Kalkulator Amortisasi

Bunga pada bulan ke-k = saldo × r, pokok pada bulan ke-k = A − bunga, dan saldo baru = saldo lama − pokok

P

Jumlah yang dipinjam — saldo pinjaman awal

r

Suku bunga bulanan: suku bunga tahunan dibagi dua belas

A

Angsuran bulanan yang besarnya tetap, dibulatkan ke dua angka desimal

k

Bulan yang sedang ditinjau, dihitung mulai dari satu

B

Sisa saldo pinjaman setelah angsuran bulan itu dibayar

Pakai halaman ini setiap kali angsuran bukan keseluruhan ceritanya. Kalau Anda membandingkan dua pinjaman dengan angsuran yang sama besar tetapi jangka waktu berbeda, jadwal amortisasilah yang memisahkan keduanya: yang lebih pendek menurunkan saldo secara terlihat sejak awal, yang lebih panjang menghabiskan bertahun-tahun untuk bunga sebelum saldonya bergerak. Kalau Anda mempertimbangkan membayar lebih cepat, angka bulan pertama di halaman ini memberi tahu berapa besar pinjaman yang masih terus dikenai bunga — itulah alasan pelunasan sebagian di awal jangka waktu menghemat jauh lebih banyak daripada jumlah yang sama dibayarkan belakangan. Dan kalau Anda ingin tahu berapa yang masih Anda utangi seandainya menjual atau membiayai ulang dalam lima tahun, kolom saldo pada jadwal itulah angka yang akan muncul di surat perhitungan bank, dikurangi bunga harian antara angsuran terakhir dan tanggal pelunasan.

1. 250.000 dengan bunga 6 persen selama tiga puluh tahun

   1. Suku bunga bulanan: 6 ÷ 12 = 0,5 persen per bulan, yaitu 0,005 dalam bentuk desimal
   2. Angsuran: 250.000 × 0,005 × 1,005^360 ÷ (1,005^360 − 1) = 1.498,88
   3. Bunga bulan pertama: 250.000 × 0,005 = 1.250,00 — seluruh saldo dikenai bunga selama satu bulan
   4. Pokok bulan pertama: 1.498,88 − 1.250,00 = 248,88
   5. Porsi angsuran pertama yang masuk pokok: 248,88 ÷ 1.498,88 = 16,6 persen
   6. Total bunga: 539.593,37 yang dibayar − 250.000 yang dipinjam = 289.593,37

   Inilah kombinasi yang dipakai halaman ini saat pertama dibuka, dan pinjaman itulah yang dijadikan tabel rujukan di bawah. Angka yang perlu diingat adalah 16,6 persen: pada bulan pertama, lima per enam dari yang Anda bayarkan adalah sewa atas uangnya, dan hanya seperenamnya yang mengurangi pinjaman.

2. 250.000 yang sama dengan bunga 6 persen, tetapi selama lima belas tahun

   1. Bunga bulan pertama tidak berubah: 250.000 × 0,005 = 1.250,00, karena saldo awalnya sama
   2. Angsuran untuk 180 bulan: 2.109,64, yaitu 610,76 lebih besar setiap bulan daripada angsuran tiga puluh tahun
   3. Pokok bulan pertama: 2.109,64 − 1.250,00 = 859,64
   4. Porsi yang masuk pokok: 859,64 ÷ 2.109,64 = 40,7 persen
   5. Total bunga: 379.735,85 − 250.000 = 129.735,85 — 159.857,52 lebih sedikit daripada pinjaman tiga puluh tahun

   Pinjaman yang sama, bunga yang sama, separuh jangka waktu: pokok pada angsuran pertama naik lebih dari tiga kali lipat, dari 248,88 menjadi 859,64, dan pinjamannya lunas sebelum bunganya sempat menumpuk sampai enam digit. Tambahan 610,76 per bulan itu membeli penghematan 159.857,52.

