Calcolatrice dell'anticipo

Importo dell'anticipo = prezzo della casa × percentuale di anticipo. Importo del prestito = prezzo della casa − importo dell'anticipo. Rapporto prestito-valore = importo del prestito ÷ prezzo della casa. Differenza da coprire = importo dell'anticipo − risparmi attuali. Mesi di risparmio = differenza da coprire ÷ risparmio mensile, arrotondati per eccesso. I saldi di cancellazione e di cessazione sono l'80% e il 78% del prezzo della casa.

P

Prezzo della casa

d

Anticipo come percentuale del prezzo

D

Importo dell'anticipo in contanti

L

Importo del prestito: il prezzo meno l'anticipo

V

Rapporto prestito-valore: il prestito diviso per il prezzo

S

Quanto hai già risparmiato

g

Differenza da coprire: l'importo dell'anticipo meno i risparmi

m

Quanto aggiungi ai risparmi ogni mese

Usala quando stai scegliendo una percentuale di anticipo invece di subirla, perché le tre conseguenze non sono ugualmente visibili. L'importo in contanti è quello che guardano tutti; il rapporto prestito-valore è quello su cui la banca applica il prezzo, e muove il tasso oltre che la rata; e l'assicurazione è un costo mensile che compare sotto il 20% di anticipo e sparisce alle soglie viste sopra. Fai girare la stessa casa al 20% e al 10% e leggi le ultime due colonne invece della prima, perché la prima è quella che già conosci. Il lato risparmio è l'altro uso, e la sua aritmetica è volutamente spiccia: 14 mesi a 1500 al mese per una differenza di 20.000, e gli stessi 20.000 a 750 al mese richiedono 27 mesi di risparmio. Quello che la pagina non ti dirà è cos'altro deve fare quel denaro: le spese di chiusura, un fondo di emergenza e il trasloco escono tutti dallo stesso conto, e l'anticipo è solo una delle pretese su di esso.

1. Casa da 400.000 con il 10% di anticipo, 20.000 da parte e 1500 al mese

   1. Anticipo: 400.000 × 10% = 40.000
   2. Importo del prestito: 400.000 − 40.000 = 360.000
   3. Rapporto prestito-valore: 360.000 ÷ 400.000 = 90%
   4. Differenza da coprire: 40.000 − 20.000 già da parte = 20.000
   5. Mesi di risparmio: 20.000 ÷ 1500 = 13,3, arrotondati per eccesso a 14
   6. Le soglie dell'assicurazione: l'80% di 400.000 è 320.000 e il 78% è 312.000

   Il caso predefinito, e quello da leggere per le due soglie. Con un rapporto prestito-valore del 90% questo prestito porta con sé l'assicurazione privata sul mutuo, e i saldi ai quali può essere cancellata e deve essere terminata sono 320.000 e 312.000. Nota che il secondo dei due, quello che il servicer è obbligato a eseguire senza che tu chieda nulla, arriva quando il saldo da piano raggiunge il 78% del prezzo originale. Nessuno dei due numeri è l'80% o il 78% di quello che devi oggi, e nessuno dei due si sposta perché hai pagato di più. Il lato risparmio è lineare: 14 mesi a 1500 al mese, con l'avvertenza che le spese di chiusura escono dallo stesso conto.

2. La stessa casa con il 20% di anticipo

   1. Anticipo: 400.000 × 20% = 80.000
   2. Importo del prestito: 400.000 − 80.000 = 320.000
   3. Rapporto prestito-valore: 320.000 ÷ 400.000 = 80%
   4. I risparmi coprono già l'obiettivo, quindi la differenza e il tempo di risparmio sono entrambi zero
   5. I due saldi dell'assicurazione restano 320.000 e 312.000

   Il confronto che rende leggibile il primo esempio, e il motivo per cui l'assicurazione merita colonne proprie: la richiesta di contanti raddoppia, da 40.000 a 80.000, mentre il rapporto prestito-valore cade esattamente sull'80%, che è la soglia alla quale l'assicurazione normalmente non è richiesta affatto. Quindi i 40.000 in più comprano due cose distinte: 40.000 di debito in meno e la rimozione di un costo mensile per anni. È per questo che un anticipo del 20% viene trattato come un obiettivo invece che come una delle tante opzioni. Qui i campi del risparmio sono impostati per chiudere subito la differenza; a 1500 al mese i 40.000 di scarto fra i due casi richiedono 27 mesi per essere accumulati.

3. Casa da 250.000 con il 3% di anticipo e 3000 da parte

   1. Anticipo: 250.000 × 3% = 7500
   2. Importo del prestito: 250.000 − 7500 = 242.500
   3. Rapporto prestito-valore: 242.500 ÷ 250.000 = 97%
   4. Differenza da coprire: 7500 − 3000 = 4500
   5. Mesi di risparmio: 4500 ÷ 750 = 6
   6. Soglie dell'assicurazione: l'80% di 250.000 è 200.000 e il 78% è 195.000

   Un anticipo piccolo su una casa più economica, e la riga che dimostra che il rapporto prestito-valore è un rapporto e non un importo. Il contante richiesto è solo 7500, meno di un quinto di quello che serviva nel primo esempio, e il rapporto prestito-valore è comunque il 97%, il più alto di tutti i casi qui. La banca applica il prezzo su quel rapporto, quindi la richiesta di contanti più bassa produce il prestito più caro e il periodo più lungo in cui si paga l'assicurazione. Le due soglie scalano anche con il prezzo, a 200.000 e 195.000, ed è una cosa da notare: sono proporzioni della casa, non importi fissi, quindi una casa più economica non significa uscirne prima.

