Che cos'è l'affitto netto effettivo?

L'affitto totale che paghi per tutta la locazione diviso per il numero di mesi che dura. Su 3000 al mese per dodici mesi con un mese gratis paghi 33.000 e occupi l'immobile per dodici mesi, quindi l'affitto netto effettivo è 2750. È il costo mensile medio della locazione, ed è l'unica cifra che ti permette di confrontare un appartamento con uno sconto e uno senza.

Un mese gratis su dodici mesi è uguale a due mesi gratis su ventiquattro?

Identici nel costo, diversi nella cassa. Entrambi sono una concessione di 1 ÷ 12 della durata, quindi entrambi danno un affitto netto effettivo di 2750 su un affitto richiesto di 3000. Ma il contratto di due anni paga 30.000 nei primi dodici mesi contro i 33.000 di quello di un anno, e 66.000 in totale contro 33.000. Stesso tasso, più denaro impegnato, meno necessario all'inizio.

Perché il mio primo anno non è l'affitto netto effettivo moltiplicato per dodici?

Perché i mesi gratis si tolgono dall'inizio. Su una locazione di trentasei mesi con tre mesi gratis l'affitto netto effettivo è 4125, ma il primo anno costa 40.500 — nove mesi pagati a 4500 — invece di 49.500. La cifra annuale è più alta di dodici volte l'affitto netto effettivo ogni volta che la locazione dura più di un anno e la concessione cade dentro i primi dodici mesi.

Quale numero devo usare per confrontare due appartamenti?

L'affitto netto effettivo, perché normalizza sia l'affitto richiesto sia la concessione. Due immobili che chiedono 2750 e 3000 possono finire sullo stesso affitto netto effettivo di 2750 quando il secondo offre un mese gratis. Poi controlla la cifra di cassa rispetto al tuo saldo: una locazione che puoi permetterti in media ma non a gennaio non è una locazione che puoi firmare.

Il mio proprietario offre qualcosa di diverso dai mesi gratis. Funziona lo stesso?

Convertilo in denaro e sottrailo. Questa pagina conta solo i mesi gratis, quindi una quota condominiale abbuonata, un posto auto gratuito o un deposito ridotto vanno prima trasformati in un numero. Prendi il valore annuo di quello che ti viene offerto, sottrailo dall'affitto dovuto e dividi per la durata: un posto auto che vale 100 al mese per dodici mesi sono 1200, che su una locazione da 36.000 è un ulteriore 3,3% di sconto.

Calcolatrice affitto netto effettivo

Risultato

2750,00

Affitto netto effettivo

Affitto al prezzo richiesto: 36.000,00
Valore dello sconto concesso: 3000,00
Affitto effettivamente dovuto: 33.000,00
Sconto sull'affitto richiesto: 8,3%
Affitto realmente pagato nel primo anno: 33.000,00

Una calcolatrice dell'affitto netto effettivo trasforma un canone pubblicizzato e un'offerta di mesi gratis nel numero che puoi davvero confrontare. Il proprietario annuncia l'affitto richiesto, poi fa concorrenza sulle concessioni: due appartamenti che espongono la stessa cifra mensile possono costare somme molto diverse nell'arco di un anno, e quello con l'affitto richiesto più alto a volte è il più economico dei due. Inserisci l'affitto richiesto, la durata della locazione e quanti mesi sono gratis: la pagina restituisce l'affitto netto effettivo, cioè l'affitto totale che paghi sul periodo diviso per il numero di mesi del periodo. Sul caso predefinito — 3000 al mese su una locazione di dodici mesi con un mese gratis — l'affitto dovuto è 33.000 invece di 36.000, e l'affitto netto effettivo è 2750, cioè l'8,3% in meno del prezzo richiesto. La relazione da capire è che questo sconto dipende da un solo rapporto e da nient'altro: un mese gratis su dodici, due su ventiquattro e tre su trentasei sono tutti l'8,3%, e sullo stesso affitto di 3000 danno tutti e tre un affitto netto effettivo di 2750. Quello che cambia è la cassa che tiri fuori nei primi dodici mesi, e cambia parecchio: 33.000 con la locazione di dodici mesi, 30.000 con quella di ventiquattro e 40.500 con quella di trentasei. La pagina riporta entrambi, perché una locazione si firma su entrambi: la prima cifra dice quanto costa davvero l'appartamento, la seconda dice quanto devi avere in banca nel primo anno.

