Un periodo di soli interessi allunga il mutuo?

No, ed è la parte che si ricorda sbagliata più spesso. Il mutuo finisce alla data originale: la rimodulazione distribuisce il saldo residuo sui mesi che restano, non su una durata nuova. Su un mutuo di 30 anni con 10 anni di soli interessi la rata dopo la rimodulazione si calcola su 240 mesi, ed è esattamente per questo che è molto più alta.

Di quanto sale la rata?

Su 400.000 al 6,5% in 30 anni con 10 anni di soli interessi, da 2166,67 a 2982,29: un aumento di 815,62, cioè il 37,6%. La percentuale dipende da quanta parte della durata consuma il periodo di soli interessi: accorciarlo a 3 anni porta l'aumento al 21%, e su un mutuo di 20 anni al 7,5% con 5 anni di soli interessi è il 48,3%.

Quanto costa davvero il periodo di soli interessi?

In interessi in più sull'intera durata, 65.571,34 nel caso predefinito: 575.751,15 contro 510.179,81 dello stesso mutuo ammortizzato dal primo giorno. Il saldo che per un decennio sarebbe sceso resta fermo mentre gli interessi maturano su tutto quanto, e il costo è tutto qui.

Perché la rata di soli interessi non cambia quando cambio il periodo?

Perché dipende solo dal saldo e dal tasso: 400.000 × 6,5% ÷ 12 fa 2166,67 sia che il periodo duri tre anni sia che ne duri quindici. È la trappola di come questi mutui vengono venduti: il numero che ti mostrano è identico in ogni riga della tabella, mentre il numero che decide quello che succede dopo cambia parecchio.

Perché lo zero per cento viene rifiutato?

Perché l'aumento non ha denominatore: se la rata di soli interessi è zero non c'è nulla di cui esprimere l'aumento in percentuale, e un periodo di soli interessi allo 0% è una contraddizione in termini. Il campo del tasso parte da 0,01% proprio per questo.

Che cosa non è compreso?

Spese, costi di chiusura, imposte immobiliari, assicurazione e qualunque differenza di tasso fra un mutuo con la sola quota interessi e uno ammortizzato dall'inizio. Il confronto qui tiene il tasso costante, il che isola l'effetto della struttura ma non è il modo in cui due offerte reali differiscono. E nessuna cifra porta una valuta.

Calcolatrice mutuo sola quota interessi

Risultato

2166,67

Rata con i soli interessi

Rata dopo la rimodulazione: 2982,29
Aumento al passaggio di fase della rata: 815,62
Aumento (%): 37,6%
Interessi durante il periodo di soli interessi: 260.000,40
Interessi dopo il periodo di soli interessi: 315.750,75
Interessi totali: 575.751,15
Totale pagato: 975.751,15
Mesi di ammortamento: 240
Interessi con ammortamento completo: 510.179,81
Interessi risparmiati con il consolidamento: 65.571,34

Un mutuo con la sola quota interessi non è un mutuo che dura più a lungo della durata che hai firmato. È un mutuo con un periodo iniziale in cui la rata copre gli interessi e nient'altro, seguito da una rimodulazione in cui l'ammortamento del saldo residuo viene distribuito sui mesi che restano. Tutto quello che discende da questa frase sta in questa pagina. Prendi 400.000 al 6,5% su 30 anni con i primi 10 anni di soli interessi. La rata durante il preammortamento è 2166,67 al mese, e dopo dieci anni il saldo è ancora 400.000, perché nessuna parte di quella cifra era capitale. Alla rimodulazione lo stesso saldo viene ammortizzato sui 240 mesi che restano, quindi la rata diventa 2982,29: un aumento di 815,62, cioè il 37,6%, in una data fissata fin dalla firma. La parola che conta è restano: la rimodulazione non fa ripartire un piano trentennale, perché il mutuo finisce comunque quando sarebbe finito. È per questo che l'aumento è così grande, ed è anche per questo che accorciare il periodo di soli interessi non equivale ad allungare il mutuo: portarlo da 120 mesi a 36 riduce la rata dopo la rimodulazione a 2622,22 e l'aumento al 21%. L'ultima colonna della risposta è quella su cui vale la pena discutere. Rispetto a pagare tutti i 30 anni con un normale piano di ammortamento, gli interessi totali della struttura con la sola quota interessi sono 65.571,34 più alti nel caso predefinito, perché il saldo che per un decennio sarebbe sceso resta fermo mentre gli interessi maturano su tutto quanto. La tabella qui sotto fa scorrere la lunghezza del periodo di soli interessi da 3 anni a 15 e tiene fermo tutto il resto, così sia l'entità della rimodulazione sia il costo della dilazione si leggono come un'unica manopola.

