Kalkulator Pelunasan KPR

Amortisasi yang sama seperti halaman angsuran tetap, dijalankan dua kali: sekali pada P = A, sekali pada P = A + E, dengan A adalah angsuran bulanan wajib dan E adalah tambahan yang Anda sisipkan setiap bulan

B

Sisa pinjaman yang masih Anda tanggung hari ini

r

Suku bunga bulanan: suku bunga tahunan dibagi dua belas

A

Angsuran bulanan wajib, dihitung dari rumus anuitas yang baku

E

Tambahan yang Anda sisipkan pada setiap angsuran

m

Jumlah bulan sampai sisanya mencapai nol bila Anda membayar A + E setiap bulan

s

Bulan yang dihemat: tenor wajib dikurangi m

Pakai setiap kali Anda punya uang lebih di akhir bulan dan ingin tahu apakah mengarahkannya ke KPR lebih baik daripada menyimpannya. Mulailah dengan tambahan nol supaya Anda melihat biaya dasar dari tidak melakukan apa pun, lalu naikkan sedikit demi sedikit dan perhatikan mana dari kedua angka itu yang bergerak lebih cepat. Jumlah bulannya turun kurang lebih sebanding dengan besarnya tambahan, tetapi jumlah bunganya turun lebih cepat daripada itu, dan sebabnya adalah pemajemukan yang berjalan terbalik: makin awal satu satuan pokok dibayarkan, makin banyak bunga di masa depan yang dibatalkannya. Itulah juga sebabnya setoran besar sekali di awal masa pinjaman memberi hasil lebih besar daripada jumlah yang sama yang disebar di tahun-tahun terakhir. Setelah itu lihat tabel acuan di bawah, yang menjalankan empat tingkat tambahan pada KPR bawaan yang sama, supaya Anda melihat bentuk kurvanya sebelum memutuskan berapa yang sanggup Anda janjikan setiap bulan. Perhatikan bahwa penghematannya tidak bertambah lurus terhadap tambahannya: pada tingkat tinggi Anda membayar dua kali lipat uang untuk bulan yang tidak dua kali lipat lebih banyak. Kalau bank Anda mengenakan denda atas pelunasan sebagian atau membatasi pelunasan dipercepat, bacalah ketentuan itu lebih dulu — halaman ini tidak memodelkan keduanya, dan dendanya memotong penghematan yang ditampilkan di sini. Terakhir, ingat bahwa yang dihitung halaman ini hanya satu pinjaman pada satu tingkat bunga: kalau suku bunga Anda akan berubah, jalankan halaman ini sekali lagi dengan angka setelah perubahan, lalu perlakukan kedua jawabannya sebagai rentang.

1. 320.000 pada 6,5% selama 360 angsuran, ditambah 300 setiap bulan

   1. Suku bunga bulanan: 6,5 ÷ 12 = 0,541667% per bulan, yaitu 0,00541667 sebagai desimal
   2. Angsuran wajib: 320.000 pada 0,541667% selama 360 bulan = 2.022,62 per bulan
   3. Dengan tambahan 300, angsurannya menjadi 2.322,62, dan sisanya mencapai nol setelah 254 pembayaran
   4. Bulan yang dihemat: 360 − 254 = 106 bulan, yaitu 8,8 tahun
   5. Bunga bila hanya membayar angsuran wajib: 408.140,64, dengan pembayaran terakhir disesuaikan untuk menghabiskan sisanya
   6. Bunga bila membayar 2.322,62: 269.695,73
   7. Bunga yang dihemat: 408.140,64 − 269.695,73 = 138.444,91

   Ini nilai bawaan halaman. Bandingkan penghematannya dengan biaya tambahan itu sendiri: 106 pembayaran sebesar 300 berarti 31.800, sehingga bunga 138.444,91 hilang dengan tambahan uang 31.800. Perbandingan itulah seluruh alasan mempercepat pelunasan, dan hasilnya paling kuat di awal masa pinjaman.

