Kalkulator Cap Rate

Cap rate = pendapatan operasional bersih ÷ nilai properti × 100; kelipatan harga terhadap pendapatan = 100 ÷ cap rate; nilai pada cap rate target = pendapatan operasional bersih ÷ (cap rate target ÷ 100); selisih nilai = (nilai pada cap rate target − nilai properti) ÷ nilai properti × 100

Pendapatan operasional bersih

Sewa setahun yang benar-benar terkumpul, dikurangi unit yang kosong, dikurangi biaya operasional bangunannya — pajak bumi dan bangunan, asuransi, pengelolaan, pemeliharaan, listrik dan air yang ditanggung pemilik. Cicilan KPR tidak dikeluarkan dari angka ini, dan itulah yang membuat cap rate bisa dibandingkan antara pembeli tunai dan pembeli berutang. Memasukkan sewa bruto di sini adalah kesalahan yang paling sering terjadi pada angka ini, dan halaman ini tidak bisa mendeteksinya.

Nilai properti

Harga yang diminta, atau nilai yang sedang Anda uji. Ia penyebutnya, sehingga ia menetapkan apa yang dijadikan pembanding pendapatannya — bangunan yang sama pada dua harga punya dua cap rate dan hanya satu di antaranya pendapat pasarnya.

Cap rate target

Imbal hasil yang Anda perlukan untuk mau membeli. Ia membalik perhitungannya: alih-alih menanyakan berapa yang dihasilkan sebuah harga, ia menanyakan berapa harga yang dibenarkan oleh imbal hasil yang Anda syaratkan, dan arah itu yang lebih berguna pada saat Anda menentukan tawaran.

Cap rate

Pendapatan operasional bersih sebagai persentase dari nilai, dicetak dua desimal. Ia potret satu tahun, tanpa uang tunai, tanpa utang: tanpa pendiskontoan, tanpa pertumbuhan sewa, tanpa penjualan kembali. Itulah yang membuatnya bisa dibandingkan antarbangunan — dan yang membuatnya bisu tentang apa pun setelah tahun pertama.

Kelipatan harga terhadap pendapatan

Kebalikan dari cap rate, atau nilai dibagi pendapatan: berapa tahun pendapatan bersih saat ini yang diwakili harganya. Keduanya bergerak berlawanan arah, dan cap rate 10 persen adalah satu-satunya titik ketika keduanya kebetulan sama, dan itu kebetulan sistem desimal dan bukan aturan.

Nilai pada cap rate target

Berapa nilai pendapatan bersih yang sama kalau pembeli menuntut imbal hasil sesuai target Anda. Ia harga yang dibenarkan oleh pendapatannya dan bukan harga yang diminta, dan jarak antara keduanya itulah ruang negosiasinya.

Selisih nilai

Seberapa jauh nilai yang diminta berada di atas atau di bawah nilai yang dibenarkan itu, sebagai persentase. Selisih negatif berarti harga yang diminta berada di bawah apa yang dibenarkan target imbal hasil Anda, sehingga ia lolos dari patokan Anda; selisih positif berarti Anda diminta menerima lebih sedikit daripada yang Anda inginkan.

Pakai untuk membandingkan properti sewaan berharga berbeda pada satu skala, atau untuk menguji apakah harga yang diminta masuk akal terhadap imbal hasil yang Anda perlukan. Ia penyaring tahap awal dan bukan penilaian: ia menerima pendapatan setahun sebagai sesuatu yang sudah pasti lalu menanyakan berapa nilainya, sehingga tempatnya di awal, sebelum model bertahun-tahun yang mencoba meramalkan pertumbuhan sewa, tingkat kekosongan, dan harga jualnya. Dua peringatan yang tidak bisa diberikan aritmetikanya. Pembilangnya harus bersih dari biaya operasional — memasukkan sewa bruto menghasilkan angka yang terlalu tinggi dan tampak sepenuhnya masuk akal, dan halaman ini tidak akan menandainya. Dan cap rate yang lebih tinggi tidak sama dengan kesepakatan yang lebih baik: ia biasanya berarti pasar mengharapkan lebih sedikit dari properti itu, entah karena kondisinya, lokasinya, atau penyewanya, dan seluruh gunanya angka itu adalah bahwa ia membawa harapan tersebut di dalamnya. Untuk pembaca di Indonesia, dua hal lagi yang berada di luar panel ini tetapi menentukan hasil sesungguhnya: biaya perolehan seperti BPHTB dan biaya notaris menaikkan jumlah uang yang benar-benar Anda keluarkan di atas harga yang diminta, dan kalau pembeliannya lewat KPR, angka yang paling sering dibandingkan orang dengan yield sewa adalah besar cicilannya — padahal cicilan itu urusan pendanaan dan bukan urusan propertinya.