3000 al mese su una locazione di dodici mesi, per mesi gratis

Mesi gratis	Valore della concessione	Affitto netto effettivo	Sconto sul prezzo richiesto
0	0	3000	0
1	3000	2750	8.3
2	6000	2500	16.7
3	9000	2250	25

Ogni riga è lo stesso appartamento — 3000 al mese per dodici mesi, quindi 36.000 al prezzo richiesto — e cambia solo la concessione. Un mese gratis toglie 3000 e dà un affitto netto effettivo di 2750, cioè l'8,3%; due mesi gratis tolgono 6000 e danno 2500, cioè il 16,7%; tre mesi gratis tolgono 9000 e danno 2250, cioè il 25%. Lo sconto è semplicemente il numero di mesi gratis diviso per dodici, ed è per questo che si muove a passi di questa dimensione invece che in modo continuo, e che un proprietario che offre due mesi gratis offre il doppio della concessione di chi ne offre uno, non qualcosa di poco meglio. Il tuo affitto e la tua durata saranno diversi, quindi usa la calcolatrice qui sopra invece di leggere una riga a caso. I numeri di questa tabella sono stampati con il punto e senza separatore delle migliaia, mentre nel testo si scrivono con la virgola: è lo stesso numero scritto in due modi.

Formula

Affitto netto effettivo = (affitto mensile × mesi di locazione − affitto mensile × mesi gratis) ÷ mesi di locazione, che si semplifica in affitto mensile × (1 − mesi gratis ÷ mesi di locazione). Cassa del primo anno = affitto mensile × (min(12, mesi di locazione) − mesi gratis), mai sotto zero.

Affitto mensile: L'affitto richiesto, prima di qualsiasi concessione
Mesi di locazione: La durata della locazione, in mesi
Mesi gratis: Quanti mesi del periodo sono gratis
Affitto netto effettivo: L'affitto totale dovuto diviso per la durata: il costo mensile medio di occupare l'immobile
Cassa del primo anno: Quello che paghi davvero nei primi dodici mesi, con i mesi gratis tolti dalla parte iniziale

Usala ogni volta che una locazione prevede qualcosa di gratis, e usala prima di confrontare due annunci: una concessione dell'8,3% su un appartamento e nessuna concessione su un altro portano allo stesso affitto netto effettivo un affitto richiesto di 2750 e uno di 3000. Calcola la cifra per ogni immobile che stai valutando, poi controlla anche il numero di cassa: una concessione concentrata all'inizio della locazione abbassa i soldi che ti servono il primo giorno, mentre la stessa concessione spalmata su una durata lunga li muove appena. Se il proprietario offre qualcosa di diverso dai mesi gratis — una quota condominiale abbuonata, un posto auto gratuito, un deposito ridotto — convertila prima in un equivalente mensile e sottraila, perché questa pagina conta solo i mesi gratis. E se stai confrontando l'affitto con l'acquisto invece che una locazione con un'altra, l'affitto netto effettivo è il numero da portare in quel confronto.

Esempi svolti

3000 al mese, locazione di dodici mesi, un mese gratis
1. Affitto al prezzo richiesto: 3000 × 12 = 36.000
2. Valore della concessione: 1 mese gratis × 3000 = 3000
3. Affitto effettivamente dovuto: 36.000 − 3000 = 33.000
4. Affitto netto effettivo: 33.000 ÷ 12 = 2750 al mese
5. Sconto sull'affitto richiesto: 1 − 2750 ÷ 3000 = 8,3%
6. Cassa del primo anno: undici mesi pagati × 3000 = 33.000, perché il mese gratis si toglie dall'inizio
Il caso predefinito. Le due cifre da tenere a mente sono 2750 e 33.000: la prima è quanto costa l'appartamento al mese lungo tutto il periodo, la seconda è quello che esce dal tuo conto nel primo anno. Su una locazione di dodici mesi con un mese gratis sono lo stesso numero moltiplicato per dodici, ed è esattamente per questo che una locazione di dodici mesi è un posto fuorviante per imparare la differenza.
Lo stesso 8,3% su una locazione di due anni
1. Affitto al prezzo richiesto: 3000 × 24 = 72.000
2. Valore della concessione: 2 mesi gratis × 3000 = 6000
3. Affitto effettivamente dovuto: 72.000 − 6000 = 66.000
4. Affitto netto effettivo: 66.000 ÷ 24 = 2750 — identico al caso di dodici mesi
5. Sconto: 2 ÷ 24 = 8,3%, lo stesso rapporto di 1 ÷ 12
6. Cassa del primo anno: dieci mesi pagati × 3000 = 30.000
Stesso affitto netto effettivo del caso precedente, 3000 in meno di cassa nel primo anno e 33.000 in più di affitto dovuto in totale. È la coppia che dimostra il punto: il rapporto della concessione stabilisce quanto costa l'immobile, e dove cadono i mesi gratis stabilisce quanto ti serve subito. Firmare una locazione più lunga per ottenere la stessa tariffa è uno scambio reale — costa di più in totale e chiede meno all'inizio.
4500 al mese, tre mesi gratis su una locazione di tre anni
1. Affitto al prezzo richiesto: 4500 × 36 = 162.000
2. Valore della concessione: 3 mesi gratis × 4500 = 13.500
3. Affitto effettivamente dovuto: 162.000 − 13.500 = 148.500
4. Affitto netto effettivo: 148.500 ÷ 36 = 4125
5. Sconto: 3 ÷ 36 = 8,3%, lo stesso rapporto per la terza volta
6. Cassa del primo anno: nove mesi pagati × 4500 = 40.500
Tre volte l'affitto e tre volte la durata, e l'affitto netto effettivo è ancora l'8,3% sotto il prezzo richiesto — perché 1 ÷ 12, 2 ÷ 24 e 3 ÷ 36 sono la stessa frazione. Quello che non è uguale sono i soldi: 40.500 di cassa nel primo anno, il più alto dei tre casi, e 148.500 impegnati su tre anni. Una concessione è uno sconto su un periodo, non su un mese.

