Calcolatrice tasso capitalizzazione
Risultato
Tasso di capitalizzazione (%)
- Rapporto prezzo/reddito
- 16,67
- Valore al tasso di capitalizzazione obiettivo
- 750.000,00
- Scarto dal prezzo richiesto
- -25,00%
Il cap rate, o tasso di capitalizzazione, è il rendimento annuo che un immobile a reddito produce sul prezzo pagato per averlo, prima di qualsiasi mutuo: il reddito operativo netto diviso il valore dell'immobile, espresso in percentuale. Il numeratore conta più di quanto la formula lasci intendere. Deve essere reddito operativo netto — l'affitto realmente incassato, meno gli sfitti, meno le spese operative della gestione — perché un cap rate costruito sull'affitto lordo non è una stima più bassa o più alta della stessa cosa, è un altro numero che misura qualcos'altro. Inserisci il reddito operativo netto (NOI), il prezzo o il valore e il rendimento obiettivo che chiederesti, e questa pagina restituisce il tasso di capitalizzazione, il rapporto prezzo/reddito che implica, il valore che il tuo tasso obiettivo giustificherebbe e quanto il prezzo richiesto se ne allontana.
Quanto valgono 60.000 di reddito netto a sette tassi di capitalizzazione
| Tasso di capitalizzazione | Rapporto prezzo/reddito | Valore dell'immobile |
|---|---|---|
| 4 | 25 | 1500000 |
| 5 | 20 | 1200000 |
| 6 | 16.67 | 1000000 |
| 7 | 14.29 | 857142.86 |
| 8 | 12.5 | 750000 |
| 9 | 11.11 | 666666.67 |
| 10 | 10 | 600000 |
L'asse è il tasso di capitalizzazione perché è la domanda a cui questa tabella risponde: quanto vale questo reddito quando gli acquirenti vogliono un dato rendimento. Il reddito operativo netto resta fermo a 60.000 — il valore predefinito del calcolatore, quindi chi lascia quel campo com'è può far coincidere il tasso e riprodurre qualsiasi riga. Leggi la prima colonna contro l'ultima: al 4% gli stessi 60.000 giustificano 1.500.000, e al 10% ne giustificano 600.000. Dello stabile e degli inquilini non è cambiato nulla tra quelle due righe; è cambiato solo il rendimento che il mercato pretende, ed è tutto qui ciò che fa muovere i valori immobiliari. La colonna centrale è la stessa relazione invertita, e la sesta riga merita un secondo sguardo — 12,5 anni di reddito all'8% — perché è il rapporto che un annuncio cita più probabilmente per un immobile che il tasso definisce caro. Nessuna delle due colonne è un'opinione sulla giustezza del prezzo; entrambe sono l'aritmetica di un reddito e di un rendimento richiesto. Una nota sul formato: le celle numeriche della tabella sono stampate senza localizzazione — punto come separatore decimale, nessun separatore delle migliaia — mentre il testo di questa pagina e i passaggi degli esempi seguono la convenzione italiana, con la virgola per i decimali e il punto per le migliaia. Le due cose non coincidono, ed è voluto: non è un errore.
Formula
Tasso di capitalizzazione = reddito operativo netto ÷ valore dell'immobile × 100; rapporto prezzo/reddito = 100 ÷ tasso di capitalizzazione; valore al tasso di capitalizzazione obiettivo = reddito operativo netto ÷ (tasso di capitalizzazione obiettivo ÷ 100); scarto dal prezzo richiesto = (valore al tasso obiettivo − valore dell'immobile) ÷ valore dell'immobile × 100
- Reddito operativo netto (NOI)
- Un anno di affitto realmente incassato, meno gli sfitti, meno le spese operative dello stabile — imposte, assicurazione, gestione, manutenzione, utenze a carico del proprietario. Le rate del mutuo non si sottraggono, ed è proprio questo che rende il tasso confrontabile tra un acquirente in contanti e uno che si indebita. Inserire qui l'affitto lordo è l'errore più comune con questa cifra, e la pagina non ha modo di accorgersene.