400.000 al 6,5% su 30 anni, per periodo di soli interessi

Mesi di soli interessi	Rata di soli interessi	Rata dopo la rimodulazione	Mesi di ammortamento	Interessi in più
36	2166.67	2622.22	324	17419.46
60	2166.67	2700.83	300	30068.15
84	2166.67	2796.26	276	43587.32
120	2166.67	2982.29	240	65571.34
180	2166.67	3484.43	180	107018.03

La seconda colonna è identica in tutte e cinque le righe, ed è proprio questo il punto della tabella: la rata che ti mostrano quando il mutuo viene venduto non cambia di un centesimo al cambiare del periodo di soli interessi. Tutto il resto cambia. La terza colonna sale da 2622,22 a 3484,43 mentre il periodo si allunga da 36 mesi a 180, e la quarta spiega perché: un periodo di soli interessi più lungo lascia meno mesi per rimborsare lo stesso capitale. L'ultima colonna è il costo, e cresce più in fretta del periodo: cinque volte la lunghezza porta gli interessi in più da 17.419,46 a 107.018,03, cioè poco più di sei volte. Nota anche che la rata di soli interessi e quella dopo la rimodulazione convergono man mano che il periodo si accorcia, e si incontrerebbero a zero mesi, il punto in cui il mutuo è semplicemente un normale mutuo ammortizzato. I numeri di questa tabella sono stampati con il punto e senza separatore delle migliaia, mentre nel testo si scrivono con la virgola: è lo stesso numero scritto in due modi.

Formula

Rata di soli interessi = importo del mutuo × tasso annuo ÷ 12. Rata dopo la rimodulazione = la rata di ammortamento sullo stesso saldo sui mesi che restano: n − k, dove n è la durata e k il periodo di soli interessi. Aumento = la rata dopo la rimodulazione meno la rata di soli interessi, espresso in percentuale della rata di soli interessi.

P: Importo del mutuo
a: Tasso annuo, in percentuale
n: Durata del mutuo, in mesi — il mutuo finisce comunque qui
k: Lunghezza del periodo di soli interessi, in mesi
r: Tasso mensile: il tasso annuo diviso 12 e poi diviso 100

Serve quando un mutuo viene venduto sulla rata, che è esattamente lo scopo delle strutture con la sola quota interessi. Inserisci prima la durata, poi il periodo di soli interessi, e leggi il terzo numero prima del secondo: la rata mensile dopo la rimodulazione è quella che deve stare dentro il bilancio, e arriva che tu sia pronto o no. Poi confronta l'aumento con quello che il denaro fa nel frattempo. Un periodo di soli interessi è una dilazione del capitale, quindi vale il suo costo solo se la liquidità che libera rende più del 6,5% annuo; l'ultima colonna dà un numero proprio a quel costo. Un mutuo a tasso fisso rende il confronto pulito, perché né la rata né il tasso si muovono per altre ragioni. La tabella è la parte da leggere se stai scegliendo una lunghezza: ogni anno in più di soli interessi alza la rata dopo la rimodulazione e alza la differenza di interessi totali, e le due cose non si muovono alla stessa velocità.

