Kalkulator Sewa

Batas sewa ＝ penghasilan × persentase ÷ 100　｜　Rasio yang diambil ＝ sewa ÷ penghasilan × 100　｜　Padanan kelipatan penghasilan tahunan ＝ 12 × 100 ÷ persentase

monthlyIncome

Penghasilan bulanan sebelum pajak, yaitu angka yang diketahui penyewa dan bukan angka yang dipakai undang-undang: iuran sewa bersubsidi adalah bagian dari penghasilan yang disesuaikan, sehingga batas yang dihitung dari penghasilan bruto keluar lebih rendah daripada batas menurut aturannya

monthlyRent

Sewa yang sedang Anda bayar atau sedang Anda pertimbangkan. Ia sama sekali bukan bagian dari perhitungan batasnya — halaman ini hanya membandingkannya dengan batas itu, jadi sewa nol adalah isian yang sah

incomeSharePercent

Bagian penghasilan yang boleh diambil sewa. Ia berupa kolom isian dan bukan angka tiga puluh yang dipaku, karena tiga puluh itu angka dari undang-undang perumahan satu negara dan bukan aturan umum, dan karena ia tidak boleh nol: ia adalah pembagi baris kelipatan penghasilan tahunan

maxMonthlyRent

Batasnya: penghasilan dikalikan persentasenya. Ia angka utama, dan ia tidak melihat sewanya sama sekali, sehingga angkanya sama untuk siapa pun yang membayar

rentToIncomePercent

Berapa bagian penghasilan yang sebenarnya diambil sewa, yaitu rasio yang dilihat pemberi kredit dan bukan batasnya. Di bawah batas ia lebih kecil daripada persentase yang Anda isikan, dan di atasnya lebih besar

headroom

Batasnya dikurangi sewanya, lengkap dengan tandanya. Angka positif berarti sisa ruang di bawah batas, dan angka negatif berarti besarnya kelebihan sewa di atas batas itu

equivalentAnnualMultiple

Batas yang sama ditulis dengan cara lain: penghasilan tahunan yang dibutuhkan untuk sewa sebesar itu, sebagai kelipatan dari sewa bulanan. Dua belas kali seratus dibagi persentasenya, sehingga tiga puluh persen tepat empat puluh kali

Pakai kalkulator sewa ini ketika Anda punya penghasilan dan punya sewa, dan ingin tahu apakah yang kedua muat di dalam yang pertama: memeriksa sebuah penawaran sebelum melihat rumahnya, menguji apakah kenaikan sewa masih muat, atau menerjemahkan batas yang disebutkan orang menjadi angka bulanan yang dimaksudnya. Baris padanan penghasilan tahunan adalah baris yang perlu dilihat ketika sebuah penawaran menuliskan syaratnya dalam bentuk kelipatan dan bukan dalam bentuk persentase, karena batasnya sama dan halaman ini yang melakukan penyesuaian satuannya, bukan meninggalkan dua aturan untuk dibandingkan sendiri.

1. Kasus bawaan: penghasilan 5.000,00 sebulan, sewa 1.500,00, persentase 30

   1. Batas sewa: 5.000,00 × 30 ÷ 100 ＝ 1.500,00
   2. Rasio yang diambil: 1.500,00 ÷ 5.000,00 × 100 ＝ 30,00%
   3. Sisa ruang: 1.500,00 − 1.500,00 ＝ 0,00
   4. Padanan kelipatan: 12 × 100 ÷ 30 ＝ 40,00

   Nilai bawaannya dipilih supaya mendarat persis di batasnya, dan itulah cara paling jelas membaca panelnya: sewanya dan batasnya angka yang sama, rasio yang diambil sama dengan persentase yang diisikan, dan sisa ruangnya nol. Baris terakhir yang layak direnungkan sebentar, karena empat puluh kali adalah batas yang sama yang ditulis dengan cara sebuah penawaran menuliskannya, dan kesamaan di sini bukan kebetulan angka-angka tersebut — tiga puluh persen dan empat puluh kali adalah aturan yang sama, dan keduanya aturan yang sama pada penghasilan berapa pun.

2. Sewa yang ada sennya, masih nyaman di bawah batas: penghasilan 5.000,00, sewa 1.234,56

   1. Batas sewa: 5.000,00 × 30 ÷ 100 ＝ 1.500,00
   2. Rasio yang diambil: 1.234,56 ÷ 5.000,00 × 100 ＝ 24,6912, dibulatkan ke dua desimal ＝ 24,69%
   3. Sisa ruang: 1.500,00 − 1.234,56 ＝ 265,44
   4. Padanan kelipatan: 12 × 100 ÷ 30 ＝ 40,00

   Dua baris persentasenya dihitung dari besaran yang berbeda, dan contoh ini tempat perbedaannya terlihat: rasio yang diambil adalah 24,69 persen, bukan 30 yang diisikan, karena sewanya ada di bawah batas dan bukan tepat di batasnya. Baris kelipatannya tidak terpengaruh — ia hanya bergantung pada persentasenya, bukan pada penghasilan atau sewanya — dan itulah sebabnya ia tetap empat puluh sementara baris lain bergerak. Membaca keduanya bersama-sama menjawab dua pertanyaan berbeda yang orang ajukan: apakah sewa ini muat di dalam aturannya, dan berapa sisa ruangnya sebelum ia tidak muat lagi.