La cosa più grande che manca da questa pagina è tutto il resto che quel denaro deve coprire. Le spese di chiusura, un fondo di emergenza, il trasloco ed eventuali riparazioni immediate escono dallo stesso conto dell'anticipo e, in un acquisto, da soli arrivano comunemente a qualche punto percentuale del prezzo: quindi un obiettivo che conta solo l'anticipo verrà raggiunto sulla carta prima che nella realtà. Il tasso è assente, il che significa che l'importo del prestito qui non è collegato né a una rata né all'interesse totale; quelli stanno nella pagina del mutuo. Le cifre dell'assicurazione sono i saldi di cancellazione e di cessazione previsti dalla legge e nulla più: la norma riguarda l'assicurazione privata sul mutuo nelle operazioni su immobili residenziali, quindi i programmi di prestito garantiti dallo Stato, che usano propri meccanismi di assicurazione o garanzia con proprie regole, ne restano fuori, così come le formule pagate dalla banca, dove il costo è incorporato nel tasso. La pagina non può dirti nemmeno la data effettiva in cui l'assicurazione finisce, perché dipende dal piano di ammortamento di un prestito che non è ancora stato acceso: solo il saldo al quale finisce. Due cose sulle soglie si sbagliano facilmente e vale la pena ripeterle: l'80% è un saldo al quale la cancellazione la devi chiedere tu, per iscritto, mentre sei in regola e con una buona storia di pagamenti, e non è automatica; e nessuna delle due soglie si sposta prima perché paghi di più, visto che entrambe sono fissate dal piano originale. Qui non c'è nulla che copra la differenza di tasso fra un prestito al 90% e uno all'80%, che è un costo reale in aggiunta all'assicurazione. E nessuna cifra ha una valuta associata.

Quanto mi serve per l'anticipo?

Dipende dal programma e dalla banca, e questa pagina evita di proposito di citare un minimo perché i minimi variano. Quello che vale la pena sapere è cosa compra la percentuale: su una casa da 400.000, il 10% sono 40.000 in contanti e un rapporto prestito-valore del 90%, mentre il 20% sono 80.000 e cade esattamente sull'80%, il rapporto al quale l'assicurazione privata sul mutuo normalmente non è richiesta.

Quando sparisce l'assicurazione privata sul mutuo?

A due saldi, entrambi fissati dalla legge federale ed entrambi misurati sul valore originale dell'immobile. All'80% puoi chiedere la cancellazione per iscritto, purché tu sia in regola e abbia una buona storia di pagamenti. Al 78% il servicer deve terminarla senza che tu chieda nulla. Su una casa da 400.000 sono 320.000 e 312.000.

Se pago di più sul mutuo, la PMI finisce prima?

No, ed è la parte che si dà per scontata invece di verificarla. Entrambe le soglie sono fissate dal piano di ammortamento originale ed espressamente indipendenti dal saldo residuo, quindi pagare di più cambia il tuo saldo senza cambiare nessuna delle due date. È un anticipo più grande a farti superare quelle soglie, perché cambia il piano stesso.

Cos'è il rapporto prestito-valore e perché conta più dell'importo?

È il prestito diviso per il prezzo: 360.000 su una casa da 400.000 fa il 90%, mentre 242.500 su una casa da 250.000 fa il 97%. Conta perché le banche applicano il prezzo sul rapporto e non sull'importo, quindi una casa economica comprata con un anticipo piccolo può portare un tasso più alto e un periodo di assicurazione più lungo di una casa costosa comprata con un anticipo grande.

Quanto tempo ci vuole per mettere da parte l'anticipo?

La differenza da coprire divisa per quello che riesci a mettere da parte ogni mese, arrotondata per eccesso. Risparmiare 1500 al mese su una differenza di 20.000 richiede 14 mesi; la stessa differenza a 750 al mese ne richiede 27. Quello che il calcolo non considera è che le spese di chiusura e un fondo di emergenza escono dallo stesso conto, quindi l'obiettivo reale su un acquisto è più alto del solo anticipo.

Un anticipo più grande è sempre meglio?

Abbassa il prestito, il rapporto prestito-valore e il tasso, e può eliminare del tutto l'assicurazione: quindi sul prestito in sé, sì. Il compromesso è che quel denaro smette di essere disponibile per altro, fondo di emergenza compreso, e con tassi molto bassi lo stesso denaro può rendere di più altrove. Quel confronto riguarda la tua situazione, non il mutuo.

• 12 U.S.C. § 4901 — Definitions (Homeowners Protection Act): the cancellation date at 80% of original value and the termination date at 78%, both fixed by the initial amortization schedule and irrespective of the outstanding balance — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
• 12 U.S.C. § 4902 — Termination of private mortgage insurance: cancellation requires a written request, a good payment history and being current, while termination on the 78% date is automatic — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)