Apa bedanya tingkat kapitalisasi dengan imbal hasil kas?

Tingkat kapitalisasi adalah pendapatan operasional bersih dibagi harga beli secara penuh, jadi ia sama sekali mengabaikan KPR dan menggambarkan bangunannya. Imbal hasil kas adalah arus kas tahunan dibagi uang yang Anda setorkan, jadi ia menggambarkan uang Anda setelah pinjamannya dibayar. Pada angka bawaan di halaman ini keduanya 7,12 persen dan 3,67 persen, dan selisihnya adalah biaya meminjam.

Mengapa tingkat kapitalisasinya tidak berubah ketika uang muka saya ubah?

Karena tidak ada yang berubah dari propertinya. Pendapatan operasional bersih adalah sewa dikurangi biaya operasional, dan harga belinya adalah harga belinya; tidak satu pun dari keduanya tahu bagaimana Anda membiayai pembelian itu. Ubah uang mukanya dan cicilan KPR, arus kas, serta imbal hasil kasnya semuanya bergerak, sementara tingkat kapitalisasinya tetap persis di tempatnya.

Apakah patokan satu persen itu aturan yang sebenarnya?

Ia patokan kasar, bukan aturan, dan ia penyaring awal, bukan jawaban: sewa bulanan sekitar satu persen dari harga beli adalah tanda kasar bahwa sebuah properti mungkin menutup biayanya sendiri di pasar tempat patokan itu lahir. Pada tabel di bawah, baris teratas, yaitu 3.000 untuk properti 300.000, tepat berada di garis itu. Ia tidak memberi tahu apa pun tentang pajak, kenaikan nilai, atau kondisi bangunannya.

Mengapa arus kas saya negatif padahal tingkat kapitalisasinya positif?

Karena tingkat kapitalisasi tidak memasukkan KPR sedangkan arus kas memasukkannya. Sebuah properti bisa menghasilkan imbal hasil yang terhormat atas harganya dan tetap menagih Anda setiap bulan kalau pinjaman yang menempel padanya cukup besar. Itulah contoh ketiga di atas, dan itulah situasi yang paling sering baru disadari pemilik pertama setelah akad selesai.

Apakah pokok pinjaman harus saya masukkan ke imbal hasil?

Tidak ke angka imbal hasil kas, karena uang itu tidak masuk kantong Anda; ia berpindah dari rekening bank Anda ke ekuitas Anda di bangunan itu. Itu keuntungan yang nyata, hanya saja jenisnya berbeda, dan baru terealisasi ketika Anda menjual atau menjaminkan propertinya. Menghitungnya sebagai arus kas akan membuat properti tampak lebih likuid daripada kenyataannya.

Apa saja yang harus saya isi di kolom biaya operasional?

Semua yang harus dikeluarkan untuk memiliki dan menjalankan properti itu selain cicilan KPR: pajak bumi dan bangunan, asuransi, jasa pengelolaan, perbaikan, pemeliharaan, dan cadangan untuk penggantian besar yang sesekali datang. Pakailah angka tahunan yang realistis, bukan kuitansi tahun lalu, karena satu tahun tanpa penggantian pompa bukan berarti satu tahun tanpa biaya pompa. Kolom ini yang paling sering diisi terlalu kecil, dan itulah cara paling umum sebuah analisis sewa menjadi terlalu optimistis.

Kalkulator Properti Sewa

Hasil

7,12%

Tingkat kapitalisasi (%)

Imbal hasil atas kas yang disetor (%): 3,67%
Arus kas per bulan: 183,27
Arus kas per tahun: 2.199,24
Angsuran KPR per bulan: 1.596,73
Imbal hasil sewa bruto (%): 9,60%
Pendapatan operasional bersih: 21.360,00
Jumlah uang muka: 60.000,00
Sewa bulanan sebagai bagian dari harga (%): 0,80%

