Calcolatrice del rendimento cash-on-cash

Rendimento cash-on-cash = (reddito operativo netto − servizio del debito annuale) ÷ (anticipo + spese di acquisto) × 100

Reddito operativo netto

L'affitto effettivamente incassato dopo l'accantonamento per lo sfitto, meno le spese operative — 21.360 sull'immobile predefinito, ed è calcolato prima del mutuo, non dopo

Servizio del debito annuale

Tutte le rate del mutuo per l'anno, capitale e interessi insieme, in un'unica cifra annuale

Flusso di cassa ante imposte

Quello che resta del reddito operativo netto dopo il mutuo — il numeratore, e può essere negativo

Anticipo

Il contante che consegni al rogito per comprare l'immobile

Spese di acquisto

Le imposte, le commissioni e le spese di chiusura pagate per acquisire l'immobile — parte del contante che hai investito, anche se nessuna di esse compra patrimonio

Usala quando stai decidendo se comprare un immobile da mettere a reddito, o quando ne stai confrontando due, e la domanda che ti stai facendo davvero è se l'affitto copre il mutuo lasciando qualcosa. È la misura giusta per quella domanda perché entrambe le sue metà sono contante: contante incassato sopra, contante versato sotto. È la misura sbagliata per la domanda su quanto sia buono l'investimento nel suo complesso, perché ignora del tutto la rivalutazione e l'ammortamento del prestito — un immobile con un rendimento cash-on-cash del 3% in un mercato dove i valori salgono del 5% all'anno può essere un investimento molto migliore di uno che rende l'8% in un mercato piatto, e questa pagina non può dirtelo. Leggilo come una prova di liquidità e di sostenibilità più che come un verdetto: una cifra bassa ma positiva significa che l'immobile si paga da solo e il tuo guadagno arriva più tardi sotto forma di patrimonio; una cifra negativa significa che stai firmando un assegno ogni mese per tenerlo, e l'entità di quell'assegno è il numero su cui discutere. Usala con prudenza nel primo anno, dato che le spese di acquisto cadono tutte nell'anno uno e la deprimono: lo stesso immobile su questa misura sta meglio dal secondo anno in poi.

1. 2400 al mese, 5% di sfitto, 63.000 di contante dentro — un rendimento del 3,49%

   1. Affitto incassato: 2400 × 12 = 28.800 all'anno, meno il 5% di sfitto per 27.360 realmente ricevuti
   2. Reddito operativo netto: 27.360 − 6000 di spese operative = 21.360
   3. Flusso di cassa ante imposte: 21.360 − 19.160,76 di rate del mutuo = 2.199,24
   4. Contante investito: 60.000 di anticipo + 3000 di spese di acquisto = 63.000
   5. Rendimento cash-on-cash: 2.199,24 ÷ 63.000 = 3,49%

   Le due metà di questa frazione sono le due cose che vale la pena controllare. Quella sopra è sottile ma positiva: 183,27 al mese di flusso di cassa su un immobile nel quale hai dovuto mettere 63.000, che è il quadro onesto di un affitto con leva a questi numeri. Quella sotto è il motivo per cui la cifra è 3,49 e non 3,67 — togli le spese di acquisto e il denominatore diventa 60.000, il che alza il rendimento di quasi un quinto di punto. Ogni immobile ha queste spese ed è facile lasciarle fuori da un conto fatto sulla busta.

2. Lo stesso immobile senza spese di acquisto — 3,67%

   1. Il flusso di cassa non si tocca — le spese di acquisto sono una tantum all'acquisto, non una spesa annuale
   2. Si muove solo il denominatore: 60.000 di contante investito invece di 63.000
   3. Rendimento cash-on-cash: 2.199,24 ÷ 60.000 = 3,67%

   Prova entrambe e lo scarto di 0,18 punti è quello che 3000 di costi di acquisizione fanno a questa misura nell'anno uno. È anche la versione che riporterà una calcolatrice immobiliare che si ferma all'anticipo, ed è la ragione più comune per cui due calcolatrici non sono d'accordo sullo stesso immobile. Nessuna delle due sbaglia; rispondono con denominatori diversi, e quella che include le spese di acquisto è quella che corrisponde all'estratto conto della tua banca.

