Lewati ke konten utama
CalcMax

Kalkulator GRM

Rentang: 0,01 – 1.000.000.000

Rentang: 0,01 – 1.000.000.000

Rentang: 0,01 – 1.000

Hasil

15,63

Pengganda sewa bruto

Sewa bruto tahunan
19.200,00
Imbal hasil sewa bruto
6,40%
Nilai pada pengganda target
288.000,00

Gross rent multiplier (GRM) adalah tolok ukur paling sederhana di properti: harga sebuah bangunan dibagi sewa yang dikumpulkannya dalam setahun, sebelum potongan biaya apa pun. Harga 300.000 terhadap sewa tahunan 19.200 memberi pengali 15,63 — kira-kira lima belas setengah tahun sewa untuk membayar properti itu. Dibaca dari arah sebaliknya, itu imbal hasil sewa bruto 6,40 persen. Keduanya menggambarkan hubungan yang sama dan keduanya sengaja dibuat kasar: di dalam pembilangnya masih ada seluruh biaya memiliki bangunan itu, jadi angkanya tidak mengatakan apa pun tentang apakah propertinya menghasilkan uang, hanya tentang berapa harganya relatif terhadap pendapatan yang tampak di permukaan. Kekasaran itulah sebabnya ukuran ini bertahan. Karena hanya ada dua angka dan tidak satu pun memerlukan taksiran, gross rent multiplier bisa dihitung untuk sebuah bangunan dalam hitungan detik dari sebuah iklan, dan bisa dibandingkan antar properti, antar lingkungan, dan antar pasar tanpa perlu ada kesepakatan tentang bagaimana membagi biaya perbaikan atap. Yang tidak bisa dilakukannya adalah memisahkan bangunan yang dikelola baik dari yang dikelola buruk, dan ia tidak bisa memberi tahu berapa nilai sebuah properti — hanya berapa harganya relatif terhadap sewanya. Dua hal khas pasar Indonesia yang perlu diingat sejak awal: harga yang dipakai adalah harga kesepakatan, bukan NJOP, karena NJOP adalah nilai yang ditetapkan untuk keperluan pajak bumi dan bangunan dan biasanya jauh di bawah harga pasar; dan uang jaminan yang harus dikembalikan bukan sewa, jadi jangan dimasukkan ke angka sewa.

Berapa yang dibayar sewa 19.200 setahun pada enam kelipatan

Gross rent multiplierSewa bruto setahunNilai properti tersiratImbal hasil sewa bruto
61920011520016.67
81920015360012.5
101920019200010
12192002304008.33
15192002880006.67
20192003840005

Sumbunya adalah pengali, karena itulah angka yang digeser pembeli ketika menanyakan berapa nilai sebuah sewa — sewanya ditentukan oleh propertinya dan pertanyaannya adalah kelipatan apa yang dikenakan padanya. Sewanya ditahan pada 1.600 sebulan, angka bawaan halaman ini, jadi setiap baris bisa direproduksi dengan mengatur bidang pertama dan membiarkan yang lain. Baca kolom terakhir berdampingan dengan kolom pertama: keduanya kebalikan yang persis, jadi baris teratas membayar 16,67 persen bruto dan baris terbawah 5,00, dan setiap baris di antaranya adalah pernyataan yang sama dalam satuan yang berbeda. Kolom tengah adalah tempat uangnya: pada kelipatan 10 sewa yang sama menyanggong harga 192.000, dan pada 20 menyanggong 384.000, dan itulah seluruh perdebatan tentang penilaian properti yang dipadatkan ke dalam satu kolom. Baris kelima adalah kelipatan target yang dipakai angka bawaan halaman ini, dan baris itulah yang membawa keputusan: lima belas kali sewa memberi 288.000, empat persen di bawah harga penawaran 300.000. Tidak ada apa pun di sini yang merupakan pernyataan tentang kelipatan mana yang benar; tabelnya menunjukkan apa yang disiratkan masing-masing dan membiarkan pilihannya tetap di tempatnya.