- Valore dell'immobile o prezzo richiesto
- Il prezzo richiesto, oppure il valore che stai mettendo alla prova. È il denominatore, quindi stabilisce a che cosa il reddito viene rapportato: lo stesso stabile a due prezzi ha due tassi di capitalizzazione e solo uno dei due è l'opinione del mercato.
- Tasso di capitalizzazione obiettivo
- Il rendimento che ti servirebbe per comprare. Ribalta il calcolo: invece di chiedere quanto rende un prezzo, chiede quale prezzo il tuo rendimento richiesto giustificherebbe — la direzione più utile nel momento in cui decidi quanto offrire.
- Tasso di capitalizzazione
- Il reddito operativo netto in percentuale del valore, stampato con due decimali. È un'istantanea di un anno, senza cassa e senza debito: nessuno sconto, nessuna crescita degli affitti, nessuna rivendita. È ciò che lo rende confrontabile tra stabili diversi — ed è anche ciò che lo rende muto su tutto quello che viene dopo il primo anno.
- Rapporto prezzo/reddito
- Il reciproco del tasso di capitalizzazione, cioè il valore diviso il reddito: quanti anni del reddito netto attuale rappresenta il prezzo. I due si muovono in direzioni opposte, e il tasso del 10% è l'unico punto in cui capita che siano uguali — una coincidenza, non una regola.
- Valore al tasso di capitalizzazione obiettivo
- Quanto vale lo stesso reddito netto se un acquirente pretende il rendimento che hai indicato. È il prezzo che il reddito giustifica invece del prezzo richiesto, e la distanza tra i due è la trattativa.
- Scarto dal prezzo richiesto
- Di quanto il valore richiesto sta sopra o sotto quel valore giustificato, in percentuale. Uno scarto negativo significa che il prezzo richiesto è sotto quello che il tuo rendimento obiettivo giustifica, quindi supera la tua soglia; uno positivo significa che ti si chiede di accettare meno di quanto volevi.
Usala per confrontare immobili a reddito di prezzi diversi su un'unica scala, o per verificare se un prezzo richiesto regge rispetto al rendimento che ti serve. È un filtro di primo passaggio e non una valutazione: prende un anno di reddito come dato e chiede quanto vale quell'anno, quindi sta all'inizio, prima dei modelli pluriennali che provano a prevedere crescita degli affitti, sfitti e vendita. Due avvertenze che l'aritmetica non può darti. Il numeratore deve essere al netto delle spese operative: metterci l'affitto lordo produce un numero troppo alto e del tutto plausibile, e la pagina non lo segnalerà. E un tasso più alto non è la stessa cosa di un affare migliore: di solito significa che il mercato si aspetta meno da quell'immobile, per le sue condizioni, la sua posizione o i suoi inquilini, e tutto il senso di questa cifra è che quell'aspettativa se la porta dentro.
Esempi svolti
Il predefinito: 60.000 di reddito netto su un immobile da 1.000.000
- Tasso di capitalizzazione: 60.000 ÷ 1.000.000 = 6%
- Rapporto prezzo/reddito: 100 ÷ 6 = 16,67
- Valore a un obiettivo dell'8%: 60.000 ÷ 0,08 = 750.000
- Scarto dal prezzo richiesto: (750.000 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 = −25%
Leggi insieme le ultime due righe, perché lì c'è la decisione. L'immobile rende il 6% al prezzo richiesto; un acquirente che ha bisogno dell'8% pagherebbe solo 750.000 per lo stesso reddito, quindi il prezzo richiesto sta il 25% sopra quella soglia. Il rapporto è lo stesso fatto visto dall'altro lato — sedici anni e due terzi di reddito — ed è il numero che un venditore è più propenso a citare.
Lo stesso prezzo con il doppio del reddito
- Tasso di capitalizzazione: 120.000 ÷ 1.000.000 = 12%
- Rapporto prezzo/reddito: 100 ÷ 12 = 8,33
- Valore a un obiettivo dell'8%: 120.000 ÷ 0,08 = 1.500.000
- Scarto dal prezzo richiesto: (1.500.000 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 = 50%
Raddoppiare il reddito raddoppia il tasso di capitalizzazione e dimezza il rapporto, e rovescia lo scarto dal −25% al +50%: lo stesso prezzo richiesto ora sta ben sotto quello che un acquirente all'8% pagherebbe. Dello stabile non è cambiato nulla, e la lezione è questa: il tasso di capitalizzazione è una proprietà del reddito e del prezzo insieme, mai dello stabile da solo.