3. Di atas batas, dengan persentase yang lebih ketat: penghasilan 4.200,00, sewa 1.800,00, persentase 25

   1. Batas sewa: 4.200,00 × 25 ÷ 100 ＝ 1.050,00
   2. Rasio yang diambil: 1.800,00 ÷ 4.200,00 × 100 ＝ 42,8571…, dibulatkan ke dua desimal ＝ 42,86%
   3. Sisa ruang: 1.050,00 − 1.800,00 ＝ −750,00
   4. Padanan kelipatan: 12 × 100 ÷ 25 ＝ 48,00

   Dua hal bergerak bersamaan di sini dan keduanya perlu dibedakan. Sisa ruangnya bernilai negatif, yang merupakan cara panel mengatakan bahwa sewanya melebihi batas sebesar 750 dan bukan bahwa ada sesuatu yang gagal — baris itu membawa tanda justru supaya kelebihan terbaca sebagai angka dan bukan sebagai galat. Dan kelipatannya naik menjadi empat puluh delapan, karena ia mengikuti persentasenya dan bukan uangnya: mengetatkan persentase dari tiga puluh menjadi dua puluh lima menaikkan kelipatan penghasilan tahunannya dari empat puluh menjadi empat puluh delapan, yaitu pengetatan yang sama yang diucapkan dalam satuan yang lain.

4. Persentase di ujung bawah rentangnya: 0,01 persen dari 5.000,00

   1. Batas sewa: 5.000,00 × 0,01 ÷ 100 ＝ 0,50
   2. Rasio yang diambil: 1.500,00 ÷ 5.000,00 × 100 ＝ 30,00%
   3. Sisa ruang: 0,50 − 1.500,00 ＝ −1.499,50
   4. Padanan kelipatan: 12 × 100 ÷ 0,01 ＝ 120.000,00

   Persentasenya tidak boleh nol, dan inilah bentuk ujung bawah rentangnya sebagai gantinya: setengah satuan sewa yang diizinkan, dan kelipatan penghasilan tahunan seratus dua puluh ribu. Kelipatannya melesat begitu persentasenya mendekati nol karena persentase itulah pembaginya — aturan yang praktis tidak mengizinkan sewa apa pun adalah aturan yang menuntut penghasilan yang praktis tak terhingga. Itulah alasan nol ditolak, bukan dibiarkan diam-diam menghasilkan kelipatan tak terhingga tanpa apa pun di layar yang menjelaskannya.

5. Sewa nol: yang ditanyakan hanya batasnya

   1. Batas sewa: 5.000,00 × 30 ÷ 100 ＝ 1.500,00
   2. Rasio yang diambil: 0 ÷ 5.000,00 × 100 ＝ 0,00%
   3. Sisa ruang: 1.500,00 − 0,00 ＝ 1.500,00
   4. Padanan kelipatan: 12 × 100 ÷ 30 ＝ 40,00

   Sewa nol adalah isian yang sah dan bukan kolom kosong, karena batasnya tidak bergantung padanya. Orang yang belum mulai mencari memang menginginkan tepat ini: batasnya saja, dengan rasio yang diambil terbaca nol dan seluruh batasnya muncul sebagai sisa ruang. Ini juga pemeriksaan bahwa baris batasnya adalah fungsi dari penghasilan saja — sewanya berubah dari 1.500,00 menjadi tidak ada sama sekali, dan batasnya tidak bergerak sedikit pun.

