Calcolatrice LTV

Rapporto prestito-valore = importo del prestito ÷ valore dell'immobile × 100; capitale proprio = valore dell'immobile − importo del prestito; percentuale di capitale proprio = 100 − rapporto prestito-valore; prestito massimo al rapporto obiettivo = valore dell'immobile × rapporto obiettivo ÷ 100

Importo del prestito

Il mutuo garantito dall'immobile, o l'importo richiesto. È l'intera estensione di credito contro quel valore, quindi una seconda ipoteca o una linea di credito ipotecaria sullo stesso immobile ci rientrano: le due insieme sono ciò che il valore sta portando, e un rapporto costruito sul solo primo mutuo sottostima la leva.

Valore dell'immobile

Il prezzo che si sta pagando o il valore periziato, a seconda della domanda che stai facendo. Il perito di un finanziatore lo fissa per una richiesta e la risposta è un fatto sul fascicolo; un acquirente che confronta due offerte usa il prezzo, e la risposta è un fatto sull'operazione. Lo stesso prestito contro due valori dà due rapporti diversi, e solo uno dei due è quello che userà il finanziatore.

Rapporto obiettivo

Il rapporto prestito-valore sotto cui vorresti restare, sia perché te l'ha indicato un finanziatore sia perché è la linea che ti sei dato. Ribalta il calcolo: invece di misurare un prestito esistente, chiede quanto grande è il prestito che quel valore sopporta alle tue condizioni, che è la direzione che ti serve prima di fare un'offerta.

Rapporto prestito-valore

Il prestito come percentuale del valore, stampato con due decimali. Più alto significa più denaro preso in prestito sullo stesso immobile, e quindi meno spazio perché il prezzo cali prima che il prestito vada sott'acqua. Non è un verdetto sulla saggezza del debito: lo stesso rapporto è prudente su un immobile e imprudente su un altro, e questa pagina non ha un campo per la differenza.

Capitale proprio

La parte di valore che non è presa in prestito: valore meno prestito. È una sottrazione e non una stima di mercato, quindi diventa negativo quando il prestito supera il valore, che è esattamente l'aspetto di un immobile sott'acqua visto da questo lato del tavolo, e stamparlo così è più utile che nasconderlo.

Percentuale di capitale proprio

La stessa cifra in percentuale, e deliberatamente il complementare del rapporto stampato invece di una divisione indipendente: le due sommano sempre esattamente a 100, così chi ne ha una non deve mai chiedersi quale dei due numeri arrotondati abbia usato il pannello.

Prestito massimo al rapporto obiettivo

Il prestito più grande che il valore sopporta se resti al tuo obiettivo: valore per rapporto obiettivo. Trasforma l'obiettivo da vincolo in un numero da portare a un finanziatore o in un'offerta, e confrontato con l'importo del prestito dice in una sola cifra se l'operazione che hai davanti sta dentro la regola che ti sei dato.

Usalo prima di una richiesta di mutuo per vedere quanto sopporterebbe un immobile alle condizioni che vuoi, e dopo per controllare se un rapporto citato corrisponde ai numeri che ti sono stati dati: citare un rapporto che non discende dal prezzo e dal prestito è abbastanza comune perché valga la pena fare l'aritmetica. È anche il primo filtro giusto quando un valore è incerto: il rapporto si muove con il valore, quindi vederlo su alcuni valori plausibili ti dice quanto la risposta dipenda da una perizia che non hai ancora avuto. La distinzione che conta su questa pagina è che un rapporto prestito-valore è una misura, non un test di conformità. Non c'è nessuna soglia dentro, e questa pagina non sa se il denaro è per una prima casa, per un immobile da affittare o per una surroga; una certa cifra può essere banale su un prestito e venire rifiutata di netto su un altro. Se la domanda che hai davvero è quanto denaro ti serve al rogito, quella è la faccia complementare dello stesso rapporto, e la pagina dell'anticipo risponde direttamente. I quattro risultati qui condividono due input, quindi nessuno di essi è indipendente dagli altri: muovi il valore e il rapporto, il capitale proprio, la percentuale e il prestito massimo si muovono insieme.

1. Il caso predefinito: un prestito di 240.000 su un immobile da 300.000

   1. Rapporto: 240.000 ÷ 300.000 = 0,8, quindi 80 per cento
   2. Capitale proprio: 300.000 − 240.000 = 60.000
   3. Percentuale di capitale proprio: 100 − 80 = 20 per cento
   4. Prestito massimo al rapporto obiettivo dell'80 per cento: 300.000 × 0,8 = 240.000

   L'ultima riga che cade esattamente sull'importo del prestito è la coincidenza utile di questo esempio: un prestito all'80 per cento su un valore con un obiettivo dell'80 per cento sta proprio sulla linea invece che sotto, senza alcun margine. Leggi il capitale proprio come la risposta alla domanda vera: 60.000 è quanto l'immobile dovrebbe perdere, in denaro, prima che il prestito smetta di essere coperto.

