Qual è la differenza fra il premio anticipato e quello annuale?

Quello anticipato si addebita una volta sola alla stipula e di solito viene finanziato dentro il prestito, quindi matura anche interessi: l'1,75% del prestito base, 6755 su un prestito da 386.000, che porta la somma presa in prestito a 392.755. Quello annuale si addebita ogni mese — 180,01 nel primo mese su quel prestito — e si calcola sul saldo residuo, quindi si riduce nel tempo.

Per quanti anni viene addebitato il premio annuale?

Dipende dal rapporto prestito-valore. Sotto il 90% il premio si applica per i primi 11 anni, cioè 132 mesi. A partire dal 90% si applica per il minore fra la durata e 30 anni, quindi su un prestito trentennale è l'intera durata. Il divario fra queste due risposte è la leva più grande della pagina: 49.141,98 contro 22.148,49 sulla stessa casa.

Perché il calcolatore ha usato un'aliquota più bassa di quella che ho inserito?

Perché l'aliquota annuale più alta si applica solo quando il rapporto prestito-valore supera il 95%, e la norma la limita. Inserisci lo 0,55% standard su un prestito esattamente al 95% e l'aliquota applicata torna come 0,50%. Il valore applicato viene stampato come risultato a sé invece di essere sostituito in silenzio, così la differenza resta visibile sulla pagina.

Su quale saldo viene calcolato il premio mensile?

Sul saldo assicurato residuo, che la norma definisce come media a 12 mesi di quanto è ancora dovuto, quindi cala man mano che il prestito viene rimborsato. Il modello qui applica l'aliquota al saldo decrescente mese per mese. Nota che la base comprende il premio anticipato finanziato: è per questo che il primo addebito mensile si calcola su 392.755 e non su 386.000.

Le due aliquote di questa pagina sono quelle che mi verranno addebitate davvero?

Sono input, con i massimi di legge come valori predefiniti. La norma fissa dei tetti e lascia le aliquote effettive al Commissario, che le rivede, quindi un numero scritto come costante andrebbe fuori corso senza che nulla fallisca. Tratta i valori predefiniti come il caso limite e inserisci le aliquote che ti quota il tuo finanziatore.

Estinguere il prestito in anticipo riduce l'assicurazione?

Sì, e questa pagina non lo modella, il che è una sovrastima nota. Se il prestito viene rimborsato in anticipo i premi si fermano, quindi la cifra sull'intera vita mostrata qui è il costo di portare il prestito fino alla fine della sua durata. Le cifre mensili non ne sono toccate, perché si calcolano sul saldo del momento.

I costi di chiusura, il deposito che il finanziatore raccoglie per le imposte sulla casa e l'assicurazione, e qualunque commissione del finanziatore. Il modello presuppone anche che durata e tasso restino fissi per tutta la vita del prestito. E nessuna cifra ha una valuta associata.

Calcolatrice di prestiti FHA

Risultato

49.141,98

Costo totale dell'assicurazione sul mutuo

Totale mensile: 2662,49
Assicurazione sul mutuo al mese: 180,01
Assicurazione sul mutuo anticipata: 6755,00
Importo base del prestito: 386.000,00
Importo del prestito comprensivo del premio anticipato: 392.755,00
Rapporto prestito/valore (%): 96,50%
Assicurazione annua applicata (%): 0,55%
Mesi di durata del premio annuo: 360
Capitale e interessi al mese: 2482,48
Interessi totali: 500.936,57

Un prestito FHA (Federal Housing Administration, l'ente federale statunitense che garantisce al finanziatore il mutuo concesso al mutuatario) porta con sé due premi assicurativi, e nessuno dei due è l'interesse. Il primo — il premio anticipato, l'upfront MIP — si paga una volta sola, alla stipula, e di norma viene finanziato dentro il prestito invece di essere pagato in contanti: su una casa da 400.000 con il 3,5% di anticipo, il prestito base è 386.000 e il premio anticipato è l'1,75% di quella cifra, cioè 6755, il che porta il prestito a 392.755. Il secondo — il premio annuale, l'annual MIP — viene addebitato ogni mese, ed è quello che silenziosamente diventa la cifra più grossa. Non è un importo fisso e non si calcola sul capitale originale: la norma definisce la base come il saldo assicurato residuo, quindi il premio cala man mano che il prestito viene rimborsato. Sullo stesso prestito il primo premio mensile è 180,01 e l'ultimo, nell'ultimo anno, è di pochi centesimi. C'è una terza cosa che decide quanto costa il secondo premio, ed è il motivo per cui questa pagina esiste invece di essere un secondo calcolatore con gli stessi campi. L'aliquota del premio sale quando il rapporto prestito-valore supera il 95%, e la durata per cui viene addebitato sale quando il rapporto è pari o superiore al 90%. Su 400.000, un anticipo del 3,5% dà un rapporto del 96,5%, cioè l'aliquota più alta e l'intera durata: 360 premi mensili per un totale di 49.141,98, in aggiunta a 500.936,57 di interessi. Metti il 20% di anticipo e il rapporto scende all'80%, il che porta l'aliquota più bassa e riduce il premio ai primi 132 mesi — undici anni, non trenta — per un totale di 22.148,49. I due premi insieme sono la differenza fra quanto il tasso suggerisce che il prestito costi e quanto il prestito costa davvero, e la tabella qui sotto fa scorrere l'anticipo dal 3,5% al 20% in modo che entrambi gli scatti siano visibili su una sola schermata.