Rumus

Sewa bruto setahun = sewa bulanan × 12; gross rent multiplier = harga properti ÷ sewa bruto setahun; imbal hasil sewa bruto = 100 ÷ gross rent multiplier; nilai pada kelipatan target = kelipatan target × sewa bruto setahun

Property price
Harga yang diminta, atau harga yang dibayarkan. Ini pembilangnya dan seluruh dasar perbandingan, jadi jenis angkanya harus sama di kedua sisi perbandingan — harga penawaran dibandingkan harga transaksi, atau harga yang sudah termasuk biaya pengurusan dibandingkan yang belum, akan menghasilkan selisih yang tidak ada hubungannya dengan propertinya. Apakah angkanya harga penawaran atau harga kesepakatan tidak sepenting konsistensinya. Di Indonesia biaya perolehan seperti BPHTB, honorarium notaris atau PPAT, dan provisi KPR biasanya berada di luar harga yang dicantumkan, dan itu justru alasan lain untuk memakai satu jenis angka yang sama di semua properti yang dibandingkan.
Monthly gross rent
Sewa yang dikumpulkan per bulan, sebelum kekosongan, sebelum pajak, asuransi, biaya pengelolaan dan pemeliharaan, dan sebelum angsuran KPR apa pun. Bruto adalah kata kuncinya: halaman ini dibangun di atas angka sebagaimana diiklankan, dan itulah yang membuatnya cepat sekaligus menyesatkan kalau disalahartikan sebagai laba. Cadangan kekosongan khususnya tidak diperhitungkan, jadi bangunan yang kosong dua bulan setahun akan tampak sama di sini dengan bangunan yang selalu penuh.
Annual gross rent
Angka bulanan dikalikan dua belas, dicetak karena setiap angka lain di panel dibangun dari angka ini dan karena perkalian itu justru tempat kesalahan pengubahan ke satuan tahunan akan bersembunyi. Dua belas adalah konvensi, bukan pengukuran: ia mengabaikan kenyataan bahwa sewa berubah, bahwa ada bulan yang kosong, dan bahwa sebagian perjanjian sewa menagih dengan pola berbeda, dan semua itu termasuk ke dalam analisis yang lebih lengkap.
Gross rent multiplier
Harga dibagi sewa setahun, dicetak sampai dua desimal. Semakin rendah berarti propertinya berharga semakin sedikit tahun sewa, dan itu umumnya yang diinginkan pembeli, walaupun pengali rendah dan investasi bagus bukan klaim yang sama — bangunan murah di kawasan yang sewanya sedang turun itu murah karena ada sebabnya. Ini angka yang paling sering dikutip di iklan, sekaligus paling sering dikutip tanpa biaya-biaya yang akan mengubah gambarannya.
Gross yield
Kebalikan dari pengali, dinyatakan dalam persen: sewa sebagai porsi dari harga. Isinya persis informasi yang sama dengan pengali dan ditampilkan karena keduanya dipakai di percakapan yang berbeda — imbal hasil adalah yang dibandingkan pembeli yang mencari tingkat pengembalian dengan imbal hasil surat berharga, dan pengali adalah yang dikutip sebuah iklan. Perhatikan satu kebetulan: pada pengali tepat 10 keduanya sama-sama 10 persen, dan itu sifat sistem desimal, bukan hubungan yang bisa diandalkan.
Value at a target multiplier
Berapa yang bisa dibayar oleh sewa yang sama pada kelipatan yang Anda pilih, yang membalik perhitungan dari berapa imbal hasil sebuah harga menjadi berapa harga yang dibenarkan patokan Anda. Masukkan kelipatan yang biasanya dibayar pembeli di pasar itu dan halaman ini memberi harga yang disanggong oleh sewanya. Ini bidang masukan, bukan pernyataan: halaman ini tidak punya pendapat tentang kelipatan yang benar, dan target 15 yang dikenakan pada sewa bawaan memberi 288.000, bukan 300.000 yang diminta.

Pakai sebagai saringan pertama ketika sebuah iklan hanya memberi harga dan sewa, dan itulah situasi yang melahirkan ukuran ini. Ia cepat, tidak memerlukan asumsi, dan akan memberi tahu Anda dalam satu pembagian apakah sebuah properti berada di rentang yang Anda bidik atau berbeda satu orde besaran darinya. Ia juga berguna untuk menyaring daftar panjang menjadi daftar pendek sebelum Anda menghabiskan waktu menyusun taksiran biaya yang diperlukan analisis yang sungguh-sungguh. Yang tidak boleh dilakukan adalah memakainya sebagai putusan. Ia tidak bisa membedakan bangunan dengan atap baru dari yang atapnya perlu diganti, penyewa yang membayar harga pasar dari yang membayar separuhnya, pasar yang sewanya naik dari pasar yang sewanya turun, atau properti dengan satu penyewa dari properti dengan dua belas penyewa beserta risiko kekosongannya. Ia juga tidak mengatakan apa pun tentang pembiayaan: dua pembeli yang membayar harga sama untuk bangunan yang sama, satu tunai dan satu dengan KPR, punya gross rent multiplier yang sama dan imbal hasil yang sama sekali berbeda. Gross rent multiplier adalah awal dari analisis properti sewa, dan memperlakukannya sebagai akhir adalah kesalahan yang memang diundangnya.

