Qual è un buon rapporto debito-reddito?

Non c'è una risposta unica, perché le linee le fissano gli istituti e i programmi, non la legge. I punti di riferimento usati qui sono il 36%, il 45% e il 50% del reddito lordo mensile per le obbligazioni mensili totali, e vengono dalla guida di sottoscrizione di un solo istituto. Un rapporto sotto la linea più bassa è la posizione più sicura; sopra quella più alta, un'approvazione automatica diventa improbabile.

Qual è la differenza tra il rapporto front-end e il rapporto back-end?

Il rapporto front-end è la casa divisa per il reddito, il rapporto back-end è tutto il resto diviso per lo stesso reddito. Su 7000 di reddito con 1800 di casa e 650 di altri debiti sono il 25,7% e il 35%. Il motivo per cui vengono riportati entrambi è che un nuovo prestito auto sposta il secondo e non il primo, che è esattamente la distinzione che fa una banca.

Perché qui non c'è una soglia del 43%?

Perché non è documentabile. Il 43% che si cita ovunque non compare nella regola sulla capacità di rimborso, e una soglia di cui non si trova l'ente che l'ha emessa non finisce su una pagina. Le tre linee mostrate sono citate parola per parola dalla guida di sottoscrizione indicata qui sotto, insieme alle condizioni che valgono per ciascuna.

Meglio il reddito lordo o lo stipendio netto?

Il reddito lordo, prima delle imposte, perché è quello per cui dividono le banche. Usare lo stipendio netto rende ogni rapporto di questa pagina circa un terzo più alto del numero che una banca calcolerebbe sugli stessi debiti, ed è il motivo più comune per cui la stima di una famiglia esce peggiore di quella che le viene proposta.

Estinguere una carta di credito migliora il rapporto?

Migliora togliendo la rata mensile dal numeratore, non riducendo il saldo. Chiudere un prestito a rate ne elimina l'intera rata, che è l'effetto singolo più grande disponibile; chiudere una carta elimina solo il minimo che veniva contato, che è molto più piccolo. Chiudere il conto di per sé non cambia nulla.

Un margine negativo è un errore?

No: significa che quella soglia è già superata. Il secondo esempio ha un margine di −330 rispetto alla linea più bassa e di 300 rispetto a quella centrale. Un valore negativo non è nemmeno una previsione di rifiuto: la stessa famiglia può stare comodamente dentro i limiti di un altro programma, perché le linee non sono una sola linea.

Calcolatrice del rapporto debito-reddito

Risultato

35,0%

Rapporto debiti totali/reddito

Rapporto rata abitativa/reddito: 25,7%
Debiti mensili totali: 2450,00
Margine residuo sotto il 36%: 70,00
Margine residuo sotto il 45%: 700,00
Margine residuo sotto il 50%: 1050,00

L'aritmetica di questa pagina sono tre divisioni, e puoi farle tutte a mano. Quello che non puoi fare a mano è sapere dove sono le soglie, ed è per questo che la pagina esiste. I rapporti usati sono due. Il rapporto front-end è la rata della casa divisa per il reddito lordo mensile: 1800 di casa su 7000 di reddito fanno il 25,7%. Il rapporto back-end divide per lo stesso reddito tutto il resto, compresa la rata dell'auto, il prestito studentesco, i minimi delle carte e gli eventuali assegni di mantenimento: aggiungendone 650 si arriva al 35%. Vengono mostrati entrambi perché le banche li citano entrambi, e perché rispondono a domande diverse: il primo dice se la rata della casa è sostenibile da sola, il secondo se lo è l'insieme delle obbligazioni. Poi ci sono le soglie, ed è la parte da leggere con attenzione. Su un reddito di 7000 le tre linee stanno a 2520, 3150 e 3500 di debito mensile totale, quindi i 2450 attuali lasciano 70 di margine prima della prima, 700 prima della seconda e 1050 prima della terza. Quei tre numeri vengono dalla guida di sottoscrizione di un singolo istituto, non da una legge, e non sono nemmeno la stessa linea per lo stesso mutuatario: la più bassa vale quando il prestito viene valutato a mano, quella centrale vale per un prestito valutato a mano che rispetta requisiti aggiuntivi di merito di credito e di riserve, e la più alta vale per i prestiti passati dal sistema di valutazione automatica. Programmi, istituti e tipi di prestito diversi le spostano ancora. La pagina non dice se una banca ti approverà, perché quello dipende anche dal merito di credito, dalle riserve e dall'anticipo. Dice quanto sei lontano dalle soglie di riferimento di cui tutti discutono, nelle unità che quella discussione usa. I due rapporti vengono citati insieme come rapporto debito-reddito, o DTI (debt-to-income), e pesano sulla concessione di un mutuo più di qualunque altro numero tu possa mettere in una domanda. Un dettaglio inganna più di tutti gli altri: il denominatore è il reddito lordo, prima delle imposte, e usare lo stipendio netto alza ogni rapporto di circa un terzo. Se i tuoi numeri sembrano peggiori del previsto, controlla prima quello.

