Calcolatrice moltiplicatore lordo canoni

Canone annuo lordo = canone mensile × 12; moltiplicatore lordo canoni = prezzo dell'immobile ÷ canone annuo lordo; rendimento lordo = 100 ÷ moltiplicatore lordo canoni; valore a un moltiplicatore obiettivo = moltiplicatore obiettivo × canone annuo lordo

Prezzo dell'immobile

Il prezzo richiesto, o il prezzo che è stato pagato. È il numeratore e tutta la base del confronto, quindi deve essere lo stesso tipo di cifra da entrambi i lati di un confronto: un prezzo di listino contro un prezzo di rogito, o un prezzo che include le spese di chiusura contro uno che non le include, produrranno una differenza che non ha nulla a che vedere con gli immobili. Se il numero sia il prezzo richiesto o quello effettivo conta meno che essere coerenti nel suo uso.

Canone mensile lordo

Il canone incassato al mese, prima della sfitto, prima delle imposte, dell'assicurazione, dell'amministrazione e della manutenzione, e prima di qualsiasi mutuo. Lordo è la parola che conta: questa pagina è costruita sulla cifra come viene annunciata, ed è ciò che la rende veloce e ciò che la rende fuorviante se la si scambia per un profitto. In particolare la quota di sfitto è esclusa, quindi un immobile vuoto due mesi all'anno qui appare identico a uno sempre occupato.

Canone annuo lordo

La cifra mensile moltiplicata per dodici, stampata perché ogni altro numero del pannello è costruito su di essa e perché la moltiplicazione è il punto in cui si nasconderebbe un errore di annualizzazione. Dodici è una convenzione e non una misurazione: ignora il fatto che i canoni cambiano, che un mese può restare vuoto e che alcuni contratti fatturano diversamente, tutte cose che appartengono a un'analisi più completa.

Moltiplicatore lordo canoni

Il prezzo diviso per il canone annuo, stampato con due decimali. Più basso significa che l'immobile costa meno anni di canone, che è in genere ciò che un acquirente vuole, anche se un moltiplicatore basso e un buon investimento non sono la stessa affermazione: un immobile economico in una zona dove i canoni scendono è economico per una ragione. È il numero citato più spesso negli annunci e quello citato più spesso senza le spese che cambierebbero il quadro.

Rendimento lordo

Il reciproco del moltiplicatore, espresso in percentuale: il canone come quota del prezzo. Porta esattamente la stessa informazione del moltiplicatore e viene mostrato perché i due si usano in discorsi diversi: un rendimento è ciò che un acquirente in cerca di reddito confronta con un'obbligazione, un moltiplicatore è ciò che un annuncio dichiara. Attenzione all'unica coincidenza: a un moltiplicatore esattamente pari a 10 i due valgono entrambi 10 per cento, il che è una proprietà del sistema decimale e non un rapporto su cui contare.

Valore a un moltiplicatore obiettivo

Quanto lo stesso canone pagherebbe a un moltiplicatore che scegli tu, il che rovescia il calcolo da quanto rende un prezzo a quale prezzo giustifica il tuo standard. Inserisci il moltiplicatore che un acquirente in quel mercato paga di solito e la pagina restituisce il prezzo che il canone sostiene. È un campo e non un'affermazione: la pagina non ha alcuna opinione su quale sia il multiplo giusto, e un obiettivo di 15 applicato al canone predefinito dà 288.000 invece dei 300.000 richiesti.

Usalo come primo filtro quando un annuncio ha un prezzo e un canone e nient'altro, che è la situazione per cui è stato inventato. È veloce, non richiede ipotesi e ti dirà con una divisione se un immobile sta nella fascia in cui stai comprando o se ne è lontano di un ordine di grandezza. È utile anche per ridurre una lista lunga a una corta prima di spendere tempo sulle stime di spesa che un'analisi seria richiede. Dove non va usato è come verdetto. Non sa distinguere un immobile con il tetto nuovo da uno che va rifatto, un inquilino che paga il canone di mercato da uno che ne paga la metà, un mercato dove i canoni salgono da uno dove scendono, né un immobile con un inquilino da uno con dodici e il rischio di sfitto che comporta. Non dice nulla nemmeno sul finanziamento: due acquirenti che pagano lo stesso prezzo per lo stesso immobile, uno in contanti e uno con un mutuo, hanno lo stesso moltiplicatore lordo canoni e rendimenti completamente diversi. Il moltiplicatore lordo canoni è l'inizio di un'analisi di un immobile in affitto, e trattarlo come la sua conclusione è l'errore che invita a commettere.

