Calcolatrice HELOC

Debito massimo totale = valore della casa × tetto di rapporto prestito-valore combinato ÷ 100. Credito disponibile = debito massimo totale − saldo del mutuo esistente. Capitale proprio = valore della casa − saldo del mutuo esistente. Rata di soli interessi = importo utilizzato × tasso annuo ÷ 12. Rata del periodo di rimborso = la rata ammortizzante sullo stesso saldo lungo il periodo di rimborso.

V

Valore della casa

B

Saldo del mutuo esistente ancora dovuto

c

Tetto di rapporto prestito-valore combinato, in percentuale del valore della casa

D

Importo utilizzato sulla linea

r

Tasso annuo sulla linea, in percentuale

n

Durata del periodo di utilizzo, in mesi

m

Durata del periodo di rimborso, in mesi

Usala prima di fare domanda, non dopo, perché il numero che decide se vale la pena aprire la linea è il terzo e non è quello che la gente stima. Inserisci il valore della casa e quanto è ancora dovuto, poi muovi il tetto: la differenza fra un tetto del 70% e uno del 90% sulla stessa casa è di 100.000 di credito disponibile nel caso predefinito, e quale dei due si applichi è questione di politica del finanziatore e di programma, non di qualcosa che riguardi l'immobile. Guarda poi le due rate insieme invece della prima da sola. La cifra di soli interessi è quella che entra nel bilancio durante il periodo di utilizzo, e la cifra ricalcolata è quella che dovrà entrarci dopo; una linea sostenibile a 1062,50 e non a 1301,73 è una linea che diventerà un problema in una data che puoi già vedere. Infine cambia il periodo di utilizzo e osserva come si muove l'interesse totale: un periodo di utilizzo più lungo non è gratis, è solo rinviato.

1. Casa da 500.000, 250.000 dovuti, tetto dell'80%

   1. Debito massimo totale: 500.000 × 80% = 400.000
   2. Credito disponibile: 400.000 − 250.000 = 150.000
   3. Capitale proprio: 500.000 − 250.000 = 250.000, di cui 100.000 non sono prendibili a prestito con questo tetto
   4. Rapporto combinato attuale: 250.000 ÷ 500.000 = 50%
   5. Rata di soli interessi su una linea interamente utilizzata: 150.000 × 8,5% ÷ 12 = 1062,50, per 120 mesi = 127.500 di interessi
   6. Rata ricalcolata: 150.000 all'8,5% su 240 mesi = 1301,73, che porta con sé 162.418,14 di interessi
   7. Interessi totali sulle due fasi: 289.918,14

   Il caso predefinito, e quello che separa il capitale proprio dal potere di acquisto a credito: 250.000 di capitale proprio comprano una linea da 150.000. Il divario non è una commissione né uno scarto, è il tetto che si applica all'intero stack del debito — il mutuo esistente sta già usando 250.000 dei 400.000 ammessi, e alla linea può restare solo quello che avanza. Nota anche che le due fasi insieme costano 289.918,14 di interessi, cioè 1,9 volte la somma presa a prestito.

2. La stessa linea su una casa di proprietà senza mutuo

   1. Debito massimo totale: 500.000 × 80% = 400.000, invariato dal mutuo
   2. Credito disponibile: 400.000 − 0 = 400.000
   3. Capitale proprio: 500.000, di cui 100.000 restano comunque non prendibili a prestito
   4. Rata di soli interessi su una linea interamente utilizzata: 400.000 × 8,5% ÷ 12 = 2833,33
   5. Rata ricalcolata: 400.000 all'8,5% su 240 mesi = 3471,29
   6. Interessi totali: 339.999,60 durante il periodo di utilizzo e 433.111,49 dopo

   Il tetto non si muove quando il mutuo sparisce, e non si muove nemmeno il 100.000 che non è mai prendibile a prestito — l'80% è l'80% del valore, non del capitale proprio. Quello che cambia è che tutti i 400.000 sono disponibili, e le rate crescono di conseguenza: la cifra di soli interessi passa da 1062,50 a 2833,33. È il modo più pulito per vedere che il tetto è una regola sulla casa, mentre il credito disponibile è una regola su quanto della casa è già impegnato.

3. La stessa casa con un tetto del 70%

   1. Debito massimo totale: 500.000 × 70% = 350.000
   2. Credito disponibile: 350.000 − 250.000 = 100.000
   3. Capitale proprio non prendibile a prestito con questo tetto: 250.000 − 100.000 = 150.000
   4. Rata di soli interessi: 100.000 × 8,5% ÷ 12 = 708,33
   5. Rata ricalcolata: 100.000 all'8,5% su 240 mesi = 867,82
   6. Interessi totali: 193.278,65 fra le due fasi

   Dieci punti percentuali di tetto tolgono 50.000 di credito disponibile, e non è cambiato nulla della casa né del mutuatario. La rata di soli interessi scende a 708,33 e quella ricalcolata a 867,82, quindi la linea diventa anche più economica in termini assoluti — ma il motivo per leggere questo caso è il terzo passo: 150.000 di capitale proprio sono ora chiusi fuori, cioè il 60% di tutto quello che il proprietario ha nella casa.

