Che cosa comprende la rata mensile di un mutuo?

Capitale, interessi, imposta immobiliare e assicurazione casa. La parte di capitale e interessi è il prestito; le parti di imposta e assicurazione sono bollette annue che il creditore incassa in dodicesimi e tiene in un conto di deposito fino alla scadenza. Questa pagina riporta la rata del prestito, le due cifre messe da parte e il totale, che è la somma che esce davvero dal tuo conto.

Quanta differenza fa l'anticipo?

Su una casa da 400.000 al 6,5% su trent'anni, passare dal 5% al 20% di anticipo alza di 60.000 i contanti che ti servono, taglia la rata mensile di 379,24 e taglia gli interessi totali di 76.527,33. È la leva più potente che ha la maggior parte degli acquirenti, ed è anche quella che decide se si applica l'assicurazione sul mutuo, che questa pagina non comprende.

Perché l'imposta immobiliare e l'assicurazione fanno parte della rata?

Perché al creditore interessa che vengano pagate: una bolletta d'imposta non pagata diventa un privilegio sull'immobile che viene prima del mutuo. Invece di fidarsi del fatto che il debitore trovi i soldi ogni anno, il creditore ne incassa un dodicesimo al mese in un conto di deposito e paga le bollette lui stesso. Questo significa anche che la cifra mensile può cambiare anche quando il mutuo non cambia: rivaluta l'imposta o rinnova l'assicurazione e l'importo incassato si adegua.

Una durata più corta è sempre meglio?

È sempre più economica sugli interessi totali e sempre più pesante sul bilancio mensile. Su 320.000, trent'anni al 6,5% costano 408.140,64 di interessi; quindici anni allo stesso tasso costano molto meno ma la rata sale di più di un terzo, circa il 38%. Se sia meglio dipende dal fatto che tu possa sostenere la rata più alta senza stringere la cinghia, e dal fatto che quel denaro renderebbe di più da un'altra parte.

Quale percentuale di anticipo devo inserire?

Inserisci quello che versi davvero, in percentuale sul prezzo: venti per cento se metti un quinto, cinque se metti un ventesimo. Se conosci l'importo in contanti, dividilo per il prezzo: 60.000 su una casa da 400.000 è il 15%. Non inserire 100%, che significa pagare in contanti e non accendere alcun prestito: quello non è un mutuo e la pagina non lo calcola.

Sono comprese le spese di chiusura e le commissioni?

No. Spese di istruttoria, perizia, assicurazione del titolo, costi legali e qualunque punto pagato per abbassare il tasso sono oneri una tantum al momento del rogito e non fanno parte né della rata mensile né degli interessi totali. Sono denaro vero e vale la pena confrontarli fra le offerte, ma appartengono a un altro foglio: un tasso più basso comprato con i punti conviene solo dopo abbastanza anni.

Calcolatrice di mutui

Risultato

2572,62

Totale mensile

Rata mensile: 2022,62
Imposta immobiliare al mese: 400,00
Assicurazione casa al mese: 150,00
Importo del prestito: 320.000,00
Interessi totali: 408.140,64
Totale pagato: 728.140,64

Una calcolatrice di mutui che risponde alla domanda che la gente fa davvero: quanto mi toglie dal conto ogni mese questa casa? La rata del prestito, cioè capitale e interessi, ne è solo una parte. Negli Stati Uniti il creditore incassa di norma l'imposta immobiliare annua e il premio dell'assicurazione casa insieme alla rata, li tiene entrambi in un conto di deposito e paga le bollette quando scadono, quindi la cifra che esce dal tuo conto ogni mese è la rata più un dodicesimo di ciascun importo annuo. Inserisci il prezzo della casa, l'anticipo in percentuale, il tasso di interesse annuo, la durata in mesi e i due importi annui, e la pagina restituisce prima quel totale mensile, poi lo divide in capitale e interessi, imposta e assicurazione, e infine dà l'importo del prestito, gli interessi totali su tutta la durata e il totale pagato. L'anticipo si inserisce in percentuale e non come importo perché è così che si parla di mutui e che sono scritte le regole del credito, venti per cento di anticipo, cinque per cento di deposito, e l'importo del prestito è semplicemente quello che resta del prezzo. Il totale mensile è il numero da confrontare con il tuo bilancio familiare; la cifra degli interessi è il numero da confrontare fra due offerte sulla stessa casa.