1. Nilai bawaan: pendapatan bersih 60.000 atas properti 1.000.000

   1. Cap rate: 60.000 ÷ 1.000.000 = 6 persen
   2. Kelipatan harga terhadap pendapatan: 100 ÷ 6 = 16,67
   3. Nilai pada target 8 persen: 60.000 ÷ 0,08 = 750.000
   4. Selisih nilai: (750.000 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 = −25 persen

   Bacalah dua baris terakhir bersama-sama, karena di situlah keputusannya. Properti itu menghasilkan 6 persen pada harga yang diminta; pembeli yang memerlukan 8 persen hanya akan membayar 750.000 untuk pendapatan yang sama, sehingga harga yang diminta berada 25 persen di atas patokan itu. Kelipatannya adalah fakta yang sama dari sisi lain — enam belas dua per tiga tahun pendapatan — dan itulah angka yang lebih mungkin disebut penjualnya.

2. Harga yang sama dengan pendapatan dua kali lipat

   1. Cap rate: 120.000 ÷ 1.000.000 = 12 persen
   2. Kelipatan harga terhadap pendapatan: 100 ÷ 12 = 8,33
   3. Nilai pada target 8 persen: 120.000 ÷ 0,08 = 1.500.000
   4. Selisih nilai: (1.500.000 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 = 50 persen

   Menggandakan pendapatannya menggandakan cap rate-nya dan memotong kelipatannya menjadi separuh, sekaligus membalik selisih nilainya dari −25 persen menjadi +50 persen: harga yang diminta sama kini jauh di bawah apa yang mau dibayar pembeli berminat 8 persen. Tidak ada yang berubah dari bangunannya, dan itulah pelajarannya — cap rate adalah sifat dari pendapatan dan harga secara bersama-sama, tidak pernah sifat bangunannya sendiri.

3. Angka yang tidak bulat: 85.000 atas 1.200.000 dengan target 7,5 persen

   1. Cap rate: 85.000 ÷ 1.200.000 = 7,0833 persen, dicetak sebagai 7,08
   2. Kelipatan harga terhadap pendapatan: 100 ÷ 7,08 = 14,12
   3. Nilai pada target 7,5 persen: 85.000 ÷ 0,075 = 1.133.333,33
   4. Selisih nilai: (1.133.333,33 − 1.200.000) ÷ 1.200.000 = −5,56 persen

   Kelipatannya diturunkan dari 7,08 yang sudah dibulatkan dan bukan dari 7,0833, sehingga membagi 100 dengan cap rate yang tercetak menghasilkan kelipatan yang tercetak tepat. Itu disengaja dan itu aturan umum di sini: setiap angka di panelnya bisa diperiksa terhadap angka lainnya dengan tangan, tanpa ada selisih digit terakhir yang harus dijelaskan.

4. Unit kecil: 24.000 atas 300.000

   1. Cap rate: 24.000 ÷ 300.000 = 8 persen
   2. Kelipatan harga terhadap pendapatan: 100 ÷ 8 = 12,5
   3. Nilai pada target 9 persen: 24.000 ÷ 0,09 = 266.666,67
   4. Selisih nilai: (266.666,67 − 300.000) ÷ 300.000 = −11,11 persen

   Cap rate 8 persen pada properti 300.000 dan cap rate 8 persen pada properti 3 juta adalah angka yang sama dan bukan investasi yang sama — unit yang lebih kecil memusatkan imbal hasil yang sama pada modal yang jauh lebih sedikit, dan ia memusatkan risikonya dengan cara yang sama. Cap rate dibuat untuk membandingkan properti berukuran berbeda, dan itu bisa ia lakukan; ia tidak dibuat untuk memberi tahu Anda apakah perbandingan itu perbandingan yang tepat untuk dibuat.