Properti sewa adalah dua investasi yang memakai satu mantel. Ada bangunannya, yang menghasilkan sewa dan memakan biaya untuk dijalankan, dan ada kesepakatan yang Anda buat untuk membelinya, yaitu setumpuk uang Anda sendiri ditambah KPR. Halaman ini menghargai keduanya, dan dua angka yang ditampilkannya paling sering tertukar. Tingkat kapitalisasi, biasa disingkat cap rate, adalah pendapatan operasional bersih properti dibagi harga belinya secara penuh: ia menanyakan apa yang dihasilkan bangunan itu sebelum pembiayaan siapa pun diperhitungkan. Imbal hasil kas adalah arus kas tahunan Anda dibagi uang yang benar-benar Anda setorkan, dan ia menanyakan apa yang sedang dilakukan uang Anda. Pada angka bawaannya, yaitu 300.000 dengan sewa bulanan 2.400, kekosongan 5 persen, biaya operasional 6.000 setahun, dan uang muka 20 persen pada pinjaman tiga puluh tahun berbunga 7 persen, tingkat kapitalisasinya 7,12 persen dan imbal hasil kasnya 3,67 persen. Keduanya bukan dua pengukuran atas hal yang sama yang saling bertentangan, melainkan pengukuran atas dua hal yang berbeda, dan selisih di antara keduanya adalah biaya KPR-nya. Halaman ini juga mengembalikan pendapatan operasional bersih, imbal hasil bruto, nominal uang muka, cicilan KPR bulanan, dan rasio sewa terhadap harga, yang terakhir ada karena patokan satu persen adalah pemeriksaan kasar tercepat di bidang ini. Bacalah sebagai bentuk, bukan sebagai putusan: properti yang sama bisa tampak sangat baik bagi pembeli tunai dan biasa saja bagi orang yang meminjam empat perlima harganya. Kalkulator ini memang dirancang untuk dijalankan dua kali atas bangunan yang sama, sekali dengan uang muka Anda dan sekali lagi dengan harga penuh, supaya terlihat mana di antara kedua angka itu yang sedang Anda hadapi. Di Indonesia, imbal hasil properti sewa paling sering dilihat lewat perbandingan yang sederhana: total sewa setahun dibagi harga propertinya. Angka itu sejalan dengan tingkat kapitalisasi di halaman ini selama kolom biaya operasionalnya diisi nol, dan justru di situlah bedanya. Tingkat kapitalisasi di sini adalah ukuran sebelum pajak dan sebelum biaya kepemilikan: pendapatan operasional bersih belum dikurangi pajak penghasilan atas sewa, belum dikurangi pajak bumi dan bangunan, dan belum dikurangi perawatan yang rutin. Untuk orang pribadi yang menyewakan properti, Indonesia mengenakan pajak penghasilan final atas penghasilan sewa, dan tarifnya ditetapkan oleh peraturan perpajakan yang berlaku sehingga besarnya dapat berubah; di samping itu pemilik tetap menanggung pajak bumi dan bangunan setiap tahun serta biaya pemeliharaan. Karena itu, pendapatan operasional bersih di halaman ini bukan laba bersih yang Anda bawa pulang di Indonesia. Ia adalah titik berangkat, dan biaya-biaya tadi harus Anda kurangkan sendiri, paling mudah dengan memasukkannya ke kolom biaya operasional tahunan sebelum membaca hasilnya. Perbedaan kedua yang perlu diperhatikan adalah soal sewa dibayar di muka. Di Indonesia sewa rumah tinggal umumnya ditagih per tahun sekaligus, sehingga arus kas Anda datang sebagai satu gelombang besar setiap dua belas bulan, bukan sebagai pemasukan kecil yang rata setiap bulan. Halaman ini menampilkan arus kas bulanan sebagai hasil bagi dua belas, yang benar sebagai rata-rata tetapi tidak menggambarkan kapan uangnya benar-benar masuk. Sisihkan bagian bulanan itu untuk cicilan dan biaya, dan jangan memperlakukannya sebagai uang yang bebas dipakai begitu ia mendarat.

