dello 0,6%, che è ordinario in molte città e lascia comunque il proprietario a rimetterci ogni mese con queste condizioni di finanziamento. I numeri di questa tabella sono stampati con il punto e senza separatore delle migliaia, mentre nel testo si scrivono con la virgola: è lo stesso numero scritto in due modi.

Formula

Tasso di capitalizzazione = Reddito operativo netto ÷ Prezzo d'acquisto. Rendimento cash-on-cash = Flusso di cassa annuale ÷ Anticipo.

P: Prezzo d'acquisto
R: Affitto mensile, prima dello sfitto
v: Tasso di sfitto in percentuale
E: Spese operative annuali
NOI: Reddito operativo netto: affitto annuo effettivo meno spese operative
D: Percentuale di anticipo
C: Flusso di cassa annuale: reddito operativo netto meno dodici rate del mutuo

Usa prima il tasso di capitalizzazione, quando confronti un immobile con un altro. È l'unico dei due che è indipendente da come l'acquisto viene finanziato, quindi due acquirenti con mutui completamente diversi calcoleranno lo stesso tasso di capitalizzazione per lo stesso edificio: è esattamente per questo che è il numero che gli annunci citano. Usa il rendimento cash-on-cash per secondo, quando confronti un immobile con gli usi alternativi del tuo denaro. È il numero che risponde alla domanda se questo affare sia meglio del conto deposito, e può essere negativo su un immobile il cui tasso di capitalizzazione è comodamente positivo; la tabella di riferimento qui sotto ha una riga che mostra proprio questo. Nota la direzione in cui si muovono i due quando metti meno denaro: il tasso di capitalizzazione non cambia affatto, perché dell'edificio non è cambiato nulla, mentre il rendimento cash-on-cash diventa più estremo nella direzione in cui stava già andando. Nessuno dei due numeri include la rivalutazione, le imposte o il capitale che stai rimborsando, tutte cose reali e nessuna delle quali è qui.

Esempi svolti

300.000 con affitto a 2400 al mese, 20% di anticipo
1. Affitto annuo effettivo: 2400 × 12 = 28.800, meno il 5% di sfitto = 27.360
2. Reddito operativo netto: 27.360 − 6000 = 21.360
3. Tasso di capitalizzazione: 21.360 ÷ 300.000 = 7,12%
4. Anticipo: il 20% di 300.000 = 60.000, quindi il prestito è 240.000
5. Rata del mutuo: 240.000 al 7% su 360 mesi = 1596,73 al mese, cioè 19.160,76 all'anno
6. Flusso di cassa annuale: 21.360 − 19.160,76 = 2199,24, che sono 183,27 al mese
7. Rendimento cash-on-cash: 2199,24 ÷ 60.000 = 3,67%
Tutta la pagina in un esempio: l'edificio rende il 7,12% sul suo prezzo, il tuo denaro rende il 3,67% sul tuo anticipo, e la differenza è quello che costa il mutuo. Nessuna delle due cifre è sbagliata e nessuna delle due è quella vera: rispondono a domande diverse.
Lo stesso immobile comprato in contanti
1. Anticipo: il 100% di 300.000 = 300.000, quindi il prestito è zero e la rata del mutuo è zero
2. Il reddito operativo netto resta 21.360, e così il tasso di capitalizzazione, fermo a 7,12%
3. Flusso di cassa annuale: 21.360 − 0 = 21.360, cioè 1780 al mese
4. Rendimento cash-on-cash: 21.360 ÷ 300.000 = 7,12%
Senza mutuo i due rapporti finiscono sullo stesso numero, e non è una coincidenza: entrambe le frazioni diventano reddito operativo netto diviso prezzo d'acquisto. Se ti capita di vederli concordare mentre un prestito c'è, controlla il campo dell'anticipo: sarà fermo a 100.
Un immobile che non copre il proprio mutuo
1. Affitto annuo effettivo: 1200 × 12 = 14.400, meno il 5% di sfitto = 13.680
2. Reddito operativo netto: 13.680 − 6000 = 7680, quindi il tasso di capitalizzazione è 7680 ÷ 300.000 = 2,56%
3. Il mutuo resta 1596,73 al mese, cioè 19.160,76 all'anno
4. Flusso di cassa annuale: 7680 − 19.160,76 = −11.480,76, che sono −956,73 al mese
5. Rendimento cash-on-cash: −11.480,76 ÷ 60.000 = −19,13%
Il caso che vale la pena studiare, perché i due rapporti puntano in direzioni opposte: il tasso di capitalizzazione è ancora positivo, al 2,56%, mentre il rendimento cash-on-cash è negativo, a −19,13%. Chi compra in contanti possiederebbe un edificio modestamente redditizio; chi compra con questo mutuo paga 956,73 al mese per il privilegio.

