Calcolatrice del rifinanziamento

Rata = B × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) per ciascun prestito, dove B è il saldo, r il tasso mensile e n il numero di mesi. Risparmio mensile = rata vecchia − rata nuova. Mesi per il pareggio = Spese di chiusura ÷ risparmio mensile, arrotondato per eccesso. Interessi risparmiati = interessi sulla vecchia durata − interessi sulla nuova durata. Risparmio netto = Interessi risparmiati − Spese di chiusura.

B

Il saldo che viene rifinanziato, cioè quello con cui va estinto il vecchio prestito

Tasso attuale

Il tasso del prestito che hai adesso, e i mesi che gli restano

Nuovo tasso

Il tasso al quale viene offerto il nuovo prestito, e la durata su cui viene offerto

Spese di chiusura

Tutto quello che costa ottenere il nuovo prestito: istruttoria, perizia, visure, apertura, registrazione

Mesi per il pareggio

Quanti risparmi mensili servono per ripagare le spese di chiusura

Interessi risparmiati

Gli interessi sulla durata residua del vecchio prestito meno gli interessi sulla durata del nuovo

Usala non appena un'offerta di rifinanziamento sembra conveniente sulla sola rata, che è come vengono presentate quasi tutte le offerte. Leggi il mese di pareggio rispetto a quanto pensi di tenere il prestito: se potresti trasferirti o vendere fra tre anni, un pareggio al mese 112 — che è quello che produce il caso del mezzo punto su questa pagina — significa che il rifinanziamento perde denaro, perché le spese si pagano all'inizio mentre il risparmio arriva dopo. Poi leggi insieme il risparmio mensile e gli interessi sull'intera durata, e insospettisciti quando puntano in direzioni opposte. Prendere il tasso più basso su una durata più lunga alza il risparmio mensile e taglia quello che risparmi davvero: sul prestito predefinito una durata di 360 mesi trasforma un risparmio di 71.014,97 in 14.648,99 facendo sembrare la cifra mensile migliore del 47%. La domanda a cui un rifinanziamento deve rispondere non è se la rata scende, ma se il costo totale del debito scende più di quanto costi organizzarlo.

1. 250.000 al 7,5%, rifinanziati al 6% sugli stessi 300 mesi

   1. Vecchio prestito: 250.000 al 7,5% ÷ 12 = 0,625% al mese su 300 mesi dà una rata di 1847,48
   2. Nuovo prestito: 250.000 al 6% ÷ 12 = 0,5% al mese su 300 mesi dà una rata di 1610,75
   3. Risparmio mensile: 1847,48 − 1610,75 = 236,73
   4. Pareggio: 6000 ÷ 236,73 = 25,35 mesi, arrotondati per eccesso a 26
   5. Interessi sulla vecchia durata: 304.242,36; sulla nuova: 233.227,39; risparmiati: 71.014,97
   6. Al netto delle spese di chiusura: 71.014,97 − 6000 = 65.014,97

   Il caso predefinito e la versione pulita della decisione: un calo di 1,5 punti sulla stessa durata abbassa la rata, ripaga le proprie spese entro 26 mesi e toglie 71.014,97 di interessi. Tenere la durata uguale è ciò che rende questo il confronto onesto — il nuovo prestito finisce alla stessa data del vecchio, quindi non è stato allungato nulla.

2. Lo stesso rifinanziamento su 360 mesi

   1. Il vecchio prestito non cambia: 1847,48 al mese per i 300 mesi che restano
   2. Nuovo prestito: 250.000 allo 0,5% al mese su 360 mesi dà una rata di 1498,88
   3. Risparmio mensile: 1847,48 − 1498,88 = 348,60 — il 47% in più del caso a 300 mesi
   4. Pareggio: 6000 ÷ 348,60 = 17,21 mesi, arrotondati per eccesso a 18 — prima del caso a 300 mesi
   5. Interessi sulla nuova durata: 289.593,37, quindi il risparmio è 304.242,36 − 289.593,37 = 14.648,99
   6. Al netto delle spese di chiusura: 14.648,99 − 6000 = 8648,99

   Entrambe le colonne che un finanziatore citerebbe qui sono migliori: la rata scende di più e le spese rientrano tre mesi prima. Il risparmio sull'intera vita del prestito è più piccolo del 79% — 14.648,99 contro 71.014,97 — perché cinque anni in più di interessi sono stati aggiunti in fondo al debito. Tolte le spese di chiusura, 8648,99 è quello che l'intera operazione compra. È la coppia di numeri che questa pagina esiste per mettere una accanto all'altra.