Dua angka yang diminta halaman ini adalah angka bruto, dan aturan yang membuat tiga puluh persen terkenal tidak ditulis begitu. Undang-undang Amerika Serikat di balik angka itu menetapkan iuran penyewa bersubsidi sebagai yang tertinggi di antara tiga puluh persen dari penghasilan bulanan yang disesuaikan, sepuluh persen dari penghasilan bulanan, atau nilai sewa kesejahteraan, dan aturan bantuan sewa yang menyusulnya menyebut pembayaran penyewa pada umumnya tiga puluh persen dari penghasilan bulanan rumah tangga yang disesuaikan. Penghasilan yang disesuaikan adalah penghasilan setelah pengurangan yang diizinkan undang-undang itu, jadi ia lebih kecil daripada penghasilan bruto, dan batas yang dihitung sebagai bagian dari penghasilan bruto keluar lebih rendah daripada batas menurut aturannya untuk rumah tangga yang sama. Halaman ini memakai penghasilan bruto karena itulah angka yang dimiliki penyewa dan angka yang ditanyakan sebuah penawaran, dan akibatnya adalah batas yang sengaja dibuat konservatif dan bukan kesalahan. Tiga puluhnya berupa kolom isian dan bukan konstanta karena alasan yang sama: ia angka dari undang-undang perumahan satu negara dan bukan aturan aritmetika. Di Indonesia sendiri tidak ada batas rasio sewa terhadap penghasilan yang ditetapkan undang-undang: yang berlaku adalah isi perjanjian sewa menyewa, dan seberapa besar bagian penghasilan yang wajar untuk sewa ditentukan oleh kebiasaan, oleh pemilik rumah, atau oleh pertimbangan Anda sendiri. Karena itu angka yang Anda isikan di kolom persentase sebaiknya angka yang Anda yakini sendiri, bukan angka yang dianggap baku. Tidak ada bagian di sini yang menilai apakah sebuah sewa wajar atau bahkan sanggup dibayar. Tidak ada ambang batas di dalam data halaman ini, jadi halaman ini tidak mencetak putusan apa pun, dan sewa yang muat di bawah batasnya tidak dengan sendirinya berarti terjangkau dalam arti yang lebih luas: batas itu tidak mengatakan apa pun tentang biaya transportasi ke tempat kerja, listrik dan air, biaya pindahan, atau utang lain yang akan diperhitungkan pemberi kredit terhadap penghasilan yang sama. Ada satu hal khas Indonesia yang juga di luar jangkauannya: sewa rumah dan kontrakan di sini lazim dibayar di muka, bulanan atau bahkan setahun sekaligus, sehingga sewa bulanan yang muat di bawah batas tetap bisa tidak terbayar kalau uangnya harus diserahkan sekaligus di depan — yang perlu diperiksa bukan hanya rasionya, melainkan juga kesanggupan menyediakan pembayaran di muka itu. Baris kelipatannya bukan ukuran yang mandiri: ia persentase yang sama yang ditulis dalam satuan lain, dua belas kali seratus dibagi persentasenya, dan ia akan selalu sepakat dengan baris batasnya karena diturunkan dari angka yang sama. Satu hal yang perlu dibedakan: syarat yang dinyatakan sebagai kelipatan penghasilan tahunan, misalnya pemilik rumah meminta penghasilan tahunan empat puluh kali sewa bulanan, adalah batas yang sama dengan tiga puluh persen dari penghasilan dan bukan uji kedua yang lebih ketat. Aturan perumahan yang menetapkan angka tiga puluh persen juga menyebut batas empat puluh persen dari penghasilan bulanan yang disesuaikan pada saat awal menempati, dan empat puluh itu angka yang berbeda dengan tugas yang berbeda — ia batas atas bagian penyewa dalam satu program bantuan, bukan kelipatan sewa. Semuanya angka bruto tanpa mata uang yang dilekatkan, karena aritmetikanya sama di setiap mata uang, dan tidak ada pajak yang dimodelkan: penghasilan bersih yang sebenarnya membayar sewa, dan dua rumah tangga dengan penghasilan bruto yang sama bisa berbeda jauh dalam jumlah yang benar-benar masuk ke rekeningnya.

Dari mana angka 30 persen itu berasal?

Dari undang-undang perumahan Amerika Serikat, bukan dari aritmetika dan bukan dari standar internasional, dan itulah sebabnya kolomnya bisa diubah di halaman ini. Undang-undang itu menetapkan iuran penyewa bersubsidi sebagai yang tertinggi di antara tiga puluh persen dari penghasilan bulanan yang disesuaikan, sepuluh persen dari penghasilan bulanan, atau nilai sewa kesejahteraan, dibulatkan ke dolar terdekat, dan aturan bantuan sewa yang menyusulnya menyebut pembayaran penyewa pada umumnya tiga puluh persen dari penghasilan bulanan rumah tangga yang disesuaikan. Di Indonesia angka seperti itu tidak ada, sehingga jawaban atas pertanyaan berapa sewa yang terlalu mahal ditentukan oleh perjanjian sewanya atau oleh pertimbangan penyewa sendiri. Kedua sumber Amerika itu dikutip di bawah supaya angka bawaannya bisa ditelusuri.

Kenapa batas sewa saya lebih rendah daripada yang diizinkan aturannya?