2. Un prestito al novanta per cento: 360.000 su 400.000

   1. Rapporto: 360.000 ÷ 400.000 = 90 per cento
   2. Capitale proprio: 400.000 − 360.000 = 40.000
   3. Percentuale di capitale proprio: 100 − 90 = 10 per cento
   4. Prestito massimo al rapporto obiettivo dell'80 per cento: 400.000 × 0,8 = 320.000

   Confronta qui il prestito con il suo stesso obiettivo: 360.000 presi in prestito dove l'obiettivo ne consente 320.000, quindi l'operazione sta 40.000 sopra la linea. Questo confronto è la ragione per cui entrambe le cifre sono sul pannello, ed è quello che un venditore non farà mai per te: il rapporto del 90 per cento è allarmante solo rispetto a qualcosa, e il prestito massimo fornisce quel qualcosa.

3. Un rapporto scomodo: 133.340 su 400.000

   1. Rapporto: 133.340 ÷ 400.000 = 33,335 per cento, stampato come 33,34
   2. Capitale proprio: 400.000 − 133.340 = 266.660
   3. Percentuale di capitale proprio: 100 − 33,34 = 66,66 per cento
   4. Prestito massimo al rapporto obiettivo dell'80 per cento: 400.000 × 0,8 = 320.000

   La percentuale di capitale proprio è il complementare del rapporto stampato, non una seconda divisione, e questo è il caso in cui la differenza si vede: dividere 266.660 per 400.000 dà 66,665 per cento, che da solo si stamperebbe come 66,67, mezzo centesimo lontano dal 66,66 che il pannello mostra. Il complementare è stato scelto perché le due percentuali sul pannello sommino sempre esattamente a 100.

4. Prendere in prestito più di quanto l'immobile valga: 260.000 su 240.000

   1. Rapporto: 260.000 ÷ 240.000 = 108,333 per cento, stampato come 108,33
   2. Capitale proprio: 240.000 − 260.000 = −20.000
   3. Percentuale di capitale proprio: 100 − 108,33 = −8,33 per cento
   4. Prestito massimo al rapporto obiettivo dell'80 per cento: 240.000 × 0,8 = 192.000

   Un rapporto sopra il 100 per cento non è un errore e la pagina non lo tratta come tale: è l'aspetto di un immobile comprato senza anticipo e poi calato di valore, e il capitale proprio negativo è l'aritmetica onesta. Qui nulla viene limitato, perché lo stato che descrive è reale e una pagina che si rifiutasse di stamparlo nasconderebbe il caso in cui il numero conta di più.

5. Un rapporto basso e un obiettivo più basso: 180.000 su 450.000, puntando al 75 per cento

   1. Rapporto: 180.000 ÷ 450.000 = 40 per cento
   2. Capitale proprio: 450.000 − 180.000 = 270.000
   3. Percentuale di capitale proprio: 100 − 40 = 60 per cento
   4. Prestito massimo al rapporto obiettivo del 75 per cento: 450.000 × 0,75 = 337.500

   Qui l'obiettivo è più largo dell'operazione effettiva: il valore sopporterebbe 337.500 ma solo 180.000 sono presi in prestito, quindi il margine è 157.500. Un mutuatario in questa posizione non è a corto di capitale proprio: le stesse cifre sono quelle che un finanziatore guarda per una linea di credito ipotecaria, dove la domanda smette di essere quanto è stato preso in prestito e diventa quanto altro si potrebbe prendere.

Il valore in questo calcolo è un unico numero che sta al posto di un intervallo. Una perizia è un'opinione con una data sopra, i prezzi di vendita si muovono, e una ristrutturazione o un brutto anno per il mercato locale possono spostare la cifra più della differenza fra una fascia di finanziamento e la successiva; il rapporto vale quanto il valore che ci è entrato. L'importo del prestito è preso come dato, quindi tutto ciò che cambia quanto si deve davvero è invisibile qui: un periodo di sola quota interessi, uno stato di avanzamento lavori non ancora erogato del tutto, o una seconda ipoteca che verrà aperta più avanti. Neanche del mutuatario c'è nulla in pagina, e in pratica un finanziatore pesa reddito, storia creditizia, riserve e tipo di immobile insieme al rapporto, a volte rifiutando un prestito che passa su questa sola misura. Il trattamento regolamentare è deliberatamente assente: i limiti di vigilanza variano per categoria di prestito e per istituto, sono pavimenti per i finanziatori più che diritti per i mutuatari, e lo stesso rapporto può essere ordinario in un prodotto e fuori da una linea guida in un altro. Soprattutto, il rapporto non dice nulla sul fatto che il prezzo sia buono, che è una domanda diversa con una pagina diversa.