1. Il caso predefinito: un immobile da 300.000 affittato a 1600 al mese

   1. Canone annuo lordo: 1600 × 12 = 19.200
   2. Moltiplicatore lordo canoni: 300.000 ÷ 19.200 = 15,625, stampato come 15,63
   3. Rendimento lordo: 100 ÷ 15,63 = 6,40 per cento
   4. Valore a un multiplo obiettivo di 15: 15 × 19.200 = 288.000

   L'immobile costa quindici anni e due terzi di canone, che è un rendimento lordo del 6,40 per cento, prima di una sola spesa. La quarta cifra è quella che porta una decisione: un acquirente che non paga più di quindici volte il canone valuta questo immobile 288.000 contro un prezzo richiesto di 300.000, quindi i due sono distanti del 4 per cento. Quello scarto è tutta la trattativa, ed è stato raggiunto senza sapere nulla dell'immobile oltre a due numeri.

2. Dove moltiplicatore e rendimento coincidono

   1. Canone annuo lordo: 2000 × 12 = 24.000
   2. Moltiplicatore lordo canoni: 240.000 ÷ 24.000 = 10,00
   3. Rendimento lordo: 100 ÷ 10,00 = 10,00 per cento
   4. Valore a un multiplo obiettivo di 10: 10 × 24.000 = 240.000

   Un moltiplicatore esattamente di 10 e un rendimento esattamente del 10 per cento, l'unico punto in cui i due numeri sono uguali, perché 100 diviso 10 fa 10. È un artefatto del contare per decine e non una regola: a un moltiplicatore di 8 il rendimento è 12,50 per cento, e a 12 è 8,33. Vale la pena vederlo una volta perché la coincidenza non venga scambiata per un rapporto. Qui anche il multiplo obiettivo coincide con quello effettivo, quindi il valore implicito è uguale al prezzo e non c'è nulla da negoziare.

3. La cucitura dell'arrotondamento: 144.120 contro 24.000 di canone

   1. Canone annuo lordo: 2000 × 12 = 24.000
   2. Moltiplicatore lordo canoni: 144.120 ÷ 24.000 = 6,005, stampato come 6,01
   3. Rendimento lordo: 100 ÷ 6,01 = 16,639, stampato come 16,64 per cento

   Questo caso sta esattamente sul confine dell'arrotondamento e mostra una scelta che la pagina fa deliberatamente: il rendimento è calcolato dal moltiplicatore così come è stampato, non dal prezzo e dal canone direttamente. Calcolarlo direttamente darebbe 16,65 per cento, un centesimo di punto più alto, perché 6,005 arrotondato per difetto sarebbe la lettura più naturale della divisione grezza. Ricavarlo dal 6,01 stampato significa che ogni cifra del pannello si può verificare a mano contro le altre: dividi 100 per il moltiplicatore mostrato e ottieni esattamente il rendimento mostrato. Il costo è che un immobile che sta esattamente sul confine riporta un rendimento distante un centesimo di punto da quello che il suo stesso prezzo e canone implicherebbero, che è il minore dei due errori con cui convivere.