Contoh hitungan

  1. Kasus bawaan: properti 300.000 yang disewakan 1.600 sebulan

    1. Sewa bruto setahun: 1.600 × 12 = 19.200
    2. Gross rent multiplier: 300.000 ÷ 19.200 = 15,625, dicetak sebagai 15,63
    3. Imbal hasil sewa bruto: 100 ÷ 15,63 = 6,40 persen
    4. Nilai pada kelipatan target 15: 15 × 19.200 = 288.000

    Properti itu berharga lima belas dua pertiga tahun sewa, yaitu imbal hasil sewa bruto 6,40 persen — sebelum satu pun biaya. Angka keempat yang membawa keputusan: pembeli yang tidak mau membayar lebih dari lima belas kali sewa menilai bangunan ini 288.000 terhadap harga penawaran 300.000, jadi keduanya berselisih 4 persen. Selisih itulah seluruh negosiasinya, dan angka itu dicapai tanpa mengetahui apa pun tentang bangunannya selain dua angka.

  2. Ketika pengali dan imbal hasil bertemu

    1. Sewa bruto setahun: 2.000 × 12 = 24.000
    2. Gross rent multiplier: 240.000 ÷ 24.000 = 10,00
    3. Imbal hasil sewa bruto: 100 ÷ 10,00 = 10,00 persen
    4. Nilai pada kelipatan target 10: 10 × 24.000 = 240.000

    Pengali tepat 10 dan imbal hasil tepat 10 persen — satu-satunya titik ketika kedua angka itu sama, karena 100 dibagi 10 adalah 10. Ini artefak berhitung dalam basis sepuluh, bukan aturan: pada pengali 8 imbal hasilnya 12,5 persen, dan pada 12 imbal hasilnya 8,33. Layak dilihat sekali supaya kebetulan itu tidak disalahartikan sebagai hubungan. Kelipatan targetnya juga sama dengan pengali sebenarnya di sini, jadi nilai tersiratnya sama dengan harganya dan tidak ada yang perlu dinegosiasikan.

  3. Jahitan pembulatan: 144.120 terhadap sewa 24.000

    1. Sewa bruto setahun: 2.000 × 12 = 24.000
    2. Gross rent multiplier: 144.120 ÷ 24.000 = 6,005, dicetak sebagai 6,01
    3. Imbal hasil sewa bruto: 100 ÷ 6,01 = 16,639, dicetak sebagai 16,64 persen

    Yang ini duduk persis di batas pembulatan, dan ia menunjukkan pilihan yang diambil halaman ini dengan sengaja: imbal hasilnya dihitung dari pengali sebagaimana dicetak, bukan langsung dari harga dan sewanya. Menghitungnya langsung akan memberi 16,65 persen, seperseratus poin lebih tinggi, karena 6,005 yang dibulatkan ke bawah adalah bacaan yang lebih wajar dari pembagian mentahnya. Menurunkannya dari 6,01 yang tercetak berarti setiap angka di panel bisa diperiksa silang dengan tangan — bagi 100 dengan pengali yang tertera dan Anda mendapat imbal hasil yang tertera, persis. Harganya adalah properti yang duduk persis di batas itu melaporkan imbal hasil yang berbeda seperseratus poin dari yang disiratkan harga dan sewanya sendiri, dan itulah kesalahan yang lebih kecil di antara keduanya.

  4. Memasukkan kembali kelipatan yang tercetak

    1. Sewa bruto setahun: 1.600 × 12 = 19.200
    2. Gross rent multiplier: 300.000 ÷ 19.200 = 15,625, dicetak sebagai 15,63
    3. Imbal hasil sewa bruto: 100 ÷ 15,63 = 6,40 persen
    4. Nilai pada kelipatan target 15,63: 15,63 × 19.200 = 300.096

    Bidang target adalah masukan, bukan pernyataan, dan inilah artinya dalam praktik: memasukkan pengali yang baru saja dicetak halaman ini tidak mengembalikan harga awalnya, melainkan 300.096 — sembilan puluh enam lebih dari harga penawaran 300.000. Selisihnya adalah dua desimal yang dibuang ketika 15,625 dicetak sebagai 15,63; mengalikan angka yang sudah dibulatkan itu kembali ke atas memperbesar pembulatannya di sepanjang 19.200. Ini bukan kesalahan dan halaman ini tidak berusaha menyembunyikannya, tapi ini pengingat bahwa angka-angka ini adalah alat bantu untuk membandingkan properti, bukan gambaran yang persis.