3. Lo stesso immobile al 50% di sfitto — il rendimento diventa negativo

   1. Metà dell'anno sfitto: 28.800 × 50% = 14.400 realmente incassati
   2. Reddito operativo netto: 14.400 − 6000 = 8400, che non copre più il mutuo
   3. Flusso di cassa ante imposte: 8400 − 19.160,76 = −10.760,76
   4. Rendimento cash-on-cash: −10.760,76 ÷ 63.000 = −17,08%

   Al mutuo non importa quanto affitto hai incassato, ed è questo che rende fragile un affitto con leva: uno spostamento di 45 punti nell'accantonamento per lo sfitto trasforma un rendimento del 3,49% in uno del −17,08% e ti chiede 896,73 al mese. Questa sensibilità è il motivo per cui l'accantonamento per lo sfitto va impostato sul mercato locale invece di lasciarlo al valore predefinito con cui la calcolatrice è partita, e per cui la tabella qui sotto lo fa scorrere a passi di cinque punti.

Questo è il rendimento cash-on-cash di un anno e nulla di più. Esclude la rivalutazione ed esclude l'ammortamento del prestito, quindi non è un rendimento totale sull'immobile e non va mai confrontato direttamente con uno: nel primo anno di un mutuo la maggior parte di ogni rata è interesse, e il patrimonio che l'inquilino ti costruisce è reale ma qui è invisibile. È una cifra ante imposte — niente ammortamenti, niente deduzione degli interessi del mutuo, niente imposta sul reddito da affitto — quindi non è quello che ti resta in tasca. Presuppone che le rate del mutuo dell'intero anno siano un'unica cifra annuale che fornisci tu invece di ricavarle da un prestito, quindi non sa nulla di un tasso variabile, di una maxi-rata finale o di un conguaglio dell'imposta, e non intercetta un piano di rimborso che cambia a metà anno. Le spese operative sono un numero solo: un immobile reale ha un tetto, uno scaldabagno, un amministratore e un ricambio di inquilini, e l'accantonamento per lo sfitto è un sostituto del costo del ricambio, non una sua misura. Presuppone zero spese in conto capitale. Le spese di acquisto sono trattate come contante investito il primo giorno e mai recuperato, il che è corretto per questa misura e sbagliato per un tasso di rendimento interno, dove verrebbero compensate contro il ricavato della vendita. Niente qui modella una vendita, quindi non dice nulla sulle plusvalenze né sui costi di uscita. E nessuna cifra porta una valuta, quindi il rendimento è privo di unità mentre il flusso di cassa da cui nasce è nella valuta che hai inserito.

Che cos'è il rendimento cash-on-cash?

È il flusso di cassa ante imposte annuale che un immobile produce diviso per il contante che hai investito per comprarlo. Entrambe le metà sono contante: l'affitto incassato al netto delle spese operative e delle rate del mutuo sopra, l'anticipo più le spese di acquisto sotto. L'immobile predefinito — 2400 al mese di affitto, 5% di sfitto, 6000 di spese operative, 19.160,76 di rate annuali del mutuo, 60.000 di anticipo e 3000 di spese di acquisto — incassa 27.360, ne ricava 21.360 netti, trattiene 2.199,24 di flusso di cassa e rende il 3,49% su 63.000.

Come si calcola il rendimento cash-on-cash di un immobile in affitto?

Quattro passaggi. Moltiplica l'affitto mensile per dodici e sottrai l'accantonamento per lo sfitto per ottenere l'affitto incassato. Sottrai le spese operative per ottenere il reddito operativo netto. Sottrai le rate annuali del mutuo per ottenere il flusso di cassa ante imposte. Dividi quel risultato per l'anticipo più le spese di acquisto. Sui numeri predefiniti: 28.800 meno il 5% fa 27.360; meno 6000 fa 21.360; meno 19.160,76 fa 2.199,24; e 2.199,24 ÷ 63.000 fa 3,49%.