300.000 dengan uang muka 20 persen pada 7 persen, menurut sewa bulanan

Sewa bulanan	Imbal hasil bruto	Tingkat kapitalisasi	Arus kas tahunan	Imbal hasil kas
1800	7.2	4.84	-4640.76	-7.73
2100	8.4	5.98	-1220.76	-2.03
2400	9.6	7.12	2199.24	3.67
2700	10.8	8.26	5619.24	9.37
3000	12	9.4	9039.24	15.07

Hanya sewanya yang berubah di antara kelima baris ini; harga, kekosongan, biaya, uang muka, dan bunganya semuanya adalah nilai bawaan halaman ini. Dua hal layak diperhatikan. Tingkat kapitalisasinya bergerak seiring sewa sementara imbal hasil kasnya bergerak jauh lebih cepat, karena yang pertama dibagi 300.000 dan yang kedua dibagi 60.000. Dan rentangnya membentang dari laba yang nyaman sampai kerugian bulanan tanpa sewanya pernah terlihat tidak masuk akal: 1.800 terhadap 300.000 adalah rasio sewa terhadap harga 0,6 persen, yang biasa di banyak kota dan tetap membuat pemiliknya harus menambah uang setiap bulan dengan syarat pembiayaan seperti ini.

Rumus

Tingkat kapitalisasi = pendapatan operasional bersih ÷ harga beli. Imbal hasil kas = arus kas tahunan ÷ uang muka.

P: Harga beli
R: Sewa bulanan, sebelum kekosongan
v: Tingkat kekosongan sebagai persentase
E: Biaya operasional tahunan
NOI: Pendapatan operasional bersih: sewa tahunan efektif dikurangi biaya operasional
D: Persentase uang muka
C: Arus kas tahunan: pendapatan operasional bersih dikurangi dua belas kali cicilan KPR

Pakai tingkat kapitalisasi lebih dulu, saat Anda membandingkan satu properti dengan properti lain. Ia satu-satunya dari kedua angka itu yang tidak bergantung pada bagaimana pembeliannya dibiayai, sehingga dua pembeli dengan KPR yang sama sekali berbeda akan menghitung tingkat kapitalisasi yang sama untuk bangunan yang sama, dan justru itulah sebabnya angka itu yang dipasang di iklan. Pakai imbal hasil kas kedua, saat Anda membandingkan sebuah properti dengan penggunaan lain atas uang Anda sendiri. Ia angka yang menjawab apakah kesepakatan ini lebih baik daripada rekening deposito, dan ia bisa negatif pada properti yang tingkat kapitalisasinya nyaman positif; tabel di bawah punya satu baris yang menunjukkan tepat hal itu. Perhatikan arah pergerakan keduanya ketika uang muka Anda kecilkan: tingkat kapitalisasinya tidak berubah sama sekali, karena tidak ada yang berubah dari bangunannya, sedangkan imbal hasil kasnya makin ekstrem ke arah mana pun ia sudah condong. Tidak satu pun dari kedua angka itu memasukkan kenaikan nilai, pajak, atau pokok pinjaman yang sedang Anda bayar; ketiganya nyata dan tidak satu pun ada di sini.