  5. Imbal hasil yang terbulatkan sampai hilang

    1. Sewa bruto setahun: 0,01 × 12 = 0,12
    2. Gross rent multiplier: 1.000.000.000 ÷ 0,12 = 8.333.333.333,33
    3. Imbal hasil sewa bruto: 100 ÷ 8.333.333.333,33 = 0,000000012, dicetak sebagai 0,00 persen
    4. Nilai pada kelipatan target 15: 15 × 0,12 = 1,8

    Satu miliar terhadap sewa seperseratus sebulan memberi pengali lebih dari delapan miliar dan imbal hasil sewa bruto yang terbulatkan menjadi 0,00 persen. Imbal hasilnya tidak hilang, hanya lebih kecil dari seperseratus persen: 100 dibagi pengalinya memberi sekitar 0,000000012. Hubungan berbalik nilainya layak dicatat pada kasus ekstrem ini — pengalinya adalah yang terbesar yang akan dicetak halaman ini dan imbal hasilnya yang terkecil, dan keduanya adalah dua pandangan atas satu angka, bukan dua hasil yang saling bebas.

Batasan

Pengalinya bruto, dan bruto adalah keterbatasan yang nyata, bukan hal teknis. Pajak bumi dan bangunan, asuransi, biaya pengelolaan, pemeliharaan, utilitas yang ditanggung pemilik, dan kekosongan semuanya diambil dari sewa sebelum pemilik melihat apa pun, dan tidak satu pun ada di pembilang halaman ini. Dua bangunan dengan pengali yang sama bisa berbeda setengah dalam hal apa yang benar-benar dihasilkannya, dan halaman ini tidak punya cara menunjukkannya. Sewanya diambil sebagai satu angka bulanan, yang berarti bangunan dengan unit kosong, penyewa dengan perjanjian sewa di bawah harga pasar, atau sewa yang naik tahun depan semuanya digambarkan seolah tidak ada satu pun dari itu yang benar. Pembiayaan dikecualikan secara sengaja, jadi angkanya bisa dibandingkan antara pembeli tunai dan pembeli berutang sekaligus tidak mengatakan apa pun tentang apa yang akan dihasilkan uang masing-masing. Harganya diterima apa adanya, padahal dalam sebagian besar transaksi justru harga itulah yang sedang dinegosiasikan. Di atas semua itu, pengali tidak punya makna mutlak: apa yang dianggap tinggi atau rendah sepenuhnya bergantung pada pasar, pada biaya pinjaman yang berlaku, pada harapan atas sewa, dan pada berapa banyak stok setempat yang dimiliki orang yang sama sekali tidak mencari imbal hasil. Membandingkan pengali dengan angka yang Anda putuskan sendiri bagus adalah cara ukuran ini paling sering disalahgunakan, dan halaman ini mencetak targetnya sebagai bidang masukan dan bukan sebagai rekomendasi justru karena alasan itu. Dua catatan khas Indonesia: penghasilan sewa tanah dan bangunan dikenai pajak penghasilan final yang dipungut dari sewanya, dan biaya perolehan seperti BPHTB serta honorarium notaris atau PPAT dan provisi KPR tidak masuk ke harga yang dipakai di sini — keduanya mengurangi apa yang benar-benar diterima pemilik, dan keduanya berada di luar batas halaman ini.