Il rendimento cash-on-cash include le spese di acquisto?

Dovrebbe, e questa pagina lo fa. Le spese di acquisto sono contante che hai pagato per acquisire l'immobile, quindi appartengono al denominatore, e lasciarle fuori sovrastima il rendimento. Sull'immobile predefinito, includere i 3000 porta il contante investito da 60.000 a 63.000 e abbassa il rendimento dal 3,67% al 3,49%. Una calcolatrice che si ferma all'anticipo non è tanto sbagliata quanto risponde a una domanda leggermente diversa — ma la versione con le spese di acquisto è quella che corrisponde a quello che è uscito dal tuo conto.

Che cos'è un buon rendimento cash-on-cash?

Dipende da cos'altro potrebbe fare quel denaro e dal mercato in cui compri, quindi non esiste una soglia universale. Il confronto utile è con il costo del tuo finanziamento e con un'alternativa passiva: un rendimento sotto il tasso del mutuo che stai pagando significa che la leva sta lavorando contro di te su base di cassa, e un rendimento vicino a quello che paga un'obbligazione significa che ti stai prendendo il rischio del proprietario per un rendimento da obbligazione. Tratta una cifra bassa ma positiva come una prova di sostenibilità più che come un verdetto: l'immobile si paga da solo e il resto del guadagno arriva come patrimonio e rivalutazione. Qualsiasi cifra negativa significa che stai finanziando l'immobile ogni mese.

Il rendimento cash-on-cash è la stessa cosa del ROI?

No, e la differenza sta in entrambe le metà della frazione. Il ritorno sull'investimento di solito divide un guadagno complessivo — flusso di cassa più rivalutazione più capitale rimborsato — per il costo totale dell'immobile, finanziamento compreso. Il rendimento cash-on-cash divide solo il flusso di cassa di quest'anno per solo il contante che hai messo. Quindi il cash-on-cash è più piccolo al numeratore e più piccolo al denominatore, e i due possono puntare in direzioni opposte: un immobile può mostrare un ROI forte sulla rivalutazione mentre rende il 2% cash-on-cash e ti costa soldi ogni mese per tenerlo.

Perché il mio rendimento è diventato negativo se l'affitto copre ancora il mutuo?

Perché l'accantonamento per lo sfitto si sottrae prima del mutuo e il mutuo non si riduce quando si riduce l'affitto. L'immobile predefinito ha 21.360 di reddito operativo netto contro 19.160,76 di servizio del debito, un margine di soli 2.199,24: basta quindi un accantonamento per lo sfitto di circa il 12,6% per azzerarlo, e ogni punto oltre quello esce direttamente dalle tue tasche. Al 50% di sfitto il flusso di cassa è −10.760,76 e il rendimento è −17,08%. La leva amplifica questo in entrambe le direzioni, ed è per questo che il numero dello sfitto conta più di ogni altro input qui dentro.

Il rendimento cash-on-cash cambia di anno in anno?

Sì, da entrambi i lati. Il numeratore si muove con l'affitto, lo sfitto e le spese, e di solito sale perché la rata del mutuo resta ferma mentre gli affitti crescono. Il denominatore si muove solo se investi altro contante, ma la sua composizione cambia: le spese di acquisto cadono interamente nell'anno uno, ed è per questo che il primo anno è il peggiore per questa misura su un immobile per il resto invariato. Lo stesso immobile al 3,49% con 3000 di spese di acquisto rende il 3,67% dal secondo anno in poi se non cambia altro — e quella è la cifra da confrontare con altri immobili solo se anche quelli hanno già passato il primo anno.

• Publication 527, Residential Rental Property — what counts as rental income and which expenses are deductible against it, including the vacancy period — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 946, How To Depreciate Property (2025 edition) — depreciation is a deduction rather than cash, which is why a cash-on-cash return leaves it out of the numerator — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 551, Basis of Assets — settlement costs and points are part of what you paid to acquire the property — Internal Revenue Service (United States)