Numeri scomodi: 85.000 su 1.200.000, con obiettivo 7,5%
- Tasso di capitalizzazione: 85.000 ÷ 1.200.000 = 7,0833%, stampato come 7,08
- Rapporto prezzo/reddito: 100 ÷ 7,08 = 14,12
- Valore a un obiettivo del 7,5%: 85.000 ÷ 0,075 = 1.133.333,33
- Scarto dal prezzo richiesto: (1.133.333,33 − 1.200.000) ÷ 1.200.000 = −5,56%
Il rapporto è ricavato dal 7,08 arrotondato e non dal 7,0833, quindi dividere 100 per il tasso stampato riproduce esattamente il rapporto stampato. È voluto ed è la regola generale di questa pagina: ogni cifra del pannello si può ricontrollare a mano con le altre, senza scarti di ultima cifra da giustificare.
Una unità piccola: 24.000 su 300.000
- Tasso di capitalizzazione: 24.000 ÷ 300.000 = 8%
- Rapporto prezzo/reddito: 100 ÷ 8 = 12,5
- Valore a un obiettivo del 9%: 24.000 ÷ 0,09 = 266.666,67
- Scarto dal prezzo richiesto: (266.666,67 − 300.000) ÷ 300.000 = −11,11%
Un tasso dell'8% su un immobile da 300.000 e un tasso dell'8% su uno da 3.000.000 sono lo stesso numero e non lo stesso investimento: l'unità più piccola concentra lo stesso rendimento in molto meno capitale, e concentra allo stesso modo il rischio. Il tasso di capitalizzazione è nato per confrontare immobili di dimensioni diverse, e lo fa; non è nato per dirti se quel confronto è quello giusto da fare.
Un decimo di punto: 100 di reddito su un immobile da 1.000.000
- Tasso di capitalizzazione: 100 ÷ 1.000.000 = 0,01%
- Rapporto prezzo/reddito: 100 ÷ 0,01 = 10.000
- Valore a un obiettivo dell'8%: 100 ÷ 0,08 = 1250
- Scarto dal prezzo richiesto: (1250 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 = −99,88%
Questo è il tasso più piccolo che la pagina stampa, e segna un confine reale: un decimo di quel reddito arrotonderebbe a 0,00%, il cui reciproco non ha un valore finito, quindi la pagina segnala il problema invece di stampare un rapporto. Mostra anche perché vale la pena leggere la colonna dei rapporti: 0,01% e 10.000 anni di reddito sono la stessa affermazione, e solo la seconda è allarmante a colpo d'occhio.
Limiti
Questa è un'istantanea di un anno e non vede nulla oltre. Crescita degli affitti, sfitti che si muovono, un tetto da rifare, un inquilino che se ne va, il prezzo a cui l'immobile verrà alla fine venduto: qui non c'è niente di tutto questo, e su un orizzonte di dieci anni quelle cose di solito contano più del rendimento d'ingresso. Il finanziamento è escluso per scelta, ed è ciò che rende confrontabili due immobili, ma significa anche che la cifra non dice nulla sul rendimento del capitale che effettivamente metteresti: la leva alza il rendimento del capitale proprio quando il tasso di capitalizzazione supera il costo del debito e lo abbassa quando non lo supera, e questa pagina non può dirti in quale dei due casi ti trovi. Il reddito è preso come un'unica cifra certa mentre è una previsione, e il valore è preso come dato mentre è la cosa su cui si sta discutendo. Soprattutto, un tasso di capitalizzazione è l'opinione di un mercato espressa come numero: leggerlo come un verdetto invece che come un confronto è l'errore che questa cifra invita a fare, e il tasso di un singolo immobile dice molto poco senza l'intervallo a cui stanno trattando gli stabili simili dello stesso mercato.
Domande frequenti
- Devo usare l'affitto lordo o il reddito operativo netto?