7000 di reddito lordo mensile, e le tre soglie applicate

Soglia (%)	Debito massimo	Margine
36	2520	70
45	3150	700
50	3500	1050

Le obbligazioni mensili attuali sono 2450, quindi la terza colonna è quello che resta di ciascuna linea. Leggila come tre risposte diverse alla stessa domanda, perché è quello che è: 70 di spazio rispetto alla linea del 36% significano che una sola obbligazione mensile in più, di qualunque importo, ti porta oltre, mentre 1050 rispetto alla linea del 50% sono un margine reale. Le soglie non sono gradini di un'unica scala da salire: appartengono a modi diversi di valutare lo stesso prestito, quindi quale linea ti riguarda dipende da come il prestito viene valutato, non da quanto guadagni. È per questo che la tabella ha tre righe invece di una, e che la pagina non ti dice se sei idoneo.

Formula

Rapporto front-end = rata della casa ÷ reddito lordo mensile. Rapporto back-end = (rata della casa + altre rate di debito mensili + la rata di un eventuale nuovo debito richiesto) ÷ reddito lordo mensile. Margine su ciascuna soglia = (soglia × reddito lordo mensile) − obbligazioni di debito mensili totali.

I: Reddito lordo mensile, prima delle imposte
H: Rata della casa: l'affitto o la rata attuale del mutuo
D: Altre rate di debito mensili: prestiti a rate, prestiti studenteschi, minimi delle carte, assegni di mantenimento
P: La rata di un debito per cui si sta facendo domanda, che entra solo nel rapporto back-end
R: Rapporto back-end: obbligazioni mensili totali divise per il reddito lordo mensile
G: Margine su una data soglia, nella stessa unità del reddito

Usala prima di presentare la domanda, e di nuovo dopo ogni cambiamento che sposta i numeri, perché sia il rapporto sia il margine intorno a esso sono cose che puoi modificare di proposito. Tre mosse abbassano il rapporto back-end e non sono ugualmente facili: estinguere un debito a rate toglie del tutto la sua rata dal numeratore, ed è l'effetto singolo più grande disponibile; guadagnare di più sposta il denominatore; e accendere una nuova rata sposta il numeratore nella direzione sbagliata. I margini sono il risultato pratico: 70 di spazio rispetto alla linea più bassa sono un avvertimento, perché una sola nuova obbligazione mensile di qualunque importo ti porta oltre, mentre 1050 rispetto a quella più alta sono il margine che conta davvero se il prestito passa dalla valutazione automatica. La pagina è utile anche al contrario, per decidere se accendere un debito: una rata auto da 400 su un reddito di 7000 porta il rapporto dal 35% al 40,7% e trasforma i 70 di margine in un disavanzo di 330. Nulla di tutto questo dice se sarai approvato, e nulla di tutto questo è il modello effettivo della tua banca: quello che conta è il modello della tua banca.