Casa da 400.000 al 6,5% su 30 anni, per anticipo

Anticipo (%)	Rapporto prestito-valore (%)	Primo premio mensile	Mesi di addebito	Assicurazione totale
3.5	96.5	180.01	360	49141.98
5	95	161.1	360	44584.71
10	90	152.63	360	42237.79
20	80	135.67	132	22148.49

Quattro gradini, e le due soglie di legge cadono fra un gradino e l'altro invece che su di essi: è per questo che le colonne non si muovono insieme. La prima riga è sopra il 95%, quindi prende l'aliquota più alta e l'intera durata. La seconda riga cade esattamente sul 95%, e cambia solo l'aliquota — il test sulla durata è un'altra linea, al 90%, quindi il premio dura comunque 360 mesi. La quarta riga è sotto il 90%, e lì scattano entrambi gli interruttori: l'aliquota scende e la durata crolla a 132 mesi. Quell'ultima colonna è il senso della tabella: 49.141,98 con il 3,5% di anticipo contro 22.148,49 con il 20%, una differenza di 26.993,49 che nessuna quotazione di tasso ti mostrerebbe. I numeri di questa tabella sono stampati con il punto e senza separatore delle migliaia, mentre nel testo si scrivono con la virgola: è lo stesso numero scritto in due modi.

Formula

Prestito base = prezzo della casa − anticipo. Premio anticipato = prestito base × aliquota anticipata. Prestito totale = prestito base + premio anticipato. Premio annuale di un periodo = saldo precedente × aliquota annuale ÷ 12. Mesi di premio = il minore fra la durata e 11 anni quando il rapporto è sotto il 90%, altrimenti il minore fra la durata e 30 anni.

P: Prezzo della casa
d: Anticipo, come quota del prezzo
L: Rapporto prestito-valore: il prestito base diviso per il prezzo della casa, prima che venga aggiunto il premio anticipato
u: Aliquota del premio anticipato, in percentuale del prestito base
a: Aliquota del premio annuale, in percentuale del saldo residuo ogni anno
m: Numero di mesi per cui viene addebitato il premio annuale: 132 o la durata, il minore dei due, quando il rapporto è sotto il 90%, altrimenti 360 o la durata
N: Durata in mesi

Usala ogni volta che c'è una quotazione FHA sul tavolo e vuoi il costo completo invece della sola rata. Il tasso da solo non te lo dice: due prestiti con lo stesso tasso e la stessa durata possono differire di più di ventimila di assicurazione, solo perché l'anticipo è finito da una parte o dall'altra della linea del 95% o del 90%. Inserisci prima il prezzo e l'anticipo, poi leggi insieme il rapporto e l'aliquota applicata: se l'aliquota applicata è più bassa di quella che hai inserito, il rapporto prestito-valore l'ha riportata sotto il tetto di legge, e vale la pena saperlo prima che te lo dica il finanziatore. Guarda poi la colonna dei mesi: 132 e 360 sono le due sole risposte possibili per la durata, e il divario fra loro è la leva più grande di tutta la pagina. Infine tieni presente che il premio anticipato sta dentro il prestito, quindi anche su di lui maturano interessi per tutta la durata; la cifra dell'interesse totale su ogni riga lo comprende già.