4. Rimettendo dentro il multiplo stampato

   1. Canone annuo lordo: 1600 × 12 = 19.200
   2. Moltiplicatore lordo canoni: 300.000 ÷ 19.200 = 15,625, stampato come 15,63
   3. Rendimento lordo: 100 ÷ 15,63 = 6,40 per cento
   4. Valore a un multiplo obiettivo di 15,63: 15,63 × 19.200 = 300.096

   Il campo obiettivo è un input e non un'affermazione, e questo è che cosa significa in pratica: inserire il moltiplicatore che la pagina ha appena stampato non restituisce il prezzo da cui era partita, restituisce 300.096, cioè novantasei più del prezzo richiesto di 300.000. La differenza sono i due decimali scartati quando 15,625 è stato stampato come 15,63; moltiplicare all'indietro la cifra arrotondata propaga l'arrotondamento su 19.200. Non è un errore e la pagina non cerca di nasconderlo, ma è un promemoria del fatto che queste cifre sono comodità per confrontare immobili e non descrizioni esatte degli stessi.

5. Un rendimento che si arrotonda via del tutto

   1. Canone annuo lordo: 0,01 × 12 = 0,12
   2. Moltiplicatore lordo canoni: 1.000.000.000 ÷ 0,12 = 8.333.333.333,33
   3. Rendimento lordo: 100 ÷ 8.333.333.333,33 = 0,000000012, stampato come 0,00 per cento
   4. Valore a un multiplo obiettivo di 15: 15 × 0,12 = 1,8

   Un miliardo contro un canone di un centesimo al mese dà un moltiplicatore di oltre otto miliardi e un rendimento lordo che si arrotonda a 0,00 per cento. Il rendimento non manca, è più piccolo di un centesimo di punto: dividere 100 per il moltiplicatore dà circa 0,000000012. Il rapporto inverso vale la pena di notarlo a questo estremo: il moltiplicatore è il più grande che questa pagina stamperà e il rendimento il più piccolo, e sono due viste di un unico numero e non due risultati indipendenti.

Il moltiplicatore è lordo, e lordo è un limite reale e non un tecnicismo. Le imposte sugli immobili, l'assicurazione, le spese di amministrazione, la manutenzione, le utenze a carico del proprietario e lo sfitto escono tutti dal canone prima che il proprietario veda qualcosa, e nessuno di essi è al numeratore qui. Due immobili con lo stesso moltiplicatore possono differire della metà in ciò che rendono davvero, e la pagina non ha modo di mostrarlo. Il canone è preso come un'unica cifra mensile, il che significa che un immobile con un'unità vuota, un inquilino con un contratto sotto mercato o un canone che sale l'anno prossimo vengono tutti descritti come se nulla di tutto ciò fosse vero. Il finanziamento è escluso per scelta, quindi la cifra è confrontabile fra un acquirente in contanti e uno con un mutuo e al tempo stesso tace su quanto guadagnerebbe l'uno o l'altro sul proprio denaro. Il prezzo è preso come dato, quando nella maggior parte delle transazioni il prezzo è proprio la cosa che si negozia. Soprattutto, un moltiplicatore non ha un significato assoluto: ciò che conta come alto o basso dipende interamente dal mercato, dal costo prevalente del denaro, dalle attese sui canoni e da quanta parte dello stock locale sia posseduta da soggetti che non cercano affatto un rendimento. Confrontare un moltiplicatore con un numero che hai deciso in anticipo essere buono è il modo in cui questa misura viene usata male più spesso, ed è esattamente per questo che la pagina stampa l'obiettivo come un campo e non come una raccomandazione.

Devo usare il canone lordo o il reddito operativo netto?

Rispondono a domande diverse e la scelta dipende da cosa hai in mano. Il canone lordo è quello che l'annuncio ti dà e non richiede stime, quindi il moltiplicatore lordo canoni è lo strumento giusto per un primo passaggio su una lista lunga. Il reddito operativo netto richiede di conoscere le spese, e il tasso di capitalizzazione costruito su di esso è lo strumento giusto una volta che le hai. Il modo di sbagliare è mescolare i due: un moltiplicatore calcolato sul reddito netto sarà molto più basso di quello di mercato e un tasso di capitalizzazione calcolato sul canone lordo sarà molto più alto di quello di mercato. Se un annuncio dichiara sia un prezzo sia un moltiplicatore, controlla quale canone ha usato.

Qual è un buon moltiplicatore lordo canoni?