Contoh hitungan

300.000 dengan sewa 2.400 sebulan dan uang muka 20 persen
1. Sewa tahunan efektif: 2.400 × 12 = 28.800, dikurangi kekosongan 5 persen = 27.360
2. Pendapatan operasional bersih: 27.360 − 6.000 = 21.360
3. Tingkat kapitalisasi: 21.360 ÷ 300.000 = 7,12 persen
4. Uang muka: 20 persen dari 300.000 = 60.000, sehingga pinjamannya 240.000
5. Cicilan KPR: 240.000 pada 7 persen selama 360 bulan = 1.596,73 sebulan, atau 19.160,76 setahun
6. Arus kas tahunan: 21.360 − 19.160,76 = 2.199,24, yaitu 183,27 sebulan
7. Imbal hasil kas: 2.199,24 ÷ 60.000 = 3,67 persen
Seluruh halaman ini dalam satu contoh: bangunannya menghasilkan 7,12 persen atas harganya, uang Anda menghasilkan 3,67 persen atas uang muka Anda, dan selisihnya adalah biaya KPR-nya. Tidak ada yang salah dari kedua angka itu dan tidak ada satu pun yang paling benar, karena keduanya menjawab pertanyaan yang berbeda.
Properti yang sama dibeli tunai
1. Uang muka: 100 persen dari 300.000 = 300.000, sehingga pinjamannya nol dan cicilan KPR-nya nol
2. Pendapatan operasional bersih tidak berubah di 21.360, begitu pula tingkat kapitalisasinya di 7,12 persen
3. Arus kas tahunan: 21.360 − 0 = 21.360, yaitu 1.780 sebulan
4. Imbal hasil kas: 21.360 ÷ 300.000 = 7,12 persen
Tanpa KPR kedua rasio itu mendarat pada angka yang sama, dan itu bukan kebetulan: kedua pecahannya berubah menjadi pendapatan operasional bersih dibagi harga beli. Kalau Anda pernah melihat keduanya sepakat padahal ada pinjaman, periksa kolom uang mukanya, karena nilainya sedang berdiri di angka seratus.
Properti yang tidak menutupi cicilan KPR-nya sendiri
1. Sewa tahunan efektif: 1.200 × 12 = 14.400, dikurangi kekosongan 5 persen = 13.680
2. Pendapatan operasional bersih: 13.680 − 6.000 = 7.680, sehingga tingkat kapitalisasinya 7.680 ÷ 300.000 = 2,56 persen
3. Cicilan KPR-nya tidak berubah, yaitu 1.596,73 sebulan atau 19.160,76 setahun
4. Arus kas tahunan: 7.680 − 19.160,76 = −11.480,76, yaitu −956,73 sebulan
5. Imbal hasil kas: −11.480,76 ÷ 60.000 = −19,13 persen
Kasus yang paling layak dipelajari, karena kedua rasio itu menunjuk arah yang berlawanan: tingkat kapitalisasinya tetap positif di 2,56 persen, sementara imbal hasil kasnya negatif di −19,13 persen. Pembeli tunai akan memiliki bangunan yang sedikit menguntungkan; pembeli dengan KPR seperti ini membayar 956,73 sebulan untuk hak itu.