Esempi svolti

7000 di reddito, 1800 di casa e 650 di altri debiti
1. Obbligazioni mensili totali: 1800 + 650 = 2450
2. Rapporto front-end: 1800 ÷ 7000 = 25,7%
3. Rapporto back-end: 2450 ÷ 7000 = 35%
4. La soglia più bassa applicata a 7000 è il 36%, cioè 2520 di debito
5. Margine rispetto a essa: 2520 − 2450 = 70
6. Le altre due soglie sono il 45% e il 50%, cioè 3150 e 3500, che lasciano 700 e 1050
Il caso predefinito, e quello che mostra perché vengono stampati due rapporti invece di uno: la rata della casa sembra comoda al 25,7%, e l'insieme delle obbligazioni è vicino alla soglia più bassa al 35%. Entrambe le letture sono corrette e parlano di cose diverse. Il numero su cui soffermarsi è il margine di 70: con questo reddito, una sola obbligazione mensile in più, di qualunque importo, porta il rapporto back-end sopra la linea più bassa, mentre le linee centrale e alta restano lontane.
La stessa famiglia che accende una rata da 400 al mese
1. La rata del nuovo debito entra solo nel rapporto back-end
2. Obbligazioni mensili totali: 1800 + 650 + 400 = 2850
3. Il rapporto front-end resta 25,7%, perché la rata della casa non è cambiata
4. Rapporto back-end: 2850 ÷ 7000 = 40,7%
5. Margine rispetto alla linea del 36%: 2520 − 2850 = −330, quindi quella linea è superata
6. Margine rispetto alle linee del 45% e del 50%: 300 e 650
Qui succedono due cose e solo una è ovvia. La prima è che il rapporto back-end passa dal 35% al 40,7% mentre il rapporto front-end non si muove di un punto: è esattamente il motivo per cui i due vengono riportati separatamente, visto che un prestito per l'auto non tocca la rata della casa. La seconda è il segno del primo margine: −330 non è un errore e non è zero, dice che la linea più bassa è già alle spalle. Un prestito approvato a mano, senza i requisiti aggiuntivi di merito di credito e di riserve, fallirebbe in quel punto; lo stesso prestito passato dalla valutazione automatica ha ancora 650 di spazio. Stessa famiglia, stessi debiti, due risposte diverse, perché le linee non sono una sola linea.
2400 di casa su 6000 di reddito, senza altri debiti
1. Obbligazioni mensili totali: 2400, tutte di casa
2. Rapporto front-end: 2400 ÷ 6000 = 40%
3. Rapporto back-end: gli stessi 2400, quindi anche 40%
4. I due rapporti coincidono ogni volta che non ci sono altri debiti
5. Margine rispetto alla linea del 36%: 2160 − 2400 = −240
6. Margine rispetto alle linee del 45% e del 50%: 300 e 600
Il caso che separa i due rapporti rendendoli identici. Senza altri debiti il rapporto back-end è il rapporto front-end, e vale la pena vederlo una volta: mostra che il secondo rapporto non è una misura diversa, è la stessa misura con più voci aggiunte al numeratore. Isola anche quanto può consumare da sola una rata della casa. Il 40% del reddito lordo che va in casa supera la linea più bassa e sta comodamente dentro le due più alte: con questo reddito il vincolo è la rata della casa stessa, e nessuna estinzione di altri debiti la sposta di un solo punto.