Esempi svolti

400.000 al 6,5%, 30 anni, 10 anni di soli interessi
1. Tasso mensile: 6,5 ÷ 12 ÷ 100 = 0,00541667
2. Rata di soli interessi: 400.000 × 6,5% ÷ 12 = 2166,67, e dopo 120 mesi il saldo è ancora 400.000
3. Mesi che restano: 360 − 120 = 240, quindi la rimodulazione corre su 240 mesi, non su 360
4. Rata dopo la rimodulazione: 400.000 al 6,5% su 240 mesi = 2982,29
5. Aumento: 2982,29 − 2166,67 = 815,62, che è il 37,6% di 2166,67
6. Interessi durante il periodo di soli interessi: 2166,67 × 120 = 260.000,40, tutti quanti interessi
7. Interessi dopo la rimodulazione: 2982,29 × 240 − 400.000 = 315.750,75
8. Interessi se lo stesso mutuo fosse ammortizzato dal primo giorno: 510.179,81, quindi la dilazione costa 65.571,34
Il caso predefinito, e la dimostrazione più chiara che la durata non cambia: la rimodulazione corre su 240 mesi perché 120 dei 360 sono già stati consumati pagando interessi. La rata sale del 37,6% in una data fissata alla firma, e il costo dell'operazione è 65.571,34 di interessi in più: è il rendimento che la liquidità liberata dovrebbe battere perché ne valga la pena.
Lo stesso mutuo con soli 3 anni di interessi
1. La rata di soli interessi non cambia: 2166,67, perché dipende solo dal saldo e dal tasso
2. Mesi che restano: 360 − 36 = 324
3. Rata dopo la rimodulazione: 400.000 al 6,5% su 324 mesi = 2622,22
4. Aumento: 455,55, cioè il 21% di 2166,67 — un gradino molto più basso di quello del caso decennale
5. Interessi durante il periodo di soli interessi: 78.000,12
6. Interessi totali: 527.599,27, contro 510.179,81 di un mutuo ammortizzato dal primo giorno
7. Costo della dilazione: 17.419,46
Tre anni di soli interessi invece di dieci riducono l'aumento dal 37,6% al 21% e il costo da 65.571,34 a 17.419,46: entrambi scendono di circa due terzi, in linea con la lunghezza del periodo. La rata di soli interessi non si muove di un centesimo, ed è questa la trappola: il numero che ti mostrano quando il mutuo viene venduto è identico in ogni riga della tabella, e a decidere quello che succede dopo è il numero che cambia.
250.000 al 7,5% su 20 anni, 5 anni di soli interessi
1. Rata di soli interessi: 250.000 × 7,5% ÷ 12 = 1562,50
2. Mesi che restano: 240 − 60 = 180
3. Rata dopo la rimodulazione: 250.000 al 7,5% su 180 mesi = 2317,53
4. Aumento: 755,03, cioè il 48,3% di 1562,50 — il gradino proporzionale più alto fra questi esempi
5. Interessi durante il periodo di soli interessi: 93.750
6. Interessi totali: 260.905,67, contro 233.356,89 di un piano normale
7. Costo della dilazione: 27.548,78
Un mutuo più corto rende la stessa struttura molto più aggressiva. Cinque anni di soli interessi su un mutuo di 20 anni consumano un quarto della durata, quindi la rimodulazione deve comprimere tutto il capitale in 180 mesi, e la rata sale di quasi la metà invece che di un terzo. L'aumento proporzionale dipende da quanta parte della durata consuma il periodo di soli interessi, non da quanto si prende in prestito.