Pertanyaan yang sering diajukan

Sebaiknya pakai sewa bruto atau pendapatan operasional bersih?
Keduanya menjawab pertanyaan yang berbeda dan pilihannya bergantung pada apa yang Anda punya. Sewa bruto adalah yang diberikan iklan dan tidak perlu taksiran, jadi gross rent multiplier adalah alat yang tepat untuk saringan pertama atas daftar yang panjang. Pendapatan operasional bersih menuntut Anda mengetahui biayanya, dan cap rate yang dibangun di atasnya adalah alat yang tepat begitu Anda memilikinya. Cara gagalnya adalah mencampur keduanya: pengali yang dihitung dari pendapatan bersih akan jauh lebih rendah daripada pasar, dan cap rate yang dihitung dari sewa bruto akan jauh lebih tinggi daripada pasar. Kalau sebuah iklan mencantumkan harga sekaligus pengali, periksa sewa mana yang dipakainya.
Gross rent multiplier berapa yang bagus?
Tidak ada angka yang berlaku umum, dan angka tertentu yang disajikan sebagai patokan sebaiknya dicurigai. Apa yang dianggap rendah atau tinggi bergantung pada pasar, pada tingkat bunga, pada seberapa cepat sewa diperkirakan tumbuh, dan pada berapa banyak stok setempat yang dibeli untuk ditinggali sendiri alih-alih untuk investasi. Di pasar yang investornya menerima imbal hasil bruto 4 persen, pengali 25 itu normal; di pasar yang menginginkan 10 persen, angka itu tidak masuk akal. Satu-satunya perbandingan yang berguna adalah terhadap harga yang benar-benar berlaku untuk bangunan serupa di pasar yang sama, dan informasi itu tidak bisa disediakan halaman ini.
Kenapa gross rent multiplier-nya sama untuk pembeli tunai dan pembeli berutang?
Karena KPR tidak muncul di mana pun dalam perhitungannya. Harga dibagi sewa, dan tidak satu pun dari kedua angka itu berubah ketika ada pinjaman — justru itulah yang membuat ukuran ini bisa dibandingkan antara dua pembeli yang melihat bangunan yang sama dengan syarat berbeda. Harganya adalah bahwa ia tidak mengatakan apa pun tentang apa yang diperoleh masing-masing pembeli. Pembelian yang sebagian besar dibiayai KPR bisa menghasilkan imbal hasil besar atas uang tunai yang disetor atau tidak sama sekali, tergantung bunganya, dan pengalinya identik pada kedua kasus itu.
Apakah kekosongan dikurangkan sebelum angka sewanya?
Tidak. Sewa di sini bruto, artinya angkanya sebagaimana tercantum di iklan atau di perjanjian sewa, tanpa cadangan untuk bulan-bulan ketika unitnya kosong. Bangunan yang kosong dua bulan setahun karena itu tampak sama menariknya di sini dengan bangunan yang selalu tersewa. Kalau Anda ingin hal itu tercermin, cara yang jujur adalah memasukkan sewa yang benar-benar Anda perkirakan akan terkumpul sepanjang tahun, dibagi dua belas — itu menjaga aritmetika halaman ini tetap utuh sekaligus membuat inputnya berkata benar.
Kenapa imbal hasilnya tidak selalu sama dengan harga dibagi sewa?
Karena imbal hasilnya dihitung dari pengali sebagaimana dicetak, bukan langsung dari harga dan sewanya. Pengalinya dibulatkan lebih dulu ke dua desimal, dan membagi 100 dengan angka yang sudah dibulatkan itu bisa berbeda dari membagi sewa dengan harga pada seperseratus poin terakhir. Halaman ini mengambil pertukaran itu dengan sengaja: artinya imbal hasil di panel bisa direproduksi dengan tangan dari pengali yang tertera di sebelahnya, sedangkan pilihan yang lain akan menyisakan satu pasang angka di panel yang tidak bisa saling mereproduksi.
Apa bedanya dengan cap rate?
Hanya di pembilangnya, dan itulah seluruh bedanya. Gross rent multiplier memakai sewa bruto; cap rate memakai pendapatan operasional bersih, yaitu sewa setelah kekosongan dan biaya operasional. Karena biayanya positif, pendapatan bersih selalu lebih kecil, sehingga cap rate selalu tampak sebagai angka yang lebih rendah daripada imbal hasil bruto pada properti yang sama — dan selisih antara keduanya persis menunjukkan berapa biaya mengoperasikan bangunan itu. Kalau Anda punya kedua angkanya, besar selisih itu adalah bacaan cepat tentang seberapa mahal properti itu untuk dijalankan.
Bisakah pengali dipakai untuk menilai properti?
Hanya dalam arti berputar, yaitu ia memberi tahu berapa yang dibayar sebuah sewa pada kelipatan yang Anda pilih. Pengali tidak memberi tahu berapa nilai sebuah bangunan; ia memberi tahu berapa harganya relatif terhadap sewanya, dan mengubah itu menjadi nilai menuntut Anda mengetahui kelipatan yang dibayar pasar — padahal itulah angka yang sedang Anda cari. Yang sah-sah saja dilakukannya adalah menerapkan kelipatan pasar pada sebuah sewa, atau membandingkan kelipatan yang diminta penjual dengan rentang yang Anda amati di tempat lain, dan kedua operasi itu berguna asalkan angka pasarnya berasal dari sumber yang nyata.

Referensi

Kalkulator terkait

Kalkulator Cap RateCap rate properti: pendapatan bersih setahun dibagi harganya.Kalkulator NOIPendapatan bersih properti sewa setelah biaya operasional.Kalkulator LTVRasio pinjaman terhadap nilai properti dan batas pinjaman.Kalkulator Imbal Hasil InvestasiROI dari satu modal awal dan arus kas masuk per periode.