5. Sepersepuluh persen: pendapatan 100 atas properti 1.000.000

   1. Cap rate: 100 ÷ 1.000.000 = 0,01 persen
   2. Kelipatan harga terhadap pendapatan: 100 ÷ 0,01 = 10.000
   3. Nilai pada target 8 persen: 100 ÷ 0,08 = 1.250
   4. Selisih nilai: (1.250 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 = −99,88 persen

   Ini cap rate terkecil yang akan dicetak halaman ini, dan ia menandai batas yang nyata: sepersepuluh dari pendapatan itu akan dibulatkan menjadi 0,00 persen, yang kebalikannya tidak punya nilai berhingga, sehingga halaman ini melaporkan masalahnya alih-alih sebuah kelipatan. Contoh ini juga menunjukkan mengapa kolom kelipatannya layak dibaca: 0,01 persen dan 10.000 tahun pendapatan adalah pernyataan yang sama, dan hanya yang kedua yang mengagetkan sekilas.

Ini potret satu tahun dan ia tidak melihat apa pun di luar itu. Pertumbuhan sewa, tingkat kekosongan yang berubah, atap yang perlu diganti, penyewa yang pergi, harga ketika propertinya akhirnya dijual — tidak ada satu pun di sini, dan untuk masa simpan sepuluh tahun hal-hal itu biasanya lebih menentukan daripada imbal hasil masuknya. Pendanaannya dikecualikan dengan sengaja, dan itulah yang membuat dua properti bisa dibandingkan, tetapi itu juga berarti angkanya tidak mengatakan apa pun tentang imbal hasil atas uang yang benar-benar Anda setorkan: utang menaikkan imbal hasil atas ekuitas ketika cap rate melebihi biaya pinjamannya dan menurunkannya ketika tidak, dan halaman ini tidak bisa memberi tahu Anda sedang di kasus yang mana. Pendapatannya diterima sebagai satu angka yang pasti padahal ia ramalan, dan nilainya diterima apa adanya padahal justru itulah yang sedang diperdebatkan. Yang paling penting, cap rate adalah pendapat pasar yang dinyatakan sebagai angka: membacanya sebagai putusan dan bukan sebagai perbandingan adalah kesalahan yang diundang oleh angka ini, dan cap rate satu properti berarti sangat sedikit tanpa rentang cap rate yang berlaku untuk bangunan serupa di pasar yang sama. Dua hal khas Indonesia berada di luar kerangka ini sepenuhnya. Harga yang diminta biasanya bukan jumlah uang yang benar-benar keluar: BPHTB dan biaya notaris, dan untuk unit baru kadang sejumlah pungutan lain, menaikkan biaya perolehannya di atas harga itu, sehingga cap rate atas biaya perolehan selalu lebih rendah daripada cap rate atas harga yang diiklankan. Dan cicilan KPR, yang bagi kebanyakan pembeli di sini adalah angka bulanan yang paling mereka rasakan, sengaja tidak masuk ke perhitungan ini — properti dengan cap rate yang tampak sehat bisa tetap membuat pemiliknya tekor setiap bulan kalau cicilannya lebih besar daripada pendapatan bersihnya, dan itu pertanyaan pendanaan yang harus dihitung terpisah.

Sebaiknya pakai sewa bruto atau pendapatan operasional bersih?

Pendapatan operasional bersih, selalu. Sewa yang terkumpul bukanlah pendapatan yang dihasilkan properti itu — unit kosong, PBB, asuransi, pengelolaan, pemeliharaan, dan listrik serta air yang ditanggung pemilik semuanya keluar lebih dulu, dan cap rate yang dibangun di atas angka bruto akan membengkak sebesar biaya-biaya itu. Inilah kesalahan yang tidak bisa ditangkap halaman ini untuk Anda, karena angka pendapatan yang tampak masuk akal menghasilkan jawaban yang tampak masuk akal. Kalau Anda belum punya angka bersihnya, hitung dulu sebelum memakai halaman ini, dan jangan memasukkan sewanya lalu menyesuaikan hasilnya di belakang.

Apakah cicilan KPR dikeluarkan dari pendapatan operasional bersih?