- Il reddito operativo netto, sempre. L'affitto incassato non è il reddito che l'immobile produce: sfitti, imposte sulla proprietà, assicurazione, gestione, manutenzione e le utenze a carico del proprietario vengono prima, e un tasso costruito sulla cifra lorda è gonfiato esattamente di quanto valgono quelle spese. È l'errore che la pagina non può intercettare al posto tuo, perché una cifra di reddito plausibile produce una risposta plausibile. Se non hai ancora un valore netto, calcolalo prima di usare questa pagina invece di inserire l'affitto e correggere il risultato dopo.
- Le rate del mutuo si sottraggono dal reddito operativo netto?
- No. Il tasso di capitalizzazione ignora di proposito come è stato finanziato l'acquisto, così che un acquirente in contanti e uno indebitato guardino lo stesso numero per lo stesso stabile. Se sottrai la rata del mutuo ottieni un rendimento sul capitale proprio, che è una misura diversa e anch'essa utile — ma dipende dalle condizioni del tuo prestito e non dall'immobile, quindi non è confrontabile tra due acquirenti e cambia nel momento in cui rinegozi.
- Un tasso di capitalizzazione più alto è un investimento migliore?
- Non da solo, e questa è la lettura che più spesso viene sbagliata. Un tasso alto significa che il reddito costa poco rispetto al prezzo, il che può voler dire un vero affare oppure un mercato che si aspetta guai — un tetto vecchio, una zona debole, un inquilino in partenza. Il tasso è il riassunto che il mercato fa di tutto ciò che sa di quell'immobile, quindi uno insolitamente alto è più spesso una domanda da indagare che una risposta su cui agire. Confrontalo con quello a cui trattano gli stabili simili della zona, non con un numero che hai deciso in anticipo essere buono.
- A che cosa serve il rapporto prezzo/reddito?
- È lo stesso fatto nella direzione opposta. Un tasso di capitalizzazione è un rendimento e un rapporto è un numero di anni di reddito, e sono reciproci esatti, quindi nessuno dei due porta informazioni che l'altro non abbia. Il motivo per cui ci sono entrambi è che la gente li cita in contesti diversi — un rapporto è più comune in un annuncio di vendita, un tasso in una perizia — e averli tutti e due nel pannello significa che puoi seguire la conversazione in cui ti trovi senza convertire a mente. Occhio all'unica coincidenza: esattamente al 10% i due sono uguali, il che è un caso del sistema decimale e non una relazione su cui contare.
- E se il tasso di capitalizzazione viene zero?
- Succede quando il reddito è minuscolo rispetto al prezzo: cento di reddito su un milione di valore arrotonda a 0,01%, e un decimo di quello arrotonda a zero. Invece di stampare uno zero e un rapporto infinito, la pagina dice che il reddito è troppo piccolo rispetto al valore perché il rapporto abbia un valore finito. In pratica una cifra così bassa significa che uno dei due numeri è sbagliato: o al reddito manca la maggior parte dell'affitto, oppure il valore non è il prezzo di un immobile che produce reddito.
- In che cosa è diverso da un moltiplicatore lordo dei canoni?
- Solo nel numeratore, e quella è tutta la differenza. Il moltiplicatore lordo divide il prezzo per l'affitto lordo; il tasso di capitalizzazione lo divide per il reddito operativo netto. Poiché le spese sono sempre positive, la cifra netta è sempre più piccola, quindi il tasso di capitalizzazione è sempre un numero più basso del rendimento lordo sullo stesso immobile — e la distanza tra i due è esattamente quanto costa gestire lo stabile. Se hai entrambi, la differenza è una lettura rapida di quanto è caro far funzionare quell'immobile.
Riferimenti
- Net Income — the glossary definition of income after expenses, the sense in which a cap rate's numerator has to be net rather than gross rent; the glossary's net income also deducts tax, while a cap rate stops at operating expenses, before debt service and tax — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
- 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income as rental income less the vacancy and property operating expenses of the property: the costs that come out of the rent before it becomes net operating income, as distinct from the purchase price itself — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
- Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including the deductions that reduce gross rent to something closer to net income — Internal Revenue Service (United States)