Limiti

Il tasso è fisso per tutta la durata, quindi un mutuo a tasso variabile con la sola quota interessi non è rappresentato, e quella combinazione è abbastanza diffusa da contare. Il modello presuppone che la rata durante il periodo di soli interessi sia esattamente l'interesse, senza nulla a capitale; una struttura che richieda versamenti parziali di capitale lascerebbe alla rimodulazione un saldo più basso e non mostrerebbe l'aumento calcolato qui. Il confronto con un mutuo ammortizzato dall'inizio usa lo stesso importo, lo stesso tasso e la stessa durata: isola l'effetto della struttura, ma non è un confronto fra due offerte che un mutuatario riceverebbe davvero, perché un mutuo con la sola quota interessi porta spesso un tasso diverso, e questa pagina non lo modella. Agli estremi degli intervalli di tasso e durata la differenza di interessi può diventare negativa, cioè la struttura di soli interessi può costare meno, sull'intera durata, di un ammortamento dal primo giorno: è un risultato reale del confronto e non un errore di arrotondamento, succede perché a tassi molto alti anche il piano di ammortamento riduce a malapena il capitale, e non va letto come un argomento a favore di quegli input. Spese, costi di chiusura, imposte e assicurazione restano fuori dal modello. Lo zero per cento viene rifiutato invece che calcolato, perché l'aumento non ha denominatore quando la rata di soli interessi è zero. E nessuna cifra porta una valuta.

Domande frequenti

Un periodo di soli interessi allunga il mutuo?: No, ed è la parte che si ricorda sbagliata più spesso. Il mutuo finisce alla data originale: la rimodulazione distribuisce il saldo residuo sui mesi che restano, non su una durata nuova. Su un mutuo di 30 anni con 10 anni di soli interessi la rata dopo la rimodulazione si calcola su 240 mesi, ed è esattamente per questo che è molto più alta.
Di quanto sale la rata?: Su 400.000 al 6,5% in 30 anni con 10 anni di soli interessi, da 2166,67 a 2982,29: un aumento di 815,62, cioè il 37,6%. La percentuale dipende da quanta parte della durata consuma il periodo di soli interessi: accorciarlo a 3 anni porta l'aumento al 21%, e su un mutuo di 20 anni al 7,5% con 5 anni di soli interessi è il 48,3%.
Quanto costa davvero il periodo di soli interessi?: In interessi in più sull'intera durata, 65.571,34 nel caso predefinito: 575.751,15 contro 510.179,81 dello stesso mutuo ammortizzato dal primo giorno. Il saldo che per un decennio sarebbe sceso resta fermo mentre gli interessi maturano su tutto quanto, e il costo è tutto qui.
Perché la rata di soli interessi non cambia quando cambio il periodo?: Perché dipende solo dal saldo e dal tasso: 400.000 × 6,5% ÷ 12 fa 2166,67 sia che il periodo duri tre anni sia che ne duri quindici. È la trappola di come questi mutui vengono venduti: il numero che ti mostrano è identico in ogni riga della tabella, mentre il numero che decide quello che succede dopo cambia parecchio.
La differenza di interessi può diventare negativa?: Sì, agli estremi degli intervalli di tasso e durata. A tassi molto alti anche un normale piano di ammortamento riduce a malapena il capitale, quindi la dilazione fa risparmiare invece di costare. È un risultato reale del confronto e non un artefatto di arrotondamento, e non è un argomento per indebitarsi a quei tassi.
Perché lo zero per cento viene rifiutato?: Perché l'aumento non ha denominatore: se la rata di soli interessi è zero non c'è nulla di cui esprimere l'aumento in percentuale, e un periodo di soli interessi allo 0% è una contraddizione in termini. Il campo del tasso parte da 0,01% proprio per questo.
Che cosa non è compreso?: Spese, costi di chiusura, imposte immobiliari, assicurazione e qualunque differenza di tasso fra un mutuo con la sola quota interessi e uno ammortizzato dall'inizio. Il confronto qui tiene il tasso costante, il che isola l'effetto della struttura ma non è il modo in cui due offerte reali differiscono. E nessuna cifra porta una valuta.

Riferimenti

12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: paragraph (b)(11)(ii) defines recast for an interest-only loan as the expiration of the period during which interest-only payments are permitted, and paragraph (c)(5)(ii)(B) requires the creditor to consider the scheduled payment after the recast over the term of the loan remaining — Electronic Code of Federal Regulations, United States
What is an interest-only payment? — the regulator's explanation of what the payment covers during the interest-only period and what happens when it ends — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
What is a mortgage recast? — the regulator on re-amortising a balance, and why the payment changes even though the rate and the term do not — Consumer Financial Protection Bureau (United States)

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