3. Un calo di mezzo punto con 9000 di spese di chiusura

   1. Nuovo prestito: 250.000 al 7% ÷ 12 = 0,5833333% al mese su 300 mesi dà una rata di 1766,95
   2. Risparmio mensile: 1847,48 − 1766,95 = 80,53
   3. Pareggio: 9000 ÷ 80,53 = 111,76 mesi, arrotondati per eccesso a 112
   4. 112 mesi sono 9,3 anni, cioè il 37% della durata residua
   5. Interessi risparmiati: 304.242,36 − 280.083,50 = 24.158,86 — comunque da prendere
   6. Al netto delle spese di chiusura: 24.158,86 − 9000 = 15.158,86

   Un calo piccolo non è automaticamente un cattivo affare, ma è un affare lento. Il tasso fa comunque risparmiare 24.158,86 sulla durata, che è molto più delle spese: il denaro è reale, ci mette solo nove anni ad arrivare. Chi rifinanzia qui e vende al quinto anno ha pagato 9000 per risparmiare 4831,80. Più piccolo è il calo, più la risposta dipende dal restare fermo.

Le spese di chiusura sono un dato in ingresso, non una stima. Questa pagina non sa quanto costano una perizia, una visura ipotecaria, una commissione di apertura o le spese di registrazione dove ti trovi, e non sa quali di queste il finanziatore stia abbuonando: sommale dal preventivo prima di usare questa calcolatrice, perché un mese di pareggio vale solo quanto quel numero. Il saldo è trattato come la somma necessaria a chiudere il vecchio prestito, quindi eventuali penali di estinzione anticipata, interessi maturati o rate già scadute sul vecchio prestito vanno aggiunti prima alle spese. Un rifinanziamento con liquidità aggiuntiva — prendere in prestito più del vecchio saldo — non è modellato; non lo è nemmeno l'accorciamento della durata sotto i mesi residui, che alza la rata e quindi non produce alcun risparmio mensile da riportare. Niente qui tiene conto del valore temporale del denaro: il mese di pareggio tratta un euro risparmiato al mese 26 come uguale a un euro di spese pagato al mese zero, e non lo è, il che rende un pareggio lungo leggermente peggiore di quanto sembri. Le voci di deposito a garanzia, le imposte e l'assicurazione sono presunte invariate, e un cambiamento in quello che il finanziatore incassa ogni mese muoverà la rata senza muovere nulla di ciò che questa pagina misura. Il tasso è presunto fisso su entrambi i prestiti, e si presume che tu tenga il nuovo prestito fino al rimborso. Gli importi non portano alcun simbolo di valuta.

Quanto tempo ci vuole perché un rifinanziamento si ripaghi da solo?

Dividi le spese di chiusura per il risparmio mensile e arrotonda per eccesso. Su 250.000 rifinanziati dal 7,5% al 6% sugli stessi 300 mesi con 6000 di spese, il risparmio è di 236,73 al mese, quindi il pareggio arriva al mese 26. Su un calo di mezzo punto con 9000 di spese arriva al mese 112, cioè oltre nove anni. Se pensi di vendere o di rifinanziare di nuovo prima di quel mese, il rifinanziamento non si ripaga.

Perché una durata nuova più lunga fa risparmiare di più ogni mese ma meno in totale?

Perché la rata scende all'allungarsi della durata, mentre gli interessi aggiunti in fondo salgono più in fretta di quanto il calo del tasso ne tolga. Sul prestito predefinito, passare da 300 a 360 mesi allo stesso 6% porta il risparmio mensile da 236,73 a 348,60 e taglia gli interessi risparmiati sull'intera vita del prestito da 71.014,97 a 14.648,99 — il 79% in meno. La cifra mensile migliora perché il debito ora corre cinque anni in più.

Che cosa rientra nelle spese di chiusura?

Tutto quello che viene addebitato per organizzare il nuovo prestito: spese di istruttoria e di delibera, la perizia, la visura e l'assicurazione del titolo, la commissione di apertura, le spese di registrazione e di trasferimento e gli eventuali punti pagati per abbassare il tasso. Sommale tutte e inserisci il totale. Questa pagina non le stima, perché variano troppo da finanziatore a finanziatore e da luogo a luogo perché una stima valga qualcosa.

Vale la pena rifinanziare per un calo piccolo del tasso?

Può valerne la pena, se resti abbastanza a lungo. Mezzo punto con 9000 di spese di chiusura fa comunque risparmiare 24.158,86 su una durata di 300 mesi: il problema è che ci vogliono 112 mesi per recuperare i 9000, e chi si trasferisce al quinto anno ha pagato 9000 per risparmiare 4831,80. I cali piccoli non sono aritmetica sbagliata; sono aritmetica che richiede di restare.

Una rata più bassa significa sempre un affare migliore?

No, e questo è l'errore che la pagina è costruita per prevenire. Il rifinanziamento a 360 mesi qui sopra ha la rata più bassa dei tre casi e il risparmio più piccolo sull'intera vita del prestito. Una rata più bassa compra una liquidità mensile maggiore, che è un beneficio reale se la rata attuale è pesante, ma non è la stessa cosa che pagare meno, e le due risposte qui vengono da colonne diverse.

• 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: the repayment-ability rules that a refinance of a home loan has to satisfy — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)
• 12 CFR 1026.20 — Disclosure requirements regarding post-consummation events: what must be disclosed when a refinancing pays off the old loan and starts a new one — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)