Esempi svolti

400.000 con il 3,5% di anticipo, 6,5% su 30 anni
1. Anticipo: 400.000 × 3,5% = 14.000, quindi il prestito base è 386.000
2. Rapporto prestito-valore: 386.000 ÷ 400.000 = 96,5%, che è sopra il 95%, quindi l'aliquota annuale resta al tetto di legge più alto, 0,55%, e il premio dura tutti i 360 mesi
3. Premio anticipato: 386.000 × 1,75% = 6755, finanziato, il che porta il prestito a 392.755
4. Primo premio mensile: 392.755 × 0,55% ÷ 12 = 180,01
5. Capitale e interessi: 392.755 al 6,5% su 360 mesi = 2482,48 al mese
6. Totale mensile: 2482,48 + 180,01 = 2662,49
7. Assicurazione sull'intera vita del prestito: 360 premi su un saldo decrescente, 49.141,98
Il caso in cui si trova davvero la maggior parte dei mutuatari FHA, e quello in cui entrambi gli scatti sono nella posizione più cara. Il rapporto del 96,5% è sopra la linea del 95%, quindi si applica l'aliquota più alta, ed è anche pari o sopra la linea del 90%, quindi il premio viene addebitato per tutti e trent'anni invece che per undici. La conseguenza è che l'assicurazione costa 49.141,98, che è il 9,8% della bolletta degli interessi e non si vede affatto nel tasso.
La stessa casa con il 20% di anticipo
1. Anticipo: 400.000 × 20% = 80.000, quindi il prestito base è 320.000
2. Rapporto prestito-valore: 320.000 ÷ 400.000 = 80%, che è sotto il 90%, quindi il premio si ferma dopo 11 anni — 132 mesi
3. È anche sotto il 95%, quindi l'aliquota annuale è il tetto di legge più basso: è stato inserito 0,55% e viene applicato 0,50%
4. Premio anticipato: 320.000 × 1,75% = 5600, il che porta il prestito a 325.600
5. Primo premio mensile: 325.600 × 0,50% ÷ 12 = 135,67
6. Capitale e interessi: 325.600 al 6,5% su 360 mesi = 2058,01
7. Assicurazione sull'intera vita del prestito: 132 premi, 22.148,49 — meno della metà dei 49.141,98 del caso al 3,5%
Qui scattano due interruttori insieme, e quello visibile non è quello importante. Il premio mensile scende da 180,01 a 135,67, che è una differenza di 44,34: si nota, ma non è drammatica. Il numero che conta è 132: il premio si ferma dopo undici anni invece che dopo trenta, ed è questo che porta il costo sull'intera vita da 49.141,98 a 22.148,49. Nota anche che l'aliquota inserita, 0,55%, non è quella usata: viene restituito 0,50% come aliquota applicata, perché il rapporto più basso ha portato il prestito sotto il tetto di legge.
5% di anticipo, esattamente su un rapporto del 95%
1. Anticipo: 400.000 × 5% = 20.000, quindi il prestito base è 380.000
2. Rapporto prestito-valore: 380.000 ÷ 400.000 = 95%, esattamente sulla linea
3. L'aliquota più alta si applica solo sopra il 95%, quindi esattamente al 95% viene applicato il tetto più basso, 0,50%, non 0,55%
4. La linea del 90% è un test diverso: a partire dal 90% il premio dura l'intera durata, quindi 360 mesi
5. Premio anticipato: 380.000 × 1,75% = 6650, il che porta il prestito a 386.650
6. Primo premio mensile: 386.650 × 0,50% ÷ 12 = 161,10
7. Assicurazione sull'intera vita del prestito: 360 premi, 44.584,71
Un punto percentuale di anticipo porta il rapporto dal 96,5% esattamente al 95%, e i due test di legge non sono d'accordo su cosa significhi: l'aliquota scende al tetto più basso perché quello più alto si applica solo sopra il 95%, mentre la durata resta all'intera durata perché quel test è a partire dal 90%. Il risultato è una pagina che sembra contraddirsi finché non si leggono entrambe le soglie come sono scritte. È anche il punto di anticipo più conveniente per euro di tutta la scaletta: un aumento di 1,5 punti nell'anticipo elimina 4557,27 di assicurazione.

