Calcolatrice del reddito operativo netto

Perdita per sfitto = reddito da affitti lordo × percentuale di sfitto ÷ 100; reddito lordo effettivo = reddito da affitti lordo + altri ricavi − perdita per sfitto; reddito operativo netto = reddito lordo effettivo − spese di gestione; indice di spesa = spese di gestione ÷ reddito lordo effettivo × 100; flusso di cassa dopo il servizio del debito = reddito operativo netto − servizio del debito annuo

Reddito da affitti lordo

Un anno intero di affitto ai canoni scritti nei contratti, prima di qualunque detrazione. È il numero del registro degli affitti e non quello del conto in banca, ed è per questo che la percentuale di sfitto se ne sottrae a parte invece di essere stimata dentro di esso.

Altri ricavi

Quello che l'immobile rende oltre all'affitto: parcheggio, lavanderia, depositi, supplementi per animali, spese di istruttoria, una penale di ritardo che si ripete. Rientra nei ricavi dell'edificio ed è deliberatamente non ridotto dalla percentuale di sfitto — un'unità vuota non impedisce di affittare il posto auto, e applicare un tasso di sfitto a ricavi che non hanno sfitto è il modo silenzioso di far sembrare un immobile peggiore di quanto sia.

Percentuale di sfitto

La quota dell'anno in cui ci si aspetta che l'affitto non venga incassato, come percentuale dell'affitto. È un accantonamento e non un'osservazione: un immobile affittato del tutto oggi non resterà tale, e il numero da usare è quello che l'edificio fa su qualche anno e non quello che sta facendo questo mese. Si applica al solo affitto.

Spese di gestione

Quanto costa far funzionare l'edificio: imposte sulla proprietà, assicurazione, amministrazione, riparazioni e manutenzione, le utenze a carico del proprietario, il giardino, il disinfestazione, il fondo che effettivamente alimenti. Esclude il mutuo, le imposte sul reddito e le migliorie patrimoniali. È la voce su cui le stime sbagliano più spesso, sia omettendo i fondi che prima o poi serviranno per il tetto sia includendo la ristrutturazione che aggiunge valore invece di mandare avanti l'immobile.

Servizio del debito annuo

Le rate del mutuo dell'anno, capitale e interessi insieme. Si sottrae per ultimo e a parte, così il pannello mostra sopra la linea la performance dell'immobile e sotto la linea la posizione di cassa del proprietario — due numeri che rispondono a domande diverse, e chi confronta due immobili vuole il primo prima del secondo.

Reddito operativo netto

Il reddito dell'immobile dopo lo sfitto e le spese di gestione, prima del finanziamento. È la cifra per cui un tasso di capitalizzazione divide il valore, ed è quella su cui un finanziatore dimensiona un prestito: per questo è definita allo stesso modo nelle regole di erogazione invece di essere lasciata a quello che capita di trovare nel foglio di calcolo di un venditore.

Reddito lordo effettivo

Affitto più altri ricavi meno la perdita per sfitto: quello che l'immobile può realisticamente aspettarsi di incassare nell'anno. È il denominatore dell'indice di spesa, e separarlo dall'affitto lordo è ciò che tiene l'indice dotato di senso.

Indice di spesa

Le spese di gestione come percentuale del reddito lordo effettivo, non dell'affitto e non del valore. Dice quanto di ogni euro incassato se ne va per mandare avanti l'edificio, ed è il modo più rapido di confrontare due immobili di dimensioni diverse — senza però dire nulla sul fatto che quelle spese siano spese bene.

Flusso di cassa dopo il servizio del debito

Quello che resta del reddito operativo netto una volta pagato il mutuo: la cassa ante imposte del proprietario per l'anno, prima dell'imposta sul reddito e prima di qualunque spesa in conto capitale. Un numero positivo qui su un immobile con reddito operativo netto negativo è impossibile, ed è il modo aritmetico di dire che il debito non può trasformare un edificio in perdita in uno redditizio — cambia solo chi assorbe la perdita.