3. 250.000 dengan bunga 0 persen selama tiga puluh tahun

   1. Bunga nol: tidak ada yang bertambah, jadi bunga bulan pertama adalah 0,00
   2. Angsuran: 250.000 ÷ 360 = 694,44, yaitu pinjaman dibagi jumlah bulannya
   3. Pokok bulan pertama: 694,44 − 0,00 = 694,44 — seluruh angsurannya
   4. Porsi yang masuk pokok: 100 persen
   5. Total bunga: 0,00 sepanjang jangka waktu, jadi 250.000 adalah keseluruhan yang dibayar kembali

   Kasus batas, dan yang paling jelas menggambarkan pokok persoalannya: tanpa bunga tidak ada apa pun yang perlu diamortisasi, setiap angsuran mengurangi saldo, dan pembagiannya 100 persen pokok dari bulan pertama sampai bulan terakhir.

Halaman ini tidak bisa mencetak jadwal Anda sendiri, dan itu batas struktural, bukan kelalaian: jadwal amortisasi bulanan punya satu baris per bulan, sampai enam ratus baris, sedangkan halaman ini dibangun sebelum masukan Anda ada — tabel di sini dihasilkan saat situs dibangun, jadi yang bisa digambarkannya hanyalah satu contoh pinjaman yang sudah ditetapkan. Contohnya adalah 250.000 dengan bunga 6 persen selama tiga puluh tahun, dan kolom saldo pada tabel itu adalah kolom yang perlu Anda baca kalau ingin melihat betapa lambat sebuah pinjaman panjang turun. Yang diberikan kalkulatornya untuk angka Anda sendiri adalah pembagian bulan pertama ditambah totalnya; untuk melihat jadwal Anda sendiri, angka yang sama muncul di lembar tagihan atau ringkasan tahunan pemberi pinjaman Anda. Dua catatan yang lebih kecil. Bunga setiap bulan dibulatkan ke dua angka desimal sebelum dijumlahkan, persis seperti yang dilakukan pemberi pinjaman, sehingga jadwal yang dihitung dari angka yang belum dibulatkan akan berbeda tipis di bagian akhir. Dan jadwal ini mengasumsikan sukunya tetap seperti yang Anda masukkan serta tidak ada angsuran tambahan — satu pembayaran ekstra di awal menyusun ulang semua yang datang sesudahnya. Satu hal terakhir yang khusus untuk pembaca Indonesia: halaman ini memakai metode saldo menurun, sedangkan penawaran bunga flat yang lazim di sini menghitung bunga dari pokok awal, sehingga jadwal Anda akan terlihat berbeda dari tabel di atas — bukan karena ada yang salah, tetapi karena metodenya memang lain, dan selisih biayanya justru itulah yang perlu Anda hitung.

Apa itu jadwal amortisasi?

Tabel berisi setiap angsuran sebuah pinjaman, satu baris per bulan, yang menunjukkan berapa dari angsuran itu yang menjadi bunga, berapa yang menjadi pokok, dan berapa saldo pinjamannya sesudahnya. Besar angsurannya sama dari baris ke baris sementara isinya berubah: bunga dihitung dari saldo, saldonya turun, jadi bunganya menyusut dan pokoknya bertambah. Tabel yang sama jugalah yang dikirim pemberi pinjaman kepada Anda sebagai ringkasan tahunan, dan di Indonesia dokumen itu biasa disebut jadwal angsuran atau tabel amortisasi. Kalau Anda membandingkan beberapa penawaran, mintalah jadwal ini untuk masing-masing penawaran, karena dua penawaran dengan angsuran yang sama besarnya bisa punya bentuk jadwal yang sangat berbeda.

Kenapa hampir seluruh angsuran pertama saya adalah bunga?

Karena bunga dihitung dari seluruh saldo, dan saldo paling besar justru di awal. Pada 250.000 dengan bunga 6 persen, bunga satu bulan adalah 250.000 × 0,005 = 1.250,00. Kalau angsurannya 1.498,88, hanya 248,88 yang tersisa untuk mengurangi pinjaman. Tidak ada yang salah: pinjaman memang paling mahal ditanggung pada bulan pertama, dan paling murah pada bulan terakhir. Perlu diketahui juga bahwa pada penawaran bunga flat yang lazim di Indonesia, porsi bunga dihitung dari pokok awal sehingga tidak menyusut seperti ini — angka di halaman ini mengikuti metode saldo menurun, bukan flat.

Berapa sisa pinjaman saya setelah lima belas tahun dari KPR tiga puluh tahun?

Lebih banyak daripada dugaan Anda. Pada 250.000 dengan bunga 6 persen selama tiga puluh tahun, saldo di akhir tahun kelima belas adalah 177.621,13 — sedikit di atas tujuh puluh persen pinjamannya, padahal separuh angsuran sudah dibayarkan. Saldo baru mulai turun dengan cepat pada sepertiga terakhir jangka waktu, dan itulah sebabnya membayar lebih di awal jauh lebih berharga daripada membayar lebih di akhir. Pada skema bunga flat, saldo Anda akan turun lebih rapi dan lebih cepat, jadi jangan pakai angka di atas sebagai patokan untuk penawaran flat.

Apakah kolom pokok dan kolom bunga di jadwal itu berjumlah sama dengan pinjamannya?

Ya, dan itu pemeriksaan yang berguna. Setiap angsuran dibagi menjadi bunga dan pokok tanpa ada yang hilang, jadi kolom pokok pada jadwal yang lengkap berjumlah tepat sebesar pinjamannya dan kolom bunga berjumlah tepat sebesar total bunganya — pada contoh 250.000 itu, 289.593,37. Kalau angka Anda sendiri selisih sedikit, itu pembulatan bunga setiap bulan ke dua angka desimal, bukan kesalahan. Cara yang sama bisa Anda pakai untuk memeriksa jadwal yang diberikan bank: jumlahkan kolom bunganya dan bandingkan dengan total bunga yang mereka sebutkan.

Bisakah saya melihat jadwal amortisasi untuk pinjaman saya sendiri di sini?

Tidak per bulan: tabel di halaman ini dihasilkan saat situs dibangun, dari satu contoh pinjaman yang sudah tetap, sedangkan jadwal dengan satu baris per bulan akan memerlukan sampai enam ratus baris. Yang dikembalikan kalkulatornya untuk angka Anda sendiri adalah pembagian bulan pertama dan totalnya, dan pemberi pinjaman mana pun akan memberikan jadwal lengkap pinjaman Anda kalau Anda memintanya. Sebagai gantinya, halaman ini bisa dipakai untuk memeriksa jadwal yang mereka berikan: kalau baris pertama jadwal itu tidak cocok dengan pembagian bulan pertama di sini, ada yang perlu Anda tanyakan.

Apa bedanya amortisasi dengan jadwal angsuran?

Keduanya menggambarkan tabel yang sama dari dua arah. Amortisasi adalah prosesnya — saldo yang dilunasi sedikit demi sedikit sementara porsi pokok pada setiap angsuran bertambah. Jadwal angsuran adalah dokumen yang mencatatnya. Kalau angsurannya tetap, jadwal itu sepenuhnya ditentukan oleh jumlah pinjaman, suku bunga, dan jangka waktunya; kalau yang Anda pilih justru besar angsurannya, jadwal itu ditentukan oleh berapa yang Anda bayar, dan jawabannya kembali dalam bentuk jumlah bulan. Istilah Indonesia untuk keduanya sering tertukar, jadi kalau bank menyebut jadwal angsuran, tanyakan apakah yang dimaksud tabel amortisasi penuh atau ringkasan tahunan.

• Compound Interest Calculator — why interest charged on a balance every period makes the early payments interest-heavy — U.S. Securities and Exchange Commission (Investor.gov)
• Mortgage Debt Outstanding — the balance-versus-payment picture across the United States mortgage market — Board of Governors of the Federal Reserve System (United States)