Una casa da 400.000 su 360 mesi al 6,5%, per anticipo

Anticipo (%)	Importo del prestito	Rata mensile	Interessi totali	Totale pagato
5	380000	2401.86	484667.97	864667.97
10	360000	2275.44	459164	819164
20	320000	2022.62	408140.64	728140.64
30	280000	1769.79	357125.12	637125.12

Ogni riga è la stessa casa, 400.000, trent'anni al 6,5%, l'immobile con cui si apre questa pagina, e cambia solo l'anticipo. I campi dell'imposta e dell'assicurazione sono lasciati fuori da questa tabella di proposito: non si muovono con l'anticipo, quindi aggiungerebbero 550,00 a ogni riga senza dirti nulla. Leggi la colonna dell'importo del prestito contro quella degli interessi: ogni scalino in più dal dieci per cento toglie altri 40.000 al prestito e poco più di 51.000 agli interessi, mentre il primo scalino, dal cinque al dieci per cento, vale solo circa la metà di quello. 459.164,00 meno 408.140,64 fa 51.023,36, e 408.140,64 meno 357.125,12 fa 51.015,52: due scalini quasi identici. La tua casa starà altrove su questa tabella, quindi usa la calcolatrice qui sopra invece di leggere di traverso. I numeri di questa tabella sono stampati con il punto e senza separatore delle migliaia, mentre nel testo si scrivono con la virgola: è lo stesso numero scritto in due modi.

Formula

Totale mensile = A + imposta annua ÷ 12 + assicurazione annua ÷ 12, dove A = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

P: Importo del prestito: il prezzo della casa meno l'anticipo
r: Tasso di interesse mensile: il tasso annuo diviso dodici
n: Numero di rate: la durata del mutuo contata in mesi
A: La parte di rata fatta di capitale e interessi, arrotondata al centesimo
T: Imposta immobiliare annua, divisa per dodici e arrotondata al centesimo
I: Premio annuo dell'assicurazione casa, diviso per dodici e arrotondato al centesimo

Serve prima di andare a vedere le case, non dopo esserti innamorato di una: il totale mensile decide in quale fascia di prezzo puoi cercare, ed è di solito un vincolo più stretto dell'importo che il creditore ti approva. Poi serve a dare un prezzo alle due decisioni che controlli davvero. L'anticipo scambia denaro oggi contro costo su tutta la durata: passare dal cinque al venti per cento sulla stessa casa taglia sia la rata sia gli interessi, e la tabella di riferimento qui sotto mostra quanto. La durata muove la rata molto meno di quanto la gente si aspetti e gli interessi totali molto di più. Imposta e assicurazione sono i due campi che tutti lasciano a zero e che poi li sorprendono al rogito: vengono incassati ogni mese qualunque sia il loro importo, e salgono nel tempo anche quando il mutuo non sale.

Esempi svolti

Una casa da 400.000, 20% di anticipo, 6,5% su trent'anni
1. Anticipo: 400.000 × 20% = 80.000, quindi l'importo del prestito è 400.000 − 80.000 = 320.000
2. Tasso mensile: 6,5 ÷ 12 = 0,541667% al mese, cioè 0,00541667 in forma decimale
3. Capitale e interessi: 320.000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2022,62
4. Imposta immobiliare: 4800 ÷ 12 = 400,00 al mese
5. Assicurazione: 1800 ÷ 12 = 150,00 al mese
6. Totale mensile: 2022,62 + 400,00 + 150,00 = 2572,62
7. Interessi totali sulla durata: 728.140,64 pagati − 320.000 presi in prestito = 408.140,64
È il valore predefinito della pagina. La rata del prestito è 2022,62 ma dal conto escono 2572,62, e i 550 di differenza non sono facoltativi: vengono incassati insieme alla rata. Nota anche che gli interessi su trent'anni, 408.140,64, sono più grandi dell'importo preso in prestito.
Una casa da 250.000, 10% di anticipo, 6% su quindici anni
1. Anticipo: 250.000 × 10% = 25.000, quindi l'importo del prestito è 225.000
2. Tasso mensile: 6 ÷ 12 = 0,5% al mese, cioè 0,005 in forma decimale
3. Capitale e interessi: 225.000 × 0,005 × 1,005^180 ÷ (1,005^180 − 1) = 1898,68
4. Imposta immobiliare e assicurazione: 3600 ÷ 12 = 300,00 e 1200 ÷ 12 = 100,00 al mese
5. Totale mensile: 1898,68 + 300,00 + 100,00 = 2298,68
6. Interessi totali: 341.761,75 − 225.000 = 116.761,75
Confronta questo caso con quello sopra: un prestito più piccolo, ma la rata è quasi altrettanto grande, perché la durata è la metà. Gli interessi invece scendono da 408.140,64 a 116.761,75: quel lavoro lo fa quasi tutto la durata, non il tasso né il prezzo.
La stessa casa da 400.000 con il 5% di anticipo
1. Anticipo: 400.000 × 5% = 20.000, quindi l'importo del prestito è 380.000
2. Capitale e interessi: 380.000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2401,86
3. Totale mensile: 2401,86 + 400,00 + 150,00 = 2951,86
4. Interessi in più rispetto al caso con il 20% di anticipo: 484.667,97 − 408.140,64 = 76.527,33
La stessa casa, lo stesso tasso, la stessa durata: e 60.000 di contanti in meno all'inizio costano 379,24 al mese e 76.527,33 in più di interessi sulla vita del prestito. È lo scambio che il campo dell'anticipo esiste per valutare, ed è la riga su cui è costruita la tabella di riferimento qui sotto.