Limiti

Le tre soglie di questa pagina vengono dalla guida di sottoscrizione di un solo istituto, e quell'istituto è Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), un'impresa sponsorizzata dallo Stato negli Stati Uniti che stabilisce le regole per i mutui che acquista. Non sono un limite di legge da nessuna parte, non sono le uniche soglie in uso e non sono le soglie che applica la tua banca: il sistema di valutazione automatica ha le sue, i programmi di prestito garantiti dallo Stato come FHA (Federal Housing Administration), VA e USDA hanno le loro, e gli istituti che tengono i prestiti nel proprio bilancio ne hanno altre ancora. Trattale come punti di riferimento, non come regole. Nulla qui dice se saresti approvato, perché l'approvazione dipende anche dal merito di credito, dalle riserve di liquidità, dall'anticipo, dal tipo di immobile e dalla propensione al rischio dell'istituto, e nessuna di queste cose compare in un rapporto. Il campo della rata della casa accetta un solo numero, e la situazione in cui un nuovo mutuo sostituisce l'affitto invece di aggiungersi a esso è quella che quel campo non sa esprimere: inserisci la rata che avresti, non entrambe. Le altre rate vengono contate solo dove sono davvero debiti: l'affitto, le utenze, il telefono e le assicurazioni non lo sono, e metterli al numeratore gonfia il rapporto. Gli assegni di mantenimento qui sono trattati come debito, mentre una banca può invece dedurli dal reddito, e sulle stesse cifre ottiene una risposta diversa. Il campo della nuova rata copre una sola nuova obbligazione, quindi più di una va sommata a mano. E il denominatore è il reddito lordo, prima delle imposte: il modo più comune in cui questi rapporti escono troppo alti è inserire lo stipendio netto.

Domande frequenti

Qual è un buon rapporto debito-reddito?: Non c'è una risposta unica, perché le linee le fissano gli istituti e i programmi, non la legge. I punti di riferimento usati qui sono il 36%, il 45% e il 50% del reddito lordo mensile per le obbligazioni mensili totali, e vengono dalla guida di sottoscrizione di un solo istituto. Un rapporto sotto la linea più bassa è la posizione più sicura; sopra quella più alta, un'approvazione automatica diventa improbabile.
Qual è la differenza tra il rapporto front-end e il rapporto back-end?: Il rapporto front-end è la casa divisa per il reddito, il rapporto back-end è tutto il resto diviso per lo stesso reddito. Su 7000 di reddito con 1800 di casa e 650 di altri debiti sono il 25,7% e il 35%. Il motivo per cui vengono riportati entrambi è che un nuovo prestito auto sposta il secondo e non il primo, che è esattamente la distinzione che fa una banca.
Perché qui non c'è una soglia del 43%?: Perché non è documentabile. Il 43% che si cita ovunque non compare nella regola sulla capacità di rimborso, e una soglia di cui non si trova l'ente che l'ha emessa non finisce su una pagina. Le tre linee mostrate sono citate parola per parola dalla guida di sottoscrizione indicata qui sotto, insieme alle condizioni che valgono per ciascuna.
Meglio il reddito lordo o lo stipendio netto?: Il reddito lordo, prima delle imposte, perché è quello per cui dividono le banche. Usare lo stipendio netto rende ogni rapporto di questa pagina circa un terzo più alto del numero che una banca calcolerebbe sugli stessi debiti, ed è il motivo più comune per cui la stima di una famiglia esce peggiore di quella che le viene proposta.
Estinguere una carta di credito migliora il rapporto?: Migliora togliendo la rata mensile dal numeratore, non riducendo il saldo. Chiudere un prestito a rate ne elimina l'intera rata, che è l'effetto singolo più grande disponibile; chiudere una carta elimina solo il minimo che veniva contato, che è molto più piccolo. Chiudere il conto di per sé non cambia nulla.
Un margine negativo è un errore?: No: significa che quella soglia è già superata. Il secondo esempio ha un margine di −330 rispetto alla linea più bassa e di 300 rispetto a quella centrale. Un valore negativo non è nemmeno una previsione di rifiuto: la stessa famiglia può stare comodamente dentro i limiti di un altro programma, perché le linee non sono una sola linea.

Riferimenti

Selling Guide B3-6-02, Debt-to-Income Ratios: the underwriting guide that states the 36%, 45% and 50% thresholds quoted on this page, and the conditions attached to each — Fannie Mae Selling Guide, Fannie Mae (United States)
12 CFR 1026.43(c)(7) — Minimum standards for transactions secured by a dwelling (Regulation Z): defines total monthly debt obligations, and requires a creditor that considers the ratio to consider it — without setting any maximum anywhere — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)

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