Usala prima di comprare o vendere un immobile in affitto, quando ne confronti due, o quando verifichi i ricavi dichiarati di un annuncio contro le spese dichiarate — la cifra è l'input sia del tasso di capitalizzazione sia del moltiplicatore lordo dei canoni, e un venditore che fornisce un reddito operativo netto fornisce un numero che si può smontare. È anche ciò su cui un finanziatore sottoscriverà il prestito, quindi calcolarlo da solo è il modo per scoprire in anticipo dove sarà il disaccordo. Due avvertenze vanno tenute insieme a essa. La prima è che la risposta è un accantonamento, non un registro: sfitto e spese sono entrambe previsioni, e piccole variazioni dell'una o dell'altra spostano il risultato più dell'arrotondamento sul pannello. La seconda è che il reddito operativo netto non è una misura della bontà dell'investimento. Non dice nulla sul prezzo, nulla su come l'acquisto è stato finanziato e nulla sulla posizione fiscale del proprietario — un immobile può avere un reddito operativo netto sano ed essere comunque un cattivo acquisto al prezzo richiesto, che è una domanda per la pagina del tasso di capitalizzazione. Nota anche che i primi quattro input alimentano la metà superiore del pannello e il servizio del debito è l'unico che non tocca affatto il reddito operativo netto.

1. Il caso predefinito: 60.000 di affitti con uno sfitto del 5 per cento

   1. Perdita per sfitto: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3000
   2. Reddito lordo effettivo: 60.000 + 3000 − 3000 = 60.000
   3. Reddito operativo netto: 60.000 − 21.000 = 39.000
   4. Indice di spesa: 21.000 ÷ 60.000 × 100 = 35 per cento
   5. Flusso di cassa dopo il servizio del debito: 39.000 − 18.000 = 21.000

   Vale la pena di soffermarsi sulla seconda riga: gli altri ricavi di 3000 e lo sfitto di 3000 si annullano, quindi il reddito lordo effettivo è uguale all'affitto. È una coincidenza di questo esempio e non una regola — lo sfitto si applica al solo affitto, quindi un edificio senza altri ricavi incasserebbe 57.000, e uno con altri ricavi consistenti incasserebbe più del suo affitto.

2. Spese a 42.000: lo stesso edificio, gestione peggiore

   1. Perdita per sfitto: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3000
   2. Reddito lordo effettivo: 60.000 + 3000 − 3000 = 60.000
   3. Reddito operativo netto: 60.000 − 42.000 = 18.000
   4. Indice di spesa: 42.000 ÷ 60.000 × 100 = 70 per cento
   5. Flusso di cassa dopo il servizio del debito: 18.000 − 18.000 = 0

   Raddoppiare le spese rispetto al caso predefinito porta il reddito operativo netto da 39.000 a 18.000 — una caduta esattamente pari ai 21.000 di cui sono salite le spese, perché dal lato dei ricavi non si è mosso nulla — e raddoppia l'indice dal 35 al 70 per cento; l'ultima riga cade esattamente su zero. Quello zero è la parte utile dell'esempio: l'immobile produce ancora 18.000 sopra la linea, e il proprietario non incassa nulla, perché il mutuo se lo mangia tutto. Due cifre, due domande diverse, ed è esattamente per questo che la pagina le stampa entrambe.

3. Cifre scomode: 96.000 di affitti, sfitto dell'8 per cento, nessun altro ricavo

   1. Perdita per sfitto: 96.000 × 8 ÷ 100 = 7680
   2. Reddito lordo effettivo: 96.000 + 0 − 7680 = 88.320
   3. Reddito operativo netto: 88.320 − 30.000 = 58.320
   4. Indice di spesa: 30.000 ÷ 88.320 × 100 = 33,972 per cento, stampato come 33,97
   5. Flusso di cassa dopo il servizio del debito: 58.320 − 24.000 = 34.320

   L'indice di spesa qui è il motivo per cui esiste il denominatore. Rispetto all'affitto di 96.000 le stesse 30.000 di spese sembrerebbero il 31,25 per cento; rispetto a quello che l'immobile incasserà davvero sono il 33,97 per cento. Il secondo numero è quello onesto, perché le spese si pagano con il denaro incassato, e il denaro non incassato non è disponibile per pagarle.