Limiti

Le due aliquote dei premi sono input e non costanti, e la cosa è voluta: la norma fissa dei tetti e lascia i numeri effettivi al Commissario, che li rivede, quindi una cifra scritta qui come costante invecchierebbe senza che nulla fallisca. I valori predefiniti sono i massimi di legge per un prestito trentennale con rapporto prestito-valore sopra il 95% e l'aliquota standard sotto quella soglia, ma non sono una quotazione e non sono un'affermazione su quanto addebiti oggi un finanziatore. Il modello presuppone inoltre che il premio venga addebitato sul saldo decrescente come lo definisce la norma, il che è corretto, e semplifica due cose che non lo sono: non modella il mese in cui il premio si interrompe con un conguaglio di periodo parziale, e non modella il caso in cui il prestito venga estinto in anticipo, nel qual caso anche i premi si fermano e la cifra sull'intera vita qui mostrata sovrastima il costo. I costi di chiusura, il deposito in garanzia che il finanziatore raccoglie per imposte e assicurazione della casa e qualunque commissione del finanziatore sono tutti assenti. Il premio anticipato è finanziato, e questo il modello lo mostra, ma se a quel mutuatario sia consentito finanziarlo, e se il prestito totale rientri poi nel limite della contea, è una domanda a cui questa pagina non sa rispondere. E nessuna cifra ha una valuta associata.

Domande frequenti

Qual è la differenza fra il premio anticipato e quello annuale?: Quello anticipato si addebita una volta sola alla stipula e di solito viene finanziato dentro il prestito, quindi matura anche interessi: l'1,75% del prestito base, 6755 su un prestito da 386.000, che porta la somma presa in prestito a 392.755. Quello annuale si addebita ogni mese — 180,01 nel primo mese su quel prestito — e si calcola sul saldo residuo, quindi si riduce nel tempo.
Per quanti anni viene addebitato il premio annuale?: Dipende dal rapporto prestito-valore. Sotto il 90% il premio si applica per i primi 11 anni, cioè 132 mesi. A partire dal 90% si applica per il minore fra la durata e 30 anni, quindi su un prestito trentennale è l'intera durata. Il divario fra queste due risposte è la leva più grande della pagina: 49.141,98 contro 22.148,49 sulla stessa casa.
Perché il calcolatore ha usato un'aliquota più bassa di quella che ho inserito?: Perché l'aliquota annuale più alta si applica solo quando il rapporto prestito-valore supera il 95%, e la norma la limita. Inserisci lo 0,55% standard su un prestito esattamente al 95% e l'aliquota applicata torna come 0,50%. Il valore applicato viene stampato come risultato a sé invece di essere sostituito in silenzio, così la differenza resta visibile sulla pagina.
Su quale saldo viene calcolato il premio mensile?: Sul saldo assicurato residuo, che la norma definisce come media a 12 mesi di quanto è ancora dovuto, quindi cala man mano che il prestito viene rimborsato. Il modello qui applica l'aliquota al saldo decrescente mese per mese. Nota che la base comprende il premio anticipato finanziato: è per questo che il primo addebito mensile si calcola su 392.755 e non su 386.000.
Le due aliquote di questa pagina sono quelle che mi verranno addebitate davvero?: Sono input, con i massimi di legge come valori predefiniti. La norma fissa dei tetti e lascia le aliquote effettive al Commissario, che le rivede, quindi un numero scritto come costante andrebbe fuori corso senza che nulla fallisca. Tratta i valori predefiniti come il caso limite e inserisci le aliquote che ti quota il tuo finanziatore.
Estinguere il prestito in anticipo riduce l'assicurazione?: Sì, e questa pagina non lo modella, il che è una sovrastima nota. Se il prestito viene rimborsato in anticipo i premi si fermano, quindi la cifra sull'intera vita mostrata qui è il costo di portare il prestito fino alla fine della sua durata. Le cifre mensili non ne sono toccate, perché si calcolano sul saldo del momento.
Cosa non è incluso?: I costi di chiusura, il deposito che il finanziatore raccoglie per le imposte sulla casa e l'assicurazione, e qualunque commissione del finanziatore. Il modello presuppone anche che durata e tasso restino fissi per tutta la vita del prestito. E nessuna cifra ha una valuta associata.

Riferimenti

24 CFR 203.284 — Amount of monthly premiums: the upfront premium capped at 2.25% of the original amortisation amount, the annual premium capped at 0.50% of the remaining insured principal balance and at 0.55% where the loan-to-value ratio exceeds 95%, the 11-year duration where the ratio is under 90%, and the definition of the remaining insured principal balance as a 12-month average — Electronic Code of Federal Regulations, United States
24 CFR 203.18c — One-time or up-front mortgage insurance premium excluded from limitations on maximum mortgage amounts: the rule that lets the upfront premium be financed on top of the maximum insurable amount rather than counted against it — Electronic Code of Federal Regulations, United States
Federal Housing Administration: annual mortgage insurance premium — the Federal Register notice setting the annual premium structure, including the loan-to-value and term bands this page models — Federal Register, United States

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