Batasan

Semua yang ada di sini berasal dari tujuh angka yang Anda ketik, dan beberapa hal yang menentukan apakah sebuah properti sewa berhasil tidak termasuk di antaranya. Kenaikan nilai dan penyusutan tidak ada: ini perhitungan pendapatan berjalan, bukan perhitungan imbal hasil total, dan properti di pasar yang sedang naik bisa menjadi investasi arus kas yang buruk selama bertahun-tahun sambil tetap menguntungkan pemiliknya. Pajak juga tidak ada, dan ia memotong ke dua arah: bunga KPR dan biaya operasional umumnya dapat dikurangkan di banyak negara, sementara penghasilan sewa umumnya dikenakan pajak, dan hasil bersihnya bergantung pada lapisan tarif Anda. Di Indonesia khususnya, penghasilan sewa orang pribadi dikenai pajak penghasilan final yang tarifnya ditetapkan peraturan perpajakan yang berlaku, dan pajak bumi dan bangunan tetap harus dibayar setiap tahun; keduanya tidak dihitung halaman ini, sehingga pendapatan operasional bersih di sini masih berada di atas laba bersih yang sebenarnya Anda terima. Biaya transaksi juga tidak ada: bea perolehan, biaya notaris dan balik nama, penilaian, dan komisi agen bisa mencapai beberapa persen dari harga, yaitu uang yang seharusnya berada di uang muka dan akan menurunkan imbal hasil kas yang ditampilkan di sini. Angka biaya operasional Anda harus merupakan perkiraan jujur Anda sendiri, dan justru kolom itulah yang paling sering salah diisi: atap, pompa air, bulan-bulan kosong di antara penyewa, dan jasa pengelolaan semuanya biaya operasional, dan tidak satu pun ada di dalam harga beli. Kekosongan dimodelkan sebagai persentase tetap dari sewa, bukan sebagai bulan-bulan kosong yang utuh, dan penyederhanaan itu cenderung membuat properti yang hanya tersewa sebelas bulan setahun tampak lebih baik daripada kenyataannya. Pembayaran pokok pinjaman juga tidak dihitung sebagai imbal hasil di sini, padahal ia menambah ekuitas Anda. Terakhir, tidak ada satuan mata uang yang menempel pada angka mana pun: 300.000 adalah 300.000 dalam satuan apa pun yang Anda ketik, dan sewa, biaya, serta harganya harus memakai satuan yang sama.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa bedanya tingkat kapitalisasi dengan imbal hasil kas?: Tingkat kapitalisasi adalah pendapatan operasional bersih dibagi harga beli secara penuh, jadi ia sama sekali mengabaikan KPR dan menggambarkan bangunannya. Imbal hasil kas adalah arus kas tahunan dibagi uang yang Anda setorkan, jadi ia menggambarkan uang Anda setelah pinjamannya dibayar. Pada angka bawaan di halaman ini keduanya 7,12 persen dan 3,67 persen, dan selisihnya adalah biaya meminjam.
Mengapa tingkat kapitalisasinya tidak berubah ketika uang muka saya ubah?: Karena tidak ada yang berubah dari propertinya. Pendapatan operasional bersih adalah sewa dikurangi biaya operasional, dan harga belinya adalah harga belinya; tidak satu pun dari keduanya tahu bagaimana Anda membiayai pembelian itu. Ubah uang mukanya dan cicilan KPR, arus kas, serta imbal hasil kasnya semuanya bergerak, sementara tingkat kapitalisasinya tetap persis di tempatnya.
Apakah patokan satu persen itu aturan yang sebenarnya?: Ia patokan kasar, bukan aturan, dan ia penyaring awal, bukan jawaban: sewa bulanan sekitar satu persen dari harga beli adalah tanda kasar bahwa sebuah properti mungkin menutup biayanya sendiri di pasar tempat patokan itu lahir. Pada tabel di bawah, baris teratas, yaitu 3.000 untuk properti 300.000, tepat berada di garis itu. Ia tidak memberi tahu apa pun tentang pajak, kenaikan nilai, atau kondisi bangunannya.
Mengapa arus kas saya negatif padahal tingkat kapitalisasinya positif?: Karena tingkat kapitalisasi tidak memasukkan KPR sedangkan arus kas memasukkannya. Sebuah properti bisa menghasilkan imbal hasil yang terhormat atas harganya dan tetap menagih Anda setiap bulan kalau pinjaman yang menempel padanya cukup besar. Itulah contoh ketiga di atas, dan itulah situasi yang paling sering baru disadari pemilik pertama setelah akad selesai.
Apakah pokok pinjaman harus saya masukkan ke imbal hasil?: Tidak ke angka imbal hasil kas, karena uang itu tidak masuk kantong Anda; ia berpindah dari rekening bank Anda ke ekuitas Anda di bangunan itu. Itu keuntungan yang nyata, hanya saja jenisnya berbeda, dan baru terealisasi ketika Anda menjual atau menjaminkan propertinya. Menghitungnya sebagai arus kas akan membuat properti tampak lebih likuid daripada kenyataannya.
Apa saja yang harus saya isi di kolom biaya operasional?: Semua yang harus dikeluarkan untuk memiliki dan menjalankan properti itu selain cicilan KPR: pajak bumi dan bangunan, asuransi, jasa pengelolaan, perbaikan, pemeliharaan, dan cadangan untuk penggantian besar yang sesekali datang. Pakailah angka tahunan yang realistis, bukan kuitansi tahun lalu, karena satu tahun tanpa penggantian pompa bukan berarti satu tahun tanpa biaya pompa. Kolom ini yang paling sering diisi terlalu kecil, dan itulah cara paling umum sebuah analisis sewa menjadi terlalu optimistis.

Referensi

Publication 527 — Residential Rental Property: what counts as rental income and as an operating expense, and how depreciation is treated — Internal Revenue Service (United States)
Publication 936 — Home Mortgage Interest Deduction: the rules that separate a mortgage on your home from a mortgage on a property you let out — Internal Revenue Service (United States)

Kalkulator terkait

Kalkulator KPRCicilan bulanan rumah, pajak properti, dan asuransi.Kalkulator PinjamanCicilan bulanan dan total bunga pinjaman berbunga tetap.Kalkulator AmortisasiLihat pembagian cicilan antara bunga dan pokok pinjaman.Kalkulator Pelunasan KPRBerapa bulan dan bunga yang dihemat cicilan KPR ekstra.