Apa saja yang termasuk dalam angsuran rumah bulanan?

Pokok, bunga, pajak properti, dan asuransi rumah — biasanya disingkat PITI. Bagian pokok dan bunga adalah pinjamannya; bagian pajak dan asuransi adalah tagihan tahunan yang ditagih pemberi pinjaman dalam dua belas bagian dan ditahan di rekening penampung sampai jatuh tempo. Halaman ini melaporkan angsuran pinjamannya, dua angka penampungan itu, dan totalnya, yaitu jumlah yang benar-benar meninggalkan rekening Anda.

Seberapa besar pengaruh uang muka?

Pada rumah 400.000 dengan bunga 6,5% selama tiga puluh tahun, berpindah dari uang muka 5% ke 20% menambah uang tunai yang Anda butuhkan sebanyak 60.000, memangkas angsuran bulanan sebanyak 379,24, dan memangkas total bunga sebanyak 76.527,33. Ini pengungkit terbesar yang dimiliki sebagian besar pembeli, dan sekaligus penentu apakah premi asuransi pinjaman tambahan diberlakukan — yang tidak dihitung halaman ini.

Mengapa pajak properti dan asuransi masuk ke angsuran sama sekali?

Karena pemberi pinjaman berkepentingan agar keduanya dibayar — tagihan pajak yang menunggak menjadi beban atas propertinya dengan kedudukan yang lebih tinggi daripada pinjaman propertinya sendiri. Daripada mempercayakan kepada peminjam untuk mencari uangnya setiap tahun, pemberi pinjaman menagih satu per dua belas bagian setiap bulan ke rekening penampung lalu membayar tagihannya sendiri. Akibatnya angka bulanan itu bisa berubah walaupun pinjamannya tidak berubah: nilai pajaknya dinilai ulang atau polis asuransinya diperpanjang, dan jumlah yang ditagih ikut menyesuaikan.

Apakah tenor yang lebih pendek selalu lebih baik?

Selalu lebih murah dalam total bunga dan selalu lebih berat bagi anggaran bulanan. Atas 320.000, tiga puluh tahun pada 6,5% menelan 408.140,64 bunga; lima belas tahun pada suku bunga yang sama menelan jauh lebih sedikit, tetapi angsuran bulanannya naik sekitar 38 persen. Apakah itu lebih baik bergantung pada apakah Anda sanggup membawa angsuran yang lebih tinggi tanpa tercekik, dan pada apakah uang itu akan menghasilkan lebih banyak di tempat lain.

Berapa persentase uang muka yang sebaiknya saya masukkan?

Masukkan yang benar-benar Anda setorkan, sebagai persentase dari harganya: dua puluh persen kalau seperlima, lima persen kalau seperdua puluh. Kalau yang Anda tahu justru nominal uangnya, bagi dengan harganya — 60.000 pada rumah 400.000 berarti 15%. Jangan memasukkan 100%, yang berarti membayar tunai penuh tanpa pinjaman sama sekali; itu bukan kredit rumah dan halaman ini tidak akan menghitungnya.

Apakah biaya akad dan provisi sudah termasuk?

Belum. Biaya permohonan, penilaian, asuransi hak atas tanah, biaya notaris, dan poin yang Anda bayar untuk menurunkan suku bunga adalah pengeluaran sekali di awal dan bukan bagian dari angsuran bulanan maupun total bunga. Itu uang nyata dan layak dibandingkan antartawaran, tetapi tempatnya di lembar lain — suku bunga yang lebih rendah yang dibeli dengan poin baru menjadi lebih murah setelah cukup banyak tahun berlalu.

Kalkulator KPR

Hasil

2.572,62

Total bulanan

Angsuran bulanan: 2.022,62
Pajak properti per bulan: 400,00
Asuransi rumah per bulan: 150,00
Jumlah pinjaman: 320.000,00
Total bunga: 408.140,64
Total dibayar: 728.140,64

Dari semua pertanyaan yang muncul saat membeli rumah, satu yang paling sering diajukan adalah berapa yang akan keluar dari rekening Anda setiap bulan. Angsuran pinjamannya — pokok ditambah bunga — hanyalah sebagian dari jawaban itu. Di Amerika Serikat, pemberi pinjaman biasanya menagih pajak properti tahunan dan premi asuransi rumah bersama angsuran bulanan, menahan keduanya dalam rekening penampung sampai tagihannya jatuh tempo, lalu membayarnya sendiri. Karena itu jumlah yang benar-benar meninggalkan rekening Anda tiap bulan adalah angsuran pinjaman ditambah satu per dua belas dari masing-masing angka tahunan tersebut. Masukkan harga rumah, uang muka sebagai persentase, suku bunga tahunan, tenor dalam bulan, serta dua angka tahunan tadi, lalu kalkulator ini mengembalikan total bulanan itu lebih dulu, baru memecahnya menjadi pokok dan bunga, pajak, dan asuransi, kemudian memberi jumlah pinjaman, total bunga sepanjang tenor, dan total yang dibayar. Uang muka dimasukkan sebagai persentase dan bukan sebagai nominal karena begitulah pembicaraan tentang rumah dibawa dan begitulah aturan pemberian pinjaman ditulis — dua puluh persen di muka, lima persen di muka — sedangkan jumlah pinjamannya tidak lain adalah sisa dari harga setelah uang muka dipotong. Kedua angka keluaran itu punya peran yang berbeda: total bulanan adalah angka untuk dibandingkan dengan anggaran Anda, sedangkan angka bunganya adalah angka untuk dibandingkan antara dua penawaran atas rumah yang sama. Di Indonesia, halaman ini paling dekat dengan KPR, yaitu Kredit Pemilikan Rumah. Satu hal perlu diwaspadai sebelum Anda memakai angka dari bank. Bank di Indonesia lazim mengutip KPR dengan bunga flat, yaitu bunga yang dihitung dari pokok pinjaman awal sehingga angsuran bunganya tetap sama besar dari bulan pertama sampai bulan terakhir. Halaman ini menghitung bunga efektif secara anuitas, yaitu cara di mana porsi bunga menurun mengikuti sisa pokok pinjaman. Pada angka nominal yang sama, bunga flat menghasilkan biaya yang jauh lebih tinggi daripada bunga efektif, sehingga memasukkan kutipan bunga flat ke kolom suku bunga di halaman ini akan membuat biaya pinjamannya terlihat lebih murah daripada kenyataannya. Tanyakan lebih dulu kepada bank apakah angka yang mereka sebut itu flat atau efektif, lalu bawa keduanya ke satu dasar yang sama sebelum membandingkan. Perhatikan juga bahwa banyak KPR di Indonesia memakai bunga fix untuk beberapa tahun pertama dan baru beralih ke bunga floating setelahnya, sehingga angsuran Anda berubah pada tanggal peralihan itu tanpa perlu ada perubahan apa pun dari sisi Anda. Ketentuan mengenai uang muka minimum untuk kredit properti ditetapkan oleh Bank Indonesia dan besarnya dapat berubah, jadi periksa ketentuan yang berlaku pada saat Anda mengajukan. Setelah angkanya keluar, bacalah dua kolom itu dengan cara yang berbeda. Total bulanan menunjukkan apakah rumah ini muat di anggaran Anda bulan ini; total bunga menunjukkan seberapa mahal pinjaman ini sepanjang umurnya. Keduanya bisa menarik ke arah yang berlawanan: memperpanjang tenor selalu menurunkan total bulanan dan selalu menaikkan total bunga, sedangkan menambah uang muka menurunkan keduanya sekaligus dengan menuntut uang tunai yang lebih banyak di depan.

Rumah 400.000 selama 360 bulan pada 6,5%, menurut uang muka

Uang muka (%)	Jumlah pinjaman	Angsuran bulanan	Total bunga	Total dibayar
5	380000	2401.86	484667.97	864667.97
10	360000	2275.44	459164	819164
20	320000	2022.62	408140.64	728140.64
30	280000	1769.79	357125.12	637125.12

Setiap baris adalah rumah yang sama — 400.000, tiga puluh tahun pada 6,5%, properti yang dipakai halaman ini sebagai nilai bawaan — dan hanya uang mukanya yang berubah. Kolom pajak dan asuransi sengaja dikeluarkan dari tabel ini: keduanya tidak bergerak mengikuti uang muka, jadi keduanya hanya akan menambah 550,00 pada setiap baris tanpa memberi tahu apa pun. Bacalah kolom jumlah pinjaman terhadap kolom bunga: setiap kenaikan dari sepuluh persen memangkas 40.000 lagi dari pinjamannya dan sedikit di atas 51.000 dari bunganya, sedangkan langkah pertama, dari lima ke sepuluh persen, hanya bernilai sekitar setengahnya. Rumah Anda sendiri akan berada di tempat lain pada tabel ini, jadi pakailah kalkulator di atas daripada membaca melintang dari baris-baris ini.

Rumus

Total bulanan = A + pajak tahunan ÷ 12 + asuransi tahunan ÷ 12, dengan A = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

P: Jumlah pinjaman: harga rumah dikurangi uang muka
r: Suku bunga bulanan: suku bunga tahunan dibagi dua belas
n: Jumlah pembayaran: tenor rumah dihitung dalam bulan
A: Bagian pokok dan bunga dari angsuran, dibulatkan ke sen terdekat
T: Pajak properti tahunan, dibagi dua belas dan dibulatkan ke sen terdekat
I: Premi asuransi rumah tahunan, dibagi dua belas dan dibulatkan ke sen terdekat

Pakai sebelum Anda melihat-lihat rumah, bukan sesudah Anda jatuh cinta pada salah satunya: total bulanan itulah yang menentukan kelas harga yang boleh Anda jelajahi, dan biasanya ia lebih mengikat daripada jumlah pinjaman yang akan disetujui pemberi pinjaman. Setelah itu pakailah untuk memberi harga pada dua keputusan yang benar-benar ada di tangan Anda. Uang muka menukar uang tunai hari ini dengan biaya sepanjang tenor — berpindah dari lima persen ke dua puluh persen pada rumah yang sama memangkas angsurannya sekaligus bunganya, dan tabel acuan di bawah menunjukkan seberapa besar. Tenor menggerakkan angsuran jauh lebih sedikit daripada dugaan orang, dan menggerakkan total bunga jauh lebih banyak. Pajak dan asuransi adalah dua kolom yang paling sering dibiarkan nol lalu membuat kaget saat akad: keduanya ditagih setiap bulan berapa pun besarnya, dan keduanya naik seiring waktu walaupun pinjamannya tidak naik.

Contoh hitungan

Rumah 400.000, uang muka 20%, 6,5% selama tiga puluh tahun
1. Uang muka: 400.000 × 20% = 80.000, sehingga jumlah pinjamannya 400.000 − 80.000 = 320.000
2. Suku bunga bulanan: 6,5 ÷ 12 = 0,541667% per bulan, yaitu 0,00541667 sebagai desimal
3. Pokok dan bunga: 320.000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2.022,62
4. Pajak properti: 4.800 ÷ 12 = 400,00 per bulan
5. Asuransi: 1.800 ÷ 12 = 150,00 per bulan
6. Total bulanan: 2.022,62 + 400,00 + 150,00 = 2.572,62
7. Total bunga sepanjang tenor: 728.140,64 dibayar − 320.000 dipinjam = 408.140,64
Ini nilai bawaan halaman. Angsuran pinjamannya 2.022,62 tetapi yang meninggalkan rekening 2.572,62, dan selisih 550 itu bukan pilihan — ia ditagih bersama angsurannya. Perhatikan juga bahwa bunga selama tiga puluh tahun, 408.140,64, lebih besar daripada jumlah yang dipinjam.
Rumah 250.000, uang muka 10%, 6% selama lima belas tahun
1. Uang muka: 250.000 × 10% = 25.000, sehingga jumlah pinjamannya 225.000
2. Suku bunga bulanan: 6 ÷ 12 = 0,5% per bulan, yaitu 0,005 sebagai desimal
3. Pokok dan bunga: 225.000 × 0,005 × 1,005^180 ÷ (1,005^180 − 1) = 1.898,68
4. Pajak properti dan asuransi: 3.600 ÷ 12 = 300,00 dan 1.200 ÷ 12 = 100,00 per bulan
5. Total bulanan: 1.898,68 + 300,00 + 100,00 = 2.298,68
6. Total bunga: 341.761,75 − 225.000 = 116.761,75
Bandingkan dengan contoh di atas: pinjamannya lebih kecil, tetapi angsurannya hampir sama besar, karena tenor-nya setengah lebih pendek. Bunganya sendiri turun dari 408.140,64 menjadi 116.761,75 — yang bekerja di situ hampir seluruhnya tenor, bukan suku bunganya dan bukan harga rumahnya.
Rumah 400.000 yang sama dengan uang muka 5%
1. Uang muka: 400.000 × 5% = 20.000, sehingga jumlah pinjamannya 380.000
2. Pokok dan bunga: 380.000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2.401,86
3. Total bulanan: 2.401,86 + 400,00 + 150,00 = 2.951,86
4. Bunga tambahan dibandingkan kasus uang muka 20%: 484.667,97 − 408.140,64 = 76.527,33
Rumah yang sama, suku bunga yang sama, tenor yang sama — dan uang tunai 60.000 lebih sedikit di muka menambah 379,24 pada angsuran bulanan serta 76.527,33 pada bunga sepanjang umur pinjaman. Inilah pertukaran yang hendak diberi harga oleh kolom uang muka, dan inilah baris yang menjadi dasar tabel acuan di bawah.

Batasan

Aritmetika pinjamannya tepat; total bulanannya hanya selengkap kolom yang Anda isi. Asuransi pinjaman tidak ada di sini, dan justru itulah kekosongan terbesar pada uang muka yang rendah — di Amerika Serikat uang muka di bawah dua puluh persen biasanya membawa premi bulanan tambahan yang bisa menambah jauh lebih dari seratus per bulan pada angka di atas. Iuran lingkungan atau apartemen, sewa tanah, dan pungutan khusus juga tidak termasuk, padahal di beberapa tempat besarnya menyamai pajaknya. Biaya akad tidak termasuk karena dibayar sekali, bukan bulanan. Dua kolom tahunan itu Anda isi sendiri dan halaman ini memercayainya: pajak properti berbeda antarkabupaten dan antarkota, dinilai ulang menurut jadwalnya sendiri, dan sering berubah setahun setelah propertinya berpindah tangan, sedangkan asuransi bergantung pada properti dan luas tanggungannya. Berpindah dari tenor tiga puluh tahun ke lima belas tahun biasanya menaikkan angsurannya dan selalu memangkas bunganya, dan tidak ada apa pun di sini yang memodelkan suku bunga mengambang, rekening penyeimbang, atau setoran lebih besar dari jadwal. Kalau Anda berada di Indonesia, jangan memaksakan angka Amerika ke dalam kedua kolom tahunan itu: isilah hanya yang benar-benar ditagih bank bersama angsuran Anda, dan biarkan nol kalau pajak bumi dan bangunan Anda bayar sendiri setahun sekali serta premi asuransi kebakaran ditagih terpisah. Angka-angkanya tidak membawa lambang mata uang, jadi ia benar dalam mata uang apa pun yang Anda pakai untuk mengetikkannya dan tidak berarti apa-apa dalam mata uang lain.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa saja yang termasuk dalam angsuran rumah bulanan?: Pokok, bunga, pajak properti, dan asuransi rumah — biasanya disingkat PITI. Bagian pokok dan bunga adalah pinjamannya; bagian pajak dan asuransi adalah tagihan tahunan yang ditagih pemberi pinjaman dalam dua belas bagian dan ditahan di rekening penampung sampai jatuh tempo. Halaman ini melaporkan angsuran pinjamannya, dua angka penampungan itu, dan totalnya, yaitu jumlah yang benar-benar meninggalkan rekening Anda.
Seberapa besar pengaruh uang muka?: Pada rumah 400.000 dengan bunga 6,5% selama tiga puluh tahun, berpindah dari uang muka 5% ke 20% menambah uang tunai yang Anda butuhkan sebanyak 60.000, memangkas angsuran bulanan sebanyak 379,24, dan memangkas total bunga sebanyak 76.527,33. Ini pengungkit terbesar yang dimiliki sebagian besar pembeli, dan sekaligus penentu apakah premi asuransi pinjaman tambahan diberlakukan — yang tidak dihitung halaman ini.
Mengapa pajak properti dan asuransi masuk ke angsuran sama sekali?: Karena pemberi pinjaman berkepentingan agar keduanya dibayar — tagihan pajak yang menunggak menjadi beban atas propertinya dengan kedudukan yang lebih tinggi daripada pinjaman propertinya sendiri. Daripada mempercayakan kepada peminjam untuk mencari uangnya setiap tahun, pemberi pinjaman menagih satu per dua belas bagian setiap bulan ke rekening penampung lalu membayar tagihannya sendiri. Akibatnya angka bulanan itu bisa berubah walaupun pinjamannya tidak berubah: nilai pajaknya dinilai ulang atau polis asuransinya diperpanjang, dan jumlah yang ditagih ikut menyesuaikan.
Apakah tenor yang lebih pendek selalu lebih baik?: Selalu lebih murah dalam total bunga dan selalu lebih berat bagi anggaran bulanan. Atas 320.000, tiga puluh tahun pada 6,5% menelan 408.140,64 bunga; lima belas tahun pada suku bunga yang sama menelan jauh lebih sedikit, tetapi angsuran bulanannya naik sekitar 38 persen. Apakah itu lebih baik bergantung pada apakah Anda sanggup membawa angsuran yang lebih tinggi tanpa tercekik, dan pada apakah uang itu akan menghasilkan lebih banyak di tempat lain.
Berapa persentase uang muka yang sebaiknya saya masukkan?: Masukkan yang benar-benar Anda setorkan, sebagai persentase dari harganya: dua puluh persen kalau seperlima, lima persen kalau seperdua puluh. Kalau yang Anda tahu justru nominal uangnya, bagi dengan harganya — 60.000 pada rumah 400.000 berarti 15%. Jangan memasukkan 100%, yang berarti membayar tunai penuh tanpa pinjaman sama sekali; itu bukan kredit rumah dan halaman ini tidak akan menghitungnya.
Apakah biaya akad dan provisi sudah termasuk?: Belum. Biaya permohonan, penilaian, asuransi hak atas tanah, biaya notaris, dan poin yang Anda bayar untuk menurunkan suku bunga adalah pengeluaran sekali di awal dan bukan bagian dari angsuran bulanan maupun total bunga. Itu uang nyata dan layak dibandingkan antartawaran, tetapi tempatnya di lembar lain — suku bunga yang lebih rendah yang dibeli dengan poin baru menjadi lebih murah setelah cukup banyak tahun berlalu.

Referensi

Property taxes — how the annual property tax behind the escrow figure is levied and collected — New York State Department of Taxation and Finance (United States)
Home buying assistance — an overview of what a home purchase involves beyond the loan — USAGov, U.S. General Services Administration (United States)
Mortgage Debt Outstanding — the size of the mortgage market the payment is measured against — Board of Governors of the Federal Reserve System (United States)
Bank Indonesia — Bank Indonesia (Indonesia) — bank sentral yang menetapkan ketentuan makroprudensial untuk kredit properti, termasuk batas uang muka yang berlaku dan perubahannya

Kalkulator terkait

Kalkulator PinjamanCicilan bulanan dan total bunga pinjaman berbunga tetap.Kalkulator AmortisasiLihat pembagian cicilan antara bunga dan pokok pinjaman.Kalkulator Pelunasan PinjamanBerapa lama utang lunas dengan cicilan bulanan tetap.Kalkulator Kredit KapalCicilan bulanan dan total bunga kredit kapal.