Limiti

L'aritmetica del prestito è esatta; il totale mensile è completo solo quanto i campi che riempi. L'assicurazione sul mutuo non c'è, ed è la grande omissione sugli anticipi bassi: negli Stati Uniti un anticipo sotto il venti per cento di solito porta con sé un premio mensile in più, che può aggiungere ben più di un centinaio al mese alla cifra qui sopra. Anche le spese condominiali, il canone di superficie e qualunque contributo straordinario sono esclusi, e in certi posti rivaleggiano con l'imposta. Le spese di chiusura sono escluse perché si pagano una volta sola invece che ogni mese. I due campi annui li inserisci tu e la pagina si fida: l'imposta immobiliare varia da stato a stato, da contea a contea e da città a città, viene rivalutata secondo il suo calendario e spesso cambia l'anno dopo una vendita, mentre l'assicurazione dipende dall'immobile e dalla copertura. Passare da una durata trentennale a una quindicennale di solito alza la rata e taglia sempre gli interessi, e qui non è modellato né un tasso variabile né un conto offset né un rimborso anticipato. Se non sei negli Stati Uniti, inserisci gli importi annui che il tuo creditore incassa davvero insieme alla rata, e lascia entrambi a zero dove l'imposta immobiliare si paga una volta sola all'acquisto e l'assicurazione non viene incassata mensilmente. Gli importi non portano alcun simbolo di valuta, quindi sono corretti nella valuta in cui li hai digitati e privi di senso in qualunque altra.

Domande frequenti

Che cosa comprende la rata mensile di un mutuo?: Capitale, interessi, imposta immobiliare e assicurazione casa. La parte di capitale e interessi è il prestito; le parti di imposta e assicurazione sono bollette annue che il creditore incassa in dodicesimi e tiene in un conto di deposito fino alla scadenza. Questa pagina riporta la rata del prestito, le due cifre messe da parte e il totale, che è la somma che esce davvero dal tuo conto.
Quanta differenza fa l'anticipo?: Su una casa da 400.000 al 6,5% su trent'anni, passare dal 5% al 20% di anticipo alza di 60.000 i contanti che ti servono, taglia la rata mensile di 379,24 e taglia gli interessi totali di 76.527,33. È la leva più potente che ha la maggior parte degli acquirenti, ed è anche quella che decide se si applica l'assicurazione sul mutuo, che questa pagina non comprende.
Perché l'imposta immobiliare e l'assicurazione fanno parte della rata?: Perché al creditore interessa che vengano pagate: una bolletta d'imposta non pagata diventa un privilegio sull'immobile che viene prima del mutuo. Invece di fidarsi del fatto che il debitore trovi i soldi ogni anno, il creditore ne incassa un dodicesimo al mese in un conto di deposito e paga le bollette lui stesso. Questo significa anche che la cifra mensile può cambiare anche quando il mutuo non cambia: rivaluta l'imposta o rinnova l'assicurazione e l'importo incassato si adegua.
Una durata più corta è sempre meglio?: È sempre più economica sugli interessi totali e sempre più pesante sul bilancio mensile. Su 320.000, trent'anni al 6,5% costano 408.140,64 di interessi; quindici anni allo stesso tasso costano molto meno ma la rata sale di più di un terzo, circa il 38%. Se sia meglio dipende dal fatto che tu possa sostenere la rata più alta senza stringere la cinghia, e dal fatto che quel denaro renderebbe di più da un'altra parte.
Quale percentuale di anticipo devo inserire?: Inserisci quello che versi davvero, in percentuale sul prezzo: venti per cento se metti un quinto, cinque se metti un ventesimo. Se conosci l'importo in contanti, dividilo per il prezzo: 60.000 su una casa da 400.000 è il 15%. Non inserire 100%, che significa pagare in contanti e non accendere alcun prestito: quello non è un mutuo e la pagina non lo calcola.
Sono comprese le spese di chiusura e le commissioni?: No. Spese di istruttoria, perizia, assicurazione del titolo, costi legali e qualunque punto pagato per abbassare il tasso sono oneri una tantum al momento del rogito e non fanno parte né della rata mensile né degli interessi totali. Sono denaro vero e vale la pena confrontarli fra le offerte, ma appartengono a un altro foglio: un tasso più basso comprato con i punti conviene solo dopo abbastanza anni.

Riferimenti

Property taxes — how the annual property tax behind the escrow figure is levied and collected — New York State Department of Taxation and Finance (United States)
Home buying assistance — an overview of what a home purchase involves beyond the loan — USAGov, U.S. General Services Administration (United States)
Mortgage Debt Outstanding — the size of the mortgage market the payment is measured against — Board of Governors of the Federal Reserve System (United States)

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