Karena kolomnya meminta penghasilan bruto sementara aturannya memakai penghasilan yang disesuaikan. Penghasilan yang disesuaikan adalah yang tersisa setelah pengurangan yang diizinkan aturan itu, jadi ia lebih kecil daripada angka di slip gaji, dan bagian dari angka yang lebih kecil adalah angka yang lebih kecil. Halaman ini memakai penghasilan bruto dengan sengaja, karena itulah yang diketahui penyewa dan yang ditanyakan sebuah penawaran, sehingga batas yang dicetaknya adalah batas yang konservatif: batas sebenarnya menurut aturan itu lebih tinggi daripada yang dihitung halaman ini untuk rumah tangga yang sama.

Apakah penghasilan tahunan empat puluh kali sewa bulanan sama dengan tiga puluh persen dari penghasilan?

Ya, keduanya aturan yang sama yang ditulis dalam satuan berbeda, dan halaman ini mencetak keduanya supaya tidak perlu dibandingkan sendiri. Pemilik rumah yang mensyaratkan penghasilan tahunan minimal empat puluh kali sewa bulanan sedang meminta sewanya tidak lebih dari seperempat puluh dari penghasilan tahunan, dan seperempat puluh dari dua belas bulan adalah tiga puluh persen dari satu bulan. Baris yang menyesuaikan keduanya hanya bergantung pada persentasenya, tidak pernah pada penghasilan atau sewanya, sehingga mengetatkan persentase dari tiga puluh menjadi dua puluh lima menaikkan kelipatannya dari empat puluh menjadi empat puluh delapan, entah sewanya besar atau kecil.

Apakah angka 40 persen di aturan perumahan itu sama dengan 40 yang tadi?

Tidak, dan keduanya mudah tertukar karena sama-sama empat puluh. Empat puluh kali sewa bulanan adalah cara lain menulis tiga puluh persen dari penghasilan, seperti di atas. Sedangkan empat puluh persen yang muncul di aturan bantuan sewa adalah batas tersendiri atas bagian penyewa dari penghasilan bulanan yang disesuaikan pada saat awal menempati — batas atas berapa bagian penghasilan yang dibayarkan rumah tangga itu, bukan kelipatan sewanya. Yang satu penyesuaian satuan dari aturan tiga puluh persen, dan yang lain kendala berbeda yang berdiri di sampingnya.

Bisakah sewanya nol, atau persentasenya nol?

Sewanya boleh nol, dan mengisikannya adalah cara yang sah untuk menanyakan batasnya saja: batasnya tidak bergantung pada sewanya, sehingga dengan sewa nol rasio yang diambil terbaca nol dan seluruh batasnya muncul sebagai sisa ruang. Persentasenya tidak boleh nol, karena ia pembagi baris padanan penghasilan tahunan — persentase nol berarti aturan yang tidak mengizinkan sewa sama sekali, yaitu aturan yang menuntut penghasilan tak terhingga, dan halaman ini menolak isian itu daripada mencetak tak terhingga tanpa apa pun di layar yang menjelaskannya.

Kalau sewa saya di bawah batasnya, apakah berarti sudah terjangkau?

Halaman ini tidak menjawab itu, dan memang tidak mencetak putusan apa pun. Muat di bawah batasnya berarti sewanya ada di bawah persentase penghasilan bruto yang Anda pilih dan tidak lebih dari itu. Ia tidak mengatakan apa pun tentang sisa penghasilan setelah pajak, setelah tagihan listrik dan air, setelah biaya transportasi ke tempat kerja, setelah utang yang sedang berjalan atau pengeluaran yang tidak tetap, dan dua rumah tangga dengan penghasilan bruto yang sama bisa berbeda jauh dalam jumlah yang benar-benar sampai di rekeningnya. Pemberi kredit yang menilai penghasilan yang sama akan memperhitungkan lebih banyak hal daripada sekadar sewa. Batasnya satu kendala di antara beberapa, bukan penilaian tentang kelayakan jangka panjang.

• 42 U.S.C. §1437a — Rental payments: the tenant's contribution is the highest of 30 per centum of the family's monthly adjusted income, 10 per centum of the family's monthly income, or a welfare assistance amount, rounded to the nearest dollar — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
• Establishing a More Effective Fair Market Rent System; Using Small Area Fair Market Rents in the Housing Choice Voucher Program, 81 FR, 16 November 2016: the family's Total Tenant Payment is generally 30 percent of the household's adjusted monthly income, and at initial occupancy the family's share cannot exceed 40 percent of adjusted monthly income — U.S. Department of Housing and Urban Development, published in the Federal Register (United States)
• JDIH PU - Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat — the Indonesian counterpart to the two American sources above, and the place to look for the difference: the United States has a statutory share of income for subsidised rent, while in Indonesia the rent and its terms come from the perjanjian sewa menyewa between pemilik rumah and penyewa, with the housing rules published here governing the sector rather than setting a ratio of rent to penghasilan — Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Indonesia)