Non esiste una cifra universale, e qualsiasi numero specifico presentato come regola va guardato con sospetto. Ciò che conta come basso o alto dipende dal mercato, dai tassi di interesse, da quanto in fretta ci si aspetta che crescano i canoni e da quanta parte dello stock locale sia comprata da chi ci abita invece che da investitori. In un mercato dove gli investitori accettano un rendimento lordo del 4 per cento un moltiplicatore di 25 è normale; in uno dove ne vogliono il 10 sarebbe assurdo. L'unico confronto utile è con ciò a cui vengono effettivamente scambiati immobili simili nello stesso mercato, che è un'informazione che la pagina non può fornire.

Perché il moltiplicatore lordo canoni è lo stesso per un acquirente in contanti e per uno con un mutuo?

Perché il mutuo non compare da nessuna parte nel calcolo. Il prezzo è diviso per il canone, e nessuna delle due cifre cambia quando c'è un finanziamento, ed è proprio questo che rende la misura confrontabile fra due acquirenti che guardano lo stesso immobile a condizioni diverse. Il costo è che non dice nulla su quanto guadagni l'uno o l'altro. Un acquisto fortemente ipotecato può produrre un rendimento elevato sul capitale investito o nessun rendimento affatto a seconda del tasso, e il moltiplicatore è identico in entrambi i casi.

Lo sfitto viene sottratto prima della cifra del canone?

No. Il canone qui è lordo, cioè la cifra come appare in un annuncio o in un contratto, senza alcuna tolleranza per i mesi in cui l'unità resta vuota. Un immobile che sta sfitto due mesi all'anno appare quindi qui esattamente attraente quanto uno sempre affittato. Se vuoi che questo si rifletta, il modo onesto è inserire il canone che prevedi davvero di incassare nell'anno, diviso per dodici: così l'aritmetica di questa pagina resta intatta mentre l'input dice la verità.

Perché il rendimento non corrisponde sempre al prezzo diviso per il canone?

Perché è calcolato dal moltiplicatore così come è stampato e non dal prezzo e dal canone direttamente. Il moltiplicatore viene prima arrotondato a due decimali, e dividere 100 per quella cifra arrotondata può differire dal dividere il canone per il prezzo nell'ultimo centesimo di punto. La pagina fa questo scambio di proposito: significa che il rendimento sul pannello si può riprodurre a mano dal moltiplicatore mostrato accanto, mentre l'alternativa lascerebbe ogni cifra del pannello riprodurre tutte le altre tranne quella coppia.

In che cosa è diverso da un tasso di capitalizzazione?

Solo nel numeratore, e quella è tutta la differenza. Il moltiplicatore lordo canoni usa il canone lordo; il tasso di capitalizzazione usa il reddito operativo netto, cioè il canone dopo lo sfitto e le spese operative. Dato che le spese sono positive, il reddito netto è sempre più piccolo, quindi un tasso di capitalizzazione sembra sempre un numero più basso del rendimento lordo sullo stesso immobile, e lo scarto fra i due è esattamente quanto costa gestire l'edificio. Se hai entrambe le cifre, la dimensione di quello scarto è una lettura rapida di quanto sia caro far funzionare l'immobile.

Posso usare il moltiplicatore per valutare un immobile?

Solo nel senso circolare che ti dice quanto paga un canone a un multiplo che hai scelto tu. Il moltiplicatore non ti dice quanto vale un edificio; ti dice quanto costa rispetto al suo canone, e trasformarlo in un valore richiede di conoscere il multiplo che il mercato paga, che è proprio il numero che stavi cercando. Quello che può legittimamente fare è permetterti di applicare un multiplo di mercato a un canone, oppure di confrontare il multiplo che chiede un venditore con l'intervallo che hai osservato altrove, e sono operazioni utili purché la cifra di mercato venga da qualche parte di reale.

• Glossary: Net Income — the definition of income after expenses, which is what a gross rent figure is not, and the reason the two property measures on this site differ — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Glossary: Operating Expenses — the costs of running a property that a gross rent multiplier leaves in the numerator, from taxes and insurance to management and maintenance — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Publication 527 (2024), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including the deductions that separate gross rent from what the owner keeps — Internal Revenue Service (United States)