Limiti

Si contano solo i mesi gratis. Una commissione d'agenzia abbuonata, un posto auto gratuito, un deposito ridotto, un buono spesa o un mese di utenze pagate sono tutte concessioni reali e nessuna è modellata qui: converti ciascuna in un valore in denaro e sottraila dall'affitto dovuto se vuoi che entri nel confronto. I mesi gratis si presumono all'inizio della locazione, che è la disposizione abituale e quella che produce la cifra di cassa riportata qui; se il proprietario li distribuisce lungo il periodo, l'affitto netto effettivo non cambia ma il primo anno costa più del numero sullo schermo. I depositi non sono inclusi affatto, da nessuna delle due parti: una caparra si restituisce invece di spenderla, quindi appartiene a un budget più che a un confronto di costi, ma resta denaro che devi avere. I costi ricorrenti che una locazione di solito porta con sé — utenze, assicurazione dell'inquilino, posto auto, deposito, animali — sono esclusi, come gli aumenti programmati del canone, i rinnovi e le clausole di recesso anticipato. La durata è limitata a 60 mesi e la concessione a 24; un'offerta con più mesi gratis che mesi di locazione non ha significato e la pagina lo dice invece di restituire un affitto negativo. Gli importi non portano alcun simbolo di valuta.

Domande frequenti

Che cos'è l'affitto netto effettivo?: L'affitto totale che paghi per tutta la locazione diviso per il numero di mesi che dura. Su 3000 al mese per dodici mesi con un mese gratis paghi 33.000 e occupi l'immobile per dodici mesi, quindi l'affitto netto effettivo è 2750. È il costo mensile medio della locazione, ed è l'unica cifra che ti permette di confrontare un appartamento con uno sconto e uno senza.
Un mese gratis su dodici mesi è uguale a due mesi gratis su ventiquattro?: Identici nel costo, diversi nella cassa. Entrambi sono una concessione di 1 ÷ 12 della durata, quindi entrambi danno un affitto netto effettivo di 2750 su un affitto richiesto di 3000. Ma il contratto di due anni paga 30.000 nei primi dodici mesi contro i 33.000 di quello di un anno, e 66.000 in totale contro 33.000. Stesso tasso, più denaro impegnato, meno necessario all'inizio.
Perché il mio primo anno non è l'affitto netto effettivo moltiplicato per dodici?: Perché i mesi gratis si tolgono dall'inizio. Su una locazione di trentasei mesi con tre mesi gratis l'affitto netto effettivo è 4125, ma il primo anno costa 40.500 — nove mesi pagati a 4500 — invece di 49.500. La cifra annuale è più alta di dodici volte l'affitto netto effettivo ogni volta che la locazione dura più di un anno e la concessione cade dentro i primi dodici mesi.
Quale numero devo usare per confrontare due appartamenti?: L'affitto netto effettivo, perché normalizza sia l'affitto richiesto sia la concessione. Due immobili che chiedono 2750 e 3000 possono finire sullo stesso affitto netto effettivo di 2750 quando il secondo offre un mese gratis. Poi controlla la cifra di cassa rispetto al tuo saldo: una locazione che puoi permetterti in media ma non a gennaio non è una locazione che puoi firmare.
Il mio proprietario offre qualcosa di diverso dai mesi gratis. Funziona lo stesso?: Convertilo in denaro e sottrailo. Questa pagina conta solo i mesi gratis, quindi una quota condominiale abbuonata, un posto auto gratuito o un deposito ridotto vanno prima trasformati in un numero. Prendi il valore annuo di quello che ti viene offerto, sottrailo dall'affitto dovuto e dividi per la durata: un posto auto che vale 100 al mese per dodici mesi sono 1200, che su una locazione da 36.000 è un ulteriore 3,3% di sconto.

Riferimenti

Lease — the legal definition: a lease transfers an estate in the property for a term, which is why a rent concession is a term of the contract rather than a discount on a price — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
Rent — the definition of rent as the consideration paid for the occupancy of property, which is the figure a concession is measured against — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)

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