Il tetto di rapporto prestito-valore combinato è un input e non una regola, perché lo fissano i finanziatori e i programmi e non una legge, e il valore predefinito dell'80% è una cifra comune e non quella che ti verrà offerta; la prima colonna della risposta si muove di decine di migliaia lungo la gamma di tetti in uso normale. Il modello presuppone che la linea venga utilizzata per intero il primo giorno e lasciata così, che è il caso peggiore per gli interessi e quindi un limite superiore: chi preleva poco alla volta, o non preleva affatto, paga meno. Presuppone rate di soli interessi durante il periodo di utilizzo, che è una delle varie strutture che una linea può avere; una linea che richiede rimborsi di capitale durante il periodo di utilizzo si comporta diversamente e non lascerebbe lo stesso saldo da ricalcolare. Presuppone che il tasso sia fisso, mentre le linee di credito sul capitale proprio sono di norma variabili, il che rende la seconda fase la parte meno prevedibile della risposta. Non modella la commissione annua che alcuni finanziatori applicano su una linea non utilizzata, né i costi di apertura, né il rinnovo del periodo di soli interessi. Se gli interessi sulla linea siano deducibili è una questione fiscale che questa pagina non tocca. E nessuna cifra ha una valuta associata.

Quanto posso prendere a prestito sulla mia casa?

Meno del tuo capitale proprio, di solito molto meno. Su una casa da 500.000 con 250.000 dovuti, il capitale proprio è 250.000 ma il credito disponibile con un tetto combinato dell'80% è 150.000. Il tetto si applica a ogni prestito garantito dalla casa messo insieme, quindi il mutuo esistente ne consuma una parte prima che la linea prenda qualsiasi cosa.

Perché 100.000 del mio capitale proprio non sono prendibili a prestito?

Perché il tetto è una quota del valore della casa, non del capitale proprio, e il mutuo esistente viene contato dentro quella quota. All'80% di 500.000 il totale ammesso è 400.000; 250.000 sono già prestati, il che lascia 150.000 per la linea, e i 100.000 di capitale proprio che restano stanno fuori da quello che qualsiasi finanziatore accetterebbe come garanzia a quel tetto.

Cosa succede quando finisce il periodo di utilizzo?

Il saldo viene ricalcolato sul periodo di rimborso, e la rata sale perché ora deve restituire anche il capitale, non solo gli interessi. Su una linea da 150.000 interamente utilizzata all'8,5%, la rata di soli interessi è 1062,50 e quella ricalcolata è 1301,73 — un aumento di 239,23 che arriva in una data fissa. Non è una penale e non è un cambio di tasso; è la fine della struttura a soli interessi.

Quanto costa la linea in interessi, in totale?

Nel caso predefinito, 289.918,14 fra le due fasi — 127.500 durante il periodo di utilizzo di dieci anni e 162.418,14 durante il periodo di rimborso di venti. È circa 1,9 volte la somma presa a prestito, ed è il motivo per cui la fase di soli interessi è più facile da capire come un rinvio che come un risparmio.

La rata durante il periodo di utilizzo è davvero di soli interessi?

È l'ipotesi che questo modello fa, ed è una delle varie strutture che una linea può avere. La conseguenza è che il saldo non cala durante il periodo di utilizzo, quindi l'intero importo va rimborsato dopo. Una linea che richiede rimborsi di capitale durante il periodo di utilizzo lascerebbe un saldo più piccolo da ricalcolare, e questa pagina sovrastimerebbe sia la rata ricalcolata sia gli interessi totali.

Perché il tetto è un input e non un numero fisso?

Perché lo fissano i finanziatori e i programmi, non una legge, e varia. Il valore predefinito dell'80% è comune ma non universale, e la differenza fra un tetto del 70% e uno del 90% sulla stessa casa è di 100.000 di credito disponibile nel caso predefinito: è per questo che la tabella mostra tre tetti invece di affermarne uno.

E se il tasso sale?

Questo modello lo tiene fisso, il che è un limite reale perché le linee di credito sul capitale proprio sono di norma variabili. Un rialzo muove entrambe le fasi, e muove di più la rata ricalcolata, perché quella sta rimborsando capitale su un periodo residuo fisso. E nessuna cifra ha una valuta associata.

• 12 CFR 1026.40 — Requirements for home equity plans: the disclosure rules for open-end credit secured by a dwelling, including the requirement at (d)(5)(ii) to state that a balloon payment may result if paying only the minimum periodic payments would not fully amortise the balance by a specified date — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• What is a home equity line of credit (HELOC)? — the regulator's explanation of the draw period, the repayment period and how the two differ — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
• What is a loan-to-value ratio? — the regulator's definition of the ratio and of the combined ratio once a second lien is added — Consumer Financial Protection Bureau (United States)