L'80 per cento è una regola o solo una convenzione?

È una convenzione più che una regola, e la differenza conta quando ti senti dire che un prestito non si può fare. I limiti di vigilanza che compaiono negli standard di erogazione per le banche sono fissati per categoria di prestito immobiliare, e per gli immobili migliorati e per la costruzione residenziale da una a quattro famiglie la cifra è l'85 per cento, non l'80. Per i mutui permanenti e per i prestiti su capitale proprio di un'abitazione occupata dal proprietario da una a quattro famiglie quegli stessi standard non fissano alcun limite, e richiedono invece un rafforzamento del credito come l'assicurazione sul mutuo quando il rapporto raggiunge il 90 per cento all'erogazione. Quello che i mutuatari incontrano come 80 per cento è una convenzione di mercato sovrapposta da finanziatori, assicuratori e agenzie che acquistano i prestiti, e cambia con il prodotto, con l'immobile e con il mutuatario.

Quale valore devo usare, il prezzo o la perizia?

Per la decisione di un finanziatore la perizia, perché è la cifra su cui girerà l'analisi ed è quella scritta nel fascicolo. Per un tuo confronto fra due immobili o due offerte il prezzo, perché è quello che pagheresti davvero e quello che sarebbe davvero il tuo capitale proprio. I due possono differire, e quando differiscono è il più piccolo a governare quanto si può prendere in prestito: una perizia sotto il prezzo concordato significa che lo stesso prestito produce un rapporto più alto, e la differenza deve venire da qualche parte: più contanti, un prezzo più basso, o nessuna operazione.

Una seconda ipoteca conta nel rapporto?

Conta nel senso che entrambi i prestiti sono garantiti dallo stesso immobile e il valore li sta portando insieme, ed è per questo che gli standard di erogazione dicono che il totale di tutte le ipoteche di grado superiore va incluso quando si calcola il rapporto. Quello che i vari finanziatori fanno di quell'indicazione varia, ed è normale vedere un rapporto di primo mutuo citato da solo per un acquisto e un rapporto combinato citato quando si aggiunge una linea di credito ipotecaria. L'aritmetica di questa pagina è la versione combinata: metti l'intera estensione di credito nel campo del prestito, oppure starai misurando meno di quanto l'immobile porti davvero.

A che cosa serve la cifra del prestito massimo?

Trasforma l'obiettivo da vincolo in un importo. Un rapporto ti dice se un'operazione sta dentro; un importo massimo di prestito ti dice la più grande operazione che starebbe dentro, che è il numero che ti serve quando sei tu a scegliere un prezzo o un anticipo. Confrontarlo con l'importo del prestito è la versione più rapida dell'intero calcolo: sopra, e il prestito non rispetta il tuo obiettivo; sotto, e hai margine; uguale, e sei esattamente sulla linea.

Il rapporto cambia dopo che il prestito è stato erogato?

Il rapporto scritto all'erogazione non cambia, perché il prestito e il valore in quel momento sono fatti fissi. Quello che cambia è il valore dell'immobile, e il rapporto ricalcolato su un valore corrente è una misura diversa con un nome diverso: la versione marked-to-market. Quella cifra ricalcolata è ciò che conta se stai valutando una surroga o se l'immobile deve essere venduto, ed è deliberatamente non la cifra che questa pagina stampa: mescolare le due produce un numero che non appartiene a nessun momento in particolare.

Quanto capitale proprio mi serve perché il prestito sia sicuro?

Non esiste un livello di capitale proprio che da solo renda sicuro un prestito, che è la risposta onesta e anche la ragione per cui la pagina non ha nessuna soglia dentro. Il capitale proprio è il cuscinetto contro un calo del valore, quindi averne di più protegge meglio da quel singolo rischio, ma non dice nulla sulla capacità del mutuatario di continuare a pagare, su quanto varrà l'immobile fra cinque anni o su quanto costa venderlo. Leggi il rapporto come una misura fra le altre e non come un giudizio, e tratta un rapporto alto come una domanda da fare invece che come una conclusione.

• 12 CFR Part 34, Real Estate Lending and Appraisals, Appendix A to Subpart D — defines loan-to-value ratio, fixes it at the time of loan origination, requires senior liens to be included, and sets the supervisory loan-to-value limits by category of real estate loan — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — the mark-to-market treatment, where the same loan is re-measured against the current value of the property rather than the value at origination — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 936 (2025), Home Mortgage Interest Deduction — how a loan secured by a home is split between acquisition debt and home equity debt, which is the distinction that decides what a second loan against the same property is — Internal Revenue Service (United States)