Tidak. Cap rate sengaja mengabaikan bagaimana pembeliannya dibiayai supaya pembeli tunai dan pembeli berutang melihat angka yang sama untuk bangunan yang sama. Kalau Anda mengurangkan cicilannya, yang Anda punya adalah imbal hasil atas uang tunai yang disetorkan, yang merupakan ukuran berbeda dan juga berguna — tetapi ia bergantung pada syarat pinjaman Anda dan bukan pada propertinya, sehingga tidak bisa dibandingkan antara dua pembeli, dan ia berubah begitu Anda melakukan refinancing. Catatan tambahan untuk pembaca di Indonesia: bank di sini juga biasa menawarkan KPR dengan bunga flat di samping bunga efektif, dan keduanya menghasilkan angka cicilan yang berbeda untuk plafon yang sama.

Apakah cap rate yang lebih tinggi berarti investasi yang lebih baik?

Tidak dengan sendirinya, dan inilah bacaan yang paling sering salah atas angka ini. Cap rate yang tinggi berarti pendapatannya murah relatif terhadap harganya, dan itu bisa berarti barang murah yang sungguhan atau pasar yang mengharapkan masalah — atap tua, kawasan sewaan yang lemah, penyewa yang hampir pergi. Angka itu adalah ringkasan pasar atas segala yang diketahuinya tentang properti tersebut, sehingga cap rate yang luar biasa tinggi lebih sering berupa pertanyaan yang perlu diselidiki daripada jawaban yang perlu ditindak. Bandingkanlah dengan cap rate bangunan serupa di sekitarnya, dan bukan dengan angka yang Anda putuskan sendiri sebelumnya sebagai angka yang bagus.

Apa tambahan dari kelipatan harga terhadap pendapatan?

Fakta yang sama dalam arah sebaliknya. Cap rate adalah imbal hasil dan kelipatan adalah jumlah tahun pendapatan, dan keduanya kebalikan yang persis, sehingga tidak ada yang membawa informasi yang tidak dimiliki yang lain. Alasan keduanya ditampilkan adalah karena orang mengutipnya dalam konteks berbeda — kelipatan lebih sering muncul di iklan penjualan, cap rate di penilaian — dan punya keduanya di panel berarti Anda bisa mengikuti percakapan mana pun tanpa mengonversinya di kepala. Perhatikan satu kebetulannya: tepat pada 10 persen keduanya sama, dan itu kecelakaan sistem desimal dan bukan hubungan yang bisa diandalkan.

Bagaimana kalau cap rate-nya keluar nol?

Itu terjadi ketika pendapatannya sangat kecil dibandingkan harganya — seratus pendapatan atas sejuta nilai dibulatkan menjadi 0,01 persen, dan sepersepuluh dari itu dibulatkan menjadi nol. Daripada mencetak nol dan kelipatan tak berhingga, halaman ini mengatakan bahwa pendapatannya terlalu kecil relatif terhadap nilainya untuk kelipatannya punya nilai berhingga. Dalam praktiknya angka serendah itu berarti salah satu dari kedua angkanya keliru: entah pendapatannya kehilangan sebagian besar sewanya, atau nilainya bukan harga sebuah properti yang menghasilkan pendapatan.

Apa bedanya dengan gross rent multiplier?

Hanya pembilangnya, dan itulah seluruh perbedaannya. Gross rent multiplier membagi harganya dengan sewa bruto; cap rate membaginya dengan pendapatan operasional bersih. Karena biaya selalu positif, angka bersihnya selalu lebih kecil, sehingga cap rate selalu lebih rendah daripada imbal hasil bruto atas properti yang sama — dan jarak antara keduanya tepat sebesar biaya menjalankan bangunannya. Kalau Anda punya keduanya, selisihnya adalah bacaan cepat tentang seberapa mahal properti itu untuk dioperasikan.

• Net Income — the glossary definition of income after expenses, the sense in which a cap rate's numerator has to be net rather than gross rent; the glossary's net income also deducts tax, while a cap rate stops at operating expenses, before debt service and tax — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income as rental income less the vacancy and property operating expenses of the property: the costs that come out of the rent before it becomes net operating income, as distinct from the purchase price itself — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including the deductions that reduce gross rent to something closer to net income — Internal Revenue Service (United States)