Limiti

Tutto qui viene dai sette numeri che digiti, e parecchie delle cose che decidono se un affitto funziona non sono fra loro. La rivalutazione e l'ammortamento mancano: questo è un calcolo di reddito corrente, non di rendimento totale, e un immobile in un mercato in salita può essere un cattivo investimento di flusso di cassa per anni e comunque far guadagnare il suo proprietario. Le imposte mancano, e tagliano in due direzioni: gli interessi del mutuo e le spese operative sono comunemente deducibili in molti paesi, mentre il reddito da locazione è comunemente tassabile, e l'effetto netto dipende dal tuo scaglione e dalla tua giurisdizione. I costi di transazione mancano: imposte d'acquisto, onorari legali, perizie e provvigioni d'agenzia possono valere parecchi punti percentuali del prezzo, denaro che altrimenti starebbe nell'anticipo e abbasserebbe il rendimento cash-on-cash mostrato qui. La tua cifra di spese operative deve essere una tua stima onesta, ed è il dato che la gente sbaglia più spesso: il tetto, la caldaia, i mesi vuoti fra un inquilino e l'altro e la commissione di gestione sono tutte spese operative, e nessuna di esse è nel prezzo d'acquisto. Lo sfitto è modellato come una percentuale fissa dell'affitto invece che come mesi interi vuoti, una semplificazione che lusinga un immobile affittato undici mesi all'anno. Il rimborso del capitale non è contato qui come rendimento, anche se costruisce il tuo capitale proprio. Infine, nessuna cifra porta una valuta: 300.000 è 300.000 nell'unità che hai digitato, e gli affitti, le spese e il prezzo devono essere tutti nella stessa.

Domande frequenti

Qual è la differenza fra tasso di capitalizzazione e rendimento cash-on-cash?: Il tasso di capitalizzazione è il reddito operativo netto diviso per il prezzo d'acquisto intero, quindi ignora del tutto il mutuo e descrive l'edificio. Il rendimento cash-on-cash è il flusso di cassa annuale diviso per il denaro che hai messo, quindi descrive il tuo denaro dopo che il prestito è stato pagato. Sui valori predefiniti di questa pagina sono 7,12% e 3,67%, e lo scarto è il costo del finanziamento.
Perché il tasso di capitalizzazione resta uguale quando cambio l'anticipo?: Perché dell'immobile non è cambiato nulla. Il reddito operativo netto è affitto meno spese operative e il prezzo d'acquisto è il prezzo d'acquisto; nessuno dei due sa come hai finanziato la compravendita. Cambia l'anticipo e si muovono la rata del mutuo, il flusso di cassa e il rendimento cash-on-cash, mentre il tasso di capitalizzazione resta esattamente dov'era.
La regola dell'1% è una vera regola?: È una regola pratica più che una regola, ed è un filtro di partenza più che una risposta: un affitto mensile di circa l'1% del prezzo d'acquisto è un segno approssimativo che un immobile possa coprire i propri costi nei mercati in cui è nata. Nella riga in alto della tabella di riferimento di questa pagina, 3000 su un immobile da 300.000, sta esattamente su quella linea. Non ti dice nulla sulle imposte, sulla rivalutazione o sulle condizioni dell'edificio.
Perché il mio flusso di cassa è negativo mentre il tasso di capitalizzazione è positivo?: Perché il tasso di capitalizzazione non include il mutuo e il flusso di cassa sì. Un immobile può rendere un ritorno perfettamente rispettabile sul suo prezzo e presentarti comunque un conto ogni mese, se il prestito che lo grava è abbastanza grande. È il terzo esempio qui sopra, ed è la situazione che molti proprietari alle prime armi scoprono solo dopo il rogito.
Devo includere il capitale del mutuo nel mio rendimento?: Non nella cifra cash-on-cash, perché quel denaro non è nelle tue tasche: si è spostato dal tuo conto al tuo capitale proprio nell'immobile. È un guadagno reale ed è semplicemente un guadagno di altro tipo, incassato quando vendi o quando ci accendi un altro prestito. Contarlo come flusso di cassa farebbe sembrare un immobile più liquido di quanto sia.
Che cosa ci metto nelle spese operative?: Tutto quello che l'immobile costa possedere e mandare avanti tranne il mutuo: imposte sulla proprietà, assicurazione, commissioni di gestione, riparazioni, manutenzione e un accantonamento per la sostituzione importante ogni tanto. Usa una cifra annuale realistica invece delle ricevute dell'anno scorso, perché un anno senza caldaia nuova non è un anno senza il costo di una caldaia. Sottostimare questa voce è il modo più comune in cui un'analisi di un affitto esce troppo ottimista.

Riferimenti

Publication 527 — Residential Rental Property: what counts as rental income and as an operating expense, and how depreciation is treated — Internal Revenue Service (United States)
Publication 936 — Home Mortgage Interest Deduction: the rules that separate a mortgage on your home from a mortgage on a property you let out — Internal Revenue Service (United States)

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