4. Un piccolo edificio: 48.000 di affitti con un accantonamento del 6,25 per cento

   1. Perdita per sfitto: 48.000 × 6,25 ÷ 100 = 3000
   2. Reddito lordo effettivo: 48.000 + 6000 − 3000 = 51.000
   3. Reddito operativo netto: 51.000 − 30.000 = 21.000
   4. Indice di spesa: 30.000 ÷ 51.000 × 100 = 58,823 per cento, stampato come 58,82
   5. Flusso di cassa dopo il servizio del debito: 21.000 − 12.000 = 9000

   Qui gli altri ricavi sono il 12,5 per cento dell'affitto, che è realistico per un piccolo edificio con parcheggio e lavanderia, e sollevano il reddito lordo effettivo sopra l'affitto invece che sotto. Leggi la terza riga contro la prima: 51.000 incassati contro 48.000 di affitto sono un immobile il cui sfitto costa meno di quanto rendano gli altri ricavi, che è una posizione migliore di quanto suggerisca la cifra di affitto in vetrina.

5. Spese sopra i ricavi: 75.000 contro 60.000 di affitto

   1. Perdita per sfitto: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3000
   2. Reddito lordo effettivo: 60.000 + 3000 − 3000 = 60.000
   3. Reddito operativo netto: 60.000 − 75.000 = −15.000
   4. Indice di spesa: 75.000 ÷ 60.000 × 100 = 125 per cento
   5. Flusso di cassa dopo il servizio del debito: −15.000 − 0 = −15.000

   Qui non viene applicato alcun limite e la pagina stampa la perdita come una perdita: un reddito operativo netto negativo è quello che produce davvero un edificio con un anno di grandi riparazioni, un'imposizione pesante o uno sfitto prolungato, e un indice sopra il 100 per cento dice la stessa cosa dall'altro lato. Senza servizio del debito le due cifre negative sono uguali, che è il modo più chiaro per vedere che il finanziamento sta a valle di questo calcolo e non dentro di esso.

Ogni cifra che non sia quelle che hai digitato è un accantonamento, e il risultato ne eredita tutta l'incertezza in una volta sola. Lo sfitto è una previsione sul futuro, le spese sono un budget e non un registro, e un solo anno dell'una o dell'altra può non essere rappresentativo in entrambe le direzioni — un tetto nuovo non è annuale e un inquilino che resta cinque anni non è la media. La pagina inoltre non può dire se le spese elencate sono complete: il fondo che un edificio dovrebbe alimentare, la commissione di amministrazione che un proprietario che gestisce da sé non paga e le migliorie patrimoniali che prima o poi serviranno sono tutte facili da omettere, e ometterle alza il reddito operativo netto senza lasciare traccia. Nulla qui è un calcolo fiscale, quindi l'ammortamento, la deducibilità degli interessi e il trattamento di una perdita restano fuori, e il flusso di cassa mostrato è ante imposte e non al netto. E poiché l'output è un solo anno, non dice nulla su quello che succede dopo: crescita dei canoni, una surroga, una vendita, o il prezzo a cui l'una o l'altra avverrebbe. La cifra è un punto di partenza per quelle domande e non una risposta a esse.

Le rate del mutuo si tolgono prima del reddito operativo netto?

No, e tenerle fuori è ciò che rende utile la cifra. Il reddito operativo netto è quello che l'immobile produce prima del finanziamento, quindi un acquirente in contanti e uno indebitato guardano lo stesso numero per lo stesso edificio; le rate del prestito si sottraggono dopo, e quello che resta è il flusso di cassa dopo il servizio del debito. Le regole di erogazione tracciano la linea nello stesso punto, definendo il flusso di cassa netto come reddito operativo netto meno i fondi per migliorie patrimoniali invece che meno il mutuo. Se incorpori le rate nella cifra di reddito non puoi più confrontare due immobili, né distinguere se un risultato scarso venga dall'edificio o dal debito.

La percentuale di sfitto va applicata a tutti i ricavi?

Solo all'affitto. Un'unità vuota perde il suo affitto e non perde il posto auto, la lavanderia o il deposito che si affittano separatamente; applicare un tasso di sfitto anche a quelli sottostima i ricavi di un edificio che li ha. Questa pagina prende l'accantonamento sul solo reddito da affitti lordo e poi somma gli altri ricavi, ed è per questo che il reddito lordo effettivo può risultare superiore all'affitto quando gli altri ricavi sono maggiori della perdita per sfitto.

Che cosa conta come spesa di gestione?

I costi per mandare avanti l'immobile e fargli produrre affitto: imposte sulla proprietà, assicurazione, amministrazione, riparazioni e manutenzione, le utenze a carico del proprietario e i fondi accantonati per le sostituzioni che arriveranno di certo. Quello che non vi rientra: il mutuo, le imposte sul reddito e le migliorie che aggiungono valore invece di mantenerlo — una cucina nuova è capitale, un rubinetto riparato è una spesa. La distinzione non è pedante, perché una spesa in conto capitale contata come spesa fa sembrare l'immobile peggiore, mentre i fondi mai contati lo fanno sembrare migliore, ed entrambe le cose sono comuni.

L'indice di spesa può superare il 100 per cento?

Sì, e la pagina lo stamperà. Succede quando i costi di gestione dell'edificio superano tutto quello che l'edificio incassa, che è l'aspetto di un anno di grandi riparazioni o di uno sfitto lungo. L'indice non viene limitato al 100 per cento perché la situazione che descrive è reale, e una pagina che si fermasse al 100 per cento nasconderebbe proprio il caso in cui il numero vale più la pena di essere visto. Lo stesso vale per il reddito operativo netto stesso, che viene stampato come cifra negativa quando l'immobile perde denaro sopra la linea.

Un reddito operativo netto più alto è un investimento migliore?

Non da solo, perché nella cifra non c'è alcun prezzo. Un edificio che produce 60.000 è un acquisto migliore a un certo prezzo di un altro che ne produce 80.000 a un prezzo diverso, e il confronto fra i due è ciò a cui serve un tasso di capitalizzazione. Leggi il reddito operativo netto come la prima metà di quel confronto e il prezzo come la seconda, e diffida di una cifra presentata senza l'altra metà: il reddito di un immobile da solo non dice nulla sul fatto che il prezzo richiesto sia giusto.

In che cosa è diverso dal moltiplicatore lordo dei canoni e dal tasso di capitalizzazione?

Il moltiplicatore lordo dei canoni confronta un prezzo con l'affitto, e il tasso di capitalizzazione lo confronta con il reddito operativo netto che produce questa pagina. Le tre pagine quindi differiscono solo nel numeratore: lo stesso immobile passato per il moltiplicatore lordo dei canoni e per il tasso di capitalizzazione dà due numeri diversi, e la distanza fra loro è quanto costa far funzionare l'edificio. Calcolare il reddito operativo netto è il passaggio che rende i due confrontabili, ed è per questo che vale la pena farlo prima di entrambi gli altri.

• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income as rental income less vacancy and property operating expenses, and defines net cash flow as net operating income less reserves for capital improvements, which is where the line between the two figures is drawn — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including which costs of the property are deducted against the rent — Internal Revenue Service (United States)
• Net Income — the glossary definition of income after expenses, the sense in which a property's income has to be net of its operating costs before it is compared against anything — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)