2. KPR yang sama tanpa tambahan apa pun

   1. Tambahannya nol, sehingga pembayaran setiap bulan adalah angsuran wajibnya, 2.022,62
   2. Sisanya berjalan penuh selama 360 pembayaran
   3. Bulan yang dihemat: 360 − 360 = 0
   4. Bunga dengan tambahan dan bunga tanpa tambahan sama besarnya, 408.140,64

   Inilah dasar pembanding bagi setiap baris yang lain. Kalau contoh ini dan contoh di atas suatu saat sepakat soal jumlah bulannya tetapi berbeda soal bunganya, yang salah adalah halamannya dan bukan KPR-nya: kedua jalannya adalah aritmetika yang sama atas pinjaman yang sama.

3. Sisa 36.000 pada bunga 0%, ditambah 200 setiap bulan

   1. Suku bunga bulanannya nol, sehingga angsuran wajibnya 36.000 ÷ 36 = 1.000
   2. Dengan tambahan 200, angsurannya menjadi 1.200, dan 36.000 ÷ 1.200 = 30 pembayaran
   3. Bulan yang dihemat: 36 − 30 = 6 bulan, yaitu setengah tahun
   4. Bunga yang dihemat: tidak ada, karena pada 0% memang tidak ada bunga untuk dihemat

   Kasus batas yang berguna: pada bunga nol pun mempercepat pelunasan tetap membeli waktu, tetapi tidak membeli apa pun selain itu. Pada pinjaman yang memang memungut bunga, waktu dan uangnya bergerak bersamaan; di sini hanya salah satunya yang bergerak.

Aritmetikanya tepat untuk dua skenario yang dibandingkannya, dan angkanya milik Anda; yang tidak bisa dilihatnya adalah bagian lain dari pinjaman Anda. Suku bunganya ditahan tetap sepanjang sisa tenor, sehingga pada KPR bersuku bunga mengambang jawaban ini tidak menggambarkan masa depan maupun masa lalu — jalankan sekali lagi pada suku bunga yang Anda perkirakan setelah perubahan, lalu perlakukan keduanya sebagai rentang. Yang dimodelkan hanya pembayaran bulanan: setoran sekaligus, bonus yang Anda terima sekali setahun, atau perubahan besar angsuran di tengah jalan tidak ada di sini, padahal masing-masingnya menggeser jawabannya ke arah yang berbeda. Halaman ini juga tidak tahu apa yang bank Anda izinkan. Banyak bank membatasi pelunasan dipercepat atau mengenakan denda atasnya, dan dendanya bisa memakan sebagian besar penghematan yang ditampilkan di atas — periksa perjanjian kredit Anda, karena besarnya ditetapkan oleh masing-masing bank dan dapat berubah. Tidak ada nasihat pajak di sini: apakah bunga yang Anda luncurkan itu tadinya bisa dikurangkan, dan berapa biaya kehilangan pengurangan itu, bergantung pada tempat Anda dan keadaan Anda sendiri. Jadwalnya bulanan dan bunganya dimajemukkan bulanan, sehingga bank yang menghitung bunga harian akan berbeda sedikit, dan pembulatan pada setiap baris jadwal juga membuat hasil bank berbeda beberapa satuan dari hasil di sini. Terakhir, angka-angkanya tidak membawa lambang mata uang dan tidak disesuaikan dengan inflasi: 138.444,91 adalah 138.444,91 dalam mata uang apa pun yang Anda ketikkan, dan ia bukan 138.444,91 dalam nilai uang hari ini kalau pinjamannya masih berjalan dua puluh tahun lagi.

Berapa besar penghematan dari angsuran ekstra setiap bulan?

Lebih besar daripada uang tambahannya sendiri, dan makin tidak sebanding makin awal Anda mulai. Pada 320.000 dengan bunga 6,5% dan 360 angsuran tersisa, menambahkan 300 setiap bulan mengakhiri pinjamannya 106 bulan lebih cepat dan menghapus bunga 138.444,91, dengan tambahan uang hanya 31.800. Tiga ratus yang sama yang baru disisipkan pada lima tahun terakhir hanya akan menghemat sebagian kecil dari itu, karena pokok yang Anda pensiunkan tinggal sedikit waktu untuk berhenti berbunga.

Sebaiknya mempercepat pelunasan KPR atau menyimpan uangnya?

Aritmetika di halaman ini hanya menjawab separuh pertanyaan itu, dan separuh yang lebih mudah: mempercepat pelunasan memberi imbal hasil sebesar suku bunga KPR Anda, tanpa risiko. Apakah itu mengalahkan hasil di tempat lain adalah perbandingan yang tidak bisa dilakukan halaman ini untuk Anda, karena ia membutuhkan suku bunga tabungan atau investasi Anda, posisi pajak Anda, dan berapa lama uang itu akan Anda diamkan. Yang bisa dikatakan halaman ini hanyalah sisi KPR-nya dengan pasti, dan sisi itu sering kali lebih tinggi daripada dugaan orang.

Mengapa bunganya yang dihemat lebih besar daripada tambahan yang saya bayar?

Karena setiap tambahan melakukan dua hal sekaligus: ia mengurangi pokok, dan ia menghapus seluruh bunga di bulan-bulan berikutnya yang tadinya akan dihasilkan pokok itu. Satu satuan pokok yang dipensiunkan pada tahun kedua berhenti menghasilkan bunga selama dua puluh delapan tahun lagi; satuan yang sama yang dipensiunkan pada tahun kedua puluh delapan hanya berhenti menghasilkan bunga selama tiga tahun. Selisih itulah yang membuat waktu pembayarannya jauh lebih penting daripada besarnya.

Apakah kalkulator ini memperhitungkan denda pelunasan?

Tidak. Sebagian bank membatasi berapa banyak yang boleh Anda bayar lebih cepat setiap tahun dan mengenakan denda di atas batas itu, dan sebagian lagi mengenakan denda tertentu bila Anda melunasi sisanya sekaligus. Besarnya ditetapkan oleh masing-masing bank dan dapat berubah, jadi bacalah perjanjian kredit Anda dan kurangkan dendanya dari bunga yang dihemat sebelum memutuskan — pada pinjaman yang masih menyisakan beberapa tahun, denda itu bisa memakan sebagian yang cukup terlihat dari angka di atas.

Bagaimana kalau suku bunga saya berubah sebelum pinjamannya lunas?

Jalankan halaman ini dua kali: sekali pada suku bunga hari ini, sekali pada suku bunga yang Anda perkirakan setelah perubahan, lalu perlakukan kedua jawabannya sebagai rentang yang Anda pilih di antaranya. Penghematannya lebih besar pada suku bunga yang lebih tinggi, sehingga jawaban yang paling pesimistis juga yang membuat pelunasan dipercepat terlihat paling menarik. Halaman ini sendiri menahan suku bunganya tetap sepanjang sisa tenor.

Bisakah saya memakai halaman ini untuk kredit kendaraan atau KTA?

Bisa, asalkan pinjamannya diangsur dengan jumlah bulanan yang tetap dan suku bunganya tidak berubah — aritmetikanya sama saja. Masukkan sisa pinjamannya, suku bunganya, dan jumlah angsuran yang tersisa. Yang berbeda adalah struktur dendanya dan perlakuan pajaknya, dan keduanya tidak dimodelkan di sini, tetapi pada sebagian besar kredit kendaraan dan KTA justru tidak ada denda pelunasan dipercepat yang perlu dikhawatirkan.

• Publication 936 — Home Mortgage Interest Deduction: the acquisition-debt limit and how mortgage interest is treated for tax — Internal Revenue Service (United States)
• H.15 Selected Interest Rates — the monthly series that shows how far mortgage rates move, which is the risk the fixed-rate assumption on this page ignores — Board